ЕГРН — свод сведений о недвижимости: кадастр, реестр прав, реестр границ и реестровые дела. Здесь — что такое выписка из ЕГРН, что в ней видно о праве собственности, границах земельного участка и кадастровой стоимости компании.
Коротко
ЕГРН — свод достоверных систематизированных сведений в текстовой и графической форме: кадастр недвижимости, реестр прав, реестр границ, реестровые дела, кадастровые карты, книги учёта документов, перечни координат пунктов геодезической основы (ч. 2 ст. 7 Закона № 218-ФЗ). Сведения вносятся только на основании документов (ч. 4 ст. 7 Закона № 218-ФЗ) и хранятся постоянно: уничтожение и изъятие не допускаются, при изменении прежние сведения сохраняются (ч. 6 ст. 7 Закона № 218-ФЗ). Выписка из ЕГРН — это то, что из этих сведений видит компания.
Ситуации по сведениям реестра и первые шаги компании.
ч. 2 ст. 8 Закона № 218-ФЗ
п. 1 ч. 3 ст. 9 Закона № 218-ФЗ
ч. 7 ст. 16 Закона № 237-ФЗ
ч. 5 ст. 36.3 Закона № 218-ФЗ
п. 4 ч. 3 ст. 9 Закона № 218-ФЗ
п. 5 ч. 5 ст. 8 Закона № 218-ФЗ
Ошибки при чтении реестра и во что они обходятся компании.
Случаи, когда выписку стоит читать вместе с адвокатом.
Кто вносит сведения, кто за ними стоит и кто их использует.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Орган регистрации прав | Вносит сведения в реестр на основании поступивших документов | ч. 4 ст. 7 Закона № 218-ФЗ |
| Орган регистрации прав | Присваивает объекту кадастровый номер, неизменяемый и не повторяющийся во времени и на территории страны | ч. 1 ст. 5 Закона № 218-ФЗ |
| Оператор системы ведения ЕГРН | Защищает сведения реестра и информационной системы его ведения | ч. 11 ст. 7 Закона № 218-ФЗ |
| Правообладатель | Значится в реестре прав как лицо, за которым зарегистрировано право; рядом — записи о предыдущих правообладателях | п. 2 ч. 2 ст. 9 Закона № 218-ФЗ |
| Лицо, в чью пользу установлено обременение | Сведения о нём вносятся вместе с видом ограничения или обременения | п. 5 ч. 2 ст. 9 Закона № 218-ФЗ |
| Предшествующий правообладатель | Его возражение в отношении зарегистрированного права отражается записью об отметке | п. 1 ч. 3 ст. 9 Закона № 218-ФЗ |
| Кадастровый инженер | Сведения о каждом инженере, выполнявшем кадастровые работы, и дата их завершения вносятся в кадастр | п. 20 ч. 4 ст. 8 Закона № 218-ФЗ |
| Бюджетное учреждение | Определяет кадастровую стоимость вновь учтённых объектов и объектов, изменения сведений о которых влекут изменение стоимости | ч. 1 ст. 16 Закона № 237-ФЗ |
Из каких частей состоит реестр и что в каждой из них.
ЕГРН — не один список, а система реестров. В кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте (ст. 8 Закона № 218-ФЗ), в реестр прав — сведения о правах, ограничениях, обременениях и о сделках, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом (ч. 1 ст. 9 Закона № 218-ФЗ). Отдельно ведутся реестр границ, реестровые дела, кадастровые карты и книги учёта документов (ч. 2 ст. 7 Закона № 218-ФЗ).
Основные сведения позволяют определить объект как индивидуально-определённую вещь (ч. 2 ст. 8 Закона № 218-ФЗ): вид объекта, кадастровый номер и дата его присвоения, описание местоположения, площадь, этажность, материал наружных стен, год ввода в эксплуатацию, номер кадастрового квартала (ч. 4 ст. 8 Закона № 218-ФЗ). Дополнительные — кадастровая стоимость, категория земель, вид разрешённого использования, назначение здания и помещения, адрес (ч. 5 ст. 8 Закона № 218-ФЗ).
Реестровое дело — совокупность документов, на основании которых сведения внесены в реестр (ч. 1 ст. 11 Закона № 218-ФЗ). Заявления и документы, поданные на бумаге, переводятся в электронный документ или электронный образ, подписанный усиленной квалифицированной электронной подписью должностного лица органа регистрации прав, и имеют ту же юридическую силу (ч. 3 ст. 11 Закона № 218-ФЗ).
Сведения ЕГРН общедоступны в пределах, установленных законом (ч. 5 ст. 7 Закона № 218-ФЗ); персональные данные гражданина-правообладателя выдаются третьим лицам по особым правилам (ст. 36.3 Закона № 218-ФЗ).
Почему история объекта в реестре не исчезает.
Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790
Для компании это означает, что реестр хранит не только текущее состояние объекта, но и всю его историю: прежние площади, прежних правообладателей, погашенные обременения. Перед сделкой я смотрю цепочку переходов права, а не только последнюю запись. В споре эта история служит доказательством того, какие сведения были в реестре на нужную дату.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: О государственной регистрации недвижимости
С чем компании приходят к адвокату по сведениям реестра.
Компания покупает или арендует здание, помещение, участок. Смотрю вид права, основание его возникновения, обременения и записи о предыдущих правообладателях (ч. 2 ст. 9 Закона № 218-ФЗ).
Площадь, назначение, этажность или год ввода в выписке расходятся с техническими документами или с объектом после реконструкции (ч. 4 ст. 8 Закона № 218-ФЗ).
Нет описания местоположения границ, участок задевает зону с особыми условиями или в кадастре есть сведения о земельном споре (п. 3 ч. 4, п. 5 и п. 20 ч. 5 ст. 8 Закона № 218-ФЗ).
Стоимость изменилась после внесения в ЕГРН новых сведений об объекте; проверяю акт об определении кадастровой стоимости (ч. 6 ст. 16 Закона № 237-ФЗ).
Отметка о судебном споре, возражение прежнего правообладателя, запись о невозможности регистрации без личного участия правообладателя (п. 1 ч. 3 ст. 9 Закона № 218-ФЗ).
Объект получен по свидетельству о праве на наследство или помещение в здании с общим имуществом: проверяю основание перехода и размер доли (п. 3 ч. 2, п. 5 ч. 3 ст. 9 Закона № 218-ФЗ).
Части реестра недвижимости и реестр, который в него не входит.
| Реестр | Что в нём | Чем отличается | Норма |
|---|---|---|---|
| Кадастр недвижимости | Вид объекта, кадастровый номер, местоположение, площадь, кадастровая стоимость | Описывает сам объект, а не того, кому он принадлежит | ч. 4 и ч. 5 ст. 8 Закона № 218-ФЗ |
| Реестр прав | Права, ограничения, обременения, сделки и их основания | Отвечает на вопрос, чей объект и чем он обременён | ч. 2 ст. 9 Закона № 218-ФЗ |
| Реестр границ | Зоны с особыми условиями использования, территориальные зоны, границы муниципальных образований и населённых пунктов | Описывает территорию и её режим, а не конкретный объект | ч. 1 и ч. 2 ст. 10 Закона № 218-ФЗ |
| Реестровые дела | Документы, на основании которых внесены сведения | Хранят первичные документы, а не сами сведения | ч. 1 ст. 11 Закона № 218-ФЗ |
| ЕГРЮЛ | В перечне частей ЕГРН не назван | Компания видна в ЕГРН через свои объекты: как лицо, за которым зарегистрировано право, предыдущий правообладатель или лицо, в чью пользу установлено обременение | п. 2 и п. 5 ч. 2 ст. 9 Закона № 218-ФЗ |
Кто и как отвечает за сведения реестра и записи о сделках.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Умышленное внесение в единый государственный реестр заведомо недостоверных сведений | Должностное лицо | Штраф до восьмидесяти тысяч рублей, лишение права занимать определённые должности до пяти лет, принудительные работы или лишение свободы до четырёх лет | ч. 1 ст. 285.3 УК РФ |
| Сделка без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица, госоргана или органа местного самоуправления | Юридическое лицо — сторона сделки | Запись в реестре прав о регистрации такой сделки, если она в силу закона не ничтожна | п. 4 ч. 3 ст. 9 Закона № 218-ФЗ |
| Подписание сделки без такого согласия | Орган юридического лица | Сделка остаётся в реестре с записью о регистрации без необходимого согласия, если она в силу закона не ничтожна | п. 4 ч. 3 ст. 9 Закона № 218-ФЗ |
| Спор о зарегистрированном праве | Правообладатель, чьё право оспаривается в суде | Запись о наличии судебного спора в реестре прав | п. 1 ч. 3 ст. 9 Закона № 218-ФЗ |
Отдельного штрафа за подписание сделки без необходимого согласия закон не устанавливает; в реестре отражается регистрация такой сделки, если она в силу закона не ничтожна (п. 4 ч. 3 ст. 9 Закона № 218-ФЗ). Уголовная норма адресована должностному лицу, вносящему сведения.
адвокат · рег. № 78/8790
Для бизнеса ЕГРН — главный ответ на вопрос, что именно компания покупает или берёт в аренду. Выписку я читаю по частям реестра: кадастр показывает объект, реестр прав — кому он принадлежит и чем обременён, реестр границ — какой режим действует на территории. Расхождение между этими частями — сигнал открыть реестровое дело.
Чаще всего ко мне приходят уже после сделки: склад стоит на участке с другим видом разрешённого использования, в выписке была отметка о судебном споре, которую никто не прочитал, или площадь помещения после перепланировки так и не попала в кадастр. Всё это было видно до подписания договора.
Частая путаница — ЕГРН и ЕГРЮЛ. Сведения о компании и сведения о её недвижимости живут в разных реестрах, и перед сделкой я сверяю оба источника между собой: кто значится правообладателем объекта и кто вправе подписывать договор от имени продавца. Так я проверяю, не подписывает ли договор лицо, которое правообладателем уже не является.
Как я проверяю объект по реестру перед сделкой или спором.
Что собрать, чтобы проверить объект по реестру.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости | Сведения кадастра (ст. 8 Закона № 218-ФЗ) и реестра прав (ст. 9 Закона № 218-ФЗ) об объекте | Орган регистрации прав; запрашивает компания или её представитель |
| Документы реестрового дела | Основания, по которым сведения внесены в реестр (ч. 1 ст. 11 Закона № 218-ФЗ) | Электронные образы подписаны усиленной квалифицированной электронной подписью должностного лица органа (ч. 3 ст. 11 Закона № 218-ФЗ) |
| Правоустанавливающий документ компании | Сверка с основанием возникновения права в реестре прав (п. 3 ч. 2 ст. 9 Закона № 218-ФЗ) | Договор, свидетельство о праве на наследство, судебный акт — в форме, установленной для этого документа |
| Акт об определении кадастровой стоимости | Проверка стоимости, внесённой в ЕГРН (ч. 7 ст. 16 Закона № 237-ФЗ) | Бюджетное учреждение, электронный документ (ч. 6 ст. 16 Закона № 237-ФЗ) |
| Решения органов компании о сделке | Проверка записи о сделке без необходимого согласия (п. 4 ч. 3 ст. 9 Закона № 218-ФЗ) | Орган юридического лица, давший согласие |
Сроки внесения сведений и обжалования, рабочие дни — как в норме.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Запись о возможности предоставления персональных данных | Не более трёх рабочих дней | С момента поступления заявления | ч. 1 ст. 36.3 Закона № 218-ФЗ |
| Передача публично-правовой компанией сведений об объекте в бюджетное учреждение | Три рабочих дня | Со дня внесения сведений в ЕГРН | ч. 2 ст. 16 Закона № 237-ФЗ |
| Определение кадастровой стоимости | Десять рабочих дней, за исключением случая по ч. 5 статьи | Со дня поступления сведений в бюджетное учреждение | ч. 4 ст. 16 Закона № 237-ФЗ |
| Размещение акта о кадастровой стоимости | Три рабочих дня | Со дня определения стоимости | ч. 7 ст. 16 Закона № 237-ФЗ |
| Обращение компании в арбитражный суд против решения органа регистрации прав | На подачу — три месяца; федеральный закон может предусмотреть иной срок. Суд вправе восстановить срок подачи при уважительной причине пропуска | Со дня, когда организации стало известно о нарушении | ч. 4 ст. 198 АПК РФ |
При расчёте срока периодом отсчёт ведут со дня, следующего за календарной датой или событием, определяющими начало срока (ст. 191 ГК РФ).
Как адвокат ведёт поручение компании
Что компания может сделать сама, а что лучше поручить.
Прочитать выписку компания может сама; оценить, что из прочитанного мешает сделке, — задача для адвоката.
Правовая помощь компаниям и предпринимателям — кто отвечает за ваше поручение
№ 78/8790 · адвокат
Поручение ведёт адвокат Константин Александрович Вруцкий лично. При обращении обсуждаем задачу компании, необходимые действия и объём сопровождения, который будет закреплён в соглашении.
Адвокатская тайна действует с первого слова, ещё до заключения соглашения: сведения о компании, её сделках и контрагентах не могут быть раскрыты, а адвоката нельзя допросить о том, что он узнал от доверителя.
Ответы по нормам о составе реестра.
Выписка показывает сведения реестра об объекте: из кадастра — вид, кадастровый номер, местоположение, площадь (ч. 4 ст. 8 Закона № 218-ФЗ), из реестра прав — правообладателя, вид права, ограничения и обременения (ч. 2 ст. 9 Закона № 218-ФЗ). Как выглядит выписка из ЕГРН на квартиру или землю, разбираю на документе.
Сведения реестра меняются по мере поступления документов (ч. 4 ст. 7 Закона № 218-ФЗ), поэтому перед сделкой я беру свежую выписку.
Надёжнее искать объект по кадастровому номеру: он неизменяем и не повторяется (ч. 1 ст. 5 Закона № 218-ФЗ). У объекта, который не является объектом адресации, вместо адреса в кадастре — иное место нахождения (п. 21 ч. 5 ст. 8 Закона № 218-ФЗ), поэтому по адресу объект находится не всегда. Сведения ЕГРН общедоступны в пределах, установленных законом (ч. 5 ст. 7 Закона № 218-ФЗ).
ЕГРЮЛ не входит в перечень частей ЕГРН (ч. 2 ст. 7 Закона № 218-ФЗ). В реестре недвижимости компания значится как правообладатель, предыдущий правообладатель или лицо, в чью пользу установлено обременение (п. 2 и п. 5 ч. 2 ст. 9 Закона № 218-ФЗ). Поэтому выписка из ЕГРН для юридических лиц — это сведения о недвижимости компании, а не о ней самой.
Ограничения права и обременения вносятся в реестр прав с видом, номером и датой регистрации и лицом, в пользу которого они установлены (п. 4 и п. 5 ч. 2 ст. 9 Закона № 218-ФЗ). Отдельно отражается отметка о невозможности регистрации без личного участия правообладателя (п. 1 ч. 3 ст. 9 Закона № 218-ФЗ). По основанию записи (п. 6 ч. 2 ст. 9 Закона № 218-ФЗ) я определяю, кто и как может её снять.
Описание местоположения — основное сведение кадастра (п. 3 ч. 4 ст. 8 Закона № 218-ФЗ), там же кадастровые номера объектов в границах участка (п. 26 ч. 4 ст. 8 Закона № 218-ФЗ). В выписке из ЕГРН с границами земельного участка смотрю также отметки о проекте межевания территории и — в предусмотренном законом случае — о земельном споре (п. 16 и п. 20 ч. 5 ст. 8 Закона № 218-ФЗ).
Кадастровая стоимость и вид или виды разрешённого использования, за исключением вспомогательных, — дополнительные сведения кадастра (п. 1 и п. 4 ч. 5 ст. 8 Закона № 218-ФЗ). Перечень видов для территориальной зоны хранится в реестре границ (п. 9 ч. 1 ст. 10 Закона № 218-ФЗ). Стоимость изменённого объекта определяет бюджетное учреждение (ст. 16 Закона № 237-ФЗ).
В реестре прав — сведения об основании возникновения, изменения, перехода и прекращения права и записи о предыдущих правообладателях (п. 2 и п. 3 ч. 2 ст. 9 Закона № 218-ФЗ). Свидетельство о праве на наследство хранится в реестровом деле (ч. 1 ст. 11 Закона № 218-ФЗ). Для помещения в здании вносится размер доли в общем имуществе (п. 5 ч. 3 ст. 9 Закона № 218-ФЗ).
Фамилия, имя, отчество и дата рождения гражданина выдаются третьим лицам в составе выписки, если в ЕГРН есть запись о возможности их предоставления (ч. 1 и ч. 5 ст. 36.3 Закона № 218-ФЗ). Без такой записи их получают, в частности, сособственники, арендатор по зарегистрированному договору аренды и правообладатель смежного участка при наличии в ЕГРН координат границ (ч. 6 ст. 36.3 Закона № 218-ФЗ).
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу