Кадастровый учёт здания или помещения
Для оформления сведений о нежилом объекте нужны технический план, выписка и документы о создании или изменении недвижимости. Я проверяю правовую сторону; измерения выполняет кадастровый инженер.
Адвокат по регистрации прав и кадастровому учёту недвижимости бизнеса
Оформление недвижимости компании начинается с определения задачи: поставить объект на учёт, зарегистрировать право, разрешить спор или убрать обременение. Здесь можно выбрать помощь по документам и стадии дела, включая перевод помещения и вопросы кадастрового перечня. На консультации адвокат разберёт, что мешает нужному оформлению.
Другие разделы
Коротко
Оформление недвижимости юридическим лицом начинается с проверки: сопоставьте сведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) с документами компании и состоянием объекта. Отсутствие учёта, незарегистрированное право и спор о собственнике требуют разных действий. Здесь собраны оформление недвижимости, судебная защита права, снятие обременений, перевод помещения в нежилое и исключение здания из кадастрового перечня. Проверка договора перед покупкой и споры по аренде относятся к соседним группам.
Услуги и темы раздела
7 услуг
- Постановка нежилого здания или помещения на кадастровый учёт
- Признание права собственности компании на объект недвижимости
- Регистрация права собственности на объект недвижимости
- Обязание зарегистрировать переход права собственности компании
- Снятие обременения с объекта недвижимости бизнеса: ипотека, залог, арест
- Перевод жилого помещения в нежилое для бизнеса: порядок, документы и отказ
- Исключение здания из перечня по кадастровой стоимости
Показать всёСкрыть
Когда нужна помощь
Начните с документа, в котором видно препятствие.
- Документы компании расходятся со сведениями ЕГРН об объекте или праве. До выбора заявления сопоставьте выписку, основание приобретения и техническую документацию.
- Получено уведомление о приостановлении или отказе. Сохраните его целиком с заявлением и приложениями: замечания к описанию объекта и праву компании требуют разных действий.
- Продавец уклоняется от оформления перехода права или другое лицо оспаривает принадлежность недвижимости. Понадобятся договор, подтверждение исполнения и переписка сторон.
- Планируется продажа, использование помещения под бизнес или пересмотр кадастрового перечня. Уточните препятствие: обременение, статус помещения или решение о включении здания.
Виды дел
Состав услуг помогает различить предмет обращения.
Регистрация права собственности
Проверяю основание приобретения и комплект документов для регистрации: учтён ли объект, соответствует ли его описание договору. Одной выписки для такого разбора недостаточно.
Признание права компании
Для установления права компании проверяю историю приобретения, притязания других лиц и доказательства принадлежности объекта. Перед подготовкой иска отличаю спор о праве от недостатков регистрационного пакета.
Переход права при уклонении продавца
Исследую исполнение заключённой сделки и уклонение продавца от регистрации. Сохраните требования к нему и ответы: они помогают отличить уклонение от спора о самой принадлежности объекта.
Снятие обременения
Определяю запись: ипотека, залог, арест или иное ограничение. Проверяю основание её появления и прекращения. Письмо банка и судебный акт об аресте требуют обращения к разным участникам.
Перевод жилого помещения в нежилое
Для изменения статуса помещения изучаю план, документы о праве, предполагаемое использование и решение органа, если обращение состоялось. Проверяю условия конкретного объекта и причины отказа.
Исключение здания из кадастрового перечня
Предмет обращения — включение здания в перечень за конкретный год. Изучаю перечень, сведения о здании и документы об использовании. Эта задача отличается от изменения величины кадастровой стоимости.
Показать всёСкрыть
Чем поможет адвокат
- Определить препятствие. Изучу выписку, основания права и ответы органов. Объясню, относится ли проблема к характеристикам недвижимости, оформлению права, поведению контрагента или отдельному административному решению.
- Собрать правовую позицию. Сопоставлю документы компании с замечаниями регистратора и требованиями другой стороны. Отмечу недостающие доказательства, противоречия в описании объекта и вопросы, которые нужно уточнить у кадастрового инженера.
- Подготовить обращение или защиту в споре. В согласованном объёме подготовлю заявления, ответы на замечания, требования контрагенту или процессуальные документы. Для суда определю участников и предмет требований с учётом того, какое препятствие необходимо устранить.
- Разобрать снятие обременения. Проверю основание записи и документы о погашении обязательства или отмене ограничения. Определю, чьё заявление или решение требуется для прекращения обременения.
- Проверить включение здания в перечень. Сопоставлю запись за спорный год с назначением и использованием здания. Отделю спор о включении от спора о стоимости и подготовлю доказательства.
Как я веду дело
- 1Уточнить цель компанииОбсудим объект, роль компании и желаемое действие: оформить приобретение, подготовить недвижимость к сделке, изменить статус помещения или оспорить конкретное решение. Зафиксируем, что уже подано и какие ответы получены.
- 2Проверить документы и последовательностьРазделю юридические и технические вопросы, сопоставлю даты и описания объекта. После этого можно определить, что нужно дополнить, кому адресовать обращение и есть ли основания обсуждать судебный способ защиты.
- 3Согласовать поручение и собрать недостающееОпределим состав помощи и обмен документами. Укажу недостающие основания права, подтверждения исполнения сделки или прекращения обременения; согласую вопросы кадастровому инженеру.
- 4Подготовить документы и ответить на замечанияПодготовлю обращение в орган регистрации прав, требования продавцу или документы для суда. При приостановлении разберу замечания и сверю дополнения с первоначальным пакетом.
- 5Проверить ответ и сведения ЕГРНПроверю ответ или судебный акт применительно к задаче компании. Сопоставлю новую выписку с ожидаемыми изменениями права, характеристик или обременения и объясню оставшиеся действия.
Что подготовить к консультации
- Выписку ЕГРН, кадастровый номер и документы, по которым компания приобрела или создала недвижимость.
- Технический план и другие имеющиеся документы об объекте; для перевода помещения — план и описание предполагаемого использования.
- Поданные заявления, уведомления о приостановлении, отказы, судебные акты и переписку с контрагентом.
- Документ об обременении или кадастровый перечень за нужный год — в зависимости от выбранной задачи.
Типичные ошибки
Проверьте предмет проблемы до повторной подачи документов.
- Смешать описание объекта и право на него. Технический план и договор отвечают на разные вопросы: исправление площади не разрешает спор о собственнике. Если проблема в характеристиках помещения, сначала выясните, какие сведения требуют уточнения; если спорят о собственнике — соберите основания права.
- Повторить заявление без разбора замечаний. Сопоставьте каждую причину приостановления с приложенным документом. Иначе повторное обращение может сохранить прежнее противоречие и затруднить объяснение позиции компании.
- Выбрать иск только по названию услуги. Признание права и регистрация перехода при уклонении стороны различаются предметом требований. Неверный выбор может оставить препятствие к регистрации неустранённым. Проверка договора, его исполнения и позиции продавца должна предшествовать выбору судебного обращения.
- Считать выплату долга снятием записи. Подтверждение расчётов само по себе не показывает, прекращено ли обременение в ЕГРН. Перед сделкой проверьте актуальную запись и определите документы для её погашения.
- Оспаривать стоимость вместо включения в перечень. Снижение кадастровой стоимости не отвечает на вопрос о правомерности включения здания. Сначала установите спорный год, основание включения и нужный результат, затем выбирайте требование и доказательства.
Что нужно доказать
- Основание и вид регистрационного действия. Статья 14 Закона № 218-ФЗ различает кадастровый учёт, регистрацию прав и случаи их одновременного проведения. Среди оснований названы договоры, вступившие в силу судебные акты и технические документы. Нужный состав определяется объектом и действием, которое предстоит оформить.
- Уклонение стороны договора продажи. Статья 551 ГК РФ предусматривает регистрацию перехода права на недвижимость по договору продажи и возможность судебного решения при уклонении стороны. Поэтому важно установить именно уклонение и содержание сделки; наличие оплаты само по себе не заменяет регистрацию перехода.
Позиции высших судов по разделу
Как суды применяют нормы раздела — дословно из постановлений Пленума
Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.
Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.
Не является также препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права нахождение имущества во временном владении у третьего лица (например, арендатора) на основании договора с продавцом.
Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ.
Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.
Постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», п. 61На основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам.
Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца – юридического лица судам необходимо учитывать следующее.
Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.
Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.
В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.
Постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», п. 62Вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности на объект недвижимости (подпункт 3 пункта 1 статьи 8 ГК РФ) и для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект недвижимости (статья 219 ГК РФ, пункт 5 части 2 статьи 14 Закона о государственной регистрации недвижимости).
После вступления в законную силу решения суда о признании права собственности на самовольную постройку собственник данного объекта недвижимости вправе использовать его в гражданском обороте. При этом получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется.
Вместе с тем наличие такого судебного акта не освобождает лицо от представления иных документов, не являющихся правоустанавливающими и разрешительными, которые необходимы для внесения записи в ЕГРН согласно Закону о государственной регистрации недвижимости (например, технический план).
Использование (эксплуатация) данного объекта недвижимости не составляет административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена частью 5 статьи 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, если после вступления решения суда в законную силу не совершено иных нарушений, предусмотренных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ.
Постановление Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», п. 45Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», п. 60Стоимость зависит от задачи, стадии дела, объёма документов и необходимых действий. После разбора ситуации согласуются состав поручения, порядок оплаты и расходы. Условия работы закрепляются в письменном соглашении; дополнительные действия обсуждаются отдельно.
| Этап работы | Когда нужен | Что вы получаете | Цена |
|---|---|---|---|
| Разбор задачи компании | До подписания, ответа на требование или иска | Оценка рисков и план действий; если справитесь своими силами — скажу прямо | от 10 000 ₽ |
| Документы и переписка | Договор, протокол разногласий, претензия, ответ органу | Проект документа, согласованный с вами до подписания или отправки | по соглашению |
| Представительство в компетентном суде | Спор дошёл до суда | Иск или отзыв, расчёты, доказательства, участие в заседаниях | по соглашению |
| Апелляция и кассация | Решение не устроило | Жалоба и участие в вышестоящем суде | по соглашению |
| Выезд по вопросу бизнеса | Проверка, переговоры, встреча в офисе компании | Разбор на месте и план ближайших действий | от 50 000 ₽ |
Константин Александрович Вруцкий
№ 78/8790 · адвокат · в профессии с 2006 года
Я веду поручение лично. При обращении разбираю задачу, необходимые действия и объём помощи, который закрепляю в соглашении.
Сведения, полученные в связи с обращением за юридической помощью, охраняются адвокатской тайной.
Личное ведениеВеду дело лично по письменному соглашению с адвокатом; в нём закрепляю поручение и объём помощи.
Честная оценкаНе обещаю результата. Оцениваю перспективы и риски; если задача решается своими силами, говорю прямо.
Адвокатская тайнаСведения, полученные в связи с обращением за юридической помощью, охраняются адвокатской тайной.
Понятные следующие шагиОбъясняю значение документа или решения и следующие действия. Объём представительства и обжалования закрепляю в соглашении.
Частые вопросы
Какую услугу выбрать, если пока понятна только причина отказа?
Покажите полный ответ органа, заявление и приложения. Я определю, требуется ли дополнение регистрационного пакета, уточнение технических сведений или разбор спора. Название карточки не заменяет проверки документов.
Можно ли обратиться, если документов на объект немного?
Да. Принесите имеющиеся материалы; сообщите, когда и у кого компания получила недвижимость, каких документов нет и где они могут находиться. После разбора объясню, что запрашивать и что пока нельзя подтвердить.
Адвокат сам подготовит технический план?
Технический план готовит кадастровый инженер. Я проверяю правовые основания оформления и согласованность документов. При совместной работе сначала определю, какие сведения об объекте требуют технической проверки.
Достаточно ли оплаты и передачи помещения для перехода права?
Переход права по договору продажи подлежит регистрации — ст. 551 ГК РФ. Платёж и акт передачи подтверждают исполнение, но не заменяют запись. При уклонении продавца проверю договор и переписку для выбора требования.
Показать всёСкрыть
Можно ли одним обращением снять ипотеку и арест?
Основания и порядок прекращения записей могут различаться. По выписке, документам об ипотеке и акту об аресте определю действия для каждой записи. Погашение обеспеченного долга само по себе не служит основанием снятия ареста.