Надлежащее исполнение договора
Своевременная плата, использование участка по назначению, отсутствие существенных нарушений. Это условие и преимущественного права, и нового договора без торгов — ст. 621 ГК РФ.
Адвокат по продлению договора аренды земельного участка для бизнеса
Продлеваю договор аренды земельного участка для компании и ИП: заключаю новый договор на публичный участок без торгов по основаниям Земельного кодекса, реализую преимущественное право арендатора на частной земле и оспариваю отказ администрации продлить аренду в арбитражном суде.
Как продлить аренду земли компании и ИП
Аренду частного участка продлевают по преимущественному праву добросовестного арендатора, а публичного — заключением нового договора без торгов в случаях Земельного кодекса. Уведомить арендодателя нужно заранее; отказ продлить при наличии основания оспаривается, а истёкший договор без возражений считается возобновлённым.
Когда при продлении аренды земли нужен адвокат
Поводы, при которых компания рискует потерять участок при окончании срока
- Истекает срок аренды публичного участкаДоговор с администрацией заканчивается, и участок нужно сохранить за компанией. Проверяю основание заключить новый договор без торгов и готовлю заявление.ст. 39.6 ЗК
- Арендодатель не отвечает на уведомлениеАрендатор письменно заявил о продлении, но ответа нет, а срок близко. Важно зафиксировать преимущественное право и не пропустить окончание договора.ст. 621 ГК
- Администрация отказала в продленииОрган отказал заключить договор на новый срок, ссылаясь на торги или иные причины. Отказ обжалуется, если основание для аренды без аукциона есть.ст. 39.6 ЗК
- Договор сдан в аренду третьему лицуАрендодатель заключил договор с другим лицом, нарушив преимущественное право добросовестного арендатора. Возможен перевод прав по новому договору на себя.ст. 621 ГК
- Аренда продолжается без нового договораСрок истёк, а компания пользуется участком, и арендодатель не возражает. Договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок.ст. 621 ГК
- Меняются условия при продленииНовый срок, размер арендной платы, категория и вид разрешённого использования. Условия публичной аренды закон задаёт особо, и их нужно проверить.ст. 39.8 ЗК
Если арендодатель согласен продлить договор и условия не меняются, адвокат не нужен: достаточно вовремя подписать дополнительное соглашение о новом сроке.
Чего компании делать нельзя
Ошибки, которые осложняют правовую защиту компании — Продление договора аренды земельного участка бизнеса
- Не подтверждайте факты и обязательства без проверки. До подписания акта, объяснения или ответа сопоставьте изложенное с документами. Неточная формулировка может повлиять на доказательства и последующую позицию компании.
- Не откладывайте проверку полученных документов. Срок и порядок ответа, возражений или обжалования зависят от вида документа и применимой процедуры. Зафиксируйте дату получения и выясните, какое действие требуется именно в вашей ситуации.
- Не поручайте правовую переписку без согласования позиции. Рабочие письма и сообщения могут стать доказательствами. Отделяйте подтверждённые факты от предположений, указывайте реальные полномочия сотрудника и сохраняйте исходную переписку.
- Не подменяйте и не уничтожайте документы. Сохраните оригиналы, электронные файлы и сведения об их отправке. Исправление текущей работы не должно сопровождаться оформлением доказательств задним числом.
Продление аренды земли: что закрепить и что доказать
Для продления — какие условия соблюсти, для спора — что подтвердить
Своевременное уведомление
Письменное заявление о желании продлить договор в срок из договора или в разумный срок до его окончания. Пропуск срока ослабляет преимущественное право.
Основание без торгов для публичной земли
Новый договор без аукциона допустим только в случаях статьи 39.6. Основание доказывает арендатор — ст. 39.6 ЗК РФ.
Показать всёСкрыть
Прочие равные условия
Преимущественное право действует при прочих равных условиях: арендатор готов принять условия, на которых участок сдаётся другому лицу — ст. 621 ГК РФ.
Условия публичного договора
Категория земель и вид разрешённого использования, срок и размер арендной платы. Их проверяют при заключении нового договора — ст. 39.8 ЗК РФ.
Возобновление на неопределённый срок
Пользование участком после срока при отсутствии возражений арендодателя означает возобновление договора на прежних условиях — ст. 621 ГК РФ.
Для спора: что доказывать
Надлежащее исполнение договора, своевременное уведомление, наличие основания без торгов и незаконность отказа арендодателя продлить аренду.
Чего в этом нет
Продление невозможно, если участок изымается для государственных нужд или арендатор существенно нарушал договор: тогда речь о прекращении, а не о новом сроке.
Кто вправе продлить аренду земли и кто решает
Добросовестный арендатор, арендодатель и особенности публичной земли
| Кто | Права и роль при продлении |
|---|---|
| Арендатор — юридическое лицо или ИП | Надлежаще исполнявший обязанности арендатор имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок при прочих равных условиях — ст. 621 ГК РФ |
| Арендодатель — частный собственник | Заключает договор на новый срок с прежним арендатором либо, отказав ему, не вправе год сдавать участок другому на условиях преимущественного права — ст. 621 ГК РФ |
| Орган власти — арендодатель | Заключает новый договор аренды публичного участка без торгов только в случаях, прямо названных Земельным кодексом — ст. 39.6 ЗК РФ |
| Арендатор публичного участка | Вправе на новый договор без аукциона при соблюдении условий: надлежащее исполнение, отсутствие оснований для отказа, своевременное заявление — ст. 39.6 ЗК РФ |
| Новый собственник участка | При переходе участка к нему договор аренды сохраняется, а вместе с ним и право арендатора на продление — ст. 617 ГК РФ |
| Иностранное юридическое лицо | Продлевает аренду по общим правилам с учётом ограничений оборота отдельных категорий земель для иностранных лиц |
Как продлевается аренда земли и чем частный участок отличается от публичного
Короткое объяснение для компании, у которой заканчивается срок аренды
Продление аренды земельного участка устроено по-разному для частной и публичной земли. На частном участке действует преимущественное право: арендатор, надлежащим образом исполнявший обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК РФ). Чтобы им воспользоваться, арендатор письменно уведомляет арендодателя о желании продлить договор в срок, указанный в договоре, а если он не указан — в разумный срок до окончания аренды.
Для публичного участка правила строже. Заключить новый договор аренды земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, без торгов можно только в случаях, прямо названных в Земельном кодексе (ст. 39.6 ЗК РФ). Прежний арендатор вправе на новый договор без аукциона при совокупности условий: он надлежаще исполнял договор, участок не изымается для государственных нужд, отсутствуют основания для отказа, а заявление подано до окончания срока.
Если срок аренды истёк, а арендатор продолжает пользоваться участком и арендодатель не возражает, договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок (ст. 621 ГК РФ). Такой договор каждая сторона вправе прекратить, предупредив другую заранее. Это удобно бизнесу, но оставляет аренду без фиксированного срока, что важно для планирования и для банков при залоге права аренды.
Условия договора аренды публичного участка определяются гражданским законодательством и Земельным кодексом; договор обязательно содержит указание на категорию земель и вид разрешённого использования (ст. 39.8 ЗК РФ). Поэтому при продлении проверяются не только срок и плата, но и соответствие использования участка. Отказ администрации продлить аренду при наличии основания без торгов обжалуется в арбитражном суде.
Что говорит закон о преимущественном праве на новый срок аренды
Добросовестный арендатор имеет преимущество перед другими при равных условиях
Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок.
1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
2. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключённому договору и возмещения убытков.Статья 621 Гражданского кодекса РФ
Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790
Преимущественное право не действует само: арендатор обязан вовремя письменно уведомить арендодателя. Поэтому первое, что я делаю, — фиксирую уведомление с датой и доказательством отправки. И если арендодатель, отказав компании, в течение года сдаёт участок другому, у нас есть сильное требование — перевод прав по этому договору на себя, а не только убытки.
Что нужно подтвердить в деле о продлении аренды земли
Четыре обстоятельства, каждое из которых подтверждается документом
- Договор исполнялся надлежаще. Плата вносилась в срок, участок использовался по назначению, существенных нарушений не было. Это база и преимущественного права, и нового договора без торгов.
- Уведомление направлено в срок. Арендатор письменно заявил о продлении в срок из договора или в разумный срок до окончания аренды (ст. 621 ГК РФ).
- Основание продления есть. Для частной земли — преимущественное право, для публичной — случай аренды без торгов из статьи 39.6 ЗК РФ.
- Отказ незаконен. Арендодатель отказал в продлении без законного основания либо в течение года сдал участок другому лицу с нарушением преимущественного права.
Порядок продления аренды земли: от уведомления до нового договора
Шаги в том порядке, в котором их выполняют
- 1Проверить договор и участокСрок аренды, частный участок или публичный, надлежащее ли исполнение, категория земель и вид разрешённого использования. От этого зависит способ продления.
- 2Определить основание продленияДля частной земли — преимущественное право по статье 621, для публичной — случай нового договора без торгов по статье 39.6 Земельного кодекса.
- 3Направить уведомление или заявлениеПисьменное уведомление арендодателя о желании продлить договор в срок из договора либо заявление в орган о заключении договора на новый срок без аукциона.
- 4Согласовать условия нового договораСрок, размер арендной платы по действующей методике, категория и вид разрешённого использования, прочие условия.
- 5Заключить и зарегистрировать договорПодписание нового договора или дополнительного соглашения о новом сроке и его государственная регистрация при сроке год и более.
- 6Обжаловать отказПри незаконном отказе продлить аренду — обращение в орган и заявление в арбитражный суд по правилам главы 24 АПК.
- 7Защитить право при сдаче участка другомуЕсли участок сдан третьему лицу в течение года после отказа — иск о переводе прав по договору на прежнего арендатора и о возмещении убытков.
Досудебный порядок по спорам о продлении аренды земли
Уведомление арендодателя и обращение в орган до суда
- Арендатор письменно уведомляет арендодателя о желании заключить договор на новый срок в срок из договора или в разумный срок до его окончания (ст. 621 ГК РФ).
- По публичному участку заявление о заключении нового договора без торгов подаётся в уполномоченный орган; отказ обжалуется сначала в орган, затем в суд.
- Спор об изменении условий договора при продлении передаётся в суд после предложения второй стороне и её отказа либо молчания в тридцать дней (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
- По денежным требованиям — взысканию убытков или платы — претензия обязательна до иска (ч. 5 ст. 4 АПК РФ).
Реализация преимущественного права начинается с письменного уведомления арендодателя; спор с органом о новом договоре — с обращения в орган и обжалования отказа.
Спор о продлении аренды земли в суде: какой порядок выбрать
Порядок зависит от того, что оспаривается — отказ, право или условия
| Признак | Отказ органа | Перевод прав на себя | Возобновление и условия |
|---|---|---|---|
| Что за спор | Незаконный отказ продлить публичную аренду | Участок сдан другому вопреки праву | Возобновление или изменение условий |
| Куда подавать | Арбитражный суд, гл. 24 АПКст. 197 АПК РФ | Арбитражный суд по адресу ответчикаст. 35 АПК РФ | Арбитражный суд по адресу ответчикаст. 35 АПК РФ |
| Что доказать | Основание без торгов и незаконность отказа | Нарушение преимущественного праваст. 621 ГК РФ | Исполнение и отсутствие возражений |
| Срок | Три месяцач. 4 ст. 198 АПК РФ | Один год со дня истечения срокаст. 621 ГК РФ | Три годаст. 196 ГК РФ |
| Госпошлина | Оспаривание акта органаст. 333.21 НК РФ | Неимущественное требованиест. 333.21 НК РФ | Неимущественное требованиест. 333.21 НК РФ |
Требование о переводе прав по договору аренды на прежнего арендатора заявляется по его выбору вместе с возмещением убытков; срок для него — один год со дня истечения срока прежнего договора (ст. 621 ГК РФ).
Документы для продления аренды земли: что понадобится
Набор зависит от того, частный участок или публичный
| Для чего | Какие документы |
|---|---|
| Для уведомления арендодателя | Действующий договор аренды, письменное заявление о продлении, доказательство его отправки в срок |
| Для нового договора без торгов | Заявление в орган, прежний договор, подтверждение надлежащего исполнения и внесения арендной платы, кадастровые сведения участка |
| Для подтверждения исполнения | Платёжные документы по арендной плате, акт сверки, отсутствие претензий арендодателя |
| Для обжалования отказа | Отказ органа, документы об основании аренды без торгов, переписка с органом |
| Для перевода прав на себя | Отказ арендодателя, договор, заключённый им с другим лицом в течение года, доказательства преимущественного права |
| Для иска в арбитраж | Иск, доказательства исполнения и уведомления, расчёт убытков или платы, выписка из ЕГРЮЛст. 126 АПК РФ |
Доказательством своевременного уведомления служит опись вложения и квитанция об отправке или отметка о вручении; без них арендодатель сошлётся на неполучение заявления о продлении.
Продление аренды земли: плата и расчёты при споре
Как считается плата при продлении и что взыскивают при нарушении права
| Что | Сколько | Когда | Норма |
|---|---|---|---|
| Арендная плата при продлении | Размер по договору; для публичного участка — по принципам, установленным Правительством | Заключён новый договор аренды | ст. 39.7 ЗК РФ |
| Плата при возобновлении | На тех же условиях, что и в прежнем договоре | Договор возобновлён на неопределённый срок | ст. 621 ГК РФ |
| Убытки при нарушении права | Подтверждённые документами реальный ущерб и упущенная выгода | Арендодатель нарушил преимущественное право | ст. 15, 621 ГК РФ |
| Неустойка за просрочку платы | Размер, установленный договором | Плата по продлённому договору не внесена | ст. 330 ГК РФ |
| Проценты за пользование деньгами | Ключевая ставка Банка России за период | Неустойка договором не установлена | ст. 395 ГК РФ |
| Госпошлина по спору об отказе | Неимущественное требование организации по ставке кодекса | Оспаривание отказа продлить аренду | ст. 333.21 НК РФ |
Размер арендной платы за публичный участок определяется по основным принципам, установленным Правительством РФ; при продлении он пересматривается по действующей методике, а не остаётся автоматически прежним (ст. 39.7 ЗК РФ).
Сроки по продлению аренды земли: уведомление, перевод прав, давность
Какие сроки задаёт договор и какие — закон
| Что | Срок | Условие | Норма |
|---|---|---|---|
| Уведомление о продлении аренды | по договору | если срок не указан — в разумный срок до окончания договора | п. 1 ст. 621 ГК |
| Перевод прав по договору на себя | 1 год | со дня истечения срока прежнего договора аренды | п. 1 ст. 621 ГК |
| Оспаривание отказа органа продлить | 3 месяца | со дня, когда стало известно о нарушении права | ч. 4 ст. 198 АПК |
| Взыскание убытков и платы | 3 года | со дня, когда лицо узнало о нарушении права | ст. 196 ГК |
| Предложение изменить условия при продлении | 30 дней | если в предложении нет иного срока | п. 2 ст. 452 ГК |
| Претензия по денежному требованию | 30 календарных дней | до иска о взыскании убытков или платы | ч. 5 ст. 4 АПК |
Срок уведомления о продлении задаёт договор; если он не указан — уведомление направляется в разумный срок до окончания аренды (ст. 621 ГК РФ).
Задачи и споры по продлению аренды земли, которые я веду
От нового договора без торгов до перевода прав на себя
Новый договор публичной аренды без торгов
Обоснование права заключить договор аренды публичного участка на новый срок без аукциона по основаниям Земельного кодекса.
Реализация преимущественного права аренды
Уведомление арендодателя, фиксация преимущественного права арендатора и заключение договора на новый срок на частной земле.
Оспаривание отказа администрации
Обжалование отказа органа продлить аренду публичного участка при наличии основания заключить договор без торгов.
Показать все задачиСвернуть
Перевод прав по новому договору
Требование перевести на арендатора права по договору, который арендодатель заключил с другим лицом в течение года, нарушив преимущественное право.
Возобновление аренды на неопределённый срок
Подтверждение возобновления договора при продолжении пользования участком без возражений арендодателя.
Продление с изменением условий
Согласование нового срока, размера арендной платы, категории и вида разрешённого использования участка.
Аренда между юридическими лицами
Продление договора аренды земельного участка, заключённого между компаниями, с проверкой полномочий и условий.
Аренда для бизнеса ООО и ИП
Продление аренды участка под деятельность общества или предпринимателя с учётом ответственности сторон.
Взыскание убытков при отказе
Возмещение убытков, вызванных незаконным отказом арендодателя продлить договор аренды.
Аренда с участием иностранного лица
Продление договора аренды с иностранным юридическим лицом с учётом ограничений оборота отдельных категорий земель.
От чего зависит исход дела о продлении аренды земли
Большинство споров решают исполнение договора и своевременное уведомление
Надлежащее исполнение
Своевременная плата и использование по назначению. Существенные нарушения лишают и преимущественного права, и нового договора без торгов.
Своевременность уведомления
Письменное заявление о продлении в срок из договора или в разумный срок. Пропуск срока ослабляет позицию арендатора.
Наличие основания без торгов
Для публичного участка — конкретный случай статьи 39.6. Без основания участок предоставляется на аукционе, а не продлевается.
Показать все факторыСвернуть
Готовность к прочим равным условиям
Преимущественное право действует, если арендатор согласен на условия, на которых участок сдаётся другому. Отказ от них снимает преимущество.
Доказательство уведомления
Дата и способ отправки заявления. Без подтверждения отправки арендодатель сошлётся на неполучение.
Отсутствие оснований для отказа
Изъятие участка для нужд, нарушение договора, несоответствие использования. Наличие любого — законная причина отказа.
Заключение договора с третьим лицом
Сдача участка другому в течение года после отказа — основание перевести права по договору на прежнего арендатора.
Условия публичного договора
Категория земель и вид разрешённого использования. Их несоответствие использованию — довод против продления.
Чем заканчиваются задачи и споры по продлению аренды земли
Исходы перечислены от уведомления до решения суда
- Заключён новый договор аренды публичного участка без торгов, участок сохранён за компанией.
- Реализовано преимущественное право: договор на частный участок продлён с прежним арендатором.
- Отказ администрации продлить аренду при наличии основания без торгов признан незаконным.
- Права по договору, заключённому арендодателем с другим лицом, переведены на прежнего арендатора.
Показать все исходыСвернуть
- Договор признан возобновлённым на прежних условиях на неопределённый срок.
- Аренда продлена с согласованием нового срока, размера платы и вида разрешённого использования.
- Взысканы убытки, вызванные незаконным отказом арендодателя продлить договор.
- В продлении отказано правомерно, потому что арендатор существенно нарушал договор.
- Участок предоставлен на торгах, потому что основания для нового договора без аукциона не было.
- Заключено мировое соглашение о новом сроке и условиях аренды, суд его утвердил.
- В иске отказано, потому что арендатор не уведомил арендодателя о продлении в срок.
Как суды решают споры о продлении аренды земли
Правила, по которым проверяют преимущественное право и новый договор
Преимущественное право требует уведомления
Арендатор реализует преимущественное право, только если надлежаще исполнял договор и письменно уведомил арендодателя о желании продлить его в срок из договора или в разумный срок. Основание: ст. 621 ГК РФ.
Нарушение права даёт перевод прав на себя
Если арендодатель, отказав арендатору, в течение года сдал участок другому, прежний арендатор вправе требовать перевода на себя прав по этому договору и возмещения убытков. Основание: п. 1 ст. 621 ГК РФ.
Пользование после срока возобновляет договор
Если по истечении срока арендатор продолжает пользоваться участком при отсутствии возражений арендодателя, договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок. Основание: п. 2 ст. 621 ГК РФ.
Показать ещё разъяснениеСвернуть
Новый договор без торгов — только по перечню
Заключение нового договора аренды публичного участка без аукциона допускается лишь в случаях статьи 39.6 ЗК РФ; вне перечня участок предоставляется на торгах. Основание: ст. 39.6 ЗК РФ.
Ошибки при продлении аренды земли, которые стоят участка
Каждая обходится участком или месяцами спора
- Не уведомить арендодателя в срок Преимущественное право не действует без письменного уведомления в срок из договора или в разумный срок до его окончания.
- Рассчитывать на новый договор без основания Для публичной земли новый договор без торгов возможен только по перечню статьи 39.6; иначе участок пойдёт на аукцион.
- Не сохранить доказательства исполнения Без платёжек и акта сверки арендодатель сошлётся на нарушения и откажет в продлении.
- Пропустить год на перевод прав Требование перевести на себя права по договору с третьим лицом ограничено годом со дня истечения срока.
- Не подтвердить отправку уведомления Без описи и квитанции арендодатель заявит о неполучении заявления о продлении.
- Игнорировать изменение платы При продлении публичной аренды плата пересчитывается по действующей методике, а не остаётся прежней.
- Не проверить вид использования Несоответствие использования участка виду разрешённого использования — довод органа против продления.
- Продолжать пользование, не оформив срок Возобновление на неопределённый срок удобно, но оставляет аренду без фиксированного срока и мешает залогу права аренды.
Возмещение при споре о продлении аренды земли
Что взыскивают при нарушении преимущественного права
- При нарушении преимущественного права арендатор вправе требовать перевода на себя прав по договору, заключённому с другим лицом, и возмещения убытков (ст. 621 ГК РФ).
- Убытки включают реальный ущерб и упущенную выгоду, подтверждённые документами (ст. 15 ГК РФ).
- Неустойка за просрочку арендной платы по продлённому договору начисляется в размере, установленном договором (ст. 330 ГК РФ).
- Если договорной неустойки нет, начисляются проценты за пользование чужими денежными средствами по ключевой ставке (ст. 395 ГК РФ).
Показать всёСвернуть
- Убытки от незаконного отказа органа продлить аренду публичного участка возмещаются в подтверждённой части (ст. 15 ГК РФ).
- Убытки от нарушения преимущественного права на продление аренды суд определяет с разумной степенью достоверности и не отказывает в них лишь потому, что точный размер недоказуем (п. 5 ст. 393 ГК РФ).
Комментарий адвоката Вруцкого
Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790
Продление аренды чаще срывается на сроках уведомления, чем на существе. Компания думает, что преимущественное право сработает автоматически, а закон требует письменного заявления в срок. Поэтому первым делом я фиксирую уведомление с датой и доказательством отправки.
Для публичной земли всё строже: новый договор без торгов возможен только по перечню статьи 39.6. Я сразу проверяю, попадает ли компания под конкретный случай. Если да — готовим заявление и обоснование, если нет — участок пойдёт на аукцион, и об этом честнее сказать заранее.
Сильное средство — перевод прав на себя. Если арендодатель, отказав компании, в течение года сдал участок другому, мы требуем перевести на неё права по этому договору, а не просто убытки. Это возвращает участок, а не только компенсирует потерю.
И прямо: если арендодатель согласен продлить и условия те же, платить адвокату не за что — достаточно подписать дополнительное соглашение о новом сроке.
Что я беру на себя по продлению аренды земли
Состав работы и что компания получает на руки
- Проверка договора и оснований Определяю способ продления: преимущественное право или новый договор без торгов, проверяю исполнение и вид использования участка.
- Уведомление и заявление Готовлю письменное уведомление арендодателя или заявление в орган о заключении договора на новый срок с доказательством отправки.
- Согласование условий Согласовываю срок, размер арендной платы по действующей методике, категорию и вид разрешённого использования.
- Договор и регистрация Готовлю новый договор или дополнительное соглашение о сроке, сопровождаю подписание и государственную регистрацию.
- Обжалование отказа Оспариваю незаконный отказ органа продлить аренду публичного участка в арбитражном суде.
- Перевод прав на себя Веду иск о переводе на арендатора прав по договору, заключённому с третьим лицом с нарушением преимущественного права.
- Взыскание убытков Считаю и взыскиваю убытки, вызванные незаконным отказом продлить договор аренды.
- Защита возобновлённой аренды Подтверждаю возобновление договора на неопределённый срок и защищаю права арендатора при этом.
Как я веду дело
Порядок работы адвоката — Продление договора аренды земельного участка бизнеса
- 1Разбор ситуацииСмотрю документы компании и обстоятельства, определяю маршрут и называю перспективу без приукрашивания. Если задача решается силами самой компании — говорю об этом прямо.
- 2Сбор документовОпределяю, какие договоры, внутренние документы, переписка и материалы органа относятся к задаче. Недостающие сведения получаем доступным законным способом; судебные запросы возможны в соответствующей процедуре.
- 3Подготовка документовГотовлю необходимые по задаче документы: договор, ответ, возражения, заявление или жалобу. Согласуем содержание и порядок подписания; проверяем полномочия лица, которое направляет документ.
- 4Представительство по задачеПо согласованному поручению веду переговоры, представляю интересы в компетентном органе или суде. Заранее объясняю, когда необходимо личное участие представителя компании и какие документы потребуются.
- 5Результат и дальнейшие действияРазбираю полученное решение или подготовленный документ и объясняю последующие действия. Исполнение судебного акта, обжалование и дополнительные этапы входят в работу в объёме, предусмотренном соглашением.
- 6Связь на всех этапахСогласуем контактное лицо компании и порядок информирования. Сообщаю о значимых событиях и необходимых решениях в пределах принятого поручения.
Продление аренды земли самостоятельно или с адвокатом
Признак простой — сколько стоит ошибка
Справится компания
Риск невелик и предсказуем:
- арендодатель согласен продлить, условия те же
- участок частный, спора о праве нет
- исполнение договора подтверждено платёжками
- нужно подписать соглашение о новом сроке
Здесь достаточно вовремя уведомить арендодателя и подписать дополнительное соглашение.
Нужен адвокат
Цена ошибки выше стоимости работы:
- истекает аренда публичного участка, нужен договор без торговст. 39.6 ЗК
- администрация отказала в продлении
- участок сдан другому вопреки преимущественному правуст. 621 ГК
- при продлении меняются срок, плата или вид использования
Правило простое: если аренда публичная, есть отказ или спор о преимущественном праве, дело должен вести тот, кто знает основания продления и сроки их защиты. Если арендодатель согласен, скажу об этом на первом разговоре.
Стоимость зависит от объёма работы и того, до какой инстанции дойдёт дело. Размер вознаграждения определяется соглашением об оказании юридической помощи и фиксируется в нём вместе с объёмом работ — ст. 25 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре». Скрытых платежей нет: всё, что не в соглашении, не оплачивается.
| Этап работы | Когда нужен | Что вы получаете | Цена |
|---|---|---|---|
| Разбор задачи компании | До подписания, ответа на требование или иска | Оценка рисков и план действий; если справитесь своими силами — скажу прямо | от 10 000 ₽ |
| Документы и переписка | Договор, протокол разногласий, претензия, ответ органу | Проект документа, согласованный с вами до подписания или отправки | по соглашению |
| Представительство в компетентном суде | Спор дошёл до суда | Иск или отзыв, расчёты, доказательства, участие в заседаниях | по соглашению |
| Апелляция и кассация | Решение не устроило | Жалоба и участие в вышестоящем суде | по соглашению |
| Выезд по вопросу бизнеса | Проверка, переговоры, встреча в офисе компании | Разбор на месте и план ближайших действий | от 50 000 ₽ |
Кто будет вести ваше дело
Правовая помощь компаниям и предпринимателям — кто отвечает за ваше поручение
Константин Александрович Вруцкий
№ рег. № 78/8790 · адвокат
Поручение ведёт адвокат Константин Александрович Вруцкий лично. При обращении обсуждаем задачу компании, необходимые действия и объём сопровождения, который будет закреплён в соглашении.
Адвокатская тайна действует с первого слова, ещё до заключения соглашения: сведения о компании, её сделках и контрагентах не могут быть раскрыты, а адвоката нельзя допросить о том, что он узнал от доверителя.
Личное ведениеВеду дело сам — от первого разговора до исполнения. Доверитель — компания или индивидуальный предприниматель, работа идёт по письменному соглашению с адвокатом.ст. 25 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре» — соглашение об оказании юридической помощи
Честная оценкаНе обещаю результата: называю реальную перспективу и цену промедления в рублях. Если задача решается силами компании, говорю об этом прямо.
Адвокатская тайнаСведения о компании, её сделках, контрагентах и финансах, полученные в связи с делом, охраняются законом — рассказать можно всё, включая неудобное.ст. 8 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре» — адвокатская тайна
Понятные следующие шагиОбъясняю значение подготовленного документа или принятого решения и дальнейшие действия компании. Представительство, обжалование и исполнение включаются в согласованный объём юридической помощи.ст. 25 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре» — соглашение об оказании юридической помощи
Частые вопросы о продлении аренды земельного участка
Что спрашивают директор и юрист компании при окончании срока аренды
Как продлить аренду земельного участка компании?
На частной земле — реализовать преимущественное право, письменно уведомив арендодателя о продлении; на публичной — заключить новый договор без торгов, если есть основание из Земельного кодекса (ст. 621 ГК РФ, ст. 39.6 ЗК РФ).
Что такое преимущественное право арендатора?
Право арендатора, надлежаще исполнявшего обязанности, при прочих равных условиях заключить договор на новый срок перед другими лицами. Для его реализации нужно вовремя письменно уведомить арендодателя (ст. 621 ГК РФ).
Можно ли продлить аренду публичного участка без торгов?
Только в случаях, прямо названных в статье 39.6 ЗК РФ, при надлежащем исполнении договора, отсутствии оснований для отказа и своевременном заявлении. Вне перечня участок предоставляется на аукционе.
Что делать, если администрация отказала в продлении?
Проверить основание отказа. Если право заключить договор без торгов есть, отказ обжалуется в арбитражном суде в течение трёх месяцев со дня, когда о нём стало известно (ч. 4 ст. 198 АПК РФ).
Показать все вопросыСвернуть
Как быть, если участок сдали другому лицу?
Если арендодатель, отказав арендатору, в течение года сдал участок другому, прежний арендатор вправе требовать перевода на себя прав по этому договору и возмещения убытков (ст. 621 ГК РФ).
Что будет, если пользоваться участком после срока?
Если арендатор продолжает пользоваться участком, а арендодатель не возражает, договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок (ст. 621 ГК РФ).
Меняется ли плата при продлении аренды?
Для публичного участка размер платы определяется по принципам, установленным Правительством, и при продлении пересматривается по действующей методике, а не остаётся автоматически прежним (ст. 39.7 ЗК РФ).
Нужно ли регистрировать продление аренды?
Новый договор или соглашение о продлении на срок год и более подлежит государственной регистрации, как и первоначальный договор аренды недвижимости (ст. 609 ГК РФ).
Может ли продлить аренду иностранное юридическое лицо?
Да, по общим правилам, но с учётом ограничений оборота отдельных категорий земель для иностранных лиц; их я проверяю по категории конкретного участка.
В какой срок уведомить арендодателя о продлении?
В срок, указанный в договоре аренды, а если он не указан — в разумный срок до окончания договора; уведомление должно быть письменным и с доказательством отправки (ст. 621 ГК РФ).