Перед оплатой госпошлины за регистрацию договора аренды в Росреестре определите регистрационное действие. Здесь — что проверить в заявлении и платёжных данных, как отделить аренду от перехода собственности и подготовить документы к расчёту.
Коротко
Госпошлина за регистрацию договора аренды: базовый размер для физических лиц — 4000 рублей, для организаций — 44 000 рублей; за регистрацию соглашения об изменении или расторжении зарегистрированного в ЕГРН договора — 700 и 2000 рублей соответственно (подп. 27.2 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Отдельно проверяют тариф для сельскохозяйственной земли по подп. 25 п. 1 и основания двойного размера по п. 1.1 ст. 333.33 НК РФ, льготы и состав заявителей.
До перечисления денег соберите сведения о договоре и предполагаемом действии. Сохраните документы, по которым был подготовлен платёж: они пригодятся для сверки расчёта.
п. 1 ст. 333.33 НК РФ
п. 1 ст. 333.33 НК РФ
ч. 1 ст. 50 Закона № 218-ФЗ
Ошибочный образец платежа может скрывать подмену регистрационного действия. Проверяйте основание расчёта до подписания поручения и сохраняйте пояснения к нему.
Адвокат нужен для проверки основания платежа, когда документы описывают разные регистрационные действия.
Заявителей по договору аренды определяют по ч. 1 ст. 51 Закона № 218-ФЗ, а базовые размеры для физических лиц и организаций — по подп. 27.2 п. 1 ст. 333.33 НК РФ. Право подать заявление и распределение платежа между обращающимися лицами — разные вопросы; состав сторон сам по себе не определяет доли оплаты.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Одна из сторон договора аренды | Может обратиться с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. Регистрация аренды осуществляется посредством регистрации договора; совместное заявление обеих сторон это правило не требует. Для расчёта отдельно устанавливают статус обращающегося лица и вид действия. | ч. 1 ст. 51 Закона № 218-ФЗ |
| Одно из лиц на стороне арендатора или арендодатель | Может подать заявление при аренде земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, если участок занят зданием или сооружением, принадлежащим нескольким лицам, либо помещения или машино-места в нём принадлежат нескольким лицам. Это специальное правило о заявителе, а не о разделении госпошлины. | ч. 1 ст. 51 Закона № 218-ФЗ |
| Физические лица и организации | Для регистрации подлежащего регистрации в ЕГРН договора аренды установлены разные базовые размеры: 4000 рублей для физических лиц и 44 000 рублей для организаций. Для соглашения об изменении или расторжении уже зарегистрированного договора размеры иные: 700 и 2000 рублей соответственно. | подп. 27.2 п. 1 ст. 333.33 НК РФ |
Для расчёта требуется различить договор, объект и действие, о котором заявлено.
Для регистрации договора аренды действует специальный подп. 27.2 п. 1 ст. 333.33 НК РФ, а общий подп. 22 прямо исключает действия из подп. 27.2. Поэтому процентную шкалу по кадастровой стоимости из подп. 22 нельзя переносить на регистрацию аренды помещения. Сначала определите действие: новый договор, уступка прав требования либо соглашение об изменении или расторжении зарегистрированного договора. Для сельскохозяйственной земли отдельно проверьте подп. 25.
Государственная регистрация юридического лица выделена в самостоятельный подпункт, за исключением государственной регистрации ликвидации юридических лиц и других прямо перечисленных в нём случаев: подп. 1 п. 1 ст. 333.33 НК РФ. Регистрация организации и оформление её арендных отношений требуют различения. Сходное название процедуры не даёт основания переносить сумму из документов об учреждении организации.
Особая ситуация — переход заложенного имущества после обращения взыскания. Для перехода собственности предусмотрено совместное заявление приобретателя и залогодержателя либо заявление залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, по ч. 1 ст. 50 Закона № 218-ФЗ. Если рабочие документы касаются такого приобретения, сначала выделите эту процедуру из вопросов об аренде и лишь затем готовьте расчёт платежа.
Специальный подпункт различает регистрацию договора и регистрацию соглашения к уже зарегистрированному договору.
Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790
Я проверяю, какое действие указано в заявлении и зарегистрирован ли исходный договор. Базовый тариф за соглашение нельзя подменять тарифом за новый договор. Специальные условия объекта и уплаты проверяю отдельно.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: Налоговый кодекс Российской Федерации. Часть вторая
Задачи проверки различаются по объекту, содержанию заявления и происхождению расчёта.
Госпошлина за регистрацию договора аренды помещений требует сопоставления договора с заявлением. В расчёте отмечают предмет аренды и основание выбранной ставки по п. 1 ст. 333.33 НК РФ.
Госпошлина за регистрацию договора аренды нежилого помещения проверяется по описанию объекта. Для работы подготовьте договор, приложения с площадью и проект платежа со ссылкой на п. 1 ст. 333.33 НК РФ.
Госпошлина за регистрацию договора аренды земельного участка — повод проверить кадастровое описание предмета сделки. Сопоставьте его с заявлением, для которого готовится расчёт по п. 1 ст. 333.33 НК РФ.
После корректировки предмета аренды полезно повторно сверить основание платежа. Сохраните версии договора и пояснение, почему в расчёте выбрана именно эта регистрационная процедура по п. 1 ст. 333.33 НК РФ.
Составитель поручения использовал образец, происхождение которого не объяснено. Для разбора подготовьте договор и заявление, запросите пояснение к основанию суммы и выбору строки расчёта по п. 1 ст. 333.33 НК РФ.
Обращение взыскания на право аренды относится к специальной ситуации регистрации без заявления собственника. При подготовке документов отделите её от заключения нового договора: ч. 3 ст. 50 Закона № 218-ФЗ.
При подготовке поручения название регистрации нужно сопоставить с её предметом. Таблица показывает различия процедур, а не одинаковый тариф для них.
| Признак | Оформление аренды | Соседний институт | Норма |
|---|---|---|---|
| Предмет расчёта | Подготовьте описание действия по договору аренды, для которого выбирается основание пошлины. | Государственная регистрация юридического лица выделена отдельно, с исключениями для ликвидации и иных перечисленных случаев. | подп. 1 п. 1 ст. 333.33 НК РФ |
| Основание заявления | Уточните, связано ли заявление с заключённым договором либо с переходом уже существующего права аренды. | При обращении взыскания или оставлении прав за залогодержателем после несостоявшихся повторных торгов действует правило о регистрации без заявления собственника. | ч. 3 ст. 50 Закона № 218-ФЗ |
| Запись об обременении | Прекращение аренды рассматривайте отдельно от погашения ипотечной записи. | При переходе собственности в результате обращения взыскания обеспечивающая удовлетворяемые требования ипотека погашается одновременно с регистрацией собственности приобретателя или залогодержателя. | ч. 2 ст. 50 Закона № 218-ФЗ |
Расчёт начинайте с регистрационного действия и статуса обращающегося лица. Сумма из поручения по другому виду регистрации не служит основанием платежа за недвижимость.
| Что проверяется | Как подготовить расчёт | Основание |
|---|---|---|
| Регистрация договора аренды | Базовый размер для физических лиц — 4000 рублей, для организаций — 44 000 рублей. Тот же подпункт охватывает уступку прав требования и аренду частей объектов с одновременным кадастровым учётом этих частей, если договоры подлежат регистрации в ЕГРН. | подп. 27.2 п. 1 ст. 333.33 НК РФ |
| Изменение или расторжение договора | За регистрацию соглашения об изменении или расторжении договора аренды, если договор зарегистрирован в ЕГРН: базовый размер для физических лиц — 700 рублей, для организаций — 2000 рублей. Это правило о соглашении, а не о любом основании прекращения аренды. | подп. 27.2 п. 1 ст. 333.33 НК РФ |
| Сельскохозяйственная земля | За регистрацию прав, ограничений, обременений и подлежащих регистрации сделок с земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения установлен специальный размер 700 рублей. Категорию земли проверяют отдельно: тариф не относится ко всем земельным участкам. | подп. 25 п. 1 ст. 333.33 НК РФ |
| Пример расчёта двух действий | Условный пример: организация регистрирует договор аренды помещения, затем соглашение об изменении зарегистрированного договора; без льгот и двойного размера расчёт за два действия по подп. 27.2 п. 1 ст. 333.33 НК РФ: 44 000 + 2000 = 46 000 рублей. Это не распределение платежа между несколькими заявителями. | подп. 27.2 п. 1 ст. 333.33 НК РФ |
Условны обстоятельства примера, тарифы взяты из закона. Пункт 1.1 ст. 333.33 НК РФ предусматривает двойной размер для перечисленных действий в установленном им случае и неприменение указанных в нём льгот. Пункт 2 требует учитывать специальные правила. Основания льгот, двойного размера и распределение между заявителями проверяют до оплаты.
Платёжное поручение проверяется вместе с расчётом и заявлением. Ошибку в исходных данных нельзя описывать как состав о регистрации организации или завладении регистрационным знаком транспорта.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Переход собственности на заложенную недвижимость в результате обращения взыскания | Приобретатель заложенного имущества или залогодержатель, оставляющий предмет ипотеки за собой. | Регистрационная запись об ипотеке погашается одновременно с регистрацией права собственности приобретателя или залогодержателя. Последствие относится к ипотеке, обеспечивающей требования залогодержателя, для удовлетворения которых реализован предмет ипотеки. | ч. 2 ст. 50 Закона № 218-ФЗ |
Отдельного штрафа за ошибку в расчёте госпошлины за регистрацию договора аренды закон не устанавливает. Размер пошлины установлен подп. 27.2 п. 1 ст. 333.33 НК РФ. Для вывода о последствиях недостаточной уплаты требуется отдельное правовое основание.
адвокат · рег. № 78/8790
Я начинаю работу с вопроса, откуда взялась сумма в платёжном поручении. Прошу показать договор, проект заявления и пояснение к расчёту. Если платёжный образец относится к учреждению юридического лица, отдельно отмечаю эту подмену: подп. 1 п. 1 ст. 333.33 НК РФ посвящён регистрации самой организации, с указанными в нём исключениями. Для аренды рабочего помещения название процедуры и предмет расчёта приходится сверять заново.
В договоре меня интересует не только название объекта. Сопоставляю описание помещения или участка с приложениями, фиксирую изменения между проектами и смотрю, по какой версии подготовлен платёж. Это позволяет сформулировать конкретный вопрос к расчёту: какое действие собирается совершить заявитель и на какой подпункт он опирается. Не оцениваю денежный итог по одному назначению перевода.
Когда документы касаются заложенной недвижимости, проверяю основание перехода прав. Правило ч. 3 ст. 50 Закона № 218-ФЗ относится к обращению взыскания и оставлению прав за залогодержателем после признания повторных торгов несостоявшимися. Я отделяю эту процедуру от заключения нового арендного договора, чтобы расчёт пошлины не сопровождался чужим составом регистрационных документов.
Подготовьте связку «договор — заявление — основание расчёта — платёжные данные». Она помогает проверить содержание поручения до его подписания.
Для проверки расчёта соберите рабочие материалы.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Договор аренды с приложениями | Сопоставить предмет договора с помещением или участком, указанным в проекте заявления; найти изменения, которые могли повлиять на исходные данные расчёта. | Передайте экземпляр с подписями сторон и приложения; для обсуждения изменений приложите относящиеся к ним проекты. |
| Проект регистрационного заявления | Выяснить, какое действие предполагается оплатить, и отделить оформление аренды от иных регистрационных процедур. | Для разбора достаточно имеющегося проекта; отметьте, кем он подготовлен и какие сведения ещё требуют уточнения. |
| Платёжное поручение и пояснение к расчёту | Проверить назначение платежа, источник реквизитов и применяемое основание размера по п. 1 ст. 333.33 НК РФ. | Передайте имеющуюся версию поручения и пояснение составителя; если перевод совершён, приложите подтверждение банка. |
| Документы о переходе заложенного объекта | Отдельно проверить основание приобретения и состав заявителей при обращении взыскания по ч. 1 ст. 50 Закона № 218-ФЗ. | Для разбора приложите имеющиеся судебные документы, материалы торгов либо документы об оставлении имущества; комплект зависит от основания перехода. |
Рабочую последовательность проверки не следует принимать за установленный законом срок. Зафиксируйте даты документов, по которым готовилось поручение.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Погашение обеспечивающей ипотеки | Одновременно с государственной регистрацией собственности приобретателя или залогодержателя. | При переходе собственности вследствие обращения взыскания; правило касается ипотеки, обеспечивающей удовлетворяемые требования залогодержателя. | ч. 2 ст. 50 Закона № 218-ФЗ |
По ч. 2 ст. 50 Закона № 218-ФЗ погашение записи связано с регистрацией перехода права собственности в случаях обращения взыскания из ч. 1 этой статьи. Одновременность относится к обеспечивающей ипотеке и не задаёт срока уплаты пошлины за регистрацию договора аренды.
Как адвокат ведёт поручение компании
Правовая помощь компаниям и предпринимателям — кто отвечает за ваше поручение
№ 78/8790 · адвокат
Поручение ведёт адвокат Константин Александрович Вруцкий лично. При обращении обсуждаем задачу компании, необходимые действия и объём сопровождения, который будет закреплён в соглашении.
Адвокатская тайна действует с первого слова, ещё до заключения соглашения: сведения о компании, её сделках и контрагентах не могут быть раскрыты, а адвоката нельзя допросить о том, что он узнал от доверителя.
Вопрос о сумме начинается с определения действия и проверки документов, на которых основан расчёт.
Базовый размер для физических лиц — 4000 рублей, для организаций — 44 000 рублей по подп. 27.2 п. 1 ст. 333.33 НК РФ, если договор подлежит регистрации в ЕГРН. Пункт 1.1 ст. 333.33 НК РФ предусматривает двойной размер для перечисленных действий в установленном им случае.
Для помещения проверьте специальный подп. 27.2 п. 1 ст. 333.33 НК РФ: базовые тарифы — 4000 рублей для физических лиц и 44 000 рублей для организаций. Он включает аренду частей объектов с одновременным кадастровым учётом этих частей. Общее правило о регистрации аренды действует, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ); необходимость регистрации устанавливают до расчёта платежа.
Для разбора адвокатом соберите договор, приложения, проект заявления и платёжные данные. Это материалы проверки, а не утверждение об обязательном регистрационном комплекте. Основание размера ищите по конкретному действию в п. 1 ст. 333.33 НК РФ; назначение перевода само по себе не объясняет выбранную сумму.
Проверьте категорию земли: для регистрации прав, ограничений, обременений и подлежащих регистрации сделок с участками из земель сельскохозяйственного назначения подп. 25 п. 1 ст. 333.33 НК РФ устанавливает 700 рублей. Этот тариф не переносится на любой участок. Для иных случаев аренды сопоставляют действие с подп. 27.2 того же пункта; отдельно проверяют специальные условия уплаты и состав заявителей.
Запросите источник реквизитов у составителя поручения и сохраните его вместе с расчётом. Отдельно сверьте назначение перевода с проектом заявления. Реквизиты получателя и основание суммы — разные вопросы: размер привязан к юридически значимому действию по п. 1 ст. 333.33 НК РФ.
Такой образец описывает иной предмет регистрации. Государственная регистрация юридического лица выделена в подп. 1 п. 1 ст. 333.33 НК РФ, с исключениями для ликвидации и других перечисленных действий. Для подготовки поручения по аренде попросите самостоятельное пояснение основания расчёта.
Это разные действия. За регистрацию соглашения о расторжении аренды базовый размер — 700 рублей для физических лиц и 2000 рублей для организаций, если договор зарегистрирован в ЕГРН (подп. 27.2 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Тариф относится именно к соглашению. Погашение обеспечивающей ипотеки при переходе собственности после обращения взыскания регулируется ч. 2 ст. 50 Закона № 218-ФЗ и не определяет платёж за прекращение аренды.
Для предметной сверки передайте также договор, приложения и проект заявления. Поручение показывает сведения о переводе, а основание размера нужно сопоставлять с действием по п. 1 ст. 333.33 НК РФ. Сохраните пояснение составителя расчёта, чтобы различить исходные данные и выбранную ставку.
Право аренды может переходить в результате обращения взыскания либо оставления его за залогодержателем после признания повторных торгов несостоявшимися. Для этих обстоятельств предусмотрена регистрация без заявления собственника (правообладателя) по ч. 3 ст. 50 Закона № 218-ФЗ. Такое основание отличают от заключения нового договора.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу