Росреестр приостановил регистрацию права, администрация отказала в аренде земельного участка без торгов, орган не выдал разрешение на строительство, постройку требуют снести или участок изымают для государственных или муниципальных нужд — у каждого случая свой закон, адресат и сроки. Ниже — что сделать сразу, какие документы собрать и куда обжаловать.
Коротко
Сначала определите, кто и что решил: Росреестр приостановил регистрацию или отказал (ст. 26 и 27 Закона № 218-ФЗ), администрация отказала в аренде участка без торгов (ст. 39.17 ЗК РФ), орган власти принял решение об изъятии (ст. 56.6 ЗК РФ), орган не выдал разрешение на строительство (ст. 51 ГрК РФ), постройку требуют снести как самовольную (ст. 222 ГК РФ). Сроки: пятнадцать рабочих дней на жалобу о приостановлении в апелляционную комиссию, три месяца на обжалование изъятия в суде. Причины отказа сверяйте с перечнем из закона: устранимые — устраняйте, незаконные — оспаривайте.
Найдите свой случай: первые шаги — здесь, подробный разбор — по ссылке
ч. 2 ст. 26, ч. 1 ст. 27, ч. 12 и 12.2 ст. 29, ч. 1 ст. 31.2 Закона № 218-ФЗ
п. 3, 3.1 и 4 ст. 222 ГК РФ
ч. 11, 13 и 14 ст. 51 ГрК РФ
п. 11 и 14 ст. 56.6, п. 4 и 9 ст. 56.10 ЗК РФ
подп. 9 п. 2 ст. 39.6, п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ
п. 1 и 4 ст. 753 ГК РФ
Ошибки, которые ослабляют позицию компании
Решение органа → причины → устранение или жалоба → суд
Сроки из закона — по ним видно, когда ответ просрочен и пора идти дальше
| Что происходит | Срок | Норма |
|---|---|---|
| Росреестр регистрирует право | семь рабочих дней с приёма заявления, через МФЦ — девять; вместе с кадастровым учётом — десять и двенадцать | ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ |
| Регистрация приостановлена | до устранения причин, по общему правилу не больше трёх месяцев; по отдельным основаниям — свои сроки | ч. 2–8 ст. 26 Закона № 218-ФЗ |
| Росреестр продолжает регистрацию после ваших документов | срок регистрации возобновляется не позднее трёх рабочих дней со дня их получения — на оставшиеся дни | ч. 10 ст. 26 Закона № 218-ФЗ |
| Жалоба в апелляционную комиссию и её решение | жалоба — пятнадцать рабочих дней с даты решения о приостановлении; решение — не более пятнадцати рабочих дней | ч. 1 и 16 ст. 31.2 Закона № 218-ФЗ |
| Орган выдаёт разрешение на строительство или отказывает | пять рабочих дней со дня получения заявления | ч. 11 ст. 51 ГрК РФ |
| Администрация рассматривает заявление об участке без торгов | возврат неполного заявления — десять дней, решение — не более двадцати дней | п. 3 и 5 ст. 39.17 ЗК РФ |
| Компания подписывает проект договора аренды | не позднее тридцати дней со дня получения проекта | п. 7 ст. 39.17 ЗК РФ |
| Обжалование решения об изъятии | три месяца со дня уведомления; само решение действует три года | п. 13 и 14 ст. 56.6 ЗК РФ |
| Иск о принудительном изъятии | не раньше чем через девяносто дней после получения проекта соглашения | п. 10 ст. 56.10 ЗК РФ |
| Снос по решению органа местного самоуправления | от трёх до двенадцати месяцев, приведение в соответствие — от шести месяцев до трёх лет | п. 4 ст. 222 ГК РФ |
Состав зависит от случая: берите строки, которые касаются вашего спора
| Документ | Зачем |
|---|---|
| Уведомление Росреестра, решение органа или иск | Показывает, кто и на каком основании решил, и с какого дня считать сроки. |
| Правоустанавливающие документы на участок | Для разрешения на строительство — если права не зарегистрированы в ЕГРН, иначе орган запросит их сам (ч. 7 и 7.1 ст. 51 ГрК РФ); нужны и для сохранения постройки. |
| Договор аренды и переписка с администрацией | Срок договора и дата заявления о новом договоре: его подают до истечения срока (п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ). |
| Градостроительный план участка и проектная документация | По ним проверяют проект при выдаче разрешения; план должен быть выдан не ранее чем за три года до заявления (ч. 7 ст. 51 ГрК РФ). |
| Положительное заключение экспертизы проекта | Если проект подлежит экспертизе, реквизиты положительного заключения указывают в заявлении о выдаче разрешения (ч. 7 ст. 51 ГрК РФ). |
| Отчёты об оценке к проекту соглашения об изъятии | Рыночная стоимость и убытки — основа спора о размере возмещения (п. 4 ст. 56.10 ЗК РФ). |
| Договор подряда, акты и уведомление о готовности | Подтверждают объём работ, приёмку или отказ заказчика подписать акт (п. 4 ст. 753 ГК РФ). |
Для разрешения на строительство перечень закрыт: требовать иные документы, кроме названных в ч. 7 ст. 51 ГрК РФ, орган не вправе (ч. 10).
Что компания вправе требовать от Росреестра, администрации и заказчика
Норма, по которой решают, снести постройку или сохранить
Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790
Постройка самовольна, если есть хотя бы один изъян: участок не предоставлен, его вид разрешённого использования не допускает такой объект, нет необходимых разрешений или нарушены градостроительные и строительные нормы — если требование действовало и на начало стройки, и на день выявления. Поэтому я начинаю с документов на землю и разрешения, а затем проверяю, можно ли привести постройку в соответствие или просить суд признать право по п. 3 ст. 222.
Последствия, которые прямо следуют из норм
адвокат · рег. № 78/8790
Когда директор говорит «у нас проблема с землёй», я прошу показать документ: уведомление Росреестра, отказ администрации, решение об изъятии, иск о сносе или письмо заказчика. От него зависят адресат и срок.
Дальше я сверяю причины с перечнем оснований в законе: устранимые закрываю документами, а если основания в законе нет, готовлю жалобу в апелляционную комиссию или заявление в суд.
Результат спора не обещаю: его определяют документы, закон и позиция органа или суда. Моя работа — проверить основания, собрать доказательства, обжаловать отказ, спорить о возмещении при изъятии и защищать постройку от сноса.
Услуги адвоката по отдельным земельным и строительным спорам
От роли зависят полномочия и ответственность
Правовая помощь компаниям и предпринимателям — кто отвечает за ваше поручение
№ 78/8790 · адвокат
Поручение ведёт адвокат Константин Александрович Вруцкий лично. При обращении обсуждаем задачу компании, необходимые действия и объём сопровождения, который будет закреплён в соглашении.
Адвокатская тайна действует с первого слова, ещё до заключения соглашения: сведения о компании, её сделках и контрагентах не могут быть раскрыты, а адвоката нельзя допросить о том, что он узнал от доверителя.
Об аренде земли, разрешении на строительство и самовольной постройке — коротко
Строительство и реконструкция объектов капитального строительства ведутся на основании разрешения, кроме случаев из закона (ч. 2 ст. 51 ГрК РФ). Разрешение не требуется, например, для объектов, не являющихся объектами капитального строительства (ч. 17).
Заявление подают в орган, по общему правилу местного самоуправления по месту участка, в том числе через единый портал государственных и муниципальных услуг. Прикладывают реквизиты градостроительного плана, результаты инженерных изысканий, материалы проекта, а документы на участок — если права на него не зарегистрированы в ЕГРН. Срок — пять рабочих дней (ч. 4, 7, 7.4 и 11 ст. 51 ГрК РФ).
Разрешение выдают на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства (ч. 19 ст. 51 ГрК РФ). Продление вносят в реестр разрешений по заявлению застройщика, решение — в пять рабочих дней (ч. 21.14). Откажут, если заявление подано менее чем за десять рабочих дней до конца срока или надзор выявил, что работы не начаты (п. 7 и 8 ч. 21.15).
Разрешение выдают путём внесения записи в реестр разрешений на строительство, отказ — с указанием причин (ч. 11 ст. 51 ГрК РФ). Если через пять рабочих дней со дня получения заявления нет ни записи, ни отказа, орган нарушил срок; для объектов в историческом поселении срок — тридцать дней (ч. 11.1).
Договор аренды государственного или муниципального участка по общему правилу заключают на аукционе (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ). Без проведения торгов — только в случаях закона, например собственнику здания на участке (подп. 9 п. 2). Основание указывают в заявлении (п. 1 ст. 39.17).
Новый договор аренды без торгов заключают, если прежний был без торгов, заявление подано до истечения срока и соблюдены остальные условия (п. 3 и 4 ст. 39.6 ЗК РФ). Выкуп без торгов — отдельное основание из Земельного кодекса: его и вид права, на котором компания хочет получить участок, указывают в заявлении (подп. 4 и 5 п. 1 ст. 39.17).
Устраните причины из уведомления: после получения документов регистрацию продолжают не позднее трёх рабочих дней (ч. 10 ст. 26 Закона № 218-ФЗ). Не согласны — жалоба в апелляционную комиссию в пятнадцать рабочих дней или заявление в суд (ч. 12 ст. 29, ч. 1 ст. 31.2).
Да, через суд — за собственником участка или постоянным (бессрочным) пользователем, если у построившего есть права на участок под такую стройку, постройка на день обращения в суд соответствует установленным требованиям, не нарушает права других лиц и не угрожает жизни и здоровью (п. 3 ст. 222 ГК РФ). Арендатор публичного участка для стройки получает право, приведя постройку в соответствие (п. 3.2).
Для юрлица и ИП — от 2 до 3 процентов кадастровой стоимости участка, но не менее ста тысяч рублей; если кадастровая стоимость не определена — от ста до двухсот тысяч рублей. За часть участка штраф считают пропорционально занятой площади (ст. 7.1 КоАП РФ).