Старое право на недвижимость может сохраняться без записи в ЕГРН, а прежний учёт объекта — подтверждаться архивными документами. Разберём, когда требуется регистрация, чем подтвердить право и как отличить сведения об объекте от сведений о его обладателе.
Коротко
Регистрация в Росреестре ранее возникших прав касается прав, возникших до вступления в силу прежнего закона о регистрации недвижимости. Они признаются юридически действительными без записи в ЕГРН; регистрацию проводят по желанию обладателей — ч. 1 ст. 69 Закона № 218-ФЗ. При переходе права, его ограничении или обременении регистрация обязательна, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации и законом о регистрации недвижимости — ч. 3 ст. 69 Закона № 218-ФЗ.
Начните с сопоставления старого документа и сведений об объекте: отсутствие записи о праве и отсутствие объекта в реестре требуют разных действий.
ч. 1, 4 ст. 69 Закона № 218-ФЗ
ч. 3 ст. 69 Закона № 218-ФЗ
ч. 3–5.1, 8.1 ст. 69 Закона № 218-ФЗ
Старые документы могут подтверждать разные обстоятельства: принадлежность недвижимости, её характеристики или факт учёта. Ошибка в назначении документа меняет содержание обращения.
Разбор нужен там, где старое основание права приходится соотносить с нынешней регистрацией.
У правообладателя, регистратора и хранителя архивных документов разные задачи. Установление сведений о владельце также относится к специальным мероприятиям уполномоченных органов.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Обладатели прав | Могут по своему желанию зарегистрировать права, возникшие до вступления в силу прежнего закона о регистрации недвижимости. Отсутствие записи не лишает такие права юридической действительности. | ч. 1 ст. 69 Закона № 218-ФЗ |
| Правообладатель объекта недвижимости | При обращении за внесением объекта как ранее учтённого одновременно подаёт заявление о регистрации ранее возникшего права. Это специальное основание обязательной регистрации. | ч. 3 ст. 69 Закона № 218-ФЗ |
| Нотариус, удостоверивший сделку | Может представить заявление о регистрации права, указанного в частях 1 и 2, если удостоверил сделку, на основании которой регистрируется переход, ограничение права или обременение объекта. | ч. 3 ст. 69 Закона № 218-ФЗ |
| Орган регистрации прав | Обеспечивает включение документов и сведений о ранее учтённом объекте на установленных основаниях, если иное не установлено законом о регистрации недвижимости. Использует имеющиеся документы и предусмотренные запросы. | ч. 5 ст. 69 Закона № 218-ФЗ |
| Уполномоченные органы | Исполнительные органы субъектов Российской Федерации — городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя, органы местного самоуправления проводят мероприятия по выявлению правообладателей на соответствующих территориях. | ч. 1 ст. 69.1 Закона № 218-ФЗ |
| Органы и организации по государственному техническому учёту и (или) технической инвентаризации | Представляют по запросам документы о прежнем учёте или праве, когда они отсутствуют в распоряжении органа регистрации прав. | п. 3 ч. 5 ст. 69 Закона № 218-ФЗ |
Слова «ранее возникшее» характеризуют право, а «ранее учтённый» — объект недвижимости.
Право, возникшее до вступления в силу прежнего закона о регистрации, признаётся юридически действительным без регистрации в ЕГРН. Регистрация проводится по желанию обладателя, а при регистрации перехода, ограничения, обременения или указанной законом сделки обязательна, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации и законом о регистрации недвижимости — ч. 1, 3 ст. 69 Закона № 218-ФЗ.
Ранее учтённым считается объект с техническим или государственным учётом, проведённым в установленном порядке. К этой категории относятся и объекты без учёта с зарегистрированными и не прекращёнными правами и условными номерами, присвоенными в установленном порядке — ч. 4 ст. 69 Закона № 218-ФЗ. При отсутствии кадастрового учёта сведения об объектах с возникшими до прежнего закона и не прекращёнными правами вносят по правилам ранее учтённых объектов — ч. 9 ст. 69 Закона № 218-ФЗ.
Права, возникающие в силу закона вследствие указанных в нём обстоятельств, а не со дня регистрации, действительны без записи. Регистрация осуществляется по заявлениям правообладателей либо решению государственного регистратора при поступлении подтверждающих сведений от органов государственной власти и нотариусов, кроме случаев, установленных федеральными законами — ч. 2 ст. 69 Закона № 218-ФЗ.
Для отсутствующего в ЕГРН ранее учтённого объекта используют документы регистратора, документ о праве, материалы по запросам либо решение о выявлении правообладателя с приложениями — ч. 5 ст. 69 Закона № 218-ФЗ. Внесение сведений о выявленном правообладателе не заменяет регистрацию права: при регистрации такие сведения исключаются — ч. 15 ст. 69.1 Закона № 218-ФЗ.
Признание действительности права и внесение записи в реестр — разные юридические вопросы.
Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790
Я проверяю, подтверждает ли старый документ именно возникновение права, а не только характеристики недвижимости. Отдельно выясняю цель обращения: для добровольного внесения записи и подготовки перехода права требуется учитывать разные основания регистрации. Обязательные случаи определены ч. 3 ст. 69 Закона № 218-ФЗ.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: О государственной регистрации недвижимости
Содержание обращения определяется сохранившимися документами и планируемым действием с недвижимостью.
Обладатель хочет зарегистрировать право, действительное без записи в ЕГРН. Разбор касается момента возникновения права и содержания правоустанавливающего документа — ч. 1 ст. 69 Закона № 218-ФЗ.
Нужно подготовить регистрацию прежнего права при его переходе, ограничении или обременении, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации и законом о регистрации недвижимости — ч. 3 ст. 69 Закона № 218-ФЗ.
Недвижимость учитывалась ранее, однако сведения о ней не включены в ЕГРН. Определяют доступное документальное основание внесения сведений и необходимость запросов к хранителям — ч. 4, 5 ст. 69 Закона № 218-ФЗ.
Правообладатель просит внести объект как ранее учтённый. Для ранее возникшего права готовят также заявление о его регистрации: оно подаётся одновременно с заявлением об объекте — ч. 3 ст. 69 Закона № 218-ФЗ.
Документы прежнего учёта или права находятся у органов власти, местного самоуправления либо организаций технической инвентаризации. При отсутствии их у регистратора предусмотрено получение по запросам — п. 3 ч. 5 ст. 69 Закона № 218-ФЗ.
Уполномоченный орган анализирует архивные материалы и запрашивает сведения об обладателе ранее учтённой недвижимости. Проверяют, какие документы о праве сохранились у лица и в архиве — ч. 1, п. 1, 2 ч. 2 ст. 69.1 Закона № 218-ФЗ.
Сопоставляйте документ с тем обстоятельством, которое требуется подтвердить: время возникновения права, учёт объекта или поиск правообладателя.
| Признак | Ранее возникшее право | Ранее учтённый объект | Норма |
|---|---|---|---|
| Что признаётся действительным | Право, возникшее до вступления в силу прежнего закона о регистрации, без записи в ЕГРН. | Технический или государственный учёт объекта, проведённый в установленном порядке. | ч. 1, 4 ст. 69 Закона № 218-ФЗ |
| Предмет обращения | Внесение записи о праве по желанию обладателя, с учётом обязательных случаев. | Включение отсутствующих в ЕГРН документов и сведений об объекте на установленных основаниях. | ч. 1, 3, 5 ст. 69 Закона № 218-ФЗ |
| Связь процедур | Для правообладателя регистрация прежнего права обязательна при его обращении о внесении объекта как ранее учтённого. | Заявление об объекте подаётся одновременно с заявлением о регистрации прежнего права. | ч. 3 ст. 69 Закона № 218-ФЗ |
| Откуда берут подтверждение | Из документа, устанавливающего или подтверждающего право, в том числе надлежаще заверенной копии. | Из собственной документации органа регистрации прав либо материалов прежнего учёта, полученных по запросам. | п. 1–3 ч. 5 ст. 69 Закона № 218-ФЗ |
| Выявление владельца | При анализе сведений выясняют, кому принадлежит объект по архивным документам. | Мероприятия уполномоченных органов касаются ранее учтённых объектов, определённых законом. | ч. 1, п. 1, 2 ч. 2 ст. 69.1 Закона № 218-ФЗ |
Для старой недвижимости сначала определяют состав регистрационных действий. Сопоставление документов о праве и прежнем учёте позволяет сформулировать предмет заявления и отделить его от поиска архивных сведений.
| Что определить | Как проверить | Основание |
|---|---|---|
| Регистрация прежнего права | Проверьте момент возникновения права и желание обладателя внести запись. Добровольное обращение относится к праву, которое признаётся действительным без государственной регистрации. | ч. 1 ст. 69 Закона № 218-ФЗ |
| Пример состава обращения | Условный пример: правообладатель просит внести 1 отсутствующий объект как ранее учтённый, а его право относится к ранее возникшим. По части 3 ст. 69 Закона № 218-ФЗ одновременно подаются 1 заявление об объекте и 1 заявление о регистрации права: 1 + 1 = 2 заявления. | ч. 3 ст. 69 Закона № 218-ФЗ |
| Связь с переходом права | Если готовится регистрация перехода, ограничения права или обременения, учитывается регистрация прежнего права, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации и законом о регистрации недвижимости. | ч. 3 ст. 69 Закона № 218-ФЗ |
| Объём документального подтверждения | Для внесения участка по заявлению нужны документ о праве и межевой план; для здания, сооружения, объекта незавершённого строительства, помещения, машино-места — правоустанавливающий документ и технический план. Учитывайте исключения для заявления уполномоченного органа по выявлению правообладателей и для комплексных кадастровых работ. | ч. 5.1, 8.1 ст. 69 Закона № 218-ФЗ |
Обстоятельства и цифры примера условные; денежного расчёта нет. Исключение по ч. 8.1 ст. 69 Закона № 218-ФЗ действует для заявления заинтересованного лица с документами об объекте в границах территории комплексных кадастровых работ, поданного для последующего выполнения этих работ. Для отсутствующего в ЕГРН ранее учтённого лесного участка нужны документ о праве и межевой план с номером учётной записи в государственном лесном реестре — ч. 5.3 ст. 69 Закона № 218-ФЗ.
Добровольность регистрации старого права не отменяет её обязательности для отдельных действий с недвижимостью. Оценивать нужно цель обращения и основание права, а не возраст документа сам по себе.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Прежнее право не внесено в ЕГРН | Обладатели прав | Отсутствие регистрации не исключает юридическую действительность ранее возникшего права. Регистрация проводится по желанию обладателей; это не штрафное последствие. | ч. 1 ст. 69 Закона № 218-ФЗ |
| Не подано заявление о регистрации права вместе с заявлением об объекте | Правообладатель объекта недвижимости | Орган регистрации прав принимает решение об отказе во внесении сведений о ранее учтённом объекте. Обязательность одновременной подачи для ранее возникшего права установлена частью 3. | ч. 3, п. 6 ч. 8 ст. 69 Закона № 218-ФЗ |
Отдельного штрафа за отсутствие регистрации ранее возникшего права закон не устанавливает. При регистрации перехода, ограничения права, обременения или указанной законом сделки требуется регистрация прежнего права, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации и законом о регистрации недвижимости — ч. 3 ст. 69 Закона № 218-ФЗ.
адвокат · рег. № 78/8790
При разборе старой недвижимости я начинаю с документа, которым оформлено право: читаю его основание, дату, описание объекта и сведения об обладателе. Затем сопоставляю эти данные с материалами прежнего учёта. Такой порядок позволяет не смешивать подтверждение принадлежности недвижимости с подтверждением существования учтённого объекта. Юридическая действительность прежних прав и прежнего учёта закреплена раздельно — ч. 1, 4 ст. 69 Закона № 218-ФЗ.
Я выясняю, зачем требуется запись сейчас: обладатель хочет отразить своё право, готовит переход права либо обращается за внесением самого объекта. Для последнего случая проверяю одновременную подачу заявлений об объекте и о прежнем праве — ч. 3 ст. 69 Закона № 218-ФЗ. При сделке учитываю обязательность регистрации, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации и законом о регистрации недвижимости.
Если документ сохранился только в архиве, я составляю перечень известных реквизитов и предполагаемых хранителей. Для включения сведений об объекте закон предусматривает использование документов регистратора, подтверждения права и материалов, полученных по запросам — п. 1–3 ч. 5 ст. 69 Закона № 218-ФЗ. Архивный поиск требует установить происхождение документа, а не заменить его пересказом владельца.
Последовательность строится от основания права к содержанию заявления. Учёт объекта проверяется отдельно, поскольку наличие старого документа о праве не отвечает на все вопросы о реестровых сведениях.
Исключение по ч. 8.1 ст. 69 Закона № 218-ФЗ действует для заявления с документами об объекте в границах территории комплексных кадастровых работ, поданного для последующего выполнения этих работ.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Документ, устанавливающий или подтверждающий право | Подтверждает основание включения сведений о ранее учтённом объекте — п. 2 ч. 5 ст. 69 Закона № 218-ФЗ. | Представляет заинтересованное лицо. Возможна копия, заверенная в порядке, установленном федеральным законом. |
| Документы прежнего государственного или технического учёта | Подтверждают прежний учёт объекта — ч. 4, п. 3 ч. 5 ст. 69 Закона № 218-ФЗ. | Представляются соответствующими органами и организациями по запросам регистратора, если у него отсутствуют. |
| Заявление о внесении сведений об объекте | Используется для обращения об отсутствующем ранее учтённом объекте — ч. 5 ст. 69 Закона № 218-ФЗ. | При обращении правообладателя с ранее возникшим правом подаётся одновременно заявление о регистрации права — ч. 3 ст. 69 Закона № 218-ФЗ. |
| Заявление о регистрации прежнего права | Нужно при одновременном обращении правообладателя о внесении объекта как ранее учтённого — ч. 3 ст. 69 Закона № 218-ФЗ. | Правообладатель; нотариус — при удостоверенной им сделке, названной в ч. 3 ст. 69 Закона № 218-ФЗ. |
| Межевой или технический план | При внесении по заявлению: межевой план для участка; технический — для здания, сооружения, объекта незавершённого строительства, помещения, машино-места — ч. 5.1 ст. 69 Закона № 218-ФЗ. | Кадастровый номер в плане не требуется. Исключения: заявление уполномоченного органа по выявлению правообладателей, случай комплексных кадастровых работ — ч. 5.1, 8.1 ст. 69 Закона № 218-ФЗ. |
Срок включения сведений об объекте следует отделять от сроков регистрации права и от архивного поиска. Для заявления правообладателя также имеет значение одновременность обращения об объекте и о прежнем праве.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Включение документов и сведений о ранее учтённом объекте | В течение пяти рабочих дней, если иное не установлено законом о регистрации недвижимости — часть 5 ст. 69 Закона № 218-ФЗ. | Со дня получения органом регистрации прав соответствующих запросов или заявления. | ч. 5 ст. 69 Закона № 218-ФЗ |
| Заявление о регистрации прежнего права при внесении объекта | Одновременно с заявлением о внесении сведений о ранее учтённом объекте. | При обращении правообладателя объекта недвижимости с ранее возникшим правом. | ч. 3 ст. 69 Закона № 218-ФЗ |
| Оспаривание решения регистратора в арбитражном суде | Для заявления об оспаривании решения регистратора установлен срок три месяца; федеральный закон может устанавливать иной срок. Суд вправе восстановить срок подачи заявления, если причина пропуска уважительная. | Со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов. | ч. 4 ст. 198 АПК РФ |
Как адвокат ведёт поручение компании
Правовая помощь компаниям и предпринимателям — кто отвечает за ваше поручение
№ 78/8790 · адвокат
Поручение ведёт адвокат Константин Александрович Вруцкий лично. При обращении обсуждаем задачу компании, необходимые действия и объём сопровождения, который будет закреплён в соглашении.
Адвокатская тайна действует с первого слова, ещё до заключения соглашения: сведения о компании, её сделках и контрагентах не могут быть раскрыты, а адвоката нельзя допросить о том, что он узнал от доверителя.
Ответ зависит от основания старого права, прежнего учёта и того, какое действие с недвижимостью предстоит.
Старое право регистрируют по желанию обладателя — ч. 1 ст. 69 Закона № 218-ФЗ. При регистрации перехода права, ограничения, обременения или указанной законом сделки регистрация права обязательна, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации и законом о регистрации недвижимости — ч. 3 ст. 69 Закона № 218-ФЗ.
Это регистрация прав, которые признаются юридически действительными без записи в ЕГРН вследствие момента их возникновения. Отсутствие записи не заменяет проверку старого правоустанавливающего документа. Правило о признании таких прав и добровольной регистрации установлено ч. 1 ст. 69 Закона № 218-ФЗ.
Проверьте наличие участка в ЕГРН. Для внесения по заявлению нужны документ о праве и межевой план, с исключениями для заявления уполномоченного органа по выявлению правообладателей и случая комплексных кадастровых работ — ч. 5.1, 8.1 ст. 69 Закона № 218-ФЗ. При обращении правообладателя с ранее возникшим правом заявление о регистрации права подаётся одновременно — ч. 3 ст. 69 Закона № 218-ФЗ.
Технический или государственный учёт определяет статус ранее учтённого объекта — ч. 4 ст. 69 Закона № 218-ФЗ. Для подтверждения принадлежности следует исследовать документ, устанавливающий или подтверждающий право. Такой документ либо его надлежаще заверенная копия названы среди оснований включения сведений об объекте — п. 2 ч. 5 ст. 69 Закона № 218-ФЗ.
Да, когда учёт не осуществлён, но право зарегистрировано в ЕГРН и не прекращено, а условный номер присвоен органом регистрации прав в установленном порядке. Нужно проверить совокупность этих условий, а не только наличие номера в старом документе — ч. 4 ст. 69 Закона № 218-ФЗ.
Для правообладателя с ранее возникшим правом при внесении объекта как ранее учтённого регистрация права обязательна. Заявление о регистрации права подаётся одновременно с заявлением о внесении сведений об объекте — ч. 3 ст. 69 Закона № 218-ФЗ. Подготовка обращения должна охватывать оба предмета.
Документы о прежнем учёте, регистрации или праве могут поступить от органов государственной власти, местного самоуправления, органов и организаций технического учёта и инвентаризации. Запросы предусмотрены, если документы и сведения отсутствуют в распоряжении органа регистрации прав — п. 3 ч. 5 ст. 69 Закона № 218-ФЗ.
В течение пяти рабочих дней со дня получения соответствующего запроса или заявления органом регистрации прав, если иное не установлено законом о регистрации недвижимости — часть 5 ст. 69 Закона № 218-ФЗ. Этот срок относится к включению документов и сведений о ранее учтённом объекте; его нельзя выдавать за срок любой регистрации права.
Исполнительные органы Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя и органы местного самоуправления — ч. 1 ст. 69.1 Закона № 218-ФЗ. Процедура охватывает незарегистрированные права со старыми документами и другие случаи, названные в этой части. Органы анализируют архивы и направляют запросы — п. 1, 2 ч. 2 ст. 69.1 Закона № 218-ФЗ. Эти мероприятия может выполнять публично-правовая компания по соглашению; полномочия принимать решения о выявлении правообладателей ей не передаются — ч. 24 ст. 69.1 Закона № 218-ФЗ.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу