Текущий ремонт подъезда нужен для устранения повреждений и сохранения работоспособности общего имущества. Разберитесь, какие работы относятся к такому ремонту, что утверждают собственники и какие документы подготовить для требования к управляющей организации.
Коротко
Текущий ремонт подъездов в многоквартирных домах входит в содержание общего имущества — подп. «з» п. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491. Он предупреждает износ и устраняет повреждения без замены ограждающих несущих конструкций и лифтов; проводится по решению общего собрания — п. 18 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491. Собственники утверждают перечень, условия и финансирование работ — п. 17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491. Исполнение обязательств УК проверяют по договору и ст. 309 ГК РФ.
Начните с повреждённого элемента и документов о его ремонте: жалоба на состояние всего дома затрудняет определение конкретных работ.
подп. «а» п. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491
п. 17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491; п. 18 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491
ст. 309 ГК РФ
Предмет требования должен совпадать с общим имуществом и целью текущего ремонта. Спор о подъезде легко увести в обсуждение работ внутри отдельных квартир.
Консультация помогает определить предмет требования до переписки о стоимости и сроках ремонта.
Роль собственников в утверждении ремонта отличается от исполнения обязательств по договору. Уточните, кто принял решение, кто выполняет работы и какое имущество затронуто.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Собственники помещений | Обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер финансирования. Для подготовки ремонта подъезда проверьте не только наличие решения, но и содержание утверждённых условий. | п. 17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 |
| Общее собрание собственников помещений | Принимает решение о текущем ремонте общего имущества для предупреждения преждевременного износа, поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов. | п. 18 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 |
| Собственники соответствующих помещений | Осуществляют текущий ремонт дверей в жилое или нежилое помещение, не являющееся помещением общего пользования, дверей и окон внутри жилого или нежилого помещения. Эти работы исключены из общего текущего ремонта. | п. 19 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 |
| Лица, ответственные за содержание жилых домов и (или) жилых помещений: оценка нарушения правил ремонта | Нарушение ими правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений образует описанный в статье состав; санкции различаются для должностных и юридических лиц. Для оценки нарушения нужны сведения об ответственном лице и нарушенном правиле. | ст. 7.22 КоАП РФ |
Название «ремонт подъезда» нужно раскрыть через повреждения и назначение работ. Само по себе обновление внешнего вида ещё не описывает весь предмет ремонта.
Текущий ремонт общего имущества предназначен для предупреждения преждевременного износа, поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей. Поэтому в обращении полезно описать, какой элемент повреждён и что требуется восстановить. Граница такого ремонта — отсутствие замены ограждающих несущих конструкций и лифтов: п. 18 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.
Содержание общего имущества включает осмотр для своевременного обнаружения несоответствий требованиям законодательства и угроз жизни и здоровью граждан. Состав содержания зависит от состава имущества, конструктивных особенностей, износа, технического состояния, геодезических и природно-климатических условий расположения дома — подп. «а» п. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491. Сведения об осмотре помогают конкретизировать обращение о повреждениях подъезда.
Перечень услуг и работ, условия их выполнения и финансирование утверждают собственники помещений на общем собрании — п. 17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491. Текущий ремонт проводится по решению такого собрания — п. 18 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491. Когда требование адресуется управляющей организации, сопоставьте решение с её договорными обязательствами: надлежащее исполнение определяется условиями обязательства и требованиями закона и иных правовых актов — ст. 309 ГК РФ.
Назначение ремонта и его граница сформулированы вместе.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я начинаю с описания неисправности: какой элемент подъезда повреждён и как его предполагают восстановить. Затем сопоставляю работы с решением собрания. Отдельно проверяю, не скрывается ли за названием текущего ремонта замена ограждающих несущих конструкций или лифта.
Содержание требования меняется в зависимости от повреждения, решения собственников и позиции управляющей организации.
Собственник фиксирует дефекты подъезда и просит провести осмотр. Его назначение — своевременно выявлять несоответствие состояния общего имущества требованиям законодательства и угрозы безопасности: подп. «а» п. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.
Согласованный перечень сопоставляют с договором управления и фактическими работами. Надлежащее исполнение оценивают по условиям обязательства и требованиям закона; при отсутствии условий и требований — по обычаям или иным обычно предъявляемым требованиям: ст. 309 ГК РФ.
Собственникам предстоит определить, что включить в ремонт и как его финансировать. Утверждение перечня, условий выполнения и размера финансирования относится к обязанностям собственников помещений на общем собрании: п. 17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.
Содержание работ проверяют по цели ремонта. Поддержание работоспособности и устранение неисправностей относятся к текущему ремонту без замены ограждающих несущих конструкций и лифтов: п. 18 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491. В перечне отдельно обозначьте предполагаемую замену.
Ремонт двери в помещение, которое не является помещением общего пользования, отделяют от ремонта подъезда. Текущий ремонт таких дверей осуществляют собственники соответствующих помещений: п. 19 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.
Проверяют нарушение правил содержания и ремонта ответственными лицами, а также их статус. Размеры административного штрафа установлены отдельно для должностных лиц и юридических лиц: ст. 7.22 КоАП РФ. К обращению прикладывают описание повреждений и сведения о том, какие работы остались невыполненными.
Сравнивайте назначение помещения и характер вмешательства. Общее слово «ремонт» не объединяет обязанности по подъезду и квартире.
| Признак | Текущий ремонт общего имущества | Работы за пределами текущего ремонта общего имущества | Норма |
|---|---|---|---|
| Цель и характер вмешательства | Предупреждение износа, сохранение эксплуатационных показателей и работоспособности, устранение повреждений и неисправностей. | Замена ограждающих несущих конструкций и лифтов не входит в описанное правило текущего ремонта. | п. 18 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 |
| Двери и окна | В обращении о подъезде выделяют повреждения элементов общего пользования. Текущий ремонт общего имущества проводится по решению собрания. | Текущий ремонт дверей в жилое или нежилое помещение, не являющееся помещением общего пользования, дверей и окон внутри жилого или нежилого помещения осуществляют собственники соответствующих помещений. | п. 18 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491; п. 19 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 |
| Прилегающий участок | Содержание и уход охватывают элементы озеленения и благоустройства, а также иные обслуживающие дом объекты на участке в составе общего имущества. | Уборка и очистка участков вне общего имущества, их озеленение и уход за элементами озеленения осуществляются собственниками соответствующих участков. | подп. «ж» п. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491; подп. «в» п. 15 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 |
Размер финансирования ремонта утверждается общим собранием собственников — п. 17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491. При подготовке иска об устранении повреждений расходы на госпошлину зависят от вида требования и права на льготу.
| Что рассчитывается | Размер или условие | Норма |
|---|---|---|
| Неимущественное требование гражданина | При подаче искового заявления неимущественного характера физическим лицом пошлина составляет 3 000 рублей. Перед оплатой проверьте основание освобождения, в том числе связь иска с нарушением прав потребителя. | подп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ; подп. 4 п. 2 ст. 333.36 НК РФ |
| Пример: требование выполнить ремонт | Гражданин предъявляет только неимущественное требование об исполнении работ и не имеет льготы: пошлина — 3 000 рублей. Стоимость самого ремонта в этом примере не используется для вычисления пошлины. | подп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ |
| Иск о нарушении прав потребителя | По неимущественному иску, связанному с нарушением прав потребителя, истец освобождён от пошлины. Если одновременно предъявлены имущественные требования, применяются условия льготы о цене иска. | подп. 4 п. 2, п. 3 ст. 333.36 НК РФ |
| Если вместе заявлена денежная сумма | Для имущественного иска либо сочетания имущественного и неимущественного требований льгота потребителя действует при цене иска до 1 000 000 рублей включительно. Выше этого предела из пошлины по тарифу имущественного иска вычитают пошлину при цене иска 1 000 000 рублей. | п. 3 ст. 333.36 НК РФ |
Обстоятельства примера условные: вид требования и отсутствие льготы. Сумма пошлины взята из закона. Финансирование ремонтных работ и судебная пошлина имеют разные основания; оплата пошлины не определяет стоимость восстановления подъезда.
За нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил их содержания и ремонта предусмотрен административный штраф — ст. 7.22 КоАП РФ. Для оценки конкретного дефекта нужно установить нарушенное правило и ответственное лицо.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Несоблюдение ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений лицами правил их ремонта: повреждения общего имущества подъезда | Должностные лица | За такое нарушение должностному лицу назначается административный штраф в размере от 4 000 до 5 000 рублей. | ст. 7.22 КоАП РФ |
| Нарушение ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений лицами правил их содержания и ремонта при восстановлении общего имущества | Юридические лица | Для юридического лица санкция за нарушение правил содержания и ремонта — административный штраф в размере от 40 000 до 50 000 рублей. | ст. 7.22 КоАП РФ |
Для обращения по поводу повреждённого подъезда подготовьте фотографии, описание дефектов и переписку о ремонте. Отдельно укажите, какие работы согласованы и какие остались невыполненными. Эти материалы позволят отделить состояние общего имущества от спора о дополнительных пожеланиях собственников.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я прошу сначала показать повреждения подъезда и документы о согласованных работах. За словами «ремонт не сделан» могут стоять разные ситуации: повреждённый элемент не включили в перечень, работы выполнили частично или собственники ожидают обновления, которое ещё не обсуждалось на собрании. Я сопоставляю эти обстоятельства с перечнем, условиями выполнения и финансированием, которые утверждают собственники по п. 17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.
Затем я проверяю границы требования. Для текущего ремонта существенна цель: предупредить износ, сохранить эксплуатационные показатели, устранить повреждения без замены ограждающих несущих конструкций и лифтов — п. 18 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491. Я стараюсь описать необходимое восстановление через конкретные элементы и дефекты, чтобы содержание обращения не зависело от бытового названия работ.
Если УК отвечает, что работы не относятся к её обязанностям, я разбираю договор управления и документы об исполнении. Основание для требования нужно связать с условиями обязательства и ст. 309 ГК РФ. Для консультации мне полезны не только ответ УК и фотографии, но и решение собрания с приложениями: по ним я проверяю, о каком объёме ремонта договорились собственники.
Двигайтесь от повреждения к согласованной работе, а затем к требованию об исполнении. Так описание состояния подъезда превращается в проверяемый предмет обращения.
Для разбора нужны документы о согласовании ремонта, его исполнении и состоянии подъезда. Ниже — материалы для подготовки позиции и требования.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Решение общего собрания с перечнем работ | Сверить условия выполнения и размер финансирования, которые утверждают собственники помещений — п. 17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491. | Подготовьте имеющийся экземпляр решения и приложения с перечнем работ. |
| Договор управления и приложения о работах | Выделить обязательства по ремонту и сопоставить исполнение с их условиями — ст. 309 ГК РФ. | Представьте копию договора и относящихся к ремонту приложений в имеющемся виде. |
| Фотографии, материалы осмотра, обращения и ответы | Подтвердить состояние подъезда и историю требования. Документы об обстоятельствах, на которых основан иск, прилагаются к нему — п. 4 ст. 132 ГПК РФ. | Сохраните исходные файлы, копии обращений и полученные ответы; подписи на имеющихся актах. |
| Иск и подтверждение отправки копий | В иске указывают нарушение, требования и доказательства; прикладывают подтверждение направления копий участникам — пп. 4–5 ч. 2 ст. 131 ГПК РФ; п. 6 ст. 132 ГПК РФ. | Подпись под иском о ремонте ставит истец; представитель подписывает его при наличии полномочий на подписание и предъявление в суд — ч. 4 ст. 131 ГПК РФ. |
| Документ о пошлине или льготе | Подтвердить оплату или право на льготу; возможны ходатайства об отсрочке, рассрочке, уменьшении или освобождении — п. 1 ст. 132 ГПК РФ. | Подготовьте платёжный документ, подтверждение льготы либо соответствующее ходатайство. |
При споре о невыполненных работах различайте давность требования и обжалование уже вынесенного судебного решения. Установленную дату исполнения ремонта проверяйте по документам об обязательстве.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Иск к УК об исполнении ремонтных работ с установленным сроком выполнения | Три года; срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен. | По окончании установленного срока выполнения ремонта. | пп. 1–2 ст. 196 ГК РФ; абз. 1 п. 2 ст. 200 ГК РФ |
| Апелляционная жалоба участника дела на решение по требованию о ремонте: подаётся через суд, принявший решение | Месяц на обжалование решения о ремонте; иной срок возможен, если его устанавливает ГПК РФ. | Со дня принятия решения суда в окончательной форме | ч. 1 ст. 321 ГПК РФ; ч. 2 ст. 321 ГПК РФ |
Как адвокат ведёт ваше поручение
№ 78/8790 · адвокат · в профессии с 2006 года
Я веду поручение лично. При обращении разбираю задачу, необходимые действия и объём помощи, который закрепляю в соглашении.
Сведения, полученные в связи с обращением за юридической помощью, охраняются адвокатской тайной.
Ответы о решении собрания, обязанностях исполнителя и границах ремонта помещений общего пользования.
Это восстановление общего имущества для предупреждения износа, поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей. Замена ограждающих несущих конструкций и лифтов не входит в такое правило ремонта. Основание проведения — решение общего собрания собственников помещений: п. 18 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.
Общее собрание собственников помещений принимает решение о текущем ремонте — п. 18 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491. Собственники обязаны утвердить перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер финансирования — п. 17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491. Для обращения в УК подготовьте решение вместе с приложениями, где описаны работы.
Согласованные обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с их условиями и требованиями закона и иных правовых актов — ст. 309 ГК РФ. Сопоставьте договор управления с утверждёнными собственниками перечнем, условиями выполнения и финансированием — п. 17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491. В требовании перечислите конкретные неисполненные работы.
Срок выполнения конкретных работ проверяйте по условиям обязательства: надлежащее исполнение должно им соответствовать — ст. 309 ГК РФ. Собственники на общем собрании утверждают условия выполнения услуг и работ — п. 17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491. Запросите решение о ремонте и относящиеся к нему договорные условия, прежде чем указывать дату нарушения.
Нет. Текущий ремонт дверей в жилое или нежилое помещение, не являющееся помещением общего пользования, не входит в состав работ; его осуществляют собственники соответствующих помещений. Такое же правило установлено для дверей и окон внутри жилого или нежилого помещения — п. 19 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.
Замена лифта не входит в текущее ремонтное восстановление, описанное п. 18 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491. Норма предусматривает предупреждение износа, поддержание эксплуатационных показателей и устранение повреждений без замены ограждающих несущих конструкций и лифтов. При составлении перечня работ отделите обслуживание и восстановление от замены.
Соберите фотографии дефектов, документы об осмотре, решение о ремонте, договор управления, обращения и ответы. Для иска нужны документы, подтверждающие обстоятельства требований, — п. 4 ст. 132 ГПК РФ. Само исковое заявление должно описывать нарушение права, требования, основания и доказательства — пп. 4–5 ч. 2 ст. 131 ГПК РФ.
Для должностных лиц административный штраф составляет от 4 000 до 5 000 рублей, для юридических лиц — от 40 000 до 50 000 рублей — ст. 7.22 КоАП РФ. Ответственность относится к нарушению правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений лицами, ответственными за их содержание, — ст. 7.22 КоАП РФ. Для оценки состава определяют нарушенное правило и ответственное лицо.
Жалобу на выводы суда о ремонте адресуйте апелляционной инстанции и подавайте через суд, который принял решение, — ч. 2 ст. 321 ГПК РФ. Срок составляет месяц со дня принятия решения суда в окончательной форме, если иные сроки не установлены процессуальным кодексом, — ч. 1 ст. 321 ГПК РФ. При подготовке жалобы выделите, какие выводы о согласованных работах и их исполнении вы оспариваете.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу
Не откладывайте защиту