Решения собственников о доме и общем имуществе фиксируют в протоколе общего собрания. Разберитесь, как связаны протокол и письменные решения, кто передаёт подлинники, где они хранятся и какие ошибки в голосовании влияют на подсчёт голосов.
Коротко
Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме — официальный документ, удостоверяющий решения с юридическими последствиями для собственников. Инициатор размещает его вместе с решениями в системе и передаёт подлинники по правилам ч. 1 ст. 46 ЖК РФ. При проверке содержания сопоставляйте итоговый подсчёт с письменными решениями: выбор нескольких ответов по одному вопросу влияет на учёт голосов по ч. 6 ст. 48 ЖК РФ.
Начните с документа, который у вас на руках: итогового протокола, собственного решения или подтверждения передачи подлинников.
ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ
ч. 1 ст. 46 ЖК РФ
ч. 6 ст. 48 ЖК РФ
Ошибки итогового документа нужно искать вместе с ошибками первичных решений: аккуратное оформление не заменяет проверку голосов.
Передайте на консультацию сам протокол и письменные решения, по которым возникли разногласия.
Голосующий, инициатор и получатель подлинников выполняют разные функции. Уточните свою роль перед подписанием и передачей документов.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Собственник помещения в данном доме | Обладает правом голосования по вопросам повестки; участвует лично или через представителя. Протокол общего собрания собственников квартир должен учитывать также участие собственников иных помещений дома. | ч. 1 ст. 48 ЖК РФ |
| Представитель собственника помещения | Действует на основании закона, акта уполномоченного органа либо оформленной письменной доверенности на голосование. Проверка представительства предшествует учёту его голоса. | ч. 2 ст. 48 ЖК РФ |
| Лицо, инициировавшее общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме | Представляет подлинники решений и протокола адресату, определяемому способом управления домом; обеспечивает размещение документов в системе. | ч. 1 ст. 46 ЖК РФ |
| Управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива | Получив подлинники, направляют их в орган государственного жилищного надзора для хранения, в том числе с использованием системы. | ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ |
| Орган государственного жилищного надзора | Хранит подлинники; при поступлении за три месяца подряд двух и более протоколов собраний одного МКД с решениями по аналогичным вопросам повестки обязан провести внеплановую проверку соблюдения требований к собранию. | ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ |
Протокол решения общего собрания собственников и личное решение голосующего нужно читать вместе.
Протокол общего собрания собственников помещений дома удостоверяет факты, которые меняют объём прав и обязанностей в отношении общего имущества. Его официальный статус закреплён в ч. 1 ст. 46 ЖК РФ. Поэтому оформление протокола общего собрания собственников многоквартирного дома связано не только с записью повестки: за итогами стоят решения конкретных участников.
Письменное решение собственника включается в протокол и содержит сведения о голосующем, документе о праве собственности и ответы по вопросам повестки по ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ. Сводный протокол общего собрания собственников жилья и решение отдельного участника выполняют разные задачи: первый фиксирует общий итог, второе показывает индивидуальное волеизъявление.
Протокол общего собрания собственников МКД проверяют по голосам, пропорциональным долям в общем имуществе, — ч. 3 ст. 48 ЖК РФ. Когда спор касается письменных ответов, применяют правило ч. 6 ст. 48 ЖК РФ: по вопросу учитывается только единственный оставленный вариант. Ошибочный ответ по отдельному вопросу не обесценивает остальные ответы в решении с несколькими вопросами.
Собрание не вправе решать вопросы вне повестки или менять её — ч. 2 ст. 46 ЖК РФ. Копии протоколов и решений хранятся в месте или по адресу, определённым собранием, — ч. 4 ст. 46 ЖК РФ. Это отдельное правило, дополняющее передачу подлинников в жилищный надзор.
Основа проверки распределения голосов — доля собственника, а не число подписей на листе.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я начинаю сверку итогов с принадлежности помещений и долей участников. Затем сопоставляю письменные ответы с итоговыми цифрами по вопросам повестки. Такая последовательность позволяет отделить ошибку переноса данных от ошибки в распределении голосов.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: Жилищный кодекс Российской Федерации
Поводом для разбора может стать и отдельный ответ участника, и движение подлинников после собрания.
Протокол решения общего собрания собственников помещений сопоставляют со сведениями об участнике и его ответами по повестке. Нужные реквизиты решения перечислены в ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ.
Если письменное решение подписал представитель, проверьте его полномочия. Доверенность на голосование должна содержать сведения о собственнике и представителе и отвечать требованиям к оформлению — ч. 2 ст. 48 ЖК РФ.
В протоколе общего собрания собственников помещений учитывают и голос собственника нежилого помещения в МКД. Его число голосов пропорционально доле в общем имуществе — ч. 3 ст. 48 ЖК РФ.
Недействительность письменного решения по вопросу с несколькими вариантами влияет на подсчёт именно этого вопроса. Остальные ответы при нескольких вопросах проверяют отдельно — ч. 6 ст. 48 ЖК РФ.
Предоставление протоколов общего собрания собственников зависит от способа управления: адресатом служат управляющая организация, правление товарищества или кооператива либо жилищный надзор — ч. 1 ст. 46 ЖК РФ.
Если жилищный надзор за три месяца подряд получает два и более протокола собраний одного МКД с решениями по аналогичным вопросам повестки, он обязан проверить организацию, проведение и оформление результатов собрания — ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ.
Для письменного голосования юридическое последствие связано с тем, какие ответы можно включить в итоговый подсчёт. Ошибку оценивают по конкретному вопросу повестки.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| В письменном решении по вопросу не выбран ни один вариант голосования | Участвующий в голосовании собственник | Голоса по вопросу без выбранного ответа не подсчитываются, решение в этой части недействительно: для зачёта требуется один вариант. Если вопросов несколько, такое нарушение не делает решение недействительным в целом; корректные ответы учитываются. | ч. 6 ст. 48 ЖК РФ |
| Письменное решение с единственным вопросом оформлено с несколькими вариантами ответа | Участвующий в голосовании собственник | Признание оформленного с нарушением решения недействительным и исключение голосов по содержащемуся в нём вопросу из подсчёта. При проверке протокола это требует сопоставления итоговой цифры с первичным письменным решением. | ч. 6 ст. 48 ЖК РФ |
Последствия относятся к заполнению письменного решения: основание для исключения голоса должно быть видно в ответе участника.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Когда мне передают протокол проведения общего собрания собственников, я сначала прошу письменные решения по спорным вопросам. Заголовок и подписи дают лишь часть сведений. Я сопоставляю участника с документом о праве собственности, смотрю, какой ответ он оставил, и проверяю перенос данных в итог. Обязательные сведения личного решения перечислены в ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ, а правило учёта ответов — в ч. 6 ст. 48 ЖК РФ.
Отдельно проверяю, не приняли ли количество участников за количество голосов: ч. 3 ст. 48 ЖК РФ связывает голоса с долями в общем имуществе. Если обнаружены разные версии итогов, составляю сопоставление по каждому вопросу, сохраняя документы в исходном виде. Для хранения протокола общего собрания собственников и передачи подлинников устанавливаю даты получения и отправки по ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ. Такой разбор показывает, какие документы ещё нужны и где именно возникло расхождение; только после него формулирую предмет дальнейшего обращения.
Разбирайте оформление протокола общего собрания собственников помещений от индивидуального волеизъявления к общему итогу, затем — к передаче документов.
При решении о прямых договорах по п. 4.4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ инициатор также направляет копии решений и протокол соответствующей ресурсоснабжающей организации, региональному оператору по ТКО в пределах десяти дней после собрания — ч. 1 ст. 46 ЖК РФ.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Протокол решения общего собрания собственников многоквартирного дома | Удостоверяет принятые решения, влекущие юридические последствия в отношении общего имущества; имеет официальный статус по ч. 1 ст. 46 ЖК РФ. | Оформляется по требованиям уполномоченного федерального органа; инициатор представляет подлинник адресату по ч. 1 ст. 46 ЖК РФ. |
| Письменные решения собственников | Нужны сведения о голосующем, документе о праве собственности и ответы по каждому вопросу; эти решения включаются в протокол по ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ. | По ч. 4 ст. 48 ЖК РФ голосование может проводиться письменными решениями, переданными инициатору в ходе собрания. При очно-заочной форме это обязательно — ч. 4.1 ст. 48 ЖК РФ. |
| Доверенность на голосование | Подтверждает полномочия представителя, действующего на основании доверенности, по ч. 2 ст. 48 ЖК РФ. | Письменная форма, сведения о собственнике и представителе, включая паспортные данные; установленное законом оформление или нотариальное удостоверение — ч. 2 ст. 48 ЖК РФ. |
| Подлинники решений вместе с протоколом | Обеспечивают передачу документов на хранение в орган государственного жилищного надзора по ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ. | Направляются получившими их управляющей организацией или правлением, в том числе с использованием системы, по ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ. |
Отсчёт передачи от собрания и отсчёт пересылки от получения документов относятся к разным обязанным лицам. Не объединяйте их в один срок.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Размещение решений и протокола инициатором; представление подлинников установленному адресату | Не позднее чем через десять дней после проведения общего собрания | После проведения собрания собственников помещений в многоквартирном доме | ч. 1 ст. 46 ЖК РФ |
| Направление полученных подлинников управляющей организацией или правлением в жилищный надзор | В течение пяти дней | С момента получения подлинников решений и протокола общего собрания | ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ |
| Хранение подлинников в органе государственного жилищного надзора | В течение трёх лет | С поступления подлинников решений и протокола на хранение в жилищный надзор | ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ |
Собственник, не участвовавший в собрании либо голосовавший против, вправе обжаловать в суд нарушающее его права и законные интересы решение, принятое с нарушением ЖК РФ: шесть месяцев с дня, когда узнал или должен был узнать о решении, — ч. 6 ст. 46 ЖК РФ.
Как адвокат ведёт ваше поручение
№ 78/8790 · адвокат · в профессии с 2006 года
Я веду поручение лично. При обращении разбираю задачу, необходимые действия и объём помощи, который закрепляю в соглашении.
Сведения, полученные в связи с обращением за юридической помощью, охраняются адвокатской тайной.
Для проверки итогов важны и содержание решения участника, и подтверждение передачи официальных документов.
Решения и протокол — официальные документы: они удостоверяют факты, влекущие обязанности по общему имуществу, изменение объёма прав и обязанностей либо освобождение от обязанностей, — ч. 1 ст. 46 ЖК РФ.
Сопоставьте итог с личными письменными решениями. В решении, включаемом в протокол, должны быть сведения о голосующем, документе о праве собственности и ответы по каждому вопросу «за», «против» или «воздержался» — ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ. Отдельно отметьте несовпадения между ответами и сводными данными.
Собственник помещения обращается в суд в течение шести месяцев со дня, когда узнал или должен был узнать о решении, — ч. 6 ст. 46 ЖК РФ. Он должен не участвовать в собрании либо голосовать против; решение должно быть принято с нарушением ЖК РФ и нарушать его права и законные интересы. Суд может сохранить решение, если голос собственника не влиял на итог, нарушения несущественны и решение не причинило ему убытков.
Инициатор обязан разместить решения и протокол в системе; допускается региональная информационная система при обеспечении размещения в системе в автоматизированном режиме. Срок размещения — не позднее десяти дней после собрания по ч. 1 ст. 46 ЖК РФ. При поиске в ГИС ЖКХ сопоставляйте дату собрания и повестку документов.
Подлинники передаются управляющей организации, правлению товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива. При непосредственном управлении адресат — орган государственного жилищного надзора. Передача — не позднее десяти дней после собрания по ч. 1 ст. 46 ЖК РФ.
Орган государственного жилищного надзора хранит подлинники в течение трёх лет по ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ. Управляющая организация или правление товарищества либо кооператива направляют полученные документы в этот орган в течение пяти дней с момента получения по ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ. Уточните дату приёма подлинников у направившего их лица.
Голоса собственника пропорциональны его доле в праве общей собственности на общее имущество — ч. 3 ст. 48 ЖК РФ. Для расчёта нужны сведения об участниках и долях, а при представительстве — основания полномочий.
В письменной форме и передаются инициатору в ходе проведения собрания в порядке, установленном решением общего собрания, — ч. 4.1 ст. 48 ЖК РФ. Сведения об участнике, документе о праве собственности и ответы по вопросам нужны по ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ.
Копии протоколов и решений собственников хранятся в месте или по адресу, которые определены решением собрания, — ч. 4 ст. 46 ЖК РФ. Уточните это место по решению собрания. Для подлинников действует передача в орган государственного жилищного надзора по ч. 1 и 1.1 ст. 46 ЖК РФ.
Если за три месяца подряд в жилищный надзор поступили два и более протокола собраний одного МКД с решениями по аналогичным вопросам повестки, он обязан провести внеплановую проверку организации, проведения и оформления результатов собрания — ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ. Само наличие разных протоколов ещё не означает отмену решения.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу
Не откладывайте защиту