Единый недвижимый комплекс оформляют при создании объектов по проекту либо объединении недвижимости собственника. Разберитесь, какие записи ЕГРН проверить, чем комплекс отличается от предприятия и какие документы подготовить для обсуждения с адвокатом.
Коротко
Единый комплекс недвижимого имущества регистрируют при создании объектов, если проект предусматривает их эксплуатацию как единого недвижимого комплекса, либо при объединении нескольких объектов по заявлению их собственника. Во втором случае объекты должны отвечать требованиям к единому недвижимому комплексу; сведения о них должны быть внесены в ЕГРН, а права — зарегистрированы: ч. 1 ст. 46 Закона № 218-ФЗ. Одних реестровых записей недостаточно для проверки состава.
Начните с основания оформления: проект новых объектов или объединение уже зарегистрированной недвижимости. Сложите документы по каждому объекту отдельно, чтобы сопоставить их с будущим составом комплекса.
п. 2 ч. 1 ст. 46 Закона № 218-ФЗ
п. 1 ч. 1 ст. 46 Закона № 218-ФЗ
ч. 2 ст. 46 Закона № 218-ФЗ
Ошибки возникают, когда состав имущества описывают хозяйственными названиями, а документы проверяют только по головному объекту. Для подготовки заявления сверяйте каждую запись, а не общий адрес площадки.
Адвокат сопоставляет выбранное основание оформления с составом недвижимости и документами собственника.
Заявление об объединении относится к собственнику недвижимости. За достоверность кадастровых документов и внесение сведений предусмотрены отдельные составы ответственности; их нельзя переносить на заявителя лишь потому, что он оформляет комплекс.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Собственник | Объединение объектов недвижимости, сведения о которых внесены в ЕГРН и права на которые зарегистрированы в ЕГРН, производится по заявлению их собственника. При подготовке проверьте совпадение заявляемого состава с зарегистрированными объектами. | п. 2 ч. 1 ст. 46 Закона № 218-ФЗ |
| Кадастровый инженер | Внесение заведомо ложных сведений в технический план либо подлог документов, на основании которых он подготовлен, влечёт административную ответственность, если эти действия не содержат уголовно наказуемого деяния. Ошибку и заведомую ложность следует различать. | ч. 4 ст. 14.35 КоАП РФ |
| Должностные лица кадастрового органа, который осуществляет государственный кадастровый учёт недвижимого имущества и ведёт государственный кадастр недвижимости, а также государственных учреждений, подведомственных этому органу | Нарушение возникает, когда сведения о недвижимости вносят в государственный кадастр с опозданием либо с неточностями. Ответственность адресована этим должностным лицам, а не собственнику объединяемых объектов. | ч. 1 ст. 14.35 КоАП РФ |
Для ЕГРН существенны основание оформления и состояние записей о недвижимости. Хозяйственная связь объектов сама по себе ещё не описывает регистрационную процедуру.
При создании объектов кадастровый учёт и регистрация собственности на единый недвижимый комплекс связаны с проектной документацией: она должна предусматривать эксплуатацию таких объектов как комплекса. Поэтому подготовку начинают с проектного описания, а затем сопоставляют с ним заявляемую недвижимость — п. 1 ч. 1 ст. 46 Закона № 218-ФЗ.
При объединении нескольких объектов нужны не только сведения ЕГРН и зарегистрированные права, но и соответствие объектов требованиям к единому недвижимому комплексу. Обращается их собственник. Проверка только наличия зданий или реестровых записей не исчерпывает проверку условий объединения — п. 2 ч. 1 ст. 46 Закона № 218-ФЗ.
Предприятие как имущественный комплекс оформляется после кадастрового учёта и регистрации прав на каждую входящую недвижимость. А переход собственности, ограничения и обременения предприятия регистрируются одновременно с соответствующими действиями по всем входящим объектам. Это самостоятельная регистрационная схема, которую нужно отличать от объединения объектов — ч. 2, 3 ст. 46 Закона № 218-ФЗ.
Для предприятия установлена последовательность оформления входящей недвижимости и имущественного комплекса.
Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790
Я проверяю, не названо ли предприятием то имущество, которое собственник намерен объединить в единый недвижимый комплекс. Для объединения применяется другое основание: заявление собственника при наличии сведений об объектах и зарегистрированных прав в ЕГРН — п. 2 ч. 1 ст. 46 Закона № 218-ФЗ. Эта разница определяет, какие записи нужно сопоставить до подачи документов.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: О государственной регистрации недвижимости
Содержание работы зависит от того, создаётся ли недвижимость по проекту, объединяются ли зарегистрированные объекты или оформляется предприятие.
Проверка проектной документации на предусмотренную эксплуатацию создаваемых объектов как единого недвижимого комплекса. Сопоставление этой формулировки с заявляемым составом недвижимости — п. 1 ч. 1 ст. 46 Закона № 218-ФЗ.
Подготовка перечня объектов и заявления их собственника. Проверка внесённых в ЕГРН сведений и зарегистрированных прав по предполагаемому составу комплекса — п. 2 ч. 1 ст. 46 Закона № 218-ФЗ.
Сверка объектов, которые собственник намерен объединить, с реестровыми документами. Для объединения должны быть внесены сведения и зарегистрированы права в ЕГРН — п. 2 ч. 1 ст. 46 Закона № 218-ФЗ.
Разбор ситуации, когда в описании имущества фигурирует предприятие, а заявление готовится на комплекс. Сопоставление основания объединения с последовательностью оформления предприятия — ч. 1, 2 ст. 46 Закона № 218-ФЗ.
Проверка кадастрового учёта и регистрации прав на каждую входящую недвижимость перед регистрацией права собственности на предприятие как имущественный комплекс — ч. 2 ст. 46 Закона № 218-ФЗ.
Сопоставление документов о переходе собственности, ограничениях и обременениях предприятия с соответствующими регистрационными действиями по всем входящим объектам недвижимости — ч. 3 ст. 46 Закона № 218-ФЗ.
Слова «предприятие» и «комплекс» не делают процедуры взаимозаменяемыми. Сравнивайте основание регистрации и связь с записями о входящих объектах.
| Признак | Единый недвижимый комплекс | Предприятие как имущественный комплекс | Норма |
|---|---|---|---|
| Основание при создании | Проектная документация предусматривает эксплуатацию создаваемых объектов как единого недвижимого комплекса. | Регистрация собственности на предприятие следует за кадастровым учётом и регистрацией прав на каждый входящий объект недвижимости. | п. 1 ч. 1, ч. 2 ст. 46 Закона № 218-ФЗ |
| Уже существующая недвижимость | Объединение нескольких объектов, отвечающих требованиям к единому недвижимому комплексу, по заявлению их собственника: сведения внесены в ЕГРН, права зарегистрированы. | Государственная регистрация права собственности на предприятие осуществляется после государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на каждый объект недвижимости, входящий в его состав. | п. 2 ч. 1, ч. 2 ст. 46 Закона № 218-ФЗ |
| Регистрационная связь | При объединении проверяются реестровые сведения и права на объекты, включаемые собственником в состав. | Переход права, ограничения и обременения предприятия регистрируются одновременно с соответствующими действиями по всем входящим объектам. | п. 2 ч. 1, ч. 3 ст. 46 Закона № 218-ФЗ |
При оценке расходов на оформление отделяйте подготовку документов от санкции за заведомо ложные кадастровые сведения. Штраф кадастровому инженеру не является платой за регистрацию комплекса; ниже показан именно диапазон такой ответственности.
| Показатель | Размер или расчёт | Основание |
|---|---|---|
| Штраф кадастровому инженеру | От 30 000 до 50 000 рублей за внесение заведомо ложных сведений в технический план либо подлог исходных документов, если эти действия не содержат уголовно наказуемого деяния. Размер в пределах санкции не следует считать заранее определённым. | ч. 4 ст. 14.35 КоАП РФ |
| Пример: проверка границ санкции | Условно рассматривается заведомое искажение технического плана без уголовно наказуемого деяния. Разница между верхней и нижней границами штрафа: 50 000 − 30 000 = 20 000 рублей. Этот расчёт показывает ширину диапазона, а не сумму штрафа в конкретном деле. | ч. 4 ст. 14.35 КоАП РФ |
| Альтернативная санкция | Вместо штрафа предусмотрена дисквалификация на срок до трёх лет. Это самостоятельный вариант санкции за названные действия кадастрового инженера, если они не содержат уголовно наказуемого деяния; складывать его со штрафом как обязательную плату за оформление нельзя. | ч. 4 ст. 14.35 КоАП РФ |
Обстоятельства примера условные; границы штрафа и срок дисквалификации взяты из ч. 4 ст. 14.35 КоАП РФ. По этому диапазону нельзя рассчитывать расходы собственника на государственную регистрацию или стоимость подготовки технического плана.
Ответственность за кадастровые сведения адресована лицу, совершившему указанное нарушение. Само намерение собственника объединить недвижимость не равнозначно внесению заведомо ложных сведений в технический план.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Внесение заведомо ложных сведений в технический план либо подлог документов, на основании которых он подготовлен, если эти действия не содержат уголовно наказуемого деяния | Кадастровый инженер | Штраф от 30 000 до 50 000 рублей или дисквалификация на срок до трёх лет. | ч. 4 ст. 14.35 КоАП РФ |
| Внесение в государственный кадастр сведений о недвижимости с опозданием либо с неточностями | Круг ответственных лиц: должностные лица органа государственного кадастрового учёта недвижимого имущества и ведения государственного кадастра недвижимости либо государственных учреждений, подведомственных этому органу | Штраф на должностных лиц от 1 000 до 2 000 рублей. | ч. 1 ст. 14.35 КоАП РФ |
| Сведения, внесённые в государственный кадастр недвижимости, не предоставлены из-за незаконного отказа либо предоставлены с нарушением срока | Указанные в части 1 настоящей статьи должностные лица | Штраф на должностных лиц от 1 000 до 2 000 рублей. | ч. 2 ст. 14.35 КоАП РФ |
Отдельного штрафа за объединение объектов в единый недвижимый комплекс закон не устанавливает. Учёт и регистрация собственности требуют соблюдения ч. 1 ст. 46 Закона № 218-ФЗ. Для ч. 4 ст. 14.35 КоАП РФ нужны заведомая ложность либо подлог и отсутствие уголовно наказуемого деяния; расхождение перечней само по себе этого не доказывает.
адвокат · рег. № 78/8790
При обсуждении единого недвижимого комплекса я начинаю с вопроса о будущей операции: создаются объекты по проекту или собственник собирается объединить уже оформленную недвижимость. В первом варианте проверяю проектное положение об эксплуатации объектов как комплекса, во втором — реестровые сведения, права и заявление собственника. Основания различаются по ч. 1 ст. 46 Закона № 218-ФЗ, поэтому одинаковый перечень зданий ещё не означает одинаковую подготовку.
Затем я составляю сопоставление документов: название объекта в проекте, описание в реестровом документе и место в предполагаемом составе. Прошу пояснить каждое расхождение, прежде чем оно попадёт в заявление. Сопоставление помогает проверить условия объединения по п. 2 ч. 1 ст. 46 Закона № 218-ФЗ.
Если в поручении фигурирует предприятие, отдельно проверяю оформление каждой входящей недвижимости и связь будущих регистрационных действий. Последовательность регистрации собственности и одновременность оформления перехода права, ограничений и обременений установлены ч. 2, 3 ст. 46 Закона № 218-ФЗ. Я готовлю документы под выбранное основание, не оценивая исход по названию площадки.
Перечень недвижимости ведите как рабочую сверку: что собственник хочет включить, чем это подтверждается и по какому основанию предполагается регистрация.
Разделите материалы для создания комплекса и для объединения существующих объектов. Таблица помогает проверить основание оформления; рабочий перечень не заменяет заявление собственника.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Проектная документация | Проверить, предусмотрена ли эксплуатация создаваемых объектов как единого недвижимого комплекса: п. 1 ч. 1 ст. 46 Закона № 218-ФЗ. | Для обсуждения подготовьте относящиеся к составу и эксплуатации части проекта; сохраняйте исходные реквизиты документа. |
| Заявление собственника об объединении | Выразить обращение собственника об объединении объектов, сведения и права на которые отражены в ЕГРН: п. 2 ч. 1 ст. 46 Закона № 218-ФЗ. | Заявление собственника; описание состава сопоставьте с реестровыми документами до подачи. |
| Реестровые документы по входящим объектам | Сверить сведения об объектах и зарегистрированные права при объединении: п. 2 ч. 1 ст. 46 Закона № 218-ФЗ. Для предприятия проверить предварительное оформление: ч. 2 ст. 46 Закона № 218-ФЗ. | Для проверки подготовьте имеющиеся документы с реквизитами объектов и записей; отметьте, к какой недвижимости относится каждый документ. |
| Рабочее сопоставление состава | Систематизировать материалы по объектам, подлежащим объединению по п. 2 ч. 1 ст. 46 Закона № 218-ФЗ, либо по недвижимости предприятия по ч. 2 ст. 46 Закона № 218-ФЗ. | Перечень для обсуждения с адвокатом. Это способ подготовки материалов, а не установленная законом дополнительная форма заявления. |
Последовательность оформления предприятия отличается от основания объединения зарегистрированных объектов. Планируйте подготовку по состоянию документов на недвижимость.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Объединение объектов | На этапе обращения должны быть внесены сведения об объектах и зарегистрированы права в ЕГРН. | Объединение производится по заявлению их собственника; предварительно сопоставьте реестровые записи. | п. 2 ч. 1 ст. 46 Закона № 218-ФЗ |
| Регистрация собственности на предприятие | После кадастрового учёта и регистрации прав на каждый входящий объект недвижимости. | Сначала оформляется входящая недвижимость, затем право собственности на предприятие как имущественный комплекс. | ч. 2 ст. 46 Закона № 218-ФЗ |
| Переход права, ограничения и обременения предприятия | Одновременно с соответствующей регистрацией по всем входящим объектам недвижимости. | Регистрационные действия по предприятию и его недвижимости сопоставляются как связанные действия. | ч. 3 ст. 46 Закона № 218-ФЗ |
| Оспаривание решения в арбитражном суде | Для подачи заявления об оспаривании отведены три месяца, если иное не установлено федеральным законом. При уважительной причине пропуска суд может восстановить срок подачи заявления. | Начальная дата — день, когда гражданин или организация узнали о нарушении своих прав и законных интересов. | ч. 4 ст. 198 АПК РФ |
Как адвокат ведёт поручение компании
Правовая помощь компаниям и предпринимателям — кто отвечает за ваше поручение
№ 78/8790 · адвокат
Поручение ведёт адвокат Константин Александрович Вруцкий лично. При обращении обсуждаем задачу компании, необходимые действия и объём сопровождения, который будет закреплён в соглашении.
Адвокатская тайна действует с первого слова, ещё до заключения соглашения: сведения о компании, её сделках и контрагентах не могут быть раскрыты, а адвоката нельзя допросить о том, что он узнал от доверителя.
Ответы разделяют создание комплекса, объединение недвижимости и регистрацию предприятия. Перед подготовкой заявления определите, какая из этих задач стоит перед собственником.
Нет, предусмотрено и объединение существующих объектов. Для этого сведения о них должны быть внесены в ЕГРН, а права — зарегистрированы в ЕГРН; объединение производится по заявлению собственника. Создание объектов по проекту является другим основанием оформления — п. 1, 2 ч. 1 ст. 46 Закона № 218-ФЗ.
Для предприятия как имущественного комплекса регистрация собственности следует за кадастровым учётом и регистрацией прав на каждый входящий объект недвижимости. Объединение в единый недвижимый комплекс производится по заявлению собственника при наличии сведений и прав в ЕГРН — ч. 2, п. 2 ч. 1 ст. 46 Закона № 218-ФЗ.
Нет. Объединение касается нескольких объектов, отвечающих требованиям к единому недвижимому комплексу; сведения о них внесены в ЕГРН, права зарегистрированы, обращается их собственник — п. 2 ч. 1 ст. 46 Закона № 218-ФЗ. Одни реестровые записи или хозяйственное описание площадки не позволяют подтвердить все условия.
Для объединения закон называет объекты недвижимости, сведения о которых внесены в ЕГРН и права на которые зарегистрированы в ЕГРН — п. 2 ч. 1 ст. 46 Закона № 218-ФЗ. Запись о самом объекте не заменяет зарегистрированного права. Состав, предлагаемый собственником, нужно сопоставить с обеими группами сведений.
Положение о том, что проектная документация предусматривает эксплуатацию создаваемых объектов как единого недвижимого комплекса. Именно это условие названо для кадастрового учёта и регистрации собственности при создании объектов — п. 1 ч. 1 ст. 46 Закона № 218-ФЗ. Подготовьте относящиеся к нему части проекта для проверки.
Объединение осуществляется по заявлению их собственника — п. 2 ч. 1 ст. 46 Закона № 218-ФЗ. До подготовки заявления полезно сверить, каким объектам соответствуют имеющиеся реестровые документы, и выделить неподтверждённые записи о правах. Это помогает проверить именно предполагаемый состав объединения.
Переход собственности, ограничения права собственности и обременения предприятия регистрируются одновременно с переходом собственности, ограничениями прав и обременениями всех входящих объектов недвижимости — ч. 3 ст. 46 Закона № 218-ФЗ. Документы по предприятию следует сопоставить с документами по его недвижимости.
Ч. 4 ст. 14.35 КоАП РФ адресована кадастровому инженеру: она касается заведомо ложных сведений либо подлога исходных документов, если действия не содержат уголовно наказуемого деяния. Штраф составляет от 30 000 до 50 000 рублей или применяется дисквалификация до трёх лет по ч. 4 ст. 14.35 КоАП РФ. Само расхождение ещё не доказывает этот состав.
Я сопоставляю проектное основание создания с вариантом объединения по заявлению собственника, затем проверяю перечень объектов и состояние реестровых записей. Это подготовка к применению ч. 1 ст. 46 Закона № 218-ФЗ. Если документы касаются предприятия, отдельно разбираю предварительное оформление недвижимости по ч. 2 ст. 46 Закона № 218-ФЗ.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу