Основание расторжения
Существенное нарушение, неоднократная просрочка платы, препятствия в пользовании, скрытые недостатки участка. Основание определяет, кто вправе требовать расторжения — ст. 619, 620 ГК РФ.
Адвокат по расторжению договора аренды земельного участка для бизнеса
Расторгаю договор аренды земельного участка для компании и ИП: готовлю соглашение о расторжении, веду досрочное расторжение по требованию арендатора и защищаю от расторжения по иску арендодателя или администрации, когда основания для прекращения аренды нет.
Как расторгнуть договор аренды земли и на каком основании
Договор аренды земли расторгают по соглашению сторон, а досрочно через суд — только по основаниям закона: существенное нарушение, неоднократная просрочка платы, препятствия в пользовании. До иска нужно направить предложение расторгнуть договор; молчание в тридцать дней открывает путь в суд.
Когда при расторжении аренды земли нужен адвокат
Поводы, при которых расторжение затрагивает деньги или сам участок
- Нужно досрочно расторгнуть договор арендаторуАрендодатель не передал участок, создаёт препятствия в пользовании или у участка есть скрытые недостатки. Досрочное расторжение по требованию арендатора идёт через суд.ст. 620 ГК
- Администрация расторгает договор арендыОрган требует расторжения за нарушение условий, неиспользование или неоплату. Проверяю основание: часто расторжение заявлено без достаточных причин.ст. 619 ГК
- Нужно соглашение о расторжении договораСтороны договорились прекратить аренду. Готовлю соглашение о расторжении договора аренды участка, акт возврата и снятие обременения с реестра.ст. 452 ГК
- Арендатор дважды не внёс платуБолее двух раз подряд просрочена арендная плата — основание для расторжения по требованию арендодателя. Важно проверить расчёт и предупреждение.ст. 619 ГК
- Односторонний отказ от договора арендыДоговор допускает односторонний отказ от исполнения. Нужно проверить условие и правильно оформить уведомление, иначе отказ оспорят.ст. 450.1 ГК
- Прекращение аренды публичного участкаАренда земли в государственной или муниципальной собственности прекращается по основаниям гражданского законодательства и Земельного кодекса, в том числе по инициативе арендодателя.ст. 46 ЗК
Если стороны согласны прекратить аренду и претензий друг к другу нет, адвокат не нужен: достаточно подписать соглашение о расторжении и вернуть участок по акту.
Чего компании делать нельзя
Ошибки, которые осложняют правовую защиту компании — Расторжение договора аренды земельного участка бизнеса
- Не подтверждайте факты и обязательства без проверки. До подписания акта, объяснения или ответа сопоставьте изложенное с документами. Неточная формулировка может повлиять на доказательства и последующую позицию компании.
- Не откладывайте проверку полученных документов. Срок и порядок ответа, возражений или обжалования зависят от вида документа и применимой процедуры. Зафиксируйте дату получения и выясните, какое действие требуется именно в вашей ситуации.
- Не поручайте правовую переписку без согласования позиции. Рабочие письма и сообщения могут стать доказательствами. Отделяйте подтверждённые факты от предположений, указывайте реальные полномочия сотрудника и сохраняйте исходную переписку.
- Не подменяйте и не уничтожайте документы. Сохраните оригиналы, электронные файлы и сведения об их отправке. Исправление текущей работы не должно сопровождаться оформлением доказательств задним числом.
Расторжение аренды земли: что закрепить и что доказать
Для расторжения — какое основание и порядок, для защиты — их отсутствие
Соглашение сторон
Расторжение по соглашению совершается в той же форме, что и договор; участок возвращается по акту, обременение снимается с реестра — ст. 452 ГК РФ.
Предупреждение арендатора
Арендодатель обязан письменно предупредить арендатора о необходимости устранить нарушение в разумный срок до иска о расторжении — ст. 619 ГК РФ.
Показать всёСкрыть
Предложение расторгнуть договор
Спору предшествует письменное предложение арендатору расторгнуть договор аренды участка; при отказе либо тридцатидневном молчании дело передаётся в суд — ст. 452 ГК РФ.
Односторонний отказ
Если договор допускает отказ от исполнения, он прекращается с получения уведомления другой стороной без обращения в суд — ст. 450.1 ГК РФ.
Прекращение публичной аренды
Аренда участка в публичной собственности прекращается по основаниям гражданского законодательства и по инициативе органа по Земельному кодексу — ст. 46 ЗК РФ.
Для защиты: что опровергать
Отсутствие основания, устранение нарушения, несоблюдение порядка предупреждения и предложения, отсутствие существенности нарушения.
Чего в этом нет
Расторжение не то же, что признание договора недействительным или незаключённым: здесь договор действителен и заключён, спор о его прекращении на будущее.
Кто вправе расторгнуть аренду земли и кто отвечает
Арендатор, арендодатель, орган власти и основания прекращения
| Кто | Права и основания расторжения |
|---|---|
| Арендатор | Требует досрочного расторжения через суд, если арендодатель не предоставил участок, создаёт препятствия или участок имеет скрытые недостатки — ст. 620 ГК РФ |
| Арендодатель | Требует расторжения при существенном нарушении, порче участка, неоднократной просрочке платы, после письменного предупреждения арендатора — ст. 619 ГК РФ |
| Орган власти — арендодатель | Прекращает аренду публичного участка по основаниям гражданского законодательства и Земельного кодекса, в том числе при ненадлежащем использовании — ст. 46 ЗК РФ |
| Сторона одностороннего отказа | Отказывается от договора без суда, если такое право предусмотрено договором или законом; договор прекращается с получения уведомления — ст. 450.1 ГК РФ |
| Новый собственник участка | Становится арендодателем при переходе участка; расторжение возможно по тем же основаниям, что и у прежнего — ст. 617 ГК РФ |
| Поручитель и субарендатор | При расторжении договора аренды прекращается и субаренда; обеспечительные обязательства действуют в пределах основного — ст. 618 ГК РФ |
Как расторгается аренда земли и чем отличаются основания сторон
Короткое объяснение для компании, которая прекращает или защищает аренду
Расторжение договора аренды земельного участка возможно тремя путями: по соглашению сторон, по решению суда и через односторонний отказ, если он предусмотрен договором или законом. Соглашение сторон — самый простой способ: оно совершается в той же форме, что и договор, а участок возвращается по акту. Досрочное расторжение через суд допускается только по основаниям закона, и они у арендатора и арендодателя разные.
По требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом, когда арендатор пользуется участком с существенным нарушением условий или назначения, существенно ухудшает его, более двух раз подряд не вносит арендную плату (ст. 619 ГК РФ). Важное условие: арендодатель обязан сначала письменно предупредить арендатора о необходимости устранить нарушение в разумный срок. Без такого предупреждения иск о расторжении суд отклонит.
По требованию арендатора договор расторгается, когда арендодатель не предоставляет участок или создаёт препятствия в пользовании, когда у участка есть препятствующие пользованию недостатки, не оговорённые при заключении, или он оказался непригоден для использования по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает (ст. 620 ГК РФ). Для публичной земли к этим основаниям добавляются основания прекращения аренды по Земельному кодексу (ст. 46 ЗК РФ).
Порядок обязателен: требование об изменении или расторжении договора заявляется в суд только после отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок из предложения, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок (ст. 452 ГК РФ). Поэтому расторжение начинается с грамотного предложения, а спор о том, было ли основание и соблюдён ли порядок, решает арбитражный суд.
Что говорит закон о расторжении аренды по требованию арендодателя
Досрочное расторжение через суд допустимо только по основаниям закона
Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя.
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки…
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.Статья 619 Гражданского кодекса РФ
Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790
Ключ к этим спорам — последний абзац статьи 619. Арендодатель, в том числе администрация, обязан сначала письменно предупредить арендатора и дать разумный срок на устранение нарушения. Когда этого нет, я строю защиту именно на несоблюдении порядка: суд отказывает в расторжении, даже если нарушение было, но предупреждение не направлялось.
Что нужно подтвердить в деле о расторжении аренды земли
Четыре обстоятельства, каждое из которых подтверждается документом
- Основание расторжения есть. Существенное нарушение, неоднократная просрочка платы, препятствия в пользовании или скрытые недостатки участка (ст. 619, 620 ГК РФ).
- Нарушение существенно. Нарушение влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что рассчитывала при заключении договора.
- Порядок соблюдён. Направлено письменное предупреждение об устранении нарушения и предложение расторгнуть договор; прошёл срок ответа (ст. 452, 619 ГК РФ).
- Расчёты урегулированы. Определены задолженность, возврат участка по акту и снятие обременения аренды с реестра при расторжении.
Порядок расторжения аренды земли: от предложения до возврата участка
Шаги в том порядке, в котором их выполняют
- 1Определить основание и сторонуКто и по какому основанию хочет расторгнуть договор: существенное нарушение, просрочка платы, препятствия в пользовании. От этого зависит порядок расторжения.
- 2Проверить условия договораЕсть ли право на односторонний отказ, какой срок предупреждения, как урегулированы плата и возврат участка. Публичный участок — с учётом Земельного кодекса.
- 3Направить предупреждениеПри расторжении по требованию арендодателя — письменное предупреждение арендатору об устранении нарушения в разумный срок.
- 4Направить предложение расторгнутьНаправляю контрагенту предложение расторгнуть договор; при его отказе или молчании в тридцать дней перехожу к иску (ст. 452 ГК РФ).
- 5Оформить соглашение или отказПри согласии — соглашение о расторжении в форме договора; при праве на отказ — уведомление об одностороннем отказе от исполнения.
- 6Вести дело в арбитражном судеПри споре — иск о расторжении с доказательствами основания и соблюдения порядка либо возражения против расторжения.
- 7Вернуть участок и закрыть расчётыВозврат участка по акту, взыскание задолженности и платы за период до возврата, снятие обременения аренды с реестра.
Досудебный порядок по спорам о расторжении аренды земли
Предупреждение и предложение расторгнуть договор обязательны до суда
- Арендодатель до иска о расторжении направляет арендатору письменное предупреждение о необходимости устранить нарушение в разумный срок (ст. 619 ГК РФ).
- Любая сторона до суда направляет другой предложение расторгнуть договор; иск возможен после отказа или молчания в тридцать дней (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
- При одностороннем отказе, предусмотренном договором, суд не требуется: договор прекращается с момента получения уведомления об отказе (ст. 450.1 ГК РФ).
- По связанным денежным требованиям — взысканию долга и неустойки — до иска направляется претензия (ч. 5 ст. 4 АПК РФ).
В суд с требованием о расторжении идут лишь тогда, когда контрагент отклонил предложение расторгнуть договор аренды либо не ответил на него в указанный в предложении срок; если срок не назван, ждут тридцать дней.
Спор о расторжении аренды земли в суде: какой порядок выбрать
Порядок зависит от того, кто требует расторжения и на каком основании
| Признак | Иск арендодателя | Иск арендатора | Защита от расторжения |
|---|---|---|---|
| Основание | Нарушение, просрочка платы, порча участкаст. 619 ГК РФ | Препятствия, недостатки, непригодностьст. 620 ГК РФ | Отсутствие основания или порядка |
| Досудебный порядок | Предупреждение и предложение | Предложение расторгнутьст. 452 ГК РФ | Возражения на предложение |
| Куда подавать | Арбитражный суд по адресу ответчикаст. 35 АПК РФ | Арбитражный суд по адресу ответчикаст. 35 АПК РФ | Тот же суд в том же деле |
| Что доказать | Существенность нарушения и предупреждение | Препятствия или недостатки участка | Устранение нарушения, нет существенности |
| Госпошлина | Неимущественное требованиест. 333.21 НК РФ | Неимущественное требованиест. 333.21 НК РФ | Оплачивает истец |
Требование о расторжении договора и о взыскании задолженности можно соединить в одном иске; при этом расторжение — неимущественное требование, а взыскание долга оплачивается по цене иска (ст. 333.21 НК РФ).
Документы для расторжения аренды земли: что понадобится
Набор зависит от способа — соглашение, иск или защита
| Для чего | Какие документы |
|---|---|
| Для соглашения о расторжении | Договор аренды, соглашение о расторжении, акт возврата участка, заявление о снятии обременения из реестра |
| Для иска арендодателя | Договор, доказательства нарушения, письменное предупреждение, предложение расторгнуть, расчёт задолженности |
| Для иска арендатора | Договор, доказательства препятствий в пользовании или недостатков участка, переписка, предложение расторгнуть |
| Для одностороннего отказа | Договор с условием об отказе, уведомление об отказе от исполнения, доказательство его вручения |
| Для защиты от расторжения | Доказательства устранения нарушения, внесения платы, отсутствия предупреждения, переписка с арендодателем |
| Для иска в арбитраж | Иск, доказательства основания и порядка, расчёт при денежных требованиях, выписка из ЕГРЮЛст. 126 АПК РФ |
Соглашение о расторжении договора аренды, подлежавшего государственной регистрации, также регистрируется; на его основании из реестра снимается запись об обременении участка арендой.
Расторжение аренды земли: расчёты и госпошлина спора
Что взыскивают при расторжении и во что обойдётся спор
| Что | Сколько | Когда | Норма |
|---|---|---|---|
| Задолженность по арендной плате | Сумма долга за период пользования участком | Расторжение за неоплату аренды | ст. 614 ГК РФ |
| Неустойка за просрочку платы | Пени в размере, установленном договором | Плата не внесена в срок | ст. 330 ГК РФ |
| Плата за период до возврата | Арендная плата до фактического возврата участка | Участок не возвращён после расторжения | ст. 622 ГК РФ |
| Убытки арендатора | Реальный ущерб от препятствий в пользовании или недостатков | Расторжение по вине арендодателя | ст. 15, 620 ГК РФ |
| Госпошлина по иску о расторжении | Неимущественное требование организации по ставке кодекса | Иск о расторжении без взыскания денег | ст. 333.21 НК РФ |
| Проценты за пользование деньгами | Ключевая ставка Банка России за период | Неустойка договором не установлена | ст. 395 ГК РФ |
При невозврате участка после расторжения арендодатель вправе требовать арендную плату за всё время просрочки возврата, а если она не покрывает убытки — и возмещения убытков (ст. 622 ГК РФ).
Сроки по расторжению аренды земли: предупреждение, предложение, давность
Какие сроки задаёт договор и какие — закон
| Что | Срок | Условие | Норма |
|---|---|---|---|
| Ответ на предложение расторгнуть договор | 30 дней | если в предложении или договоре нет иного срока | п. 2 ст. 452 ГК |
| Устранение нарушения по предупреждению | разумный срок | продолжительность разумного срока в каждом деле устанавливает суд с учётом обстоятельств | ст. 619 ГК |
| Взыскание долга и платы за пользование | 3 года | со дня, когда платёж должен был быть внесён | ст. 196 ГК |
| Претензия по денежному требованию | 30 календарных дней | до иска о взыскании долга и неустойки | ч. 5 ст. 4 АПК |
| Прекращение при одностороннем отказе | с получения уведомления | договор прекращается в момент получения уведомления, если в нём нет иного срока | ст. 450.1 ГК |
| Апелляционная жалоба на решение | 1 месяц | после принятия решения арбитражным судом | ч. 1 ст. 259 АПК |
Расторжению через суд предшествует обязательная претензия по статье 452 ГК РФ; если срок ожидания ответа не выдержан, иск вернут без рассмотрения.
Задачи и споры по расторжению аренды земли, которые я веду
От соглашения о расторжении до защиты от иска администрации
Соглашение о расторжении договора
Подготовка соглашения о расторжении аренды участка, акта возврата и снятия обременения аренды с реестра.
Досрочное расторжение арендатором
Расторжение договора по требованию арендатора, когда арендодатель не передал участок, создаёт препятствия или скрыл недостатки.
Расторжение за просрочку платы
Иск арендодателя о расторжении при неоднократной просрочке арендной платы с проверкой расчёта и предупреждения.
Показать все задачиСвернуть
Защита от иска администрации
Возражения против расторжения договора аренды публичного участка, когда основания или порядок предупреждения отсутствуют.
Односторонний отказ от договора
Оформление и оспаривание одностороннего отказа от договора аренды, предусмотренного договором или законом.
Прекращение аренды сельхозземли
Расторжение и прекращение договора аренды земель сельскохозяйственного назначения с учётом особенностей их оборота.
Расторжение при неиспользовании участка
Спор о расторжении аренды при использовании участка не по назначению или его неиспользовании в установленный срок.
Возврат участка и расчёты
Понуждение к возврату участка по акту после расторжения, взыскание задолженности и платы за период пользования.
Расторжение при существенном изменении обстоятельств
Расторжение договора, когда обстоятельства изменились настолько, что стороны не заключили бы его на прежних условиях.
Спор о причине расторжения
Установление действительного основания расторжения и того, чьё поведение привело к прекращению договора аренды.
От чего зависит исход дела о расторжении аренды земли
Большинство споров решают основание и соблюдение порядка
Наличие основания
Есть ли законное основание расторжения у той стороны, которая его требует. Без основания досрочное расторжение через суд невозможно.
Существенность нарушения
Существенность нарушения — то есть в какой мере оно отняло у стороны ожидаемое по договору. Мелкое отступление основанием для расторжения суд не сочтёт.
Предупреждение арендатора направлено
Направлено ли письменное предупреждение об устранении нарушения и дан ли разумный срок. Его отсутствие рушит иск арендодателя.
Показать все факторыСвернуть
Порядок предложения расторгнуть
Было ли контрагенту направлено предложение расторгнуть договор и вышел ли срок на ответ. Иначе суд оставит иск без рассмотрения.
Устранение нарушения
Устранил ли арендатор нарушение после предупреждения. Устранение в срок, как правило, снимает основание для расторжения.
Условие об одностороннем отказе
Есть ли в договоре право на отказ от исполнения. От этого зависит, нужен ли суд или достаточно уведомления.
Расчёт задолженности
Верность расчёта платы и неустойки при расторжении за неоплату. Ошибка в расчёте даёт арендатору довод против расторжения.
Возврат участка и расчёты
Готовность вернуть участок по акту и урегулировать расчёты. Это влияет на последствия расторжения и снятие обременения.
Чем заканчиваются задачи и споры по расторжению аренды земли
Исходы перечислены от соглашения до решения суда
- Договор аренды расторгнут по соглашению сторон, участок возвращён по акту, обременение снято с реестра.
- Аренда досрочно расторгнута по требованию арендатора из-за препятствий в пользовании или недостатков участка.
- Договор расторгнут по иску арендодателя за неоднократную просрочку арендной платы после предупреждения.
- Иск администрации о расторжении отклонён, потому что основания или письменного предупреждения не было.
Показать все исходыСвернуть
- Односторонний отказ от договора признан правомерным, аренда прекращена с получения уведомления.
- Нарушение устранено после предупреждения, основание для расторжения отпало, договор сохранён.
- Взысканы задолженность и неустойка, участок возвращён по акту после расторжения.
- Договор расторгнут в связи с существенным изменением обстоятельств, урегулированы расчёты сторон.
- Заключено мировое соглашение о расторжении и погашении задолженности, суд его утвердил.
- В иске о расторжении отказано, потому что нарушение не признано существенным.
- Аренда сельхозземли прекращена с учётом особенностей оборота таких участков.
Как суды решают споры о расторжении аренды земли
Правила, по которым проверяют основания и порядок расторжения
Без предупреждения в расторжении отказывают
Арендодатель вправе требовать расторжения только после письменного предупреждения арендатора о необходимости устранить нарушение в разумный срок. Отсутствие предупреждения — основание отказать в иске. Основание: ст. 619 ГК РФ.
Расторжение требует существенности нарушения
Существенным признаётся нарушение, влекущее для стороны ущерб, при котором она в значительной степени лишается того, на что рассчитывала. Незначительное нарушение к расторжению не ведёт. Основание: п. 2 ст. 450 ГК РФ.
Досудебное предложение — обязательный шаг
Иск о расторжении возможен только после отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор или молчания в срок из предложения, а при его отсутствии — в тридцать дней. Основание: п. 2 ст. 452 ГК РФ.
Показать ещё разъяснениеСвернуть
Публичная аренда прекращается по ЗК
Наряду с основаниями гражданского законодательства аренда публичного участка прекращается по инициативе арендодателя по основаниям Земельного кодекса, в том числе при ненадлежащем использовании. Основание: ст. 46 ЗК РФ.
Ошибки при расторжении аренды земли, которые дорого стоят
Каждая обходится отказом в иске или лишними месяцами спора
- Идти в суд без предупреждения арендатора Арендодатель обязан сначала письменно предупредить арендатора и дать разумный срок; без этого в расторжении откажут.
- Не направить предложение расторгнуть договор Иск о расторжении без предложения и ожидания ответа суд оставит без рассмотрения.
- Считать любое нарушение основанием Требовать расторжения можно только при существенном нарушении договора — на мелкие отступления суд как на основание не смотрит.
- Неверно оформить односторонний отказ Отказ, не предусмотренный договором или законом, неправомерен, а аренда считается действующей.
- Не вернуть участок по акту До возврата участка арендодатель вправе требовать плату за всё время просрочки возврата.
- Неверно посчитать сумму долга Неверный расчёт платы и неустойки даёт арендатору довод против расторжения за неоплату.
- Игнорировать особенности публичной аренды Аренда публичного участка прекращается и по основаниям Земельного кодекса; их нужно учитывать в споре с органом.
- Не снять обременение с реестра После расторжения запись об аренде остаётся в реестре, пока её не снимут на основании соглашения или решения суда.
Расчёты и возмещение при расторжении аренды земли
Что взыскивают при расторжении и возврате участка
- При расторжении за неоплату взыскиваются задолженность по арендной плате и неустойка за просрочку, установленная договором (ст. 614 и 330 ГК РФ).
- Если участок не возвращён после расторжения, арендодатель вправе требовать арендную плату за всё время просрочки возврата (ст. 622 ГК РФ).
- Когда плата за просрочку возврата не покрывает убытки арендодателя, взыскивается и возмещение убытков (ст. 622 ГК РФ).
- При расторжении по вине арендодателя арендатор вправе на возмещение убытков от препятствий в пользовании или недостатков участка (ст. 15 и 620 ГК РФ).
Показать всёСвернуть
- При отсутствии договорной неустойки за просрочку платы взыскиваются проценты за пользование чужими денежными средствами по ключевой ставке (ст. 395 ГК РФ).
- Убытки арендодателя и арендатора при расторжении аренды суд устанавливает с разумной степенью достоверности; невозможность точного расчёта не основание для отказа во взыскании (п. 5 ст. 393 ГК РФ).
Комментарий адвоката Вруцкого
Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790
В спорах о расторжении аренды исход чаще решает не основание, а порядок. Арендодатель, в том числе администрация, обязан сначала письменно предупредить арендатора и дать разумный срок на устранение нарушения. Если предупреждения не было, я строю защиту на этом — и суд отказывает в расторжении.
Когда компания сама хочет расторгнуть аренду, начинаю с грамотного предложения расторгнуть договор. Без него иск оставят без рассмотрения, а спор затянется на лишние месяцы. Предложение фиксирую с датой и доказательством отправки.
Отдельно проверяю односторонний отказ. Если договор его допускает, суд не нужен: аренда прекращается с получения уведомления. Но условие об отказе нужно прочитать буквально — иначе отказ признают неправомерным.
И прямо: если стороны согласны прекратить аренду и претензий нет, платить адвокату не за что — достаточно подписать соглашение о расторжении и вернуть участок по акту.
Что я беру на себя по расторжению аренды земли
Состав работы и что компания получает на руки
- Оценка основания и порядка Определяю, есть ли основание расторжения и какой порядок обязателен: предупреждение, предложение, односторонний отказ.
- Соглашение о расторжении Готовлю соглашение о расторжении договора аренды, акт возврата участка и заявление о снятии обременения.
- Предупреждение и предложение Составляю письменное предупреждение и предложение расторгнуть договор с доказательством отправки.
- Иск о расторжении Готовлю иск с доказательствами основания и соблюдения порядка, веду дело арендатора или арендодателя.
- Защита от расторжения Возражаю против иска о расторжении: устранение нарушения, отсутствие существенности, несоблюдение порядка.
- Односторонний отказ Оформляю или оспариваю односторонний отказ от договора аренды по условию договора или закону.
- Взыскание и возврат участка Взыскиваю задолженность и плату за период до возврата, прошу возврата участка по акту.
- Снятие обременения Сопровождаю снятие записи об аренде из реестра после расторжения договора.
Как я веду дело
Порядок работы адвоката — Расторжение договора аренды земельного участка бизнеса
- 1Разбор ситуацииСмотрю документы компании и обстоятельства, определяю маршрут и называю перспективу без приукрашивания. Если задача решается силами самой компании — говорю об этом прямо.
- 2Сбор документовОпределяю, какие договоры, внутренние документы, переписка и материалы органа относятся к задаче. Недостающие сведения получаем доступным законным способом; судебные запросы возможны в соответствующей процедуре.
- 3Подготовка документовГотовлю необходимые по задаче документы: договор, ответ, возражения, заявление или жалобу. Согласуем содержание и порядок подписания; проверяем полномочия лица, которое направляет документ.
- 4Представительство по задачеПо согласованному поручению веду переговоры, представляю интересы в компетентном органе или суде. Заранее объясняю, когда необходимо личное участие представителя компании и какие документы потребуются.
- 5Результат и дальнейшие действияРазбираю полученное решение или подготовленный документ и объясняю последующие действия. Исполнение судебного акта, обжалование и дополнительные этапы входят в работу в объёме, предусмотренном соглашением.
- 6Связь на всех этапахСогласуем контактное лицо компании и порядок информирования. Сообщаю о значимых событиях и необходимых решениях в пределах принятого поручения.
Расторжение аренды земли самостоятельно или с адвокатом
Признак простой — сколько стоит ошибка
Справится компания
Риск невелик и предсказуем:
- стороны согласны прекратить аренду
- претензий и задолженности друг к другу нет
- участок готовы вернуть по акту
- нужно подписать соглашение о расторжении
Здесь достаточно подписать соглашение о расторжении и вернуть участок по акту.
Нужен адвокат
Цена ошибки выше стоимости работы:
- администрация или арендодатель требует расторженияст. 619 ГК
- нужно досрочно расторгнуть договор по вине арендодателяст. 620 ГК
- спорят задолженность, неустойка или возврат участка
- оформляется или оспаривается односторонний отказст. 450.1 ГК
Правило простое: если расторжение спорное или его требует администрация, дело должен вести тот, кто знает основания и порядок и умеет их доказать. Если стороны согласны, скажу об этом на первом разговоре.
Стоимость зависит от объёма работы и того, до какой инстанции дойдёт дело. Размер вознаграждения определяется соглашением об оказании юридической помощи и фиксируется в нём вместе с объёмом работ — ст. 25 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре». Скрытых платежей нет: всё, что не в соглашении, не оплачивается.
| Этап работы | Когда нужен | Что вы получаете | Цена |
|---|---|---|---|
| Разбор задачи компании | До подписания, ответа на требование или иска | Оценка рисков и план действий; если справитесь своими силами — скажу прямо | от 10 000 ₽ |
| Документы и переписка | Договор, протокол разногласий, претензия, ответ органу | Проект документа, согласованный с вами до подписания или отправки | по соглашению |
| Представительство в компетентном суде | Спор дошёл до суда | Иск или отзыв, расчёты, доказательства, участие в заседаниях | по соглашению |
| Апелляция и кассация | Решение не устроило | Жалоба и участие в вышестоящем суде | по соглашению |
| Выезд по вопросу бизнеса | Проверка, переговоры, встреча в офисе компании | Разбор на месте и план ближайших действий | от 50 000 ₽ |
Кто будет вести ваше дело
Правовая помощь компаниям и предпринимателям — кто отвечает за ваше поручение
Константин Александрович Вруцкий
№ рег. № 78/8790 · адвокат
Поручение ведёт адвокат Константин Александрович Вруцкий лично. При обращении обсуждаем задачу компании, необходимые действия и объём сопровождения, который будет закреплён в соглашении.
Адвокатская тайна действует с первого слова, ещё до заключения соглашения: сведения о компании, её сделках и контрагентах не могут быть раскрыты, а адвоката нельзя допросить о том, что он узнал от доверителя.
Личное ведениеВеду дело сам — от первого разговора до исполнения. Доверитель — компания или индивидуальный предприниматель, работа идёт по письменному соглашению с адвокатом.ст. 25 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре» — соглашение об оказании юридической помощи
Честная оценкаНе обещаю результата: называю реальную перспективу и цену промедления в рублях. Если задача решается силами компании, говорю об этом прямо.
Адвокатская тайнаСведения о компании, её сделках, контрагентах и финансах, полученные в связи с делом, охраняются законом — рассказать можно всё, включая неудобное.ст. 8 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре» — адвокатская тайна
Понятные следующие шагиОбъясняю значение подготовленного документа или принятого решения и дальнейшие действия компании. Представительство, обжалование и исполнение включаются в согласованный объём юридической помощи.ст. 25 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре» — соглашение об оказании юридической помощи
Частые вопросы о расторжении договора аренды земли
Что спрашивают директор и юрист компании при прекращении аренды
Как расторгнуть договор аренды земельного участка?
По соглашению сторон, по решению суда при наличии основания или через односторонний отказ, если он предусмотрен договором или законом. Соглашение оформляется в той же форме, что и договор (ст. 452 ГК РФ).
На каком основании арендодатель может расторгнуть договор?
При существенном нарушении условий, ухудшении участка, неоднократной просрочке платы более двух раз подряд, и только после письменного предупреждения арендатора об устранении нарушения (ст. 619 ГК РФ).
Когда договор может расторгнуть арендатор?
Если арендодатель не передал участок или создаёт препятствия в пользовании, у участка есть скрытые недостатки или он стал непригоден по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает (ст. 620 ГК РФ).
Обязательно ли предложение расторгнуть договор до суда?
Да. Обратиться в суд можно, лишь когда вторая сторона отказала на предложение расторгнуть договор или промолчала в назначенный срок, а без такого срока — по прошествии тридцати дней (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
Показать все вопросыСвернуть
Может ли администрация расторгнуть аренду участка?
Да, аренда публичного участка прекращается по основаниям гражданского законодательства и по инициативе органа по Земельному кодексу, в том числе при ненадлежащем использовании; порядок предупреждения при этом соблюдается (ст. 46 ЗК РФ).
Что такое односторонний отказ от договора аренды?
Если право на отказ предусмотрено договором или законом, сторона прекращает договор без суда: он считается расторгнутым с момента получения уведомления об отказе другой стороной (ст. 450.1 ГК РФ).
Есть ли госпошлина за расторжение договора аренды?
Да, требование о расторжении — неимущественное, госпошлина за него уплачивается по ставке для организаций; при соединении с взысканием долга оно оплачивается дополнительно по цене иска (ст. 333.21 НК РФ).
Что будет, если не вернуть участок после расторжения?
Арендодатель вправе требовать арендную плату за всё время просрочки возврата участка, а если она не покрывает убытки — и возмещения убытков (ст. 622 ГК РФ).
Как расторгнуть аренду земли сельскохозяйственного назначения?
По тем же основаниям, что и другие участки, но с учётом особенностей оборота земель сельскохозяйственного назначения; расторжение по неиспользованию требует подтверждения факта неиспользования.