Запись в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) сообщает о возражении прежнего собственника или о притязании на объект. Здесь разобраны основания внесения отметок, переход к судебному требованию и причины погашения записи.
Коротко
Возражение в отношении зарегистрированного права подаёт лицо, чьё право собственности ранее зарегистрировано в ЕГРН: ч. 1 ст. 35 Закона № 218-ФЗ. Само возражение не препятствует регистрации при отсутствии иных причин: ч. 9 ст. 35 Закона № 218-ФЗ. Правопритязание отражает заявление на регистрацию, судебное требование — оспаривание права в суде: ч. 1–2 ст. 37 Закона № 218-ФЗ. Судебная запись также не препятствует регистрации при отсутствии иных причин, если иное не установлено федеральным законом: ч. 3 ст. 37 Закона № 218-ФЗ.
Сначала установите, какое основание у отметки и относится ли она к тому праву, которое вы оспариваете.
ч. 1 ст. 35 Закона № 218-ФЗ
ч. 3 ст. 35 Закона № 218-ФЗ
ч. 2 ст. 37 Закона № 218-ФЗ; ч. 4 ст. 35 Закона № 218-ФЗ
Ошибочный выбор отметки может оставить спорное право зарегистрированным без ожидаемой вами защиты.
Адвокат сопоставляет регистрационную историю с предметом будущего судебного требования.
Прежний собственник и лицо, заявившее судебное требование, получают отметки по разным основаниям.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Предшествующий правообладатель | Лицо, право собственности которого в ЕГРН было зарегистрировано ранее. Его заявление служит основанием для внесения записи о возражении. При подготовке обращения нужно установить именно прежнюю регистрацию собственности на спорный объект. | ч. 1 ст. 35 Закона № 218-ФЗ |
| Орган регистрации прав | Принимает заявление, вносит запись о возражении в срок не более пяти рабочих дней. При возврате заявления без рассмотрения обязан сообщить предшествующему правообладателю причину возврата в течение пяти рабочих дней со дня принятия заявления. | ч. 1, 7 ст. 35 Закона № 218-ФЗ |
| Государственный регистратор прав | По истечении трёх месяцев со дня внесения записи погашает её, если копия акта о принятии заявления судом не поступила. До истечения срока погашает её при документе о судебном оспаривании предшествующим правообладателем, решении суда о спорном праве либо регистрации прекращения права вследствие прекращения существования объекта. | ч. 3–4 ст. 35 Закона № 218-ФЗ |
| Конкретное лицо, со стороны которого заявлено право требования | При судебном оспаривании права сведения о требовании этого лица отражаются в ЕГРН. Срок внесения записи составляет не более пяти рабочих дней со дня приёма органом регистрации прав соответствующего заявления. | ч. 2 ст. 37 Закона № 218-ФЗ |
| Суд | Из суда может поступить копия акта о принятии заявления к рассмотрению. Вступивший в законную силу судебный акт о погашении возражения также является основанием для погашения без заявления предшествующего правообладателя. | ч. 3, 5 ст. 35 Закона № 218-ФЗ |
Одинаковый объект в реестре ещё не означает одинаковую природу всех отметок о нём.
Возражение сообщает о несогласии предшествующего правообладателя с зарегистрированным правом. Для внесения нужен его собственный статус: ранее зарегистрированное право собственности на объект. Это запись по заявлению лица, а не решение суда о принадлежности недвижимости: ч. 1 ст. 35 Закона № 218-ФЗ.
Правопритязание возникает в реестре при представлении заявления о государственной регистрации права, ограничения права, обременения объекта или сделки с ним. Запись указывает на существование такого заявления и притязания в отношении объекта. Для её появления судебное оспаривание не является условием: ч. 1 ст. 37 Закона № 218-ФЗ.
При судебном оспаривании права отражается требование конкретного лица: ч. 2 ст. 37 Закона № 218-ФЗ. Если до истечения трёх месяцев со дня внесения возражения поступил документ об оспаривании права предшествующим правообладателем, регистратор погашает возражение одновременно с внесением судебной записи: ч. 4 ст. 35 Закона № 218-ФЗ.
При отсутствии иных препятствий возражение не даёт основания для приостановления регистрации или отказа: ч. 9 ст. 35 Закона № 218-ФЗ. Судебная запись также не блокирует регистрацию, если иное не установлено федеральным законом: ч. 3 ст. 37 Закона № 218-ФЗ.
После прекращения существования объекта и образования из него новых объектов с зарегистрированными правами предшествующий правообладатель может заявить возражение на новые объекты, если право не было оспорено в суде. Погашение прежней записи этому не препятствует: ч. 8 ст. 35 Закона № 218-ФЗ.
Для сделки с объектом значение имеет не только наличие отметки, но и её юридическое действие.
Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790
Я проверяю, какое именно требование отражено в реестре и есть ли самостоятельные препятствия для регистрации. Если клиент рассчитывает сохранить объект на время разбирательства, обсуждаю необходимое судебное действие отдельно от внесения отметки. Саму отметку не представляю как гарантию остановки перехода права.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: О государственной регистрации недвижимости
Документы о прежнем праве, судебном обращении и погашении отметки задают разные задачи.
Лицо намерено заявить возражение, но сначала требуется сопоставить историю права с объектом и подтвердить статус предшествующего правообладателя. Запись о наличии возражения вносится на основании заявления лица, право собственности которого в ЕГРН было зарегистрировано ранее: ч. 1 ст. 35 Закона № 218-ФЗ.
Возражение внесено, а судебное заявление ещё не принято к рассмотрению. Нужно подготовить подтверждение оспаривания и организовать его передачу в орган регистрации прав: ч. 3 ст. 35 Закона № 218-ФЗ. Сохраните копию судебного акта и подтверждение её передачи.
До истечения трёх месяцев со дня внесения возражения поступил документ об оспаривании права предшествующим правообладателем: ч. 4 ст. 35 Закона № 218-ФЗ. Регистратор погашает возражение одновременно с внесением записи о судебном требовании: п. 1 ч. 4 ст. 35 Закона № 218-ФЗ.
В ЕГРН отражено правопритязание по заявлению о регистрации. Нужно отделить его от отметки о требовании конкретного лица, которое оспаривает зарегистрированное право в суде: ч. 1–2 ст. 37 Закона № 218-ФЗ.
Предшествующий правообладатель повторно обращается по тому же праву и объекту. Проверяются история внесения и погашения записи, причина возврата и уведомление органа регистрации прав: ч. 6–7 ст. 35 Закона № 218-ФЗ.
До истечения трёх месяцев со дня внесения возражения поступило или представлено вступившее в силу решение о прекращении права, праве иного лица либо отказе в прекращении права: ч. 4 ст. 35 Закона № 218-ФЗ. Регистратор погашает возражение независимо от того, по чьему требованию принято решение: п. 2 ч. 4 ст. 35 Закона № 218-ФЗ.
Подача возражения фиксирует несогласие предшествующего правообладателя. Последствия повторного обращения зависят от того, по какому основанию погашена прежняя запись, а также от совпадения зарегистрированного права и объекта недвижимости.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Повторная подача после погашения записи по заявлению того же лица либо на основании вступившего в силу судебного акта о погашении записи | Предшествующий правообладатель | Возврат заявления без рассмотрения независимо от срока, прошедшего с момента внесения и погашения записи, а также от наличия записи о регистрации перехода данного права. | п. 1–2 ч. 6 ст. 35 Закона № 218-ФЗ |
| Повторная подача по тому же зарегистрированному праву на тот же объект в течение трёх месяцев со дня внесения записи по заявлению этого лица | Предшествующий правообладатель | Возврат заявления без рассмотрения. Повторное обращение не продлевает существование отметки; основание возврата орган регистрации прав обязан сообщить заявителю. | п. 3 ч. 6 ст. 35 Закона № 218-ФЗ |
Отдельного штрафа за подачу возражения в отношении зарегистрированного права закон не устанавливает. Возврат повторного заявления без рассмотрения — регистрационное последствие, которое зависит от истории той же записи: ч. 6 ст. 35 Закона № 218-ФЗ.
адвокат · рег. № 78/8790
Я начинаю разбор с цепочки регистрационных записей: какое право принадлежало заявителю, когда оно было зарегистрировано и какое право он сейчас оспаривает. Это позволяет отделить заявление предшествующего правообладателя от притязания, возникшего при подаче документов на регистрацию. Запись о наличии возражения вносится по заявлению лица, право собственности которого в ЕГРН было зарегистрировано ранее: ч. 1 ст. 35 Закона № 218-ФЗ. При представлении заявления о государственной регистрации права, ограничения права, обременения объекта или сделки в реестр вносится запись об этом заявлении, указывающая на существование правопритязания: ч. 1 ст. 37 Закона № 218-ФЗ.
После внесения возражения я связываю календарь реестровых действий с судебными документами. Проверяю не только наличие обращения в суд, но и акт о принятии заявления, а затем его поступление регистратору. Для погашения по истечении трёх месяцев это существенное различие: ч. 3 ст. 35 Закона № 218-ФЗ. Копию акта разумно сохранять вместе с подтверждением её передачи.
Если объект готовят к отчуждению, я читаю отметку о судебном требовании без предположения, что она остановит сделку. Часть 3 ст. 37 Закона № 218-ФЗ допускает регистрацию при отсутствии иных препятствий, если иное не установлено федеральным законом. Поэтому отдельно разбираю предмет судебной защиты и документы об ограничениях, а в реестре проверяю точность отражённого требования.
Двигайтесь от истории зарегистрированного права к подтверждению судебного спора и контролю отметки.
До судебного оспаривания можно зафиксировать возражение предшествующего правообладателя в реестре.
Судебное оспаривание права отражается в ЕГРН отдельной записью о требовании конкретного лица.
| Вопрос | Как решается | Норма |
|---|---|---|
| Подтверждение принятия заявления | Значение имеет копия судебного акта, свидетельствующего о принятии заявления к рассмотрению. Она должна поступить из суда либо быть представлена предшествующим правообладателем в течение трёх месяцев со дня внесения возражения. | ч. 3 ст. 35 Закона № 218-ФЗ |
| Переход к записи о судебном требовании | Если до истечения трёх месяцев со дня внесения возражения поступил документ о судебном оспаривании права предшествующим правообладателем, регистратор погашает возражение одновременно с внесением записи о судебном требовании. | ч. 4 ст. 35 Закона № 218-ФЗ |
| Решение по спорному праву | До истечения трёх месяцев со дня внесения возражения регистратор погашает его при поступлении или представлении вступившего в силу решения о прекращении права, праве иного лица либо отказе в прекращении права независимо от того, по чьему требованию оно принято. | ч. 4 ст. 35 Закона № 218-ФЗ |
| Требование о погашении самой записи | Вступивший в силу судебный акт о погашении записи — основание её погашения без заявления предшествующего правообладателя. Повторное заявление возвращается независимо от прошедшего времени и наличия записи о регистрации перехода данного права. | ч. 5; п. 2 ч. 6 ст. 35 Закона № 218-ФЗ |
| Регистрация во время судебного спора | Судебная запись не служит основанием приостановления регистрации или отказа при отсутствии иных препятствий, если иное не установлено федеральным законом. Само возражение также не блокирует регистрацию при отсутствии иных причин. | ч. 3 ст. 37 Закона № 218-ФЗ; ч. 9 ст. 35 Закона № 218-ФЗ |
| Спор с органом регистрации прав | При незаконном решении или бездействии, нарушающем права в предпринимательской или иной экономической деятельности, подают заявление по ст. 199 АПК РФ. Арбитражный суд рассматривает его, если федеральный закон не относит дело к другим судам. Срок — три месяца со дня, когда стало известно о нарушении, если иное не установлено федеральным законом; при уважительной причине суд может восстановить срок. | ч. 1, 3–4 ст. 198 АПК РФ; ч. 1 ст. 199 АПК РФ |
Отдельно соберите основание внесения отметки и документ, подтверждающий движение судебного спора.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Заявление о наличии возражения | Служит основанием для внесения отметки о несогласии с зарегистрированным правом. Предварительно сопоставьте прежнюю регистрацию собственности заявителя со спорным объектом. | Заявление предшествующего правообладателя: ч. 1 ст. 35 Закона № 218-ФЗ. |
| Копия судебного акта о принятии заявления | Подтверждает, что предшествующий правообладатель оспаривает право в суде. Для правила о погашении важно поступление этой копии в орган регистрации прав. | Акт суда; копия поступает из суда либо представляется самим лицом: ч. 3 ст. 35 Закона № 218-ФЗ. |
| Заявление для записи о судебном требовании | Нужно для отражения требования конкретного лица при судебном оспаривании права на объект недвижимости. Сохраните подтверждение приёма органом регистрации прав. | Соответствующее заявление о внесении записи: ч. 2 ст. 37 Закона № 218-ФЗ. |
| Вступившее в силу решение суда | Решение о прекращении права, праве иного лица либо отказе в прекращении права должно поступить или быть представлено до истечения трёх месяцев со дня внесения возражения. Акт о погашении самой записи — отдельное основание без этого ограничения. | Вступившее в законную силу решение суда: ч. 4 ст. 35 Закона № 218-ФЗ. Вступивший в законную силу акт о погашении записи: ч. 5 ст. 35 Закона № 218-ФЗ. |
Для возражения отсчёт от приёма заявления отличается от отсчёта от даты внесения записи.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Внесение возражения | Не более пяти рабочих дней | Со дня приёма органом регистрации прав соответствующего заявления. | ч. 1 ст. 35 Закона № 218-ФЗ |
| Подача заявления о погашении возражения | В течение трёх месяцев | Со дня внесения возражения по заявлению данного предшествующего правообладателя. | ч. 2 ст. 35 Закона № 218-ФЗ |
| Погашение без подтверждённого судебного оспаривания | По истечении трёх месяцев | Со дня внесения записи, если копия акта о принятии заявления к рассмотрению за этот срок не поступила из суда и не была представлена лицом. | ч. 3 ст. 35 Закона № 218-ФЗ |
| Уведомление о возврате без рассмотрения | В течение пяти рабочих дней | Со дня принятия заявления; уведомление должно содержать причину возврата. | ч. 7 ст. 35 Закона № 218-ФЗ |
| Запись о судебном праве требования | Не более пяти рабочих дней | Со дня приёма органом регистрации прав соответствующего заявления при судебном оспаривании права. | ч. 2 ст. 37 Закона № 218-ФЗ |
| Обращение в арбитражный суд против органа регистрации прав | Три месяца для подачи заявления; федеральный закон может установить иной срок | Со дня, когда заявителю (гражданину, организации) стало известно о нарушении его прав и законных интересов. Если причина пропуска уважительная, восстановить срок вправе суд. | ч. 4 ст. 198 АПК РФ |
Как адвокат ведёт поручение компании
Правовая помощь компаниям и предпринимателям — кто отвечает за ваше поручение
№ 78/8790 · адвокат
Поручение ведёт адвокат Константин Александрович Вруцкий лично. При обращении обсуждаем задачу компании, необходимые действия и объём сопровождения, который будет закреплён в соглашении.
Адвокатская тайна действует с первого слова, ещё до заключения соглашения: сведения о компании, её сделках и контрагентах не могут быть раскрыты, а адвоката нельзя допросить о том, что он узнал от доверителя.
Ответ зависит от основания отметки: прежняя собственность, заявление на регистрацию или судебное оспаривание.
Лицо, право собственности которого в ЕГРН было зарегистрировано ранее, — предшествующий правообладатель: ч. 1 ст. 35 Закона № 218-ФЗ. Покупатель, только намеревающийся приобрести объект, не становится предшествующим правообладателем из-за интереса к сделке. Перед подачей нужно сверить историю собственности заявителя.
Не более пяти рабочих дней со дня приёма органом регистрации прав соответствующего заявления: ч. 1 ст. 35 Закона № 218-ФЗ. Сохраните подтверждение приёма, чтобы проверить отсчёт. Для записи о праве требования при судебном оспаривании действует такой же срок от приёма соответствующего заявления: ч. 2 ст. 37 Закона № 218-ФЗ.
Нет. При подаче заявления о регистрации права, ограничения права, обременения объекта или сделки в ЕГРН вносится запись о заявлении, указывающая на правопритязание: ч. 1 ст. 37 Закона № 218-ФЗ. Судебное оспаривание отражается другой записью — о праве требования конкретного лица: ч. 2 ст. 37 Закона № 218-ФЗ.
Нет. Чтобы избежать погашения по ч. 3 ст. 35 Закона № 218-ФЗ, копия акта о принятии заявления судом должна поступить в орган регистрации прав в течение трёх месяцев со дня внесения возражения — из суда или от предшествующего правообладателя. При поступлении документа об оспаривании права этим лицом до истечения срока регистратор погашает возражение одновременно с внесением судебной записи: п. 1 ч. 4 ст. 35 Закона № 218-ФЗ. Это смена вида записи.
Если до истечения трёх месяцев со дня внесения возражения поступил документ о судебном оспаривании права предшествующим правообладателем, регистратор погашает возражение одновременно с внесением записи о заявленном в суде праве требования: ч. 4 ст. 35 Закона № 218-ФЗ. Проверьте, появилась ли запись о вашем судебном требовании.
При отсутствии иных причин, препятствующих регистрации, такая запись не является основанием для приостановления регистрации и отказа в ней, если иное не установлено федеральным законом: ч. 3 ст. 37 Закона № 218-ФЗ. Отметка показывает наличие судебного требования; самостоятельные препятствия для перехода права проверяются отдельно.
Заявление о погашении можно представить в течение трёх месяцев со дня внесения записи: ч. 2 ст. 35 Закона № 218-ФЗ. Но после погашения по заявлению того же лица новое возражение возвращается без рассмотрения независимо от прошедшего времени и наличия записи о переходе права: п. 1 ч. 6 ст. 35 Закона № 218-ФЗ. Последствия отзыва нужно оценить до его подачи.
Нет. По тому же праву на тот же объект повторное заявление возвращается в течение трёх месяцев со дня внесения записи, а после этого срока — при её погашении независимо от судебного оспаривания: п. 3–4 ч. 6 ст. 35 Закона № 218-ФЗ. Иное правило касается новых объектов, образованных из прекратившего существование объекта: после погашения прежней записи можно заявить возражение на них, если права на них зарегистрированы и право не было оспорено в суде: ч. 8 ст. 35 Закона № 218-ФЗ.
Орган регистрации прав обязан уведомить предшествующего правообладателя о возврате без рассмотрения с указанием причины в течение пяти рабочих дней со дня принятия заявления: ч. 7 ст. 35 Закона № 218-ФЗ. Сопоставьте причину с историей внесения и погашения той же записи, прежде чем готовить новое обращение.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу