Запись в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) ограничивает регистрацию по обращению постороннего заявителя. Разберём, кто вправе подать заявление, как проверить внесение записи, когда она погашается и какие исключения сохраняет закон.
Коротко
Заявление о невозможности регистрации без личного участия подаёт собственник, указанный в ЕГРН, его законный представитель либо представитель по нотариально удостоверенной доверенности. Запись вносят не более чем за пять рабочих дней со дня приёма заявления органом регистрации прав: ч. 1 ст. 36 Закона № 218-ФЗ. Она позволяет вернуть заявление иного лица без рассмотрения. Исключения — вступившее в законную силу решение суда, требование пристава в предусмотренных законодательством об исполнительном производстве случаях и иные случаи по федеральным законам: ч. 3 ст. 36 Закона № 218-ФЗ.
Сначала отделите намерение установить защитную запись от уже состоявшегося перехода права. Для разговора с адвокатом соберите сведения об объекте и поступившие уведомления.
ч. 1 ст. 36 Закона № 218-ФЗ
ч. 1 ст. 36 Закона № 218-ФЗ
ч. 3 ст. 36 Закона № 218-ФЗ
Проверяйте не название защитной меры, а заявителя, основание регистрации и состояние записи. Ошибка в любом из этих обстоятельств меняет смысл дальнейших действий.
Адвокату нужны документы, позволяющие отделить проблему внесения записи от спора о самом праве на объект.
Полномочие подать защитное заявление и положение заявителя при регистрации перехода права рассматриваются раздельно.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Лицо, указанное в Едином государственном реестре недвижимости в качестве собственника объекта недвижимости | Представляет заявление о невозможности регистрации. Его личное участие при регистрации перехода или прекращения права собственности служит основанием погашения записи решением регистратора. | ч. 1; п. 1 ч. 2 ст. 36 Закона № 218-ФЗ |
| Законный представитель | Может представить защитное заявление. При его личном участии применяется правило о погашении записи одновременно с регистрацией перехода или прекращения права собственности; он также вправе подать отзыв. | ч. 1; п. 1, 2 ч. 2 ст. 36 Закона № 218-ФЗ |
| Представитель, действующий на основании нотариально удостоверенной доверенности | Вправе подать заявление о невозможности регистрации. Это полномочие не тождественно исключению для собственника и его законного представителя при возврате регистрационного обращения иного лица. | ч. 1, 3 ст. 36 Закона № 218-ФЗ |
| Орган регистрации прав | Вносит запись по принятому заявлению. При возврате регистрационного заявления без рассмотрения уведомляет заявителя с указанием причины возврата. | ч. 1, 3 ст. 36 Закона № 218-ФЗ |
| Государственный регистратор прав | Принимает решение о погашении записи одновременно с регистрацией перехода, прекращения права собственности при личном участии собственника или законного представителя, а также при наследовании. | п. 1 ч. 2 ст. 36 Закона № 218-ФЗ |
За бытовым словом «запрет» стоит запись о заявлении собственника, которую учитывают при поступлении регистрационного обращения.
Защитная запись касается государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости. Собственник заявляет о невозможности таких действий без своего личного участия или участия законного представителя. Подать само заявление вправе также представитель по нотариально удостоверенной доверенности: ч. 1 ст. 36 Закона № 218-ФЗ.
При наличии записи заявление иного лица, не являющегося собственником или его законным представителем, возвращают без рассмотрения. Исключения — вступившее в законную силу решение суда, требование судебного пристава-исполнителя в случаях, предусмотренных законодательством об исполнительном производстве, и иные случаи, установленные федеральными законами: ч. 3 ст. 36 Закона № 218-ФЗ.
Запись погашают решением регистратора одновременно с регистрацией перехода или прекращения права собственности при личном участии собственника или законного представителя, а также при регистрации прав в порядке наследования. Другие основания — отзыв собственника или законного представителя и вступивший в законную силу судебный акт: ч. 2 ст. 36 Закона № 218-ФЗ. Проверяйте и внесение, и последующее состояние записи.
Отзыв ранее поданного заявления позволяет погасить защитную запись по инициативе собственника или его законного представителя.
Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790
Я проверяю, кем подаётся отзыв и какой объект в нём указан. Полномочие представителя по нотариально удостоверенной доверенности подать защитное заявление не следует переносить на отзыв: здесь назван собственник или законный представитель. Перед подготовкой отзыва сопоставляю его с документами предстоящей регистрации.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: О государственной регистрации недвижимости
Обращения различаются по тому, требуется ли внести запись, разобраться в возврате документов или проверить её погашение.
Собственник хочет установить запись по конкретному объекту. Проверяются сведения о правообладателе и лицо, которое будет представлять заявление, включая полномочия представителя: ч. 1 ст. 36 Закона № 218-ФЗ.
Выбран электронный документ. Заявление о невозможности регистрации допускается представить посредством личного кабинета без подписания усиленной квалифицированной электронной подписью заявителя: ч. 1 ст. 36 Закона № 218-ФЗ.
На регистрацию обратилось иное лицо при наличии защитной записи. Выясняется, относится ли заявитель к собственнику или законному представителю и существует ли исключение для основания регистрации: ч. 3 ст. 36 Закона № 218-ФЗ.
Собственник готовит отзыв ранее поданного заявления. Проверяются объект и полномочия подписанта: основанием погашения служит заявление собственника или его законного представителя об отзыве: п. 2 ч. 2 ст. 36 Закона № 218-ФЗ.
Запись исчезла после регистрации с личным участием или наследования. Сопоставляются регистрационное действие и решение регистратора, которое может погасить запись без заявления собственника: п. 1 ч. 2 ст. 36 Закона № 218-ФЗ.
Защитная запись сохранялась, но основанием регистрации стало вступившее в законную силу решение суда. Само наличие записи не препятствует регистрации по этому основанию; предмет спора нужно отделить от действия записи: ч. 3 ст. 36 Закона № 218-ФЗ.
При умышленном искажении сведений ЕГРН о защитной записи возможна уголовная ответственность должностного лица. Простая ошибка или нарушение срока внесения записи сами по себе не образуют этот состав.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Умышленное внесение заведомо недостоверных сведений в единый государственный реестр; умышленное уничтожение или подлог документов, на основании которых внесены запись или изменение, если обязательное хранение этих документов предусмотрено законодательством Российской Федерации | Должностное лицо | Штраф до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осуждённого за период до шести месяцев, либо лишение права занимать определённые должности или заниматься определённой деятельностью на срок до пяти лет, либо принудительные работы на срок до четырёх лет, либо лишение свободы на тот же срок. | ч. 1 ст. 285.3 УК РФ |
Отдельного штрафа за подачу регистрационного заявления иным лицом при наличии защитной записи закон не устанавливает. Последствие — возврат без рассмотрения. Исключения: вступившее в законную силу решение суда, требование пристава в предусмотренных законодательством об исполнительном производстве случаях и иные случаи по федеральным законам: ч. 3 ст. 36 Закона № 218-ФЗ.
адвокат · рег. № 78/8790
При работе с защитной записью я начинаю с двух документов: подтверждения приёма заявления и сведений о состоянии ЕГРН по объекту. Меня интересует, какая дата относится к приёму органом регистрации прав, а какая — к действиям самого заявителя. Срок внесения привязан к первому событию: ч. 1 ст. 36 Закона № 218-ФЗ. Затем я сопоставляю объект, сведения о собственнике и полномочия лица, подавшего заявление.
Отдельно проверяю доверенность. Закон допускает представителя по нотариально удостоверенной доверенности для подачи защитного заявления, но в правиле о возврате регистрационного обращения называет собственника и законного представителя: ч. 1, 3 ст. 36 Закона № 218-ФЗ. Эти положения нельзя соединять в вывод, что любая нотариальная доверенность снимает действие записи.
Если регистрация уже состоялась, я изучаю её основание и историю погашения записи. Вступившее в законную силу решение суда не блокируется этой защитной мерой, а личное участие при переходе права или наследование могут повлечь погашение записи решением регистратора: ч. 3; п. 1 ч. 2 ст. 36 Закона № 218-ФЗ. По этим документам определяю, какое действие требует проверки.
Подготовка заявления заканчивается проверкой реестровой записи. До этого полезно сохранять сообщения о каждом этапе обработки обращения.
До подготовки спора восстановите движение защитного заявления: кто его представил, когда его приняли и каким документом подтверждён результат.
Различайте оспаривание действий регистратора и регистрацию по судебному решению. Арбитражный порядок относится к защите прав в предпринимательской и иной экономической деятельности, если спор не отнесён законом к компетенции других судов.
| Вопрос | Как решается | Норма |
|---|---|---|
| Погашение записи на судебном основании | Вступивший в законную силу судебный акт является основанием погашения записи о заявлении о невозможности регистрации. При анализе документов нужно проверить вступление акта в силу и то, к какой записи и объекту он относится. | п. 3 ч. 2 ст. 36 Закона № 218-ФЗ |
| Регистрация права по решению суда | Наличие записи не препятствует государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта, если основанием регистрации является вступившее в законную силу решение суда. Одна защитная запись не устраняет действие этого основания. | ч. 3 ст. 36 Закона № 218-ФЗ |
| Оспаривание действий регистратора в арбитражном суде | Граждане, организации и иные лица вправе подать заявление, если считают решение или действие (бездействие) незаконным и нарушающим их права в экономической деятельности. Срок — три месяца со дня, когда стало известно о нарушении, если федеральный закон не устанавливает иной срок. При пропуске срока оспаривания действий регистратора по уважительной причине заявитель может просить суд о его восстановлении. | ч. 1, 3, 4 ст. 198 АПК РФ |
| Содержание заявления и приложения | В заявлении указывают орган или должностное лицо, оспариваемое решение или действие, нарушенные права, нормы и требование признать решение или действие незаконным. Прилагают текст оспариваемого акта, решения и документы по правилам о приложениях, включая доказательства и подтверждение направления копий другим участникам дела. | ч. 1, 2 ст. 199 АПК РФ; ч. 1 ст. 126 АПК РФ |
Производство возбуждается на основании заявления заинтересованного лица: ч. 2 ст. 197 АПК РФ. Для спора о невнесении или погашении записи сохраните заявление, подтверждение его приёма и сведения ЕГРН об объекте.
Для подготовки заявления и проверки его результата соберите документы об объекте, полномочиях подающего лица и приёме обращения.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Заявление о невозможности регистрации | Основание внесения защитной записи в отношении перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта: ч. 1 ст. 36 Закона № 218-ФЗ. | Представляет собственник, законный представитель либо представитель по нотариально удостоверенной доверенности. Допустим электронный документ через личный кабинет без усиленной квалифицированной электронной подписи заявителя. |
| Нотариально удостоверенная доверенность | Подтверждает основание действий представителя при представлении защитного заявления: ч. 1 ст. 36 Закона № 218-ФЗ. | Для представителя по доверенности требуется её нотариально удостоверенная форма. Проверьте содержание полномочий до подачи. |
| Подтверждение приёма заявления | Нужно для проверки даты, с которой считается срок внесения записи: ч. 1 ст. 36 Закона № 218-ФЗ. | Сохраните подтверждение приёма органом регистрации прав вместе с экземпляром поданного заявления и сведениями об объекте. |
| Заявление об отзыве | Основание погашения записи по инициативе собственника: п. 2 ч. 2 ст. 36 Закона № 218-ФЗ. | Заявление собственника или его законного представителя об отзыве ранее представленного защитного заявления. |
| Вступивший в законную силу судебный акт | Позволяет проверить судебное основание погашения записи: п. 3 ч. 2 ст. 36 Закона № 218-ФЗ. | Подготовьте акт со сведениями о его вступлении в законную силу и сопоставьте указанный в нём объект со сведениями ЕГРН. |
Срок внесения защитной записи и срок уведомления о возврате относятся к разным заявлениям. Для каждого сохраните подтверждение его приёма.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Внесение записи о заявлении о невозможности регистрации | Не более пяти рабочих дней по ч. 1 ст. 36 Закона № 218-ФЗ. | Со дня приёма органом регистрации прав соответствующего заявления. Отсчёт связан с приёмом защитного заявления, а не с подготовкой его черновика. | ч. 1 ст. 36 Закона № 218-ФЗ |
| Уведомление о возврате регистрационного заявления без рассмотрения | В течение пяти рабочих дней по ч. 3 ст. 36 Закона № 218-ФЗ; с указанием причины возврата. | Со дня принятия заявления на государственную регистрацию, представленного иным лицом при наличии защитной записи. Исключения для судебного решения, требования пристава и иных установленных федеральными законами случаев сохраняются. | ч. 3 ст. 36 Закона № 218-ФЗ |
| Оспаривание действий регистратора в арбитражном суде | Для обращения отведены три месяца, если федеральный закон не устанавливает иной срок; при уважительной причине пропуска суд вправе восстановить срок оспаривания действий регистратора. | Со дня, когда гражданину или организации стало известно о нарушении прав и законных интересов в предпринимательской или иной экономической деятельности. | ч. 4 ст. 198 АПК РФ |
Как адвокат ведёт поручение компании
Правовая помощь компаниям и предпринимателям — кто отвечает за ваше поручение
№ 78/8790 · адвокат
Поручение ведёт адвокат Константин Александрович Вруцкий лично. При обращении обсуждаем задачу компании, необходимые действия и объём сопровождения, который будет закреплён в соглашении.
Адвокатская тайна действует с первого слова, ещё до заключения соглашения: сведения о компании, её сделках и контрагентах не могут быть раскрыты, а адвоката нельзя допросить о том, что он узнал от доверителя.
Ответ зависит от того, кто подаёт документы и требуется ли внести запись, погасить её или зарегистрировать право.
Лицо, указанное в ЕГРН в качестве собственника объекта, его законный представитель либо представитель, действующий на основании нотариально удостоверенной доверенности: ч. 1 ст. 36 Закона № 218-ФЗ. Перед подачей сопоставьте сведения о собственнике с документами о полномочиях подающего лица.
Да, заявление допускается представить в форме электронного документа посредством личного кабинета без подписания усиленной квалифицированной электронной подписью заявителя: ч. 1 ст. 36 Закона № 218-ФЗ. Сохраните подтверждение приёма обращения, чтобы проверить последующее внесение записи.
По ч. 1 ст. 36 Закона № 218-ФЗ — в срок не более пяти рабочих дней со дня приёма соответствующего заявления органом регистрации прав. Подготовка формы и приём заявления — разные события. Для проверки срока нужен документ или сообщение, подтверждающие именно приём.
Часть 1 ст. 36 Закона № 218-ФЗ допускает такого представителя для подачи защитного заявления. Правило возврата регистрационного обращения иного лица исключает собственника и его законного представителя: ч. 3 ст. 36 Закона № 218-ФЗ. Право подать защитное заявление не следует приравнивать к личному участию при регистрации перехода права.
При наличии записи заявление иного лица о регистрации перехода, прекращения, ограничения права или обременения возвращают без рассмотрения. О причине возврата уведомляют в течение пяти рабочих дней со дня принятия заявления: ч. 3 ст. 36 Закона № 218-ФЗ. Исключения — вступившее в законную силу решение суда, требование пристава в предусмотренных законодательством об исполнительном производстве случаях и иные случаи по федеральным законам: ч. 3 ст. 36 Закона № 218-ФЗ.
Основанием погашения записи является заявление собственника или его законного представителя об отзыве ранее представленного заявления о невозможности регистрации: п. 2 ч. 2 ст. 36 Закона № 218-ФЗ. До обращения проверьте объект и документы готовящейся регистрации, чтобы понимать, в отношении какой записи подаётся отзыв.
Да. Регистратор погашает её одновременно с регистрацией перехода или прекращения права собственности при личном участии собственника либо законного представителя, а также при регистрации прав в порядке наследования. Ещё одно основание — вступивший в законную силу судебный акт: п. 1, 3 ч. 2 ст. 36 Закона № 218-ФЗ.
Если основанием государственной регистрации является вступившее в законную силу решение суда, запись не препятствует регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта: ч. 3 ст. 36 Закона № 218-ФЗ. При разногласии изучите содержание решения и сведения о его вступлении в силу.
Для требования судебного пристава-исполнителя закон предусматривает исключение из действия записи; оно применяется в случаях, предусмотренных законодательством об исполнительном производстве: ч. 3 ст. 36 Закона № 218-ФЗ. Для проверки конкретного обращения передайте адвокату требование пристава и документы, на которых оно основано.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу