Для внесения права в ЕГРН заявитель передаёт в Росреестр заявление и документы, подтверждающие основание регистрации. Здесь разобраны бумажная и электронная формы, требования к подлинникам, подписям и описанию объекта, а также подготовка документов адвокатом.
Коротко
Юридические лица подают документы только электронно. Исключение — сделки с физическим лицом, кроме ДДУ, которые подаются только электронно: ч. 1.6 ст. 18 Закона № 218-ФЗ. Бумажная подача, когда она допустима, осуществляется личным обращением по ч. 1 этой статьи. Для электронной подачи нужна УКЭП, если федеральный закон не предусматривает иное. Описание недвижимости, вид права с оговоркой закона и подписи проверяют по ч. 1 ст. 21 Закона № 218-ФЗ.
Начните с формы каждого документа: от неё зависит подготовка заявления и приложений.
ч. 1, 3 ст. 21 Закона № 218-ФЗ
ч. 7–12 ст. 21 Закона № 218-ФЗ
ч. 1, 4 ст. 21 Закона № 218-ФЗ
Ошибки в форме и содержании приложений следует выявить до отправки заявления.
Адвокат проверяет документальную сторону обращения до передачи заявления.
Подписант документа, заявитель и лицо, готовящее план, выполняют разные действия.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Правообладатель объекта недвижимости | Вправе через личный кабинет представить электронное заявление о регистрации прав на основании сделки с принадлежащим ему объектом. Это правило о способе обращения правообладателя, а не замена требований к приложениям. | ч. 1.3 ст. 18 Закона № 218-ФЗ |
| Заявитель | По общему правилу подписывает электронный комплект усиленной квалифицированной электронной подписью. Для отдельных заявлений без УКЭП правообладателя действует ч. 1.2 ст. 18 Закона № 218-ФЗ, для нотариальной подачи — ч. 11 ст. 21 Закона № 218-ФЗ. | ч. 10 ст. 21 Закона № 218-ФЗ |
| Кадастровый инженер | Подписывает усиленной квалифицированной электронной подписью электронные межевой план, технический план, акт обследования, карту-план территории. Передача распечатки не заменяет такую форму документа. | ч. 4 ст. 21 Закона № 218-ФЗ |
| Лица, подписавшие такие документы на бумажном носителе | Подписывают образы УКЭП; это могут сделать и лица, уполномоченные заверять бумажные копии. Нотариальная подача регулируется ч. 11, заверение кредитной организацией при проверяемости документов — ч. 12 ст. 21 Закона № 218-ФЗ. | ч. 9 ст. 21 Закона № 218-ФЗ |
| Приобретатель и залогодержатель | Подают совместное заявление при переходе собственности в результате обращения взыскания; залогодержатель, оставляющий предмет ипотеки за собой, подаёт своё заявление. Состав приложений зависит от основания обращения взыскания. | ч. 1 ст. 50 Закона № 218-ФЗ |
Бумажная подача и отправление в электронной форме отличаются каналом обращения и формой приложений.
По ч. 1 ст. 18 Закона № 218-ФЗ допустимые бумажные документы передают лично в публично-правовую компанию или МФЦ, включая выездной приём; электронные — через установленные сервисы с УКЭП, если федеральный закон не предусматривает иное. Для юридических лиц электронная форма обязательна; исключение — сделки с физическим лицом, кроме ДДУ, по ч. 1.6 ст. 18 Закона № 218-ФЗ. Выездной приём платный с предусмотренными ч. 1.1 исключениями; условия выездного приёма МФЦ устанавливает субъект РФ.
Электронный документ и электронный образ документа имеют разные требования. Для документа, который на бумаге представляется в подлиннике, установлена электронная форма документа с исключением для предусмотренных законом случаев нотариальной подачи. Другие документы могут передаваться как документы или образы по ч. 7 ст. 21 Закона № 218-ФЗ.
Содержание приложения важно при любом канале: описание недвижимости, вид права с оговоркой закона и надлежащие подписи — по ч. 1 ст. 21 Закона № 218-ФЗ. Подпись комплекта проверяется по ч. 10 с учётом ч. 11 этой статьи. Отдельные заявления через единый портал или личный кабинет можно подать без УКЭП правообладателя по ч. 1.2 ст. 18 Закона № 218-ФЗ. Для образов, заверенных кредитной организацией, действует ч. 12 ст. 21 Закона № 218-ФЗ при возможности проверки документов органом регистрации прав.
Для кадастровых документов установлена собственная форма представления.
Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790
Я проверяю, что к обращению подготовлен именно подписанный электронный документ, а не только его распечатка. Затем сопоставляю описание недвижимости в документе о праве с планом: требование к описанию объекта установлено ч. 1 ст. 21 Закона № 218-ФЗ.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: О государственной регистрации недвижимости
Содержание проверки зависит от основания права и выбранной формы передачи заявления.
Подготовка допустимого бумажного комплекта для МФЦ или публично-правовой компании по п. 1 ч. 1 ст. 18 Закона № 218-ФЗ. Для юридических лиц исключение из электронной подачи — сделки с физическим лицом, кроме ДДУ, по ч. 1.6 этой статьи.
Проверка формы электронных приложений и подписей на них. Для документов, требующих подлинника, действует правило об электронном документе с исключением для предусмотренной законом нотариальной подачи по ч. 7 ст. 21 Закона № 218-ФЗ.
Сверка межевого или технического плана с документом о праве. Электронная форма и подпись кадастрового инженера предусмотрены ч. 4 ст. 21 Закона № 218-ФЗ, требования к описанию недвижимости — ч. 1 ст. 21 Закона № 218-ФЗ.
Подготовка электронного заявления по сделке с объектом, принадлежащим правообладателю. Возможность такого обращения установлена ч. 1.3 ст. 18 Закона № 218-ФЗ; она не отменяет проверку подписей на приложениях по ч. 8–10 ст. 21 Закона № 218-ФЗ.
Проверка формы бумажной копии судебного акта, установившего право на недвижимость. Такой документ выделен из правила о подлинниках; порядок представления и возврата копии предусмотрен ч. 3, 5 ст. 21 Закона № 218-ФЗ.
Определение состава заявления и подтверждений реализации заложенного имущества либо оставления его за залогодержателем. Основание взыскания и проведение торгов учитываются при подготовке документов по ч. 1 ст. 50 Закона № 218-ФЗ.
Санкции относятся к действиям кадастрового инженера и должностных лиц, а не к ошибке заявителя в форме подачи.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Внесение кадастровым инженером заведомо ложных сведений в межевой план, технический план, акт обследования, проект межевания земельного участка или земельных участков либо карту-план территории или подлог документов, на основании которых были подготовлены межевой план, технический план, акт обследования, проект межевания земельного участка или земельных участков либо карта-план территории, если эти действия не содержат уголовно наказуемого деяния | Кадастровый инженер | Штраф от тридцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей или дисквалификация до трёх лет. | ч. 4 ст. 14.35 КоАП РФ |
| Нарушение порядка информационного взаимодействия при ведении государственного кадастра недвижимости или представление в этом порядке документа, содержащего недостоверные сведения | За передачу документа отвечает должностное лицо, ответственное за представление в указанном порядке соответствующего документа | За нарушение взаимодействия — предупреждение либо штраф в размере от трёх тысяч до пяти тысяч рублей. | ч. 3 ст. 14.35 КоАП РФ |
| Сведения о недвижимом имуществе внесены в государственный кадастр недвижимости с опозданием либо неточно | За внесение сведений отвечают должностные лица органа, осуществляющего государственный кадастровый учёт недвижимого имущества и ведение государственного кадастра недвижимости, или подведомственных данному органу государственных учреждений | За опоздание или неточность при внесении сведений — штраф в размере от одной тысячи до двух тысяч рублей. | ч. 1 ст. 14.35 КоАП РФ |
Отдельного штрафа за ошибку в форме подачи документов на регистрацию недвижимости закон не устанавливает. Неподписанное заявление или бумажный комплект при обязательной электронной подаче возвращаются без рассмотрения: п. 5, 1.2 ст. 25 Закона № 218-ФЗ. Санкции таблицы относятся к указанным действиям кадастрового инженера и должностных лиц.
адвокат · рег. № 78/8790
Я начинаю подготовку обращения с сопоставления документов о праве и описания недвижимости. Сначала выясняю, какой объект и какое право указаны в договоре, затем проверяю приложения и подписи. Такое сопоставление связано с требованиями ч. 1 ст. 21 Закона № 218-ФЗ: описание объекта и вид регистрируемого права, если иное не установлено законом, должны присутствовать в документе. Одинаковое название файла ещё не означает совпадения его содержания с согласованным договором.
Для электронной подачи я разбираю каждый файл: документ это или образ, кто его подписал и кто вправе заверить копию. Требования ч. 7–12 ст. 21 Закона № 218-ФЗ различаются; учитываю нотариальную подачу и заверение образов кредитной организацией при возможности проверки документов. Проверяю и ч. 1.2 ст. 18 Закона № 218-ФЗ для заявлений без УКЭП правообладателя. Советую сохранять согласованную версию договора отдельно от промежуточных редакций.
Если основанием перехода права стало обращение взыскания, я проверяю документы о торгах либо об оставлении предмета ипотеки за залогодержателем по ч. 1 ст. 50 Закона № 218-ФЗ. Здесь нельзя ограничить работу проверкой обычного договора купли-продажи: состав приложений привязан к способу взыскания.
Подготовку удобно вести от основания права к способу отправки, проверяя форму каждого приложения.
До выбора способа обжалования отделите недостатки подготовленного комплекта от возражений против действий регистратора.
Ч. 1–2 ст. 39 Закона № 248-ФЗ и ч. 4 ст. 40 Закона № 248-ФЗ регулируют обжалование в рамках контроля (надзора); их порядок нельзя переносить на регистрационные решения только потому, что их принял Росреестр.
Для подготовки позиции разграничьте спор о действиях регистратора и представление судебного акта как документа о праве.
| Вопрос | Как решается | Норма |
|---|---|---|
| Как оспорить решение или действия регистратора | Подайте заявление по ст. 199 АПК РФ: укажите орган, решение или действия, нарушенные права, нормы, которым они не соответствуют, и требование. Арбитражный суд рассматривает нарушения в экономической сфере, если спор не отнесён к другим судам. | ч. 1, 3 ст. 198 АПК РФ; ч. 1 ст. 199 АПК РФ |
| Как представить бумажную копию судебного акта о праве | Копия судебного акта, установившего право на недвижимое имущество, представляется в одном экземпляре и возвращается заявителю после учёта или регистрации. Она относится к исключению из требования о подлиннике. | ч. 3, 5 ст. 21 Закона № 218-ФЗ |
| Как проверить электронную форму судебного акта | Акты, установившие права на недвижимость, допускаются как электронные документы или электронные образы. Для образа отдельно проверяют подпись лица, подписавшего бумажный документ, либо уполномоченного заверять копии. | п. 2 ч. 7, ч. 9 ст. 21 Закона № 218-ФЗ |
| Что приложить к заявлению об оспаривании | Приложите текст решения, доказательства нарушения, направления другим участникам копий, полномочий подписанта, уплаты пошлины или льготы либо соответствующее ходатайство. Подтверждение досудебного порядка нужно, когда он предусмотрен федеральным законом. | ч. 2 ст. 199 АПК РФ; п. 1–3, 5, 7 ч. 1 ст. 126 АПК РФ |
Состав приложений привязан к основанию права; форму и подписантов проверяют по каждому документу.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Заявление | Обращение за кадастровым учётом и регистрацией права. | Допустимое бумажное заявление — единственный подлинник по ч. 6 ст. 21 Закона № 218-ФЗ. УКЭП комплекта — по ч. 10 этой статьи, с учётом нотариальной подачи по ч. 11 и заявлений без УКЭП правообладателя по ч. 1.2 ст. 18 Закона № 218-ФЗ. |
| Документ, устанавливающий право | Отражает описание недвижимости, вид регистрируемого права, если иное не установлено законом, и основание изменения права. | Надлежащие подписи сторон или определённых законом должностных лиц; удостоверение и печати — в установленных законом случаях по ч. 1 ст. 21 Закона № 218-ФЗ. |
| Бумажные документы о сделке | Выражают содержание сделки, на которой основана регистрация. | Экземпляр-подлинник; исключение — акты органов государственной власти, местного самоуправления и судебные акты, установившие права, по ч. 3 ст. 21 Закона № 218-ФЗ. |
| Межевой план, технический план, акт обследования, карта-план территории | Сведения об объекте для соответствующего учётного действия. | Электронный документ с усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера по ч. 4 ст. 21 Закона № 218-ФЗ. |
| Электронный образ документа | Передача документа в форме образа, когда эта форма допускается. | УКЭП подписавших бумажный документ лиц либо уполномоченных заверять копии по ч. 9 ст. 21 Закона № 218-ФЗ. Специальные правила: нотариальная подача — ч. 11; кредитная организация при проверяемости документов — ч. 12 этой статьи. |
Срок передачи документов и срок уведомления о приёме не равны сроку регистрации права.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Передача принятых документов из МФЦ в орган регистрации прав | Не более одного рабочего дня. | После приёма МФЦ; порядок и срок определяются соглашением о взаимодействии в пределах этого ограничения. | ч. 18 ст. 18 Закона № 218-ФЗ |
| Уведомление о приёме при подаче через МФЦ или электронно | В течение следующего рабочего дня. | После дня приёма заявления органом регистрации прав, а не МФЦ. | п. 2 ч. 17 ст. 18 Закона № 218-ФЗ |
| Возврат из-за отсутствия сведений об уплате пошлины | Если по истечении пяти рабочих дней нет сведений в ГИС ГМП и документ об уплате не представлен. | С даты подачи заявления. | п. 3 ст. 25 Закона № 218-ФЗ |
| Погашение записи об ипотеке после обращения взыскания | Одновременно с регистрацией собственности приобретателя или залогодержателя. | При переходе собственности в результате взыскания; погашается ипотека, обеспечивающая удовлетворяемые требования залогодержателя. | ч. 2 ст. 50 Закона № 218-ФЗ |
| Обращение в арбитражный суд с заявлением об оспаривании решения или действий органа | Три месяца, если федеральным законом не установлено иное; пропущенный по уважительной причине срок может восстановить суд. | Отсчёт начинается в день, когда гражданин или организация узнали о нарушении своих прав и законных интересов. | ч. 4 ст. 198 АПК РФ |
Как адвокат ведёт поручение компании
Правовая помощь компаниям и предпринимателям — кто отвечает за ваше поручение
№ 78/8790 · адвокат
Поручение ведёт адвокат Константин Александрович Вруцкий лично. При обращении обсуждаем задачу компании, необходимые действия и объём сопровождения, который будет закреплён в соглашении.
Адвокатская тайна действует с первого слова, ещё до заключения соглашения: сведения о компании, её сделках и контрагентах не могут быть раскрыты, а адвоката нельзя допросить о том, что он узнал от доверителя.
Форма обращения, подлинники и электронные подписи.
Бумажный комплект, когда он допустим, передают лично в МФЦ или публично-правовую компанию по п. 1 ч. 1 ст. 18 Закона № 218-ФЗ. Юридические лица подают электронно; исключение — сделки с физическим лицом, кроме ДДУ, по ч. 1.6 этой статьи.
Да. Правообладатель может подать через личный кабинет заявление по сделке с принадлежащим ему объектом по ч. 1.3 ст. 18 Закона № 218-ФЗ. Требуется УКЭП, если федеральным законом не предусмотрено иное, по п. 2 ч. 1 этой статьи.
Скана самого по себе недостаточно. Если требуется бумажный подлинник, нужен электронный документ по п. 1 ч. 7 ст. 21 Закона № 218-ФЗ с исключением для нотариальной подачи по ч. 11. Для остальных документов допустимы документы или образы по п. 2 ч. 7. Ч. 12 этой статьи допускает образы, заверенные кредитной организацией, при возможности проверки их подлинности и достоверности органом регистрации прав.
По ч. 9 ст. 21 Закона № 218-ФЗ образ подписывают УКЭП лица, подписавшие бумажный документ, либо уполномоченные заверять копии. Специальные правила нотариальной подачи — ч. 11; заверения кредитной организацией при проверяемости документов — ч. 12 этой статьи. Комплект подписывается по ч. 10 с учётом специальных правил и ч. 1.2 ст. 18 Закона № 218-ФЗ об отдельных заявлениях без УКЭП правообладателя.
Нет. Технический план представляется электронным документом с усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера по ч. 4 ст. 21 Закона № 218-ФЗ. Распечатка его не заменяет.
Нужны описание недвижимости, вид права, если иное не установлено законом, и надлежащие подписи по ч. 1 ст. 21 Закона № 218-ФЗ. Бумажные тексты должны быть разборчивыми и содержать полные сведения об участниках по ч. 2 этой статьи.
Да, с отметкой о переводе в электронный образ после завершения процедуры, кроме установленных законом случаев, по ч. 3 ст. 21 Закона № 218-ФЗ. Копии актов органов власти и судебных актов о праве возвращаются по ч. 5 этой статьи.
Для допустимого бумажного заявления нужен единственный экземпляр-подлинник по ч. 6 ст. 21 Закона № 218-ФЗ. Полномочия представителя подтверждаются по п. 1 ч. 4 ст. 18 Закона № 218-ФЗ, если федеральный закон не устанавливает иной порядок. Квитанция об уплате пошлины не обязательна при подаче, но отсутствие сведений в ГИС ГМП и документа об уплате по истечении пяти рабочих дней влечёт возврат по п. 3 ст. 25 Закона № 218-ФЗ.
Регистрация перехода собственности проводится по совместному заявлению приобретателя и залогодержателя либо по заявлению залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, по ч. 1 ст. 50 Закона № 218-ФЗ. Документы о взыскании и реализации имущества подбираются с учётом судебного или внесудебного основания и проведения торгов.
При переходе или прекращении собственности физического лица требуется запись ЕГРН о возможности регистрации по документам с УКЭП. Без неё документы возвращают, кроме случаев ч. 6 ст. 36.2 Закона № 218-ФЗ, в том числе подачи через кредитную организацию или нотариуса при установленных условиях. Правило распространяется и на уступку по ДДУ по ч. 8 этой статьи. Наличие подписи не заменяет проверку этих условий.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу