Проверьте документы на землю и состояние стройки: так начинается регистрация объекта незавершенного строительства. Здесь — особенности учёта недостроенного объекта и готового здания, источники сведений для технического плана и ошибки при подготовке документов.
Коротко
Регистрация права собственности на объект незавершенного строительства связана с оформлением земли под ним. Если право заявителя на участок не зарегистрировано в ЕГРН, учёт объекта и оформление участка проводят одновременно, за исключением случаев, предусмотренных ч. 10 и 22 ст. 40 Закона № 218-ФЗ, а также случаев, когда права на землю, ограничения или обременения не подлежат регистрации по закону (ч. 1 ст. 40 Закона № 218-ФЗ). Завершённое здание требует отдельной проверки документов о вводе.
Разложите документы по состоянию стройки, правам на участок и источникам технических сведений. Это позволит увидеть причину расхождения до подготовки заявления.
ч. 1 ст. 40 Закона № 218-ФЗ
ч. 2.1 ст. 40 Закона № 218-ФЗ
ч. 2 ст. 71 Закона № 218-ФЗ
Ошибку лучше обнаружить в исходных документах, пока она не перенесена в технический план. Сверяйте даты, объект и основание каждого сведения.
Консультация нужна, когда документы описывают разные состояния объекта или разный объём прав на землю.
Земельные документы, исходные технические сведения и содержание плана проверяются отдельно. Совпадение адреса ещё не объясняет роль лица в оформлении.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Заявитель | При отсутствии в ЕГРН его права на участок оформление созданного здания, сооружения или недостроенного объекта связано с одновременным оформлением земли. Действуют исключения для специальных случаев и прав, ограничений или обременений, не подлежащих регистрации. | ч. 1 ст. 40 Закона № 218-ФЗ |
| Заказчик кадастровых работ | Представляет технический паспорт недостроенного объекта при отсутствии разрешения на строительство и проектной документации. Паспорт должен быть изготовлен до 1 января 2013 года; сведения о местоположении объекта на участке исключены из этого основания. | ч. 2 ст. 71 Закона № 218-ФЗ |
| Собственник здания или сооружения | Если его право зарегистрировано в ЕГРН, может представить заявление и технический план со сведениями, необходимыми для учёта всех помещений в здании или сооружении, включая помещения общего пользования. | ч. 3 ст. 40 Закона № 218-ФЗ |
| Кадастровый инженер | Отвечает за внесение заведомо ложных сведений в технический план или подлог документов, на основании которых план подготовлен, если действия не содержат уголовно наказуемого деяния. Этот состав касается исполнителя кадастровых работ. | ч. 4 ст. 14.35 КоАП РФ |
Состояние объекта определяет, какие документы и даты нужно сопоставлять. Недостроенная конструкция и введённое в эксплуатацию здание рассматриваются раздельно.
Государственная регистрация объектов незавершенного строительства связана с земельными правами заявителя. При отсутствии записи о его праве действует совместное оформление земли и объекта, кроме случаев по ч. 10 и 22 и прав, ограничений или обременений земли, не подлежащих регистрации (ч. 1 ст. 40 Закона № 218-ФЗ). Часть 10 предусматривает особые основания, в том числе для объектов, которым разрешение по закону не требуется. По ч. 22 объект без сведений в ЕГРН, включённый в федеральный или региональный реестр незавершённых объектов капитального строительства, оформляют в публичную собственность по электронной декларации с УКЭП уполномоченного должностного лица без технического плана; оформление земли не требуется.
Истёкший договор на землю имеет разное значение для продолжающейся стройки и завершённого объекта. Для недостроенного объекта действует правило о разрешении на строительство, действующем при представлении документов (ч. 2.1 ст. 40 Закона № 218-ФЗ). Для созданного здания или сооружения проверяется, не истёк ли договор на момент ввода в эксплуатацию (ч. 2 ст. 40 Закона № 218-ФЗ).
Технический паспорт может быть источником сведений о недостроенном объекте при отсутствии разрешения и проекта, если изготовлен до 1 января 2013 года, кроме местоположения на участке (ч. 2 ст. 71 Закона № 218-ФЗ). Если недострой уже учтён и права зарегистрированы, его снятие с учёта и прекращение прав осуществляются одновременно с регистрацией прав на созданное здание, сооружение или все помещения, машино-места в них без отдельного заявления (ч. 8 ст. 40 Закона № 218-ФЗ).
Основание для использования старого технического паспорта имеет условия и исключение.
Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790
Я проверяю дату изготовления паспорта и то, какой объект он описывает. Затем отдельно разбираю сведения о местоположении: приведённое основание на них не распространяется. Перед подготовкой плана сопоставляю паспорт с сохранившимися документами стройки.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: О государственной регистрации недвижимости
Повод для обращения определяется конкретным разрывом между земельными документами, состоянием стройки и техническим описанием.
Проверка совместного оформления объекта и земли, включая исключения для специальных случаев и прав, ограничений или обременений, не подлежащих регистрации (ч. 1 ст. 40 Закона № 218-ФЗ).
Для недостроенного объекта сопоставляют дату представления документов с действием разрешения на строительство: истечение договора само по себе не даёт основания приостановления (ч. 2.1 ст. 40 Закона № 218-ФЗ).
При закончившейся аренде участка для строительства проверяется срок договора на момент ввода здания или сооружения. В этот момент договор не должен был истечь (ч. 2 ст. 40 Закона № 218-ФЗ).
При отсутствии разрешения и проекта исследуется паспорт, изготовленный до 1 января 2013 года; сведения о местоположении объекта на участке исключены из этого основания (ч. 2 ст. 71 Закона № 218-ФЗ).
Собственник здания или сооружения с зарегистрированным правом представляет заявление и план со сведениями для учёта всех помещений, включая помещения общего пользования (ч. 3 ст. 40 Закона № 218-ФЗ).
Проверка признаков заведомо ложных сведений в техническом плане или подлога документов кадастровым инженером, если действия не содержат уголовно наказуемого деяния (ч. 4 ст. 14.35 КоАП РФ).
Санкции относятся к конкретному действию и названному в законе лицу. Ошибку в плане нельзя без проверки обстоятельств приравнивать к заведомо ложным сведениям.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Несвоевременное или неточное внесение сведений о недвижимом имуществе в государственный кадастр недвижимости | Должностные лица органа, осуществляющего государственный кадастровый учёт недвижимого имущества и ведение государственного кадастра недвижимости, или подведомственных данному органу государственных учреждений — за несвоевременное или неточное внесение сведений об объекте | Административный штраф на должностных лиц от одной тысячи до двух тысяч рублей. | ч. 1 ст. 14.35 КоАП РФ |
| Нарушение порядка информационного взаимодействия при ведении государственного кадастра недвижимости или представление в этом порядке документа с недостоверными сведениями | Должностное лицо, ответственное за представление в указанном порядке соответствующего документа — при нарушении информационного взаимодействия или передаче недостоверных сведений об объекте | Предупреждение или административный штраф от трёх тысяч до пяти тысяч рублей. | ч. 3 ст. 14.35 КоАП РФ |
| Внесение заведомо ложных сведений в технический план или подлог документов, на основании которых он подготовлен, если действия не содержат уголовно наказуемого деяния | Кадастровый инженер | Административный штраф от тридцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей или дисквалификация на срок до трёх лет. | ч. 4 ст. 14.35 КоАП РФ |
Указанные составы не устанавливают штраф заявителю за сам факт обращения за регистрацией недостроенного объекта. Для оценки действий исполнителя сохраните исходный документ, спорный план и переписку о выявленном расхождении.
адвокат · рег. № 78/8790
В документах недостроенного объекта я прежде всего ищу согласованную хронологию: предоставление участка, срок договора, действие разрешения, состояние объекта при подготовке технического плана. Окончание аренды не заменяет проверки разрешения на момент представления документов — для продолжающейся стройки это существенное условие ч. 2.1 ст. 40 Закона № 218-ФЗ. Если же здание уже введено в эксплуатацию, сопоставляю дату ввода со сроком договора по ч. 2 ст. 40 Закона № 218-ФЗ.
Старый технический паспорт проверяю как источник конкретных сведений. Наличие паспорта ещё не объясняет местоположение недостроенного объекта на участке: эти сведения исключены из основания, предусмотренного ч. 2 ст. 71 Закона № 218-ФЗ. Я отмечаю, какие характеристики подтверждает каждый документ, и формулирую вопросы исполнителю кадастровых работ.
При подготовке обращения разбираю каждое замечание отдельно: к земле, к разрешению или к описанию объекта. Так можно сформулировать документальный ответ по существу, а не повторить прежнее заявление с теми же несогласованными сведениями. Для консультации прошу сохранить и первоначальную версию плана, и последующие исправления.
Соберите хронологию до передачи документов на оформление. Каждый шаг связывает состояние стройки с конкретным документом.
Перед обращением в арбитражный суд по поводу регистрационного решения проверьте, устанавливает ли федеральный закон досудебный порядок для этого экономического публичного спора: при наличии такого требования его нужно соблюсти (ч. 5 ст. 4 АПК РФ). Часть 1 ст. 39 Закона № 248-ФЗ и ч. 4 ст. 40 Закона № 248-ФЗ регулируют обжалование при контроле; применять этот порядок к регистрационному решению без проверки специального закона нельзя.
В экономическом споре решение органа оспаривают заявлением по ст. 199 АПК РФ, если оно, по мнению заявителя, противоречит закону и нарушает его права, а дело не отнесено к другому суду (ч. 1 и 3 ст. 198 АПК РФ). Производство возбуждается по заявлению заинтересованного лица (ч. 2 ст. 197 АПК РФ).
| Вопрос | Как решается | Норма |
|---|---|---|
| Срок обращения | Для подачи заявления об оспаривании регистрационного решения отведите три месяца, считая со дня, когда гражданин или организация узнали о нарушении своих прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Если срок обращения по этому решению пропущен по уважительной причине, суд вправе его восстановить. | ч. 4 ст. 198 АПК РФ |
| Содержание заявления | Укажите орган, реквизиты решения, нарушенные права, нормы, которым решение не соответствует, и требование признать его незаконным. Заявление должно также отвечать общим требованиям, к которым отсылает эта норма. | ч. 1 ст. 199 АПК РФ |
| Связь объекта с участком | В доказательственном комплекте выделите право заявителя на землю и отсутствие либо наличие записи в ЕГРН. Проверьте одновременное оформление и специальные исключения, включая права, ограничения или обременения, не подлежащие регистрации. | ч. 1 ст. 40 Закона № 218-ФЗ |
| Окончание договора при продолжающейся стройке | Сохраните разрешение на строительство и подтверждение его действия на момент представления документов. Сопоставьте это условие с причиной, указанной в спорном решении. | ч. 2.1 ст. 40 Закона № 218-ФЗ |
| Окончание договора после ввода здания | Представьте для анализа документы о вводе и сроке аренды или безвозмездного пользования участка для строительства. Значение имеет то, что на момент ввода срок договора не истёк. | ч. 2 ст. 40 Закона № 218-ФЗ |
| Источник сведений о недостроенном объекте | Для анализа паспорта установите отсутствие разрешения и проекта, изготовление до 1 января 2013 года и исключение для местоположения на участке. Отметьте, какие сведения перенесены в план. | ч. 2 ст. 71 Закона № 218-ФЗ |
Это перечень для первичной проверки оснований и исходных сведений. Подбирайте документы под фактическое состояние объекта и причину замечаний.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Документы о праве на земельный участок | Проверить совместное оформление и исключения (ч. 1 ст. 40 Закона № 218-ФЗ). По ч. 10 документ на землю не требуется, если право на неё зарегистрировано в ЕГРН. | Подготовьте имеющийся документ-основание с подписями его участников и читаемыми реквизитами. |
| Договор, по которому участок предоставлен в аренду или безвозмездное пользование | Проверить срок договора относительно ввода готового здания либо подачи документов по недостроенному объекту (ч. 2 и 2.1 ст. 40 Закона № 218-ФЗ). | Сохраните подписанный договор и имеющиеся документы о его сроке. |
| Разрешение на строительство | Подтвердить действие на дату подачи при истёкшей аренде участка (ч. 2.1 ст. 40 Закона № 218-ФЗ). Основание оформления — разрешение или выписка из реестра разрешений на строительство (ч. 10 ст. 40 Закона № 218-ФЗ). | Разрешение или выписка с реквизитами объекта; подготовьте читаемый документ для анализа. |
| Технический паспорт недостроенного объекта | При отсутствии разрешения и проекта — источник сведений, кроме местоположения на участке, если изготовлен до 1 января 2013 года (ч. 2 ст. 71 Закона № 218-ФЗ). | Представляется заказчиком кадастровых работ; проверьте дату изготовления и идентификацию объекта. |
| Документ о вводе здания или сооружения | Проверить срок договора при вводе (ч. 2 ст. 40 Закона № 218-ФЗ). Основание оформления созданного здания — разрешение на ввод или выписка из реестра таких разрешений (ч. 10 ст. 40 Закона № 218-ФЗ). | Подготовьте имеющийся документ с датой ввода и реквизитами объекта. |
Общие сроки применяются, если иное не установлено федеральным законом. Для объектов на участках под ИЖС, личное подсобное хозяйство, садоводство, огородничество или гараж для собственных нужд — три рабочих дня через орган регистрации и пять через МФЦ (п. 8.4 и 11.1 ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ).
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Учёт и регистрация одновременно | 10 рабочих дней через орган регистрации прав; 12 рабочих дней через МФЦ. | С даты приёма заявления и прилагаемых документов соответственно органом регистрации прав или МФЦ. | п. 5 и 6 ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ |
| Только регистрация прав | 7 рабочих дней через орган регистрации прав; 9 рабочих дней через МФЦ. | С даты приёма заявления и прилагаемых документов соответствующим получателем. | п. 1 и 2 ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ |
| Только кадастровый учёт через орган регистрации прав | 5 рабочих дней; по карте-плану территории после комплексных кадастровых работ — 15 рабочих дней. | С даты приёма заявления и прилагаемых документов соответствующим получателем. | п. 3 ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ |
| Только кадастровый учёт через МФЦ | 7 рабочих дней. | С даты приёма МФЦ заявления и прилагаемых документов. | п. 4 ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ |
Как адвокат ведёт поручение компании
Правовая помощь компаниям и предпринимателям — кто отвечает за ваше поручение
№ 78/8790 · адвокат
Поручение ведёт адвокат Константин Александрович Вруцкий лично. При обращении обсуждаем задачу компании, необходимые действия и объём сопровождения, который будет закреплён в соглашении.
Адвокатская тайна действует с первого слова, ещё до заключения соглашения: сведения о компании, её сделках и контрагентах не могут быть раскрыты, а адвоката нельзя допросить о том, что он узнал от доверителя.
Ответ зависит от состояния стройки, земельных документов и источника сведений технического плана.
С проверки земельных прав заявителя. Если его право на участок не зарегистрировано в ЕГРН, оформление объекта связано с одновременным оформлением земли, за исключением специальных случаев и прав, ограничений или обременений, которые не подлежат регистрации по закону (ч. 1 ст. 40 Закона № 218-ФЗ).
Истечение аренды или безвозмездного пользования участком для строительства не является основанием приостановления по создаваемому недостроенному объекту, если разрешение на строительство действует на момент представления документов (ч. 2.1 ст. 40 Закона № 218-ФЗ). Проверьте именно эту дату, а не дату составления плана.
Да: отсутствие записи о праве заявителя на участок влияет на совместное оформление земли и объекта. Исключения касаются специальных случаев и прав, ограничений или обременений, не подлежащих регистрации по закону (ч. 1 ст. 40 Закона № 218-ФЗ).
При отсутствии зарегистрированного права заявителя на участок учёт объекта и регистрация прав связаны с одновременным учётом и (или) регистрацией земельного права. Сохраняются специальные исключения и исключение для прав, ограничений или обременений, не подлежащих регистрации (ч. 1 ст. 40 Закона № 218-ФЗ).
Паспорт служит источником технических сведений при отсутствии разрешения на строительство и проекта, если изготовлен до 1 января 2013 года; сведения о местоположении объекта на участке исключены (ч. 2 ст. 71 Закона № 218-ФЗ). Не приравнивайте использование паспорта в техническом плане к достаточности всех документов для регистрации права.
Для истёкшего договора на землю условия различаются. По создаваемому недостроенному объекту проверяют действие разрешения при представлении документов (ч. 2.1 ст. 40 Закона № 218-ФЗ). По созданному зданию или сооружению проверяют, что договор на участок для строительства не истёк на момент ввода (ч. 2 ст. 40 Закона № 218-ФЗ).
При отсутствии разрешения и проекта он может быть основанием сведений в техническом плане, кроме местоположения объекта на земельном участке, если изготовлен до 1 января 2013 года (ч. 2 ст. 71 Закона № 218-ФЗ). Заказчик кадастровых работ представляет паспорт; сначала сопоставьте его реквизиты с описанием фактического объекта.
Заведомо ложные сведения в техническом плане и подлог документов кадастровым инженером влекут ответственность, если действия не содержат уголовно наказуемого деяния (ч. 4 ст. 14.35 КоАП РФ). Сохраните исходные документы и передайте исполнителю перечень расхождений для предметного обсуждения, а не желаемые характеристики.
Не смешивайте эти задачи. По зданию или сооружению с зарегистрированным правом собственника учёт всех помещений, включая помещения общего пользования, осуществляется при представлении заявления собственником и технического плана со сведениями, необходимыми для такого учёта (ч. 3 ст. 40 Закона № 218-ФЗ). Проверьте, что план описывает нужные помещения.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу