Общее собрание позволяет собственникам помещений принимать решения об управлении домом. Разберитесь, как выбрать форму голосования, запросить реестр, подготовить повестку и уведомление, учесть голоса и оформить результаты без подмены воли собственников.
Коротко
Внеочередное собрание вправе созвать любой собственник — ч. 2 ст. 45 ЖК РФ. Определите повестку и форму, запросите реестр. Не позднее чем за десять дней разместите сообщение в системе и дополнительно уведомите собственников по ч. 4 ст. 45 ЖК РФ. Укажите время начала и окончания опросного или очно-заочного голосования по ч. 5 ст. 45 ЖК РФ. Проверьте полномочия, кворум и нужное большинство; оформите и передайте результаты.
Начальные действия зависят от того, подготовлено ли уведомление и состоялось ли очное обсуждение.
ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ
ч. 4, 5 ст. 45 ЖК РФ
ч. 1 ст. 47 ЖК РФ
Уведомление, полномочия участников и заполнение решений нужно проверять до подведения итогов.
Обратитесь за консультацией с повесткой, уведомлением и уже полученными решениями.
Инициатор созывает собрание, а право голоса и полномочия представителя проверяются отдельно.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Собственники помещений в многоквартирном доме | Обязаны ежегодно проводить годовое собрание. Если собрание не установило иное, оно проводится во втором квартале года, следующего за отчётным. Любой из собственников может инициировать внеочередное собрание. | ч. 1, 2 ст. 45 ЖК РФ |
| Управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива | Ведут реестр собственников с идентифицирующими сведениями и размерами долей. По обращению инициатора предоставляют реестр для созыва и организации собрания; согласие на передачу содержащихся в нём персональных данных для этой цели не требуется. | ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ |
| Представитель собственника помещения в многоквартирном доме | Голосует в пределах полномочий, основанных на законе, актах уполномоченных органов либо письменной доверенности. В доверенности указывают сведения о собственнике и представителе, включая паспортные данные; требуется надлежащее оформление или нотариальное удостоверение. | ч. 2 ст. 48 ЖК РФ |
| Управляющая организация, осуществляющая управление данным многоквартирным домом по договору управления | Может созвать собрание по собственной инициативе. В повестку включаются вопросы компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. | ч. 7 ст. 45 ЖК РФ |
Форма собрания определяет, как обсуждаются вопросы и передаются решения собственников.
Общее собрание — орган управления многоквартирным домом: собственники обсуждают повестку и принимают решения по поставленным на голосование вопросам. Такое назначение собрания закреплено в ч. 1 ст. 44 ЖК РФ. Подготовку удобно начинать с точного текста вопроса, который предлагается решить дому.
Очное голосование — совместное присутствие, заочное — опрос или использование системы, очно-заочное — обсуждение и передача письменных решений. Формы названы в ст. 44.1 ЖК РФ. При очно-заочном голосовании решения передают инициатору в пределах объявленной продолжительности голосования и в порядке, установленном решением собрания, — ч. 3 ст. 47 ЖК РФ.
Кворум подтверждает право собрания решать вопросы; нужное для принятия решения большинство проверяют отдельно. Например, по ч. 1 ст. 46 ЖК РФ для текущего ремонта достаточно большинства голосов участников, для выбора управляющей организации нужно более половины всех голосов дома, для реконструкции — не менее двух третей всех голосов. Это разные вопросы компетенции собрания по п. 1, 4.1, 4.7 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ.
Участие и выбор варианта голосования — разные обстоятельства. В письменном решении нужны сведения о голосующем, о документе, подтверждающем право собственности, и ответ по каждому вопросу: «за», «против» или «воздержался». Эти требования установлены ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ.
Инициатива отдельного собственника позволяет созвать внеочередное собрание дома.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я начинаю подготовку с проверки статуса инициатора и формулировок повестки. Возможность созвать собрание не заменяет уведомление собственников: его содержание и способы доведения определяют ч. 4, 5 ст. 45 ЖК РФ. Затем сопоставляю форму голосования с тем, как будут поступать письменные решения.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: Жилищный кодекс Российской Федерации
При подготовке собрания дома возникают разные организационные задачи.
Внеочередное собрание можно созвать по инициативе любого собственника. Подготовьте вопросы для обсуждения и сведения об инициаторе для сообщения — ч. 2, 5 ст. 45 ЖК РФ.
Владельцы не менее десяти процентов голосов вправе обратиться за организацией собрания в управляющую организацию или соответствующее правление — ч. 6 ст. 45 ЖК РФ. В обращении формулируют вопросы повестки по той же части.
После очного собрания без кворума допускается заочное голосование опросным путём по той же повестке. Проверьте соответствие вопросов первоначальному сообщению — ч. 1 ст. 47 ЖК РФ.
Сопоставьте сведения о собственнике и представителе с основанием полномочий. Письменная доверенность на голосование должна содержать предусмотренные сведения о них — ч. 2 ст. 48 ЖК РФ.
Повторный созыв по вопросам с принятыми решениями допускается после истечения десятидневного срока размещения прежних протокола и решений при обеспечении их автоматизированного размещения в системе — ч. 2.2 ст. 45 ЖК РФ, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ.
Не участвовавший или голосовавший против собственник вправе обратиться в суд, если нарушены его права и законные интересы и решение принято с нарушением требований закона — ч. 6 ст. 46 ЖК РФ.
Ошибки в письменных решениях отражаются на подсчёте голосов, а нарушения при принятии решения могут стать основанием судебного спора.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Несколько вариантов ответа по одному вопросу в письменном решении | Собственник помещения в многоквартирном доме, участвующий в голосовании | Недействительность решения в соответствующей части: голоса по вопросам с несколькими вариантами не подсчитываются. Если вопросов несколько, ошибка по отдельным вопросам не влечёт недействительности решения в целом. | ч. 6 ст. 48 ЖК РФ |
| Решение собрания принято с нарушением требований жилищного законодательства и нарушает права собственника | Собственники помещений в многоквартирном доме | Отмена обжалуемого решения судом. Суд вправе оставить его в силе с учётом всех обстоятельств дела, если голос собственника не мог повлиять на результат, нарушения несущественны и решение не причинило ему убытков. | ч. 6 ст. 46 ЖК РФ |
Последствия связаны с действительностью голосования и решения собрания. Сохраните исходные письменные решения: при споре потребуется проверить отметки и полномочия участников.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я начинаю подготовку собрания с вопроса, какое решение собственники хотят получить. Формулировка «обсудить ремонт» не помогает понять, за что именно предстоит голосовать. Поэтому сопоставляю проект повестки, сообщение и текст письменного решения. Собрание не вправе менять объявленную повестку и решать вопросы за её пределами — ч. 2 ст. 46 ЖК РФ. Эту проверку делаю до рассылки сообщения, пока документы можно согласовать между собой.
Затем я разбираю состав участников. По реестру проверяю сведения о собственниках и долях, по документам представителей — основания полномочий. Число голосов связано с долей в общем имуществе, поэтому подсчёт присутствующих людей не заменяет подсчёт голосов по ч. 3 ст. 48 ЖК РФ. Отдельно отмечаю спорные документы, чтобы не потерять основания включения каждого голоса.
После голосования я сопоставляю ответы с каждым вопросом. Если отмечены несовместимые варианты, проверяю, какие именно голоса нельзя учитывать по ч. 6 ст. 48 ЖК РФ. При обращении собственника, оспаривающего решение, выясняю, участвовал ли он, как голосовал, в чём нарушение его прав и когда он узнал о решении: эти обстоятельства имеют значение по ч. 6 ст. 46 ЖК РФ.
Сохраните последовательность от повестки до передачи подлинников: каждый документ подтверждает отдельный этап.
До судебного спора соберите документы о созыве, участии и содержании принятого решения.
Предмет спора — решение собрания, принятое с нарушением закона и затрагивающее права собственника.
| Вопрос | Как решается | Норма |
|---|---|---|
| Кто вправе оспаривать решение | Собственник помещения, который не участвовал в собрании или голосовал против, если решение принято с нарушением требований жилищного законодательства и нарушает его права и законные интересы. | ч. 6 ст. 46 ЖК РФ |
| Какой суд рассматривает спор | Требование об оспаривании решения собрания предъявляется в районный суд. Его компетенция охватывает гражданские дела, кроме дел, отнесённых законом к мировым судьям и иным судам. | ст. 24 ГПК РФ |
| Что изложить в иске | Опишите оспариваемое решение, нарушение своих прав, обстоятельства созыва и голосования, доказательства и требование. Укажите суд, сведения об истце и ответчике, перечень приложений. При подписании иска представителем собственника необходимы полномочия и на подпись, и на предъявление заявления в суд. | ч. 2, 4 ст. 131 ГПК РФ |
| Чем подтвердить требования | Приложите документы об обстоятельствах спора, полномочиях представителя при его участии, уплате пошлины либо льготе или ходатайство о послаблении. Подтвердите направление другим участникам иска и отсутствующих у них приложений. | п. 1, 2, 4, 6 ст. 132 ГПК РФ |
| Что проверяется при возражениях против иска | Суд вправе оставить решение в силе при совокупности условий: голос собственника не мог повлиять на результаты, нарушения несущественны, решение не повлекло убытков этому собственнику. | ч. 6 ст. 46 ЖК РФ |
Подготовьте документы для уведомления, проверки участия и последующего подтверждения итогов.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Обращение о предоставлении реестра | Получить сведения о собственниках, помещениях и долях для созыва собрания — ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ. | Собственник или иной предусмотренный законом инициатор; обращение письменное, в том числе через систему. |
| Сообщение о собрании | Указать инициатора, форму, повестку, доступ к материалам; для очного собрания — дату, место и время, для опросного или очно-заочного голосования — время начала и окончания — ч. 5 ст. 45 ЖК РФ. | Готовит инициатор; доведение и размещение — по ч. 4 ст. 45 ЖК РФ. |
| Документ о полномочиях представителя | Подтвердить право голосовать за собственника — ч. 2 ст. 48 ЖК РФ. | Письменная доверенность содержит сведения о собственнике и представителе; должна быть надлежаще оформлена или удостоверена нотариально. |
| Письменное решение собственника | Зафиксировать сведения о голосующем, документе о собственности и ответы «за», «против», «воздержался» — ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ. | Оформляется собственником, голосующим лично, либо его представителем; полномочия проверяются по ч. 1, 2 ст. 48 ЖК РФ. |
| Протокол и решения | Оформить итоги и передать подлинники; размещение документов обеспечивает инициатор — ч. 1 ст. 46 ЖК РФ. | Протокол оформляется по установленным требованиям; подлинники представляет лицо, по инициативе которого созвано собрание. |
Различайте подготовку голосования и срок защиты собственника, который оспаривает принятое решение.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Выдать инициатору реестр собственников | В течение пяти дней | С момента получения обращения о предоставлении реестра | ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ |
| Сообщить собственникам о собрании | Сообщение должно быть доведено не позднее чем за десять дней до даты собрания | Отсчёт до даты проведения общего собрания | ч. 4 ст. 45 ЖК РФ |
| Выполнить мероприятия для собрания по обращению собственников с не менее чем десятью процентами голосов | В течение сорока пяти дней; уведомить каждого собственника не позднее чем за десять дней до собрания | С момента поступления обращения собственников | ч. 6 ст. 45 ЖК РФ |
| Разместить протокол и решения и передать подлинники | Не позднее чем через десять дней | После проведения собрания | ч. 1 ст. 46 ЖК РФ |
| Довести принятые решения и итоги до собственников | Не позднее чем через десять дней | Со дня принятия решений | ч. 3 ст. 46 ЖК РФ |
| Собственнику оспорить решение собрания в суде | В течение шести месяцев | День, когда собственник узнал или должен был узнать о принятом решении | ч. 6 ст. 46 ЖК РФ |
Течение срока, определённого периодом времени, начинается на следующий день после даты или события, определяющих его начало, — ст. 191 ГК РФ.
Как адвокат ведёт ваше поручение
№ 78/8790 · адвокат · в профессии с 2006 года
Я веду поручение лично. При обращении разбираю задачу, необходимые действия и объём помощи, который закрепляю в соглашении.
Сведения, полученные в связи с обращением за юридической помощью, охраняются адвокатской тайной.
Ответы для собственника, который готовит голосование или проверяет, как оно состоялось.
Да, любой собственник помещения в доме вправе инициировать внеочередное собрание по ч. 2 ст. 45 ЖК РФ. Отдельно предусмотрена инициатива управляющей организации, управляющей домом по договору, — ч. 7 ст. 45 ЖК РФ. В сообщении нужно указать сведения об инициаторе и остальные обязательные сведения по ч. 5 ст. 45 ЖК РФ.
В течение второго квартала года, следующего за отчётным, если общее собрание не установило иное, — ч. 1 ст. 45 ЖК РФ. Обязанность проводить годовое собрание возложена на собственников помещений. Если годовое собрание осталось без кворума, должно быть проведено повторное собрание по ч. 3 ст. 45 ЖК РФ.
Управляющая организация или правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива. Инициатор получает его по письменному обращению, в том числе через систему, в течение пяти дней с момента получения обращения — ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ. Согласие на передачу данных для организации собрания не требуется.
Одного чата мало. Не позднее чем за десять дней разместите сообщение в системе либо региональной системе с автоматизированной передачей в систему — ч. 4 ст. 45 ЖК РФ. Дополнительно: заказное письмо (иной письменный способ — по решению собрания), вручение под роспись, доски объявлений во всех подъездах или в пределах участка дома либо определённое собранием доступное всем помещение дома.
Общий кворум — более половины всех голосов дома. Для перевода помещения в доме с несколькими подъездами дополнительно нужны более двух третей голосов собственников соответствующего подъезда; в одноподъездном — более двух третей всех голосов (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ). По вопросам комплексного развития из п. 4.6 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ нужны более половины голосов собственников жилых помещений. Наниматели по социальному найму и найму фонда социального использования представляют собственников этих помещений — ч. 3.2 ст. 45 ЖК РФ.
Нет, собрание не вправе изменять повестку и принимать решения по вопросам, которых в ней нет, — ч. 2 ст. 46 ЖК РФ. Содержание повестки должно быть указано в сообщении по ч. 5 ст. 45 ЖК РФ. Поэтому до уведомления собственников сопоставьте формулировки вопросов с проектами ответов в письменном решении.
После очного собрания без кворума допустим опрос по той же повестке. Решения передают инициатору в порядке, установленном решением собрания, — ч. 1 ст. 47 ЖК РФ. Участвовавшими считаются собственники, чьи решения получены до даты окончания приёма, — ч. 2 ст. 47 ЖК РФ.
Ответ с отметками в разных вариантах по одному вопросу при подсчёте не учитывайте. При письменном голосовании учитывается только один оставленный вариант по вопросу — ч. 6 ст. 48 ЖК РФ. Если документ содержит несколько вопросов, такая ошибка по отдельным вопросам не делает его недействительным целиком. Проверьте остальные ответы отдельно.
В течение шести месяцев со дня, когда узнал или должен был узнать о принятом решении, — ч. 6 ст. 46 ЖК РФ. Право обращения есть у собственника, который не участвовал в собрании или голосовал против, если решение нарушает его права и законные интересы и принято с нарушением требований жилищного законодательства. В иске изложите нарушения и подтверждающие их обстоятельства по ч. 2 ст. 131 ГПК РФ.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу
Не откладывайте защиту