Договор, акт органа власти, свидетельство о наследстве и судебный акт подтверждают разные основания права на недвижимость. Разберитесь, какой документ нужен для регистрации, чем он отличается от кадастрового плана и что меняет нотариальное удостоверение.
Коротко
Документы-основания для регистрации права собственности подтверждают, откуда возникло право на недвижимость: из сделки, наследования, акта уполномоченного органа или судебного акта. Эти основания перечислены в ч. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ. Для кадастрового учёта та же норма предусматривает технический план, карту-план территории и акт обследования; выбор документа зависит от изменения самого объекта.
Начните с события, после которого понадобилась запись о праве или изменение сведений об объекте.
п. 2 ч. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ
ч. 2 ст. 59 Закона № 218-ФЗ
п. 1 ч. 1 ст. 50 Закона № 218-ФЗ
Ошибка в выборе основания затрагивает не только название документа, но и событие, которое он подтверждает.
Разбор документов нужен, когда основание права приходится восстанавливать или отделять от кадастрового описания.
Выдавший документ орган, проверяющий его регистратор и участники обращения взыскания выполняют разные функции.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Органы государственной власти или органы местного самоуправления | Издают акты в рамках компетенции и в порядке, действовавшем в месте издания на момент издания. Основанием регистрации выступает акт, устанавливающий право, его переход или прекращение, ограничение права либо обременение недвижимости. | п. 1 ч. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ |
| Государственный регистратор прав | Не проверяет законность нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о наследстве и свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов. Их достоверность проверяет через систему нотариата, кроме подачи удостоверившим их нотариусом. | ч. 2 ст. 59 Закона № 218-ФЗ |
| Нотариус, удостоверивший такие документы | Может представлять удостоверенные им документы на государственную регистрацию прав. При такой подаче действует исключение из проверки достоверности через единую информационную систему нотариата. | ч. 2 ст. 59 Закона № 218-ФЗ |
| Приобретатель и залогодержатель | Подают совместное заявление при переходе права собственности вследствие обращения взыскания. К заявлению прилагаются документы соответствующего способа взыскания и реализации недвижимости. | ч. 1 ст. 50 Закона № 218-ФЗ |
| Залогодержатель, оставляющий предмет ипотеки за собой | Подаёт заявление и документы, подтверждающие оставление имущества за собой. Их состав зависит от судебного или внесудебного порядка взыскания и проведения торгов. | ч. 1 ст. 50 Закона № 218-ФЗ |
Содержание документа должно соответствовать тому юридическому событию, которое требуется отразить.
Основание регистрации — документ или обстоятельство, с которым связывается наличие, возникновение, переход либо прекращение права, ограничение права или обременение недвижимости. В ч. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ названы договоры, акты органов власти, свидетельства о наследстве, судебные акты и иные подтверждающие документы. Для иных документов важно соответствие законодательству, действовавшему в месте и на момент изменения прав.
Кадастровые документы описывают создание, изменение или прекращение существования объекта. Утверждённая карта-план территории готовится по результатам комплексных кадастровых работ; акт обследования применяется при прекращении существования здания, сооружения, незавершённого объекта, помещения или машино-места — п. 7.2, 7.4 ч. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ. Эти документы нельзя выбирать лишь потому, что они содержат адрес недвижимости.
Нотариальная форма меняет проверку документа регистратором. Законность нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о наследстве и свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов он не проверяет. Достоверность проверяется через систему нотариата, кроме представления документов удостоверившим их нотариусом — ч. 2 ст. 59 Закона № 218-ФЗ. Само право при этом подлежит регистрации.
Нотариальное удостоверение сохраняет необходимость регистрации права.
Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790
Я разделяю удостоверение документа и внесение записи о праве. При подготовке обращения проверяю вид нотариального документа и способ его передачи регистратору. Для сделки и свидетельства о наследстве затем учитываю особенности проверки по ч. 2 ст. 59 Закона № 218-ФЗ, включая исключение при подаче удостоверившим документ нотариусом.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: О государственной регистрации недвижимости
Документ подбирается по происхождению права и изменению объекта.
Договор сопоставляют с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимости на момент совершения сделки. Дата документа влияет на оценку основания — п. 2 ч. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ.
Проверяют компетенцию органа, порядок издания акта и то, какое право или обременение он устанавливает. Требования связаны с местом и временем издания — п. 1 ч. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ.
Свидетельство о праве на наследство названо основанием регистрации. При его проверке регистратором действуют особенности нотариальных документов — п. 4 ч. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ, ч. 2 ст. 59 Закона № 218-ФЗ.
Судебный акт должен вступить в законную силу. Для третейского решения нужен также исполнительный лист, выданный по вступившему в силу акту суда общей юрисдикции или арбитражного суда — п. 5, 5.1 ч. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ.
Акт обследования предусмотрен для кадастрового учёта и регистрации прекращения прав либо учёта прекращения существования здания, сооружения, помещения или машино-места — п. 7.4 ч. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ.
Основание составляют документы взыскания и приобретения заложенного имущества. При судебном взыскании и состоявшихся торгах нужны заверенная копия решения, протокол и договор — п. 1 ч. 1 ст. 50 Закона № 218-ФЗ.
Различайте происхождение права, описание объекта и порядок проверки нотариального документа.
| Признак | Основание регистрации права | Кадастровый или нотариальный документ | Норма |
|---|---|---|---|
| Что подтверждает | Договор закрепляет сделку в отношении недвижимости, совершённую по законодательству места нахождения объекта на момент сделки. | Акт обследования применяется при прекращении существования объекта и учёте либо регистрации прекращения прав. | п. 2, 7.4 ч. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ |
| Почему подготовлен | Акт органа власти устанавливает наличие, возникновение, переход, прекращение права, ограничение права или обременение. | Утверждённая карта-план территории подготовлена в результате комплексных кадастровых работ. | п. 1, 7.2 ч. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ |
| Как оценивается документ | Для договора существенны правила, действовавшие в месте расположения недвижимости на момент совершения сделки. | Законность нотариально удостоверенной сделки регистратор не проверяет; достоверность проверяет через систему нотариата, кроме подачи удостоверившим её нотариусом. | п. 2 ч. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ; ч. 2 ст. 59 Закона № 218-ФЗ |
Размер денежной санкции связан с составом нарушения и субъектом. За заведомо ложные сведения, внесённые кадастровым инженером в кадастровые документы, предусмотрен штраф с нижней и верхней границами; вместо него возможна дисквалификация — ч. 4 ст. 14.35 КоАП РФ.
| Состав и пример | Размер денежной санкции | Норма |
|---|---|---|
| Заведомо ложные сведения в межевом плане, техническом плане, акте обследования, проекте межевания земельного участка или земельных участков либо карте-плане территории или подлог исходных документов, если действия не содержат уголовно наказуемого деяния | От 30 000 до 50 000 рублей. Санкция применяется к кадастровому инженеру; альтернативой денежному штрафу служит дисквалификация до трёх лет. | ч. 4 ст. 14.35 КоАП РФ |
| Регистрация заведомо незаконной сделки должностным лицом из корыстной или иной личной заинтересованности с использованием служебного положения | Штраф от 200 000 до 500 000 рублей либо заработная плата или иной доход осуждённого за период от одного года до трёх лет. | ст. 170 УК РФ |
| Пример: штраф в размере дохода осуждённого за один год | Условный постоянный доход — 20 000 рублей в месяц. За один год он составит 240 000 рублей. Это расчёт денежного варианта санкции по доходу, а не прогноз наказания: выбор штрафа и периода дохода требует оценки обстоятельств дела. | ст. 170 УК РФ |
Цифры примера условные: это доход осуждённого. Границы штрафов и периоды дохода установлены законом. Для кадастрового инженера состав применяется при отсутствии уголовно наказуемого деяния; для должностного лица при регистрации заведомо незаконной сделки нужны корыстная или иная личная заинтересованность и использование служебного положения.
Ложные кадастровые документы и регистрация заведомо незаконной сделки имеют разные составы и разных субъектов.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Заведомо ложные сведения в межевом плане, техническом плане, акте обследования, проекте межевания земельного участка или земельных участков либо карте-плане территории или подлог документов, на основании которых они подготовлены, если действия не содержат уголовно наказуемого деяния | Кадастровый инженер | Административный штраф от 30 000 до 50 000 рублей или дисквалификация на срок до трёх лет. | ч. 4 ст. 14.35 КоАП РФ |
| Регистрация заведомо незаконных сделок с недвижимостью из корыстной или иной личной заинтересованности с использованием служебного положения | Должностное лицо | Штраф от 200 000 до 500 000 рублей или в размере заработной платы либо иного дохода за период от одного года до трёх лет; либо лишение права занимать определённые должности или заниматься определённой деятельностью до трёх лет; либо обязательные работы до 360 часов с таким лишением права до трёх лет. | ст. 170 УК РФ |
адвокат · рег. № 78/8790
В работе с основаниями регистрации я начинаю с вопроса: какое событие подтверждает каждый документ? Договор покупки, свидетельство о наследстве и акт обследования могут относиться к одному адресу, но выполняют разные задачи. Я сопоставляю их с видами оснований по ч. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ, выделяю документ о праве и документ об объекте. Для старого акта проверяю полномочия выдавшего его органа и требования, действовавшие при выдаче.
Нотариальный документ я рассматриваю отдельно от обычного договора. В ч. 2 ст. 59 Закона № 218-ФЗ разделены проверка законности и проверка достоверности: это помогает точно сформулировать вопрос к регистратору, не приписывая ему повторное удостоверение сделки. Я также уточняю, подаёт ли документ нотариус, который его удостоверил, поскольку с этим связано исключение из проверки через систему нотариата.
При приобретении имущества после судебного обращения взыскания я связываю решение суда с документами публичных торгов. Проверяю протокол, договор и совместное заявление приобретателя и залогодержателя по п. 1 ч. 1 ст. 50 Закона № 218-ФЗ. Если торги не состоялись, разбираю документальное подтверждение оставления имущества за собой, а не переношу перечень для победителя торгов на залогодержателя.
Составьте цепочку от события, создавшего право, до документов, подтверждающих именно это событие.
Выбирайте строки по вашему основанию права; документы из разных ситуаций не образуют единый обязательный комплект.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Договор или другая сделка | Подтверждает основание права на недвижимость — п. 2 ч. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ. | На бумаге — экземпляр-подлинник; описание недвижимости, вид права, если иное не установлено законом, надлежащие подписи; нотариальное удостоверение и печати — в установленных законом случаях, ч. 1, 3 ст. 21 Закона № 218-ФЗ. |
| Акт органа государственной власти или местного самоуправления | Устанавливает право, его изменение, ограничение или обременение — п. 1 ч. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ. | Издан органом в пределах компетенции и по порядку места и времени издания. |
| Свидетельство о праве на наследство | Подтверждает наследственное основание — п. 4 ч. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ. | Особенности проверки нотариального документа — ч. 2 ст. 59 Закона № 218-ФЗ. |
| Вступивший в законную силу судебный акт | Служит основанием учёта и регистрации — п. 5 ч. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ. | Акт суда; требуется вступление в законную силу. |
| Решение третейского суда и исполнительный лист | Используются вместе как основание — п. 5.1 ч. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ. | Лист выдан в соответствии с вступившим в силу судебным актом суда общей юрисдикции или арбитражного суда. |
| Решение об обращении взыскания, протокол публичных торгов, договор с победителем | Подтверждают переход права при судебном взыскании и продаже с торгов — п. 1 ч. 1 ст. 50 Закона № 218-ФЗ. | Копия решения заверена судом, скреплена печатью и содержит отметку о вступлении в силу. |
Если решение органа регистрации по представленным документам не соответствует закону и нарушает права в предпринимательской или иной экономической деятельности, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд — ч. 1 ст. 198 АПК РФ. Рассмотрение спора не должно быть отнесено федеральным законом к компетенции других судов — ч. 3 ст. 198 АПК РФ.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Подача заявления об оспаривании решения органа регистрации в арбитражный суд | Для оспаривания решения действует срок три месяца, если иное не установлено федеральным законом. | Со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов. | ч. 4 ст. 198 АПК РФ |
Уважительная причина пропуска позволяет просить суд о восстановлении срока обращения с заявлением — ч. 4 ст. 198 АПК РФ. Подаётся заявление по ст. 199 АПК РФ: укажите орган, решение, нарушенные права, нормы, которым решение не соответствует, и требование о признании решения незаконным — ч. 1 ст. 199 АПК РФ.
Как адвокат ведёт поручение компании
Правовая помощь компаниям и предпринимателям — кто отвечает за ваше поручение
№ 78/8790 · адвокат
Поручение ведёт адвокат Константин Александрович Вруцкий лично. При обращении обсуждаем задачу компании, необходимые действия и объём сопровождения, который будет закреплён в соглашении.
Адвокатская тайна действует с первого слова, ещё до заключения соглашения: сведения о компании, её сделках и контрагентах не могут быть раскрыты, а адвоката нельзя допросить о том, что он узнал от доверителя.
Ответ зависит от вида правоустанавливающего документа.
Договоры и другие сделки, акты органов власти, документы приватизации, свидетельства о наследстве, вступившие в силу судебные акты и иные подтверждающие документы названы в ч. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ. Для актов и сделок учитывается законодательство места и времени их издания или совершения. Выбор основания начинается с того, каким событием создано право.
Подойдёт как основание, если сделка совершена в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимости на момент её совершения — п. 2 ч. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ. Возраст договора сам по себе не заменяет проверку этих условий. Для анализа сохраните текст договора с датой и описанием объекта.
Нет, решение используется вместе с исполнительным листом, выданным в соответствии с вступившим в законную силу судебным актом суда общей юрисдикции или арбитражного суда — п. 5.1 ч. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ. В комплекте должны быть и решение третейского суда, и исполнительный лист; их нельзя рассматривать как взаимозаменяемые документы.
После вступления в законную силу — п. 5 ч. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ. Именно такой судебный акт назван основанием кадастрового учёта и регистрации прав. Если речь идёт об обращении взыскания на заложенную недвижимость и продаже с публичных торгов, дополнительно нужны документы реализации имущества по п. 1 ч. 1 ст. 50 Закона № 218-ФЗ.
Да, права по нотариально удостоверенному документу подлежат государственной регистрации с особенностями нотариального основания — ч. 1 ст. 59 Закона № 218-ФЗ. Для нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о наследстве и свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов действует особый порядок проверки по ч. 2 ст. 59 Закона № 218-ФЗ.
Государственный регистратор прав проверяет её через единую информационную систему нотариата. Исключение действует, когда документы представляет нотариус, который их удостоверил — ч. 2 ст. 59 Закона № 218-ФЗ. Проверка законности перечисленных в этой части нотариальных документов регистратором не осуществляется; эти проверки различаются по предмету.
Да, акт обследования предусмотрен при кадастровом учёте и регистрации прекращения прав либо при учёте в связи с прекращением существования здания, сооружения, незавершённого объекта, помещения или машино-места — п. 7.4 ч. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ. Его назначение связано с прекращением существования объекта, а не с оформлением договора покупки.
Заверенная и скреплённая печатью суда копия решения об обращении взыскания с отметкой о вступлении в законную силу, протокол о результатах публичных торгов и договор с победителем — п. 1 ч. 1 ст. 50 Закона № 218-ФЗ. Регистрация проводится по совместному заявлению приобретателя и залогодержателя. Для несостоявшихся торгов комплект отличается.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу