Залог земельного участка: ипотека, право аренды и регистрация

Залог земельного участка банку или другому кредитору: какие участки закон разрешает заложить, как передать в залог право аренды, что происходит с домом на участке, как идёт регистрация ипотеки в ЕГРН и обращение взыскания.

Написать в мессенджер

Telegram MAX WhatsApp

Адвокат Константин Вруцкий — защита по уголовным делам, Москва — Адвокат · рег. № 78/8790

Коротко

Залог земельного участка — это ипотека: взыскание на участок обращает суд (п. 2 ст. 54 Закона № 102-ФЗ), без суда — если так предусмотрено договором или закладной (п. 1 ст. 55 Закона № 102-ФЗ). Заложить можно участок, если земли не исключены из оборота или не ограничены в обороте (п. 1 ст. 62 Закона № 102-ФЗ). Право аренды закладывают в пределах срока аренды с согласия собственника, а при аренде государственной или муниципальной земли более чем на пять лет — с его уведомлением (п. 1.1 ст. 62 Закона № 102-ФЗ). Залог охватывает здание залогодателя на участке (п. 1 ст. 64 Закона № 102-ФЗ).

Что делать сейчас: залог земельного участка

Ситуации, в которых решение нужно до подписания договора или сразу после требования кредитора.

Позвонить сейчас

Банк просит в залог арендованный у муниципалитета участок под кредит

Проверьте срок договора аренды: арендные права отдаются в залог только в пределах этого срока (п. 1.1 ст. 62 Закона № 102-ФЗ).
Если участок в государственной или муниципальной собственности сдан на срок более чем пять лет, залог права аренды допускается без согласия собственника при условии его уведомления (п. 1.1 ст. 62 Закона № 102-ФЗ).
При аренде на пять лет и меньше и при аренде частной земли получите согласие собственника: без него залог права аренды не допускается.

п. 1.1 ст. 62 Закона № 102-ФЗ

Залогодержатель объявил, что обратит взыскание на участок без суда

Проверьте договор об ипотеке: исполнительная надпись нотариуса возможна только на основании нотариально удостоверенного договора или закладной с условием о внесудебном порядке (п. 1 ст. 55 Закона № 102-ФЗ).
Сверьте запреты подп. 5, 7–9 п. 5 ст. 55 Закона № 102-ФЗ: сельскохозяйственная земля под действием закона об её обороте без построек, участок по п. 1 ст. 62.1 Закона № 102-ФЗ без построек, государственное или муниципальное имущество, незарегистрированное право залогодателя.
Если запрет есть, взыскание обращается только по решению суда (п. 6 ст. 55 Закона № 102-ФЗ).

п. 5 ст. 55 Закона № 102-ФЗ

Нужно продать заложенный участок или зарегистрировать на нём новое обременение

Запросите у залогодержателя письменное согласие: без него переход права собственности и новые обременения не регистрируются, если иное не установлено федеральным законом или договором об ипотеке (ч. 4 ст. 53 Закона № 218-ФЗ).
Учтите, что запись об ипотеке при переходе права сохраняется (ч. 4 ст. 53 Закона № 218-ФЗ): покупатель получает участок в залоге.

ч. 4 ст. 53 Закона № 218-ФЗ

Чего делать нельзя: залог земельного участка

Ошибки, из-за которых ипотеку участка не удаётся оформить или обеспечение теряет смысл для кредитора.

Закладывать долю в праве на участок При общей долевой или совместной собственности ипотека может быть установлена только на участок, выделенный в натуре (п. 2 ст. 62 Закона № 102-ФЗ). Договор о залоге доли без выдела не создаёт ипотеки участка: сначала выдел, потом залог.п. 2 ст. 62 Закона № 102-ФЗ
Закладывать здание отдельно от участка Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором оно находится (ст. 69 Закона № 102-ФЗ). Если участок арендован, заложенным считается право аренды. Два отдельных договора разрывают эту связку.ст. 69 Закона № 102-ФЗ
Отдавать в залог право аренды без согласия собственника Арендатор вправе заложить арендные права в пределах срока договора аренды с согласия собственника (п. 1.1 ст. 62 Закона № 102-ФЗ). Исключение — государственный или муниципальный участок, сданный на срок более чем пять лет: согласие не нужно при условии его уведомления (п. 1.1 ст. 62 Закона № 102-ФЗ).п. 1.1 ст. 62 Закона № 102-ФЗ
Закладывать часть участка меньше минимального размера Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления (п. 2 ст. 63 Закона № 102-ФЗ). Размер сверяют до раздела участка под залог.п. 2 ст. 63 Закона № 102-ФЗ
Принимать в залог государственный участок как обычный Ипотека участков в государственной или муниципальной собственности не допускается, за исключением земельных участков, указанных в п. 1 ст. 62.1 Закона № 102-ФЗ (п. 1 ст. 63 Закона № 102-ФЗ): муниципальных участков и участков с неразграниченной государственной собственностью для жилищного строительства или комплексного освоения, которые передаются в обеспечение кредита кредитной организации на инженерную инфраструктуру.п. 1 ст. 63 Закона № 102-ФЗ
Начинать стройку, когда права удостоверены закладной По договору залогодатель строит без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (п. 1 ст. 65 Закона № 102-ФЗ). При закладной возведение зданий допускается только в случае, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением её условий (п. 2 ст. 65 Закона № 102-ФЗ).п. 2 ст. 65 Закона № 102-ФЗ

Когда нужна помощь юриста: залог земельного участка

Случаи, где ошибка в предмете залога или в договоре проявляется только при взыскании.

Кредит под залог земельного участка с постройками: участок и здания нужно связать одним договором (ст. 69 Закона № 102-ФЗ), а ипотека участка распространяется и на строящийся объект залогодателя (п. 1 ст. 64 Закона № 102-ФЗ).п. 1 ст. 64 Закона № 102-ФЗ
Залог аренды земельного участка у государства или муниципалитета: срок аренды, согласие собственника или уведомление о залоге (п. 1.1 ст. 62 Закона № 102-ФЗ).п. 1.1 ст. 62 Закона № 102-ФЗ
Залогодержатель требует изменить договор об ипотеке, потому что стройка на участке ухудшает обеспечение (п. 1 ст. 65 Закона № 102-ФЗ); без соглашения сторон — через суд (п. 2 ст. 450 ГК РФ).п. 1 ст. 65 Закона № 102-ФЗ, п. 2 ст. 450 ГК РФ
Взыскание на землю сельскохозяйственного назначения: сезонность работ и ограничения круга покупателей на торгах (п. 2, 3 ст. 68 Закона № 102-ФЗ).п. 2, 3 ст. 68 Закона № 102-ФЗ

Кто участвует: залог земельного участка

Роли сторон и органов при ипотеке участка и залоге права аренды.

Участник	Обязанность или право	Норма
Залогодатель — собственник участка	Передаёт участок в ипотеку; вправе возводить здания без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке; при закладной — только если это право в ней предусмотрено	п. 1, 2 ст. 65 Закона № 102-ФЗ
Арендатор участка	Вправе отдать арендные права в залог в пределах срока договора аренды с согласия собственника; при аренде государственной или муниципальной земли на срок более чем пять лет — при условии уведомления	п. 1.1 ст. 62 Закона № 102-ФЗ
Собственник арендованного участка	Даёт согласие на залог права аренды; при аренде государственного или муниципального участка на срок более чем пять лет получает уведомление	п. 1.1 ст. 62 Закона № 102-ФЗ
Залогодержатель	Согласует залоговую стоимость; при ухудшении обеспечения стройкой вправе потребовать изменения договора, без соглашения сторон — через суд; даёт письменное согласие на регистрацию перехода права, если иное не установлено федеральным законом или договором об ипотеке	п. 2 ст. 67 Закона № 102-ФЗ, п. 1 ст. 65 Закона № 102-ФЗ, п. 2 ст. 450 ГК РФ, ч. 4 ст. 53 Закона № 218-ФЗ
Орган местного самоуправления, орган власти субъекта	Принимает решение об ипотеке муниципального участка или участка с неразграниченной государственной собственностью	п. 2 ст. 62.1 Закона № 102-ФЗ
Нотариус	Удостоверяет договор об ипотеке при нотариальной форме; вправе подать заявление о регистрации; совершает исполнительную надпись при внесудебном взыскании	ч. 1 ст. 53 Закона № 218-ФЗ, п. 1 ст. 55 Закона № 102-ФЗ
Орган регистрации прав	Регистрирует ипотеку по договору после регистрации права залогодателя на участок	ч. 1 ст. 53 Закона № 218-ФЗ
Суд	Обращает взыскание: указывает суммы, способ реализации и начальную продажную цену участка; в случаях, предусмотренных законом, в обращении взыскания может быть отказано	п. 1, 2 ст. 54 Закона № 102-ФЗ

Показать всех участниковСвернуть

Что это значит: ипотека земельного участка

Какие участки можно заложить и что попадает в залог вместе с ними.

Ипотека земельного участка — залог участка по договору об ипотеке. Заложить участок можно постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (п. 1 ст. 62 Закона № 102-ФЗ). Участки в государственной или муниципальной собственности заложить нельзя, за исключением земельных участков, указанных в п. 1 ст. 62.1 Закона № 102-ФЗ (п. 1 ст. 63 Закона № 102-ФЗ).

Предмет залога бывает разным. Участок в собственности гражданина или юридического лица закладывается целиком или частью не меньше минимального размера (п. 2 ст. 63 Закона № 102-ФЗ), а при долевой или совместной собственности — только выделенный в натуре (п. 2 ст. 62 Закона № 102-ФЗ). Арендатор закладывает не землю, а право аренды (п. 1.1 ст. 62 Закона № 102-ФЗ). Муниципальный участок или участок с неразграниченной государственной собственностью для жилищного строительства передаётся в обеспечение кредита кредитной организации на инженерную инфраструктуру (п. 1 ст. 62.1 Закона № 102-ФЗ).

Право залога земельных участков тянет за собой постройки: оно распространяется на находящиеся или строящиеся на участке здание или сооружение залогодателя (п. 1 ст. 64 Закона № 102-ФЗ). Если на участке стоит здание другого лица, при обращении взыскания к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель как владелец участка (ст. 66 Закона № 102-ФЗ).

Что говорит закон: залог земельного участка

Пункт о передаче в залог права аренды земельного участка — главный для бизнеса на арендованной земле.

Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.п. 1.1 ст. 62 Закона № 102-ФЗ

Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790

Норма разводит два режима. По общему правилу на залог права аренды нужно согласие собственника, а залог не выходит за срок договора аренды. Для государственной или муниципальной земли при аренде на срок более чем пять лет достаточно уведомить собственника (п. 1.1 ст. 62 Закона № 102-ФЗ). Договор залога прав аренды земельного участка поэтому начинают с проверки срока аренды и того, кто собственник.

Нормы по теме: ипотека земельного участка

Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста

ст. 62 102-ФЗ об ипотеке Земельные участки, которые могут быть предметом ипотеки
ст. 62.1 102-ФЗ об ипотеке Ипотека земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена
ст. 63 102-ФЗ об ипотеке Земельные участки, не подлежащие ипотеке
ст. 64 102-ФЗ об ипотеке Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие залогодателю
ст. 65 102-ФЗ об ипотеке Возведение залогодателем зданий или сооружений на заложенном земельном участке
ст. 66 102-ФЗ об ипотеке Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие третьим лицам
ст. 67 102-ФЗ об ипотеке Оценка земельного участка при его ипотеке
ст. 68 102-ФЗ об ипотеке Особенности обращения взыскания на заложенные земельные участки и их реализации

Официальный текст: Об ипотеке (залоге недвижимости)

Виды дел: залог земельного участка

С чем приходят компании и предприниматели, у которых участок в залоге или идёт в залог.

Кредит под залог участка с цехом

Банк выдаёт кредит под залог земельного участка с производственным зданием. Здание заложить отдельно нельзя — только вместе с участком по тому же договору (ст. 69 Закона № 102-ФЗ); ипотека участка распространяется и на строящийся объект залогодателя (п. 1 ст. 64 Закона № 102-ФЗ).

Залог договора аренды

Компания строит на арендованной земле, и кредитор просит залог договора аренды земельного участка. Проверяю срок аренды, согласие собственника или уведомление при аренде государственной земли на срок более чем пять лет (п. 1.1 ст. 62 Закона № 102-ФЗ).

Участок в общей собственности

Партнёры владеют участком в долях, а кредитор требует залог. Ипотека возможна только на участок, выделенный в натуре из земель в общей долевой или совместной собственности (п. 2 ст. 62 Закона № 102-ФЗ), поэтому сначала решается вопрос выдела.

Дом под залог земельного участка

Залогодатель начал строить дом на заложенном участке, а залогодержатель видит ухудшение обеспечения и требует изменить договор, в том числе распространить ипотеку на новое здание (п. 1 ст. 65 Закона № 102-ФЗ). Без соглашения сторон такое изменение возможно только по решению суда (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Внесудебное взыскание

Кредитор действует по исполнительной надписи нотариуса. Проверяю нотариальную форму договора и запреты внесудебного порядка, в том числе для земли сельскохозяйственного назначения без построек и для незарегистрированного в ЕГРН права залогодателя (подп. 5, 9 п. 5 ст. 55 Закона № 102-ФЗ).

Торги по заложенной земле

Покупатель участка с торгов связан разрешённым использованием и менять назначение вправе лишь в случаях, предусмотренных земельным законодательством, или в установленном им порядке (п. 1 ст. 68 Закона № 102-ФЗ); круг покупателей ограничивает федеральный закон (п. 2 ст. 68 Закона № 102-ФЗ).

Чем отличается: ипотека земельного участка

Ипотека участка рядом с близкими формами залога недвижимости.

Институт	Как возникает	Чем отличается от ипотеки участка	Норма
Ипотека здания или сооружения	По договору об ипотеке здания	Без участка не бывает: здание закладывается только с одновременной ипотекой участка под ним по тому же договору	ст. 69 Закона № 102-ФЗ
Залог права аренды	По договору арендатора с залогодержателем	Предмет — арендные права, а не участок; залог действует в пределах срока аренды и требует согласия собственника или, при аренде государственной земли на срок более чем пять лет, его уведомления	п. 1.1 ст. 62 Закона № 102-ФЗ
Залог участка или права его аренды под зданием, купленным или построенным в кредит	В силу закона с регистрации права собственности на здание или сооружение	Отдельный договор не нужен, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором; залогодержатель — банк, иная кредитная организация или юридическое лицо, выдавшее целевой заём	п. 1, 2 ст. 64.2 Закона № 102-ФЗ
Право постоянного пользования участком	Принадлежит залогодателю здания	Право залога на него не распространяется; покупатель здания при взыскании получает право пользования участком на тех же условиях, что и прежний собственник	ст. 69 Закона № 102-ФЗ

Размер и расчёт: залог земельного участка

Как определяется стоимость заложенного участка и цена его продажи при взыскании.

Показатель	Как определяется	Норма
Залоговая стоимость участка	Устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем; оценка участка — по законодательству об оценочной деятельности	п. 1, 2 ст. 67 Закона № 102-ФЗ
Начальная продажная цена по отчёту оценщика	На основе соглашения залогодателя и залогодержателя, достигнутого в суде, а при споре — самим судом; если цена определяется на основании отчёта оценщика — восемьдесят процентов рыночной стоимости по отчёту	подп. 4 п. 2 ст. 54 Закона № 102-ФЗ
Пример: рыночная стоимость участка по отчёту — условно 20 000 000 руб.	20 000 000 руб. × восемьдесят процентов = 16 000 000 руб. начальной продажной цены на публичных торгах	подп. 4 п. 2 ст. 54 Закона № 102-ФЗ
Земля сельскохозяйственного назначения	Залоговую стоимость стороны по соглашению вправе определить исходя из кадастровой стоимости без оценки рыночной	п. 2 ст. 67 Закона № 102-ФЗ
Суммы к уплате залогодержателю	Указываются в решении суда, кроме расходов по охране и реализации, которые определяются по завершении реализации; для процентов — база, размер и период начисления	подп. 1 п. 2 ст. 54 Закона № 102-ФЗ
Оставление участка за залогодержателем	Как способ реализации при внесудебном порядке, если стороны — юридическое лицо и (или) предприниматель, а обязательство связано с предпринимательской деятельностью; по цене, равной рыночной стоимости, с зачётом в счёт покупной цены требований к должнику, обеспеченных ипотекой	п. 2, 3 ст. 55 Закона № 102-ФЗ
Продажа залогодержателем другому лицу	По цене не ниже рыночной стоимости с удержанием суммы обеспеченного обязательства; заинтересованное лицо, не согласное с оценкой, вправе требовать от залогодержателя возмещения убытков по цене из отчёта об оценке	п. 3 ст. 55 Закона № 102-ФЗ

Показать весь расчётСкрыть

Цифры примера условные: подставьте рыночную стоимость из своего отчёта оценщика.

Ответственность: залог земельного участка

Чем оборачивается для залогодателя неисполнение обязательства, обеспеченного ипотекой участка.

Нарушение	Кто отвечает	Санкция	Норма
Неисполнение обязательства, обеспеченного ипотекой участка	Залогодатель — собственник участка или арендатор, заложивший право аренды	Обращение взыскания по решению суда с указанием сумм к уплате залогодержателю, способа и порядка реализации, начальной продажной цены; в случаях, предусмотренных законом, в нём может быть отказано	п. 1, 2 ст. 54 Закона № 102-ФЗ
То же, если внесудебный порядок предусмотрен договором об ипотеке или закладной	Залогодатель по такому договору	Взыскание без суда; по исполнительной надписи нотариуса — при нотариально удостоверенном договоре либо закладной с этим условием	п. 1 ст. 55 Закона № 102-ФЗ
То же по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью	Залогодатель — юридическое лицо или индивидуальный предприниматель	Оставление залогодержателем заложенного имущества за собой или продажа заложенного имущества залогодержателем другому лицу — по рыночной стоимости	п. 2, 3 ст. 55 Закона № 102-ФЗ
То же в случаях п. 5 ст. 55 Закона № 102-ФЗ	Залогодатель	Внесудебный порядок не допускается, взыскание обращается по решению суда	п. 5, 6 ст. 55 Закона № 102-ФЗ

Отдельного штрафа за залог земельного участка закон не устанавливает. Последствие неисполнения — обращение взыскания на участок (п. 2 ст. 54 Закона № 102-ФЗ). Отсрочить реализацию на срок до одного года суд вправе по заявлению залогодателя-гражданина при уважительных причинах, если залог не связан с его предпринимательской деятельностью (п. 3 ст. 54 Закона № 102-ФЗ); при угрозе существенного ухудшения финансового положения залогодержателя или деле о банкротстве стороны отсрочка не допускается (п. 4 ст. 54 Закона № 102-ФЗ).

Не откладывайте правовую оценку

Обсудите задачу компании до следующего действия

Получили документ, готовите решение или возник спор? Позвоните или напишите: разберу обстоятельства, проверю применимый порядок и сроки, объясню возможные действия и риски для компании.

Позвонить сейчас

Комментарий адвоката Вруцкого

адвокат · рег. № 78/8790

В делах о залоге земельного участка я начинаю не с кредитного договора, а с самого участка: категория земли, вид права, собственник, есть ли на участке здания и чьи они. От этого зависит, что вообще можно заложить. Арендованный участок закладывается правом аренды и только на срок аренды (п. 1.1 ст. 62 Закона № 102-ФЗ), а долю без выдела в натуре заложить нельзя (п. 2 ст. 62 Закона № 102-ФЗ).

Частая проблема — здания. Ипотеку цеха оформляют, а участок под ним забывают или закладывают отдельным договором, хотя закон требует одного договора (ст. 69 Закона № 102-ФЗ). Обратная ситуация — на заложенном участке появляется новое здание: если договор об ипотеке молчит, ипотека распространится и на него (п. 1 ст. 65 Закона № 102-ФЗ).

На стороне залогодателя я проверяю условие о внесудебном взыскании: в том числе для земли сельскохозяйственного назначения без построек и при незарегистрированном праве залогодателя оно не применяется, и взыскание идёт через суд (п. 5, 6 ст. 55 Закона № 102-ФЗ). Для залогодержателя готовлю договор так, чтобы предмет, залоговая стоимость и порядок взыскания были согласованы до регистрации.

Порядок действий: ипотека земельного участка

Шаги от проверки участка до регистрации ипотеки в ЕГРН.

1
Проверка участкаСверяю оборотоспособность земли: заложить можно участок, если соответствующие земли не исключены из оборота или не ограничены в обороте (п. 1 ст. 62 Закона № 102-ФЗ). Государственный или муниципальный участок — только в случае по п. 1 ст. 62.1 Закона № 102-ФЗ и по решению уполномоченного органа (п. 2 ст. 62.1 Закона № 102-ФЗ).
2
Выдел и минимальный размерПри долевой или совместной собственности сначала выделяется участок в натуре (п. 2 ст. 62 Закона № 102-ФЗ). Если закладывается часть участка, её площадь не может быть меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъекта и органов местного самоуправления (п. 2 ст. 63 Закона № 102-ФЗ).
3
Согласие на залог права арендыДля залога права аренды получаю согласие собственника; при аренде государственного или муниципального участка на срок более чем пять лет вместо согласия достаточно уведомить собственника (п. 1.1 ст. 62 Закона № 102-ФЗ).
4
Здания на участкеВключаю в один договор участок и здания на нём (ст. 69 Закона № 102-ФЗ). Отдельно прописываю будущие постройки: ипотека распространяется на них, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (п. 1 ст. 65 Закона № 102-ФЗ).
5
Залоговая стоимостьСогласую залоговую стоимость с залогодержателем; оценка участка проводится по законодательству об оценочной деятельности (п. 1, 2 ст. 67 Закона № 102-ФЗ).
6
Нотариальная форма и внесудебный порядокЕсли стороны хотят взыскания по исполнительной надписи нотариуса, договор об ипотеке удостоверяется нотариально и содержит условие о внесудебном порядке (п. 1 ст. 55 Закона № 102-ФЗ).
7
Регистрация залога земельного участкаРегистрацию залога земельных участков орган регистрации прав проводит на основании договора об ипотеке и заявления залогодателя и залогодержателя, залогодателя и управляющего залогом либо нотариуса, удостоверившего договор, после регистрации права залогодателя (ч. 1 ст. 53 Закона № 218-ФЗ).

Документы: залог земельного участка

Что готовят стороны для договора и регистрации ипотеки участка.

Документ	Зачем	Кто подписывает, форма
Договор об ипотеке	Основание регистрации ипотеки (ч. 1 ст. 53 Закона № 218-ФЗ)	Залогодатель и залогодержатель; нотариальная форма — для исполнительной надписи (п. 1 ст. 55 Закона № 102-ФЗ)
Заявление о регистрации ипотеки	Запускает регистрацию ипотеки (ч. 1 ст. 53 Закона № 218-ФЗ)	Залогодатель и залогодержатель, залогодатель и управляющий залогом либо нотариус, удостоверивший договор
Согласие собственника участка	Без него арендатор не вправе отдать арендные права в залог (п. 1.1 ст. 62 Закона № 102-ФЗ)	Собственник арендованного участка
Уведомление собственника	Заменяет согласие при аренде государственного или муниципального участка на срок более чем пять лет (п. 1.1 ст. 62 Закона № 102-ФЗ)	Арендатор
Решение об ипотеке муниципального участка	Нужно для участков по п. 1 ст. 62.1 Закона № 102-ФЗ (п. 2 ст. 62.1 Закона № 102-ФЗ)	Орган местного самоуправления или орган государственной власти субъекта
Отчёт об оценке	Оценка участка по законодательству об оценочной деятельности (п. 1 ст. 67 Закона № 102-ФЗ); по отчёту определяют начальную продажную цену (подп. 4 п. 2 ст. 54 Закона № 102-ФЗ)	Оценщик; залоговую стоимость сельскохозяйственной земли стороны вправе определить по кадастровой стоимости без оценки (п. 2 ст. 67 Закона № 102-ФЗ)
Согласие залогодержателя	Нужно для регистрации перехода права и новых обременений, если иное не установлено федеральным законом или договором об ипотеке (ч. 4 ст. 53 Закона № 218-ФЗ)	Залогодержатель; письменная форма

Показать все документыСвернуть

Сроки: залог земельного участка

Сроки, от которых зависят залог участка и требования из него.

Действие	Срок	С какого дня	Норма
Залог права аренды	В пределах срока договора аренды	По сроку договора аренды	п. 1.1 ст. 62 Закона № 102-ФЗ
Регистрация ипотеки участка	В сроки регистрации ипотеки зданий, сооружений на участке	Как для зданий на этом участке	ч. 9.1 ст. 53 Закона № 218-ФЗ
Исковая давность	Общий срок — три года, при этом давность ограничена десятью годами со дня нарушения права	Со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. Если законом не установлено иное.	п. 1, 2 ст. 196 ГК РФ, п. 1 ст. 200 ГК РФ
Давность при установленной дате исполнения обязательства	Три года	По окончании срока исполнения	п. 1 ст. 196 ГК РФ, п. 2 ст. 200 ГК РФ
Предел давности	Не может превышать десять лет	Со дня нарушения права	п. 2 ст. 196 ГК РФ
Срок, определённый периодом	Течёт с первого дня периода	Со дня, следующего за датой или наступлением события, которыми задано начало срока	ст. 191 ГК РФ

Показать все срокиСкрыть

Как я веду дело

Как адвокат ведёт поручение компании

1
Разбор ситуацииСмотрю документы компании и обстоятельства, определяю маршрут и называю перспективу без приукрашивания. Если задача решается силами самой компании — говорю об этом прямо.
2
Сбор документовОпределяю, какие договоры, внутренние документы, переписка и материалы органа относятся к задаче. Недостающие сведения получаем доступным законным способом; судебные запросы возможны в соответствующей процедуре.
3
Подготовка документовГотовлю необходимые по задаче документы: договор, ответ, возражения, заявление или жалобу. Согласуем содержание и порядок подписания; проверяем полномочия лица, которое направляет документ.
4
Представительство по задачеПо согласованному поручению веду переговоры, представляю интересы в компетентном органе или суде. Заранее объясняю, когда необходимо личное участие представителя компании и какие документы потребуются.
5
Результат и дальнейшие действияРазбираю полученное решение или подготовленный документ и объясняю последующие действия. Исполнение судебного акта, обжалование и дополнительные этапы входят в работу в объёме, предусмотренном соглашением.
6
Связь на всех этапахСогласуем контактное лицо компании и порядок информирования. Сообщаю о значимых событиях и необходимых решениях в пределах принятого поручения.

Кто ведёт дело

Правовая помощь компаниям и предпринимателям — кто отвечает за ваше поручение

Константин Александрович Вруцкий

№ 78/8790 · адвокат

Поручение ведёт адвокат Константин Александрович Вруцкий лично. При обращении обсуждаем задачу компании, необходимые действия и объём сопровождения, который будет закреплён в соглашении.

Адвокатская тайна действует с первого слова, ещё до заключения соглашения: сведения о компании, её сделках и контрагентах не могут быть раскрыты, а адвоката нельзя допросить о том, что он узнал от доверителя.

Личное ведениеВеду дело сам — от первого разговора до исполнения. Доверитель — компания или индивидуальный предприниматель, работа идёт по письменному соглашению с адвокатом — ст. 25 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре».

Честная оценкаНе обещаю результата: называю реальную перспективу и цену промедления в рублях. Если задача решается силами компании, говорю прямо. Обещать положительный результат адвокату запрещено — п. 2 ст. 10 Кодекса профессиональной этики адвоката.

Адвокатская тайнаСведения о компании, её сделках, контрагентах и финансах, полученные в связи с делом, охраняются законом — рассказать можно всё, включая неудобное. Это адвокатская тайна — ст. 8 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре».

Понятные следующие шагиОбъясняю значение документа или решения и следующие действия компании. Представительство, обжалование и исполнение входят в согласованный объём помощи по соглашению — ст. 25 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре».

Частые вопросы: залог земельного участка

Ответы по нормам о залоге земли и права аренды.

Можно ли взять кредит под залог земельного участка с домом?

При ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или строящиеся на нём здание или сооружение залогодателя (п. 1 ст. 64 Закона № 102-ФЗ). Здание без участка заложить нельзя — только с одновременной ипотекой участка по тому же договору (ст. 69 Закона № 102-ФЗ). Поэтому кредит под залог земельного участка с домом оформляется одним договором об ипотеке.

Как оформить залог права аренды земельного участка?

Арендатор вправе отдать арендные права в залог в пределах срока договора аренды с согласия собственника (п. 1.1 ст. 62 Закона № 102-ФЗ). Если государственный или муниципальный участок сдан на срок более чем пять лет, вместо согласия достаточно уведомить собственника (п. 1.1 ст. 62 Закона № 102-ФЗ). Затем ипотека права аренды регистрируется по договору и заявлению сторон или нотариуса (ч. 1 ст. 53 Закона № 218-ФЗ).

Как проходит регистрация залога земельного участка?

Ипотека регистрируется по договору об ипотеке и заявлению залогодателя и залогодержателя (или управляющего залогом) либо нотариуса, удостоверившего договор, после регистрации права залогодателя на участок (ч. 1 ст. 53 Закона № 218-ФЗ). Если ипотека распространяется на постройки залогодателя с зарегистрированным правом, запись о них вносится одновременно без заявления правообладателя (ч. 3 ст. 53 Закона № 218-ФЗ).

Что включить в договор залога земельного участка?

Предмет — участок, который можно заложить (п. 1 ст. 62 Закона № 102-ФЗ), при долевой собственности — выделенный в натуре (п. 2 ст. 62 Закона № 102-ФЗ). Залоговую стоимость стороны устанавливают по соглашению (п. 2 ст. 67 Закона № 102-ФЗ). Отдельно решают постройки: ипотека распространяется на новые здания, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (п. 1 ст. 65 Закона № 102-ФЗ). Условие о взыскании по исполнительной надписи требует нотариальной формы (п. 1 ст. 55 Закона № 102-ФЗ).

Показать все вопросыСвернуть

Оформлен залог земельного участка банку — можно ли на нём строить?

Залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (п. 1 ст. 65 Закона № 102-ФЗ). Если стройка ухудшает обеспечение, залогодержатель вправе потребовать изменения договора, в том числе распространения ипотеки на новое здание; без соглашения — через суд (п. 2 ст. 450 ГК РФ). При закладной строить можно, только если такое право в ней предусмотрено (п. 2 ст. 65 Закона № 102-ФЗ).

Можно ли заложить муниципальный участок?

Ипотека участков в государственной или муниципальной собственности не допускается, за исключением земельных участков, указанных в п. 1 ст. 62.1 Закона № 102-ФЗ (п. 1 ст. 63 Закона № 102-ФЗ). Это участки для жилищного строительства или комплексного освоения, которые передаются в обеспечение кредита кредитной организации на инженерную инфраструктуру. Решение принимает орган местного самоуправления или орган власти субъекта (п. 2 ст. 62.1 Закона № 102-ФЗ).

Может ли банк забрать заложенный участок без суда?

Внесудебный порядок допускается, если он предусмотрен договором об ипотеке либо права залогодержателя удостоверены закладной; по исполнительной надписи нотариуса — при нотариально удостоверенном договоре или закладной с таким условием (п. 1 ст. 55 Закона № 102-ФЗ). Сельскохозяйственная земля и участок по п. 1 ст. 62.1 Закона № 102-ФЗ без построек, государственный или муниципальный участок, участок с незарегистрированным правом залогодателя — только через суд (п. 5, 6 ст. 55 Закона № 102-ФЗ).

Что будет с чужим зданием на заложенном участке?

Если на заложенном участке стоит здание другого лица, при обращении взыскания и продаже участка к приобретателю переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель как владелец участка (ст. 66 Закона № 102-ФЗ).

Услуги и темы рядом: ипотека земельного участка

Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу

Показать всёСкрыть

Обсудите задачу до подписания и ответа

Запишитесь на консультацию

+7 (495) 198-70-77

Позвонить сейчас