Собственники решают, как управлять многоквартирным домом, ремонтировать общее имущество и использовать двор. Разберитесь, какие вопросы относятся к собранию, кому можно поручить исполнение решения и что проверить перед голосованием.
Коротко
Общее собрание — орган управления многоквартирным домом: оно обсуждает повестку и принимает решения по поставленным вопросам (ч. 1 ст. 44 ЖК РФ). В его ведении — ремонт общего имущества, использование земли и общего имущества другими лицами, выбор способа управления и управляющей организации (ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Даже принятое большинством решение должно оставаться в пределах полномочий собрания; менять повестку во время собрания нельзя (ч. 2, 5 ст. 46 ЖК РФ).
Начните с точной формулировки вопроса, который предлагают поставить на голосование. Название работ само по себе не объясняет полномочия собрания.
п. 1, 2, 4.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ; п. 5 ч. 5 ст. 45 ЖК РФ
п. 4.2, 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ
ч. 6 ст. 46 ЖК РФ
Голосование требует различать предмет решения, круг участников и полномочия исполнителя. Проверьте эти условия до подписания решения собственника.
Обратитесь с текстом повестки и проекта решения: по ним можно определить предмет проверки.
Право голосовать связано с помещением в доме, а не с фактом проживания. При проверке состава участников отделяйте собственников от их представителей.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Собственники помещений в данном доме | Голосуют лично или через представителя. Количество голосов каждого определяется пропорционально доле в праве общей собственности на общее имущество. | ч. 1, 3 ст. 48 ЖК РФ |
| Представитель собственника помещения | Действует на основании полномочий по закону, актам уполномоченных органов либо письменной доверенности на голосование; по доверенности проверяются сведения о представляемом и представителе. | ч. 2 ст. 48 ЖК РФ |
| Лица, принявшие от застройщика помещения по передаточному акту или иному документу о передаче | Могут участвовать и принимать решения в течение года со дня выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию, если помещения приняты после выдачи такого разрешения. | ч. 1.1 ст. 44 ЖК РФ |
| Собственник помещения, по инициативе которого созывается собрание | Любой собственник может инициировать внеочередное собрание. В сообщении указываются инициатор, форма, дата и параметры проведения, повестка и порядок ознакомления с материалами. | ч. 2, 5 ст. 45 ЖК РФ |
| Управляющая организация | Может созвать собрание по своей инициативе, если управляет этим домом по договору управления. Повестка должна относиться к компетенции общего собрания. | ч. 7 ст. 45 ЖК РФ |
Общее собрание связывает конкретное решение об имуществе дома с волей его собственников.
Компетенция отвечает на вопрос, что собственники вправе решить коллективно. Она охватывает реконструкцию, капитальный и текущий ремонт, использование участка, предоставление общего имущества другим лицам и выбор управления. Для каждого предмета есть своё основание в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ.
Полномочие принять решение и полномочие подписать договор различаются. Собрание решает вопрос о пользовании общим имуществом иными лицами и определяет уполномоченных на заключение соответствующих договоров. Поэтому при размещении рекламы на общем имуществе проверяются и условия использования, и лицо, выступающее от собственников (п. 3, 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
Передача части текущих вопросов совету дома также требует решения собственников. Совет можно наделить полномочиями принимать решения о текущем ремонте, а председателю нельзя передать полномочия, оставленные общему собранию. Эти границы нужно отражать в формулировке поручения (п. 4.2, 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
Согласие отдельного соседа не подменяет решение органа управления домом. Для обязательности решения для всех собственников необходимы и надлежащий порядок принятия, и принадлежность вопроса к компетенции собрания (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ).
Отправная точка — назначение собрания как органа управления домом.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я сопоставляю предмет решения с полномочием собрания и с сообщённой собственникам повесткой. После этого проверяю, совпадает ли одобренный текст с тем вопросом, который был предложен к обсуждению: менять повестку собрание не вправе (ч. 2 ст. 46 ЖК РФ).
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: Жилищный кодекс Российской Федерации
Содержание решения определяет, какие полномочия и документы предстоит проверить.
Реконструкция, капитальный ремонт, использование фонда капитального ремонта и переустройство общего помещения относятся к полномочиям собрания. Проверяется точный предмет предложенных работ (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
Собственники могут принять решение о текущем ремонте общего имущества либо наделить совет дома полномочиями принимать такие решения. Важен текст поручения совету, а не только название ремонта (п. 4.1, 4.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
Пределы использования участка, ограничения пользования и сервитут отличаются от размещения и эксплуатации элементов благоустройства. Эти предметы нужно различать при подготовке повестки (п. 2, 2.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
Собрание решает вопрос об использовании общего имущества другими лицами, включая рекламные конструкции, и определяет уполномоченных заключать договоры от собственников (п. 3, 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
Выбор способа управления домом и выбор управляющей организации выделены в самостоятельные полномочия. По проекту решения нужно установить, какой именно выбор предлагается собственникам (п. 4, 4.7 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
Проверяются участие собственника, его голосование и нарушение его прав. Если решение принято с нарушением требований жилищного законодательства и нарушает права и законные интересы собственника, не участвовавшего либо голосовавшего против, он вправе обжаловать его в суд (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ).
Похожие слова в повестке могут обозначать разные полномочия. Сравнивайте содержание поручения и его адресата.
| Признак | Общее собрание собственников | Смежное полномочие | Норма |
|---|---|---|---|
| Принятие решения и договор | Решает вопрос о пользовании общим имуществом другими лицами, включая размещение рекламы. | Уполномоченное собранием лицо заключает договор от имени собственников; выбор такого лица тоже относится к собранию. | п. 3, 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ |
| Собрание и совет дома | Может само принять решение о текущем ремонте общего имущества. | Совет дома принимает решения о текущем ремонте, если собрание наделило его соответствующими полномочиями. | п. 4.1, 4.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ |
| Собрание и председатель совета | Сохраняет полномочия, отнесённые законом к его компетенции. | Председателю нельзя передать полномочия общего собрания. В частности, решения о текущем ремонте можно поручить совету дома, а не его председателю. | п. 4.2, 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ |
| Способ управления и выбор исполнителя | Выбирает способ управления многоквартирным домом. | Выбор управляющей организации является отдельным вопросом компетенции; эти формулировки нужно различать в повестке. | п. 4, 4.7 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ |
При проверке голосования важны последствия для конкретного решения: можно ли учесть голос и есть ли основания судебного оспаривания. Сохраните письменные решения собственников и протокол для сопоставления с итоговым подсчётом.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Несколько оставленных вариантов голосования по одному вопросу в письменном решении | Собственник, участвующий в голосовании посредством письменного решения | Недействительность оформленного с таким нарушением решения и неподсчёт голосов по соответствующим вопросам. При нескольких вопросах ошибка по отдельным вопросам не влечёт недействительности документа в целом. | ч. 6 ст. 48 ЖК РФ |
| Решение собрания нарушает требования жилищного законодательства и права собственника | Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, принявшее оспариваемое решение | Отмена решения судом по обращению собственника, не участвовавшего в собрании или голосовавшего против. Суд с учётом всех обстоятельств вправе оставить решение в силе, если голос собственника не мог повлиять на итог, нарушения несущественны и решение не причинило ему убытков. | ч. 6 ст. 46 ЖК РФ |
Эти последствия касаются действительности голосов и решения собрания. Несогласие собственника с итогом само по себе не является нарушением.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я начинаю проверку не с числа подписей, а с вопроса, за который голосовали. Формулировка «решить вопрос с двором» не позволяет понять, обсуждали собственники благоустройство или ограничения использования участка. Я выделяю действие, объект и предполагаемого исполнителя, а затем сопоставляю их с полномочиями собрания по п. 2, 2.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ.
Отдельно проверяю передачу полномочий. В решении о текущем ремонте могут одновременно фигурировать собрание, совет дома и председатель. Я разграничиваю их поручения: право совета принимать решения о текущем ремонте не означает, что председателю передали всю компетенцию собственников (п. 4.1–4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
При оспаривании я фиксирую позицию самого собственника: участвовал ли он, голосовал ли против, какое право нарушено и когда стало известно о решении. Затем сопоставляю нарушения с условиями, при которых суд вправе оставить решение в силе. Одного несогласия с расходами для такого анализа недостаточно (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ).
Двигайтесь от проекта повестки к проверке принятого решения. Для каждого спорного вопроса сохраните его исходную и итоговую формулировки.
Для проверки полномочий соберите документы с точными формулировками вопросов, поручений и результатов голосования. Сохраните полученные версии вместе с датами их получения.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Сообщение о проведении собрания | Сверить инициатора, форму проведения, повестку и порядок доступа к материалам. Содержание сообщения определяет ч. 5 ст. 45 ЖК РФ. | Сообщение лица, по инициативе которого созвано собрание; сохраните вручённый экземпляр или размещённый текст. |
| Решение собственника по вопросам повестки | Проверить сведения об участнике, документе о собственности и его волю по каждому вопросу (ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ). | Письменное решение голосующего: по каждому вопросу — «за», «против» или «воздержался». |
| Документ о полномочиях представителя | Установить право действовать за собственника и идентифицировать обоих участников представительства (ч. 2 ст. 48 ЖК РФ). | Письменная доверенность: имя или наименование, место жительства или нахождения, паспортные данные собственника и представителя. Требуется предусмотренное законом оформление либо нотариальное удостоверение. |
| Протокол и решения собрания | Сопоставить повестку с принятым решением и проверить полномочия лица, которому поручено исполнение (ч. 1, 2 ст. 46 ЖК РФ). | Решения оформляются протоколом; копии хранятся по адресу или в месте, определённом собранием (ч. 4 ст. 46 ЖК РФ). |
Для собственника, оспаривающего решение, отсчёт связан с осведомлённостью о нём. Для инициатора и участников подготовки действуют другие события начала срока.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Собственник обращается в суд против решения собрания | В течение шести месяцев | Для собственника, не участвовавшего в собрании либо голосовавшего против, отсчёт идёт со дня, когда он узнал или должен был узнать о решении, принятом с нарушением жилищного законодательства и нарушающем его права и законные интересы. | ч. 6 ст. 46 ЖК РФ |
| Инициатор сообщает о собрании | Не позднее чем за десять дней до проведения | До даты собрания: сообщение размещают в ГИС ЖКХ либо региональной системе с размещением в ГИС ЖКХ в автоматизированном режиме и дополнительно доводят до собственников способом по ч. 4 ст. 45 ЖК РФ. | ч. 4 ст. 45 ЖК РФ |
| Инициатор доводит решение и итоги голосования до собственников | Не позднее чем через десять дней | Со дня принятия решений; сообщение размещается в определённом собранием доступном помещении дома. | ч. 3 ст. 46 ЖК РФ |
| Лицо, принявшее помещение от застройщика, участвует в собраниях | В течение года | Со дня выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию; помещение принято после его выдачи по передаточному акту или иному документу. | ч. 1.1 ст. 44 ЖК РФ |
Как адвокат ведёт ваше поручение
Ориентируйтесь на содержание разногласия и доступность документов голосования.
№ 78/8790 · адвокат · в профессии с 2006 года
Я веду поручение лично. При обращении разбираю задачу, необходимые действия и объём помощи, который закрепляю в соглашении.
Сведения, полученные в связи с обращением за юридической помощью, охраняются адвокатской тайной.
Ответ зависит от предмета голосования: ремонт, использование участка и управление домом имеют разные основания.
Компетенцию общего собрания как органа управления многоквартирным домом. Собственники обсуждают повестку и принимают решения о ремонте, использовании общего имущества и участка, способе управления и других отнесённых к собранию вопросах (ч. 1, 2 ст. 44 ЖК РФ). Для обязательности принятого решения важны соблюдение порядка и пределы компетенции (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ).
Реконструкция и ремонт общего имущества, вопросы фонда капитального ремонта, использование земли и общего имущества другими лицами, управление домом. Отдельно выделены выбор уполномоченных, организация голосования и согласие на перевод жилого помещения в нежилое (ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
О пределах использования участка под многоквартирным домом, включая ограничения пользования им, а также о соглашениях об установлении сервитута и осуществлении публичного сервитута в отношении участка, относящегося к общему имуществу (п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Благоустройство участка и эксплуатация его элементов выделены отдельно (п. 2.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
Да, такое полномочие можно предоставить совету решением общего собрания (п. 4.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Само собрание также вправе принимать решения о текущем ремонте общего имущества (п. 4.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). При проверке поручения сопоставьте его предмет с текстом принятого решения.
Компетенцию общего собрания передавать председателю нельзя. Допустимое наделение председателя полномочиями ограничено п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ: из него исключены полномочия самого собрания. Проверьте предмет поручения председателю.
Нельзя принимать решение по вопросу, не включённому в повестку, или изменять повестку во время собрания (ч. 2 ст. 46 ЖК РФ). Сохраните сообщение с исходным перечнем вопросов и сопоставьте его с протоколом: это позволяет установить, какой вопрос довели до собственников и что фактически решили.
Да, если оно принято в установленном порядке и относится к компетенции собрания: неучастие не освобождает от обязательности решения (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ). Если решение нарушает права отсутствовавшего собственника и требования закона, он вправе обжаловать его в суд по ч. 6 ст. 46 ЖК РФ.
В течение шести месяцев со дня, когда узнал или должен был узнать о решении (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ). Обратиться в суд вправе собственник, не участвовавший в собрании либо голосовавший против, если принятым с нарушением закона решением нарушены его права и законные интересы (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ). Сохраните доказательства даты получения сведений об итогах.
Да, если помещение принято по передаточному акту или иному документу после выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Участвовать в собраниях и принимать решения такие лица вправе в течение года со дня выдачи этого разрешения (ч. 1.1 ст. 44 ЖК РФ). Отсчёт связан именно с разрешением на ввод, а не с датой передачи квартиры.
Единственный собственник принимает решения единолично и письменно. Процедура подготовки, созыва и проведения собрания к нему не применяется; сохраняются положения о сроках годового общего собрания (ч. 7 ст. 46 ЖК РФ). По общему правилу оно проводится во втором квартале следующего за отчётным года, если собрание не установило иное (ч. 1 ст. 45 ЖК РФ).
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу
Не откладывайте защиту