Подвал с коммуникациями, чердак и оборудование внутри квартиры требуют проверки назначения. Разберитесь, какие признаки у общего имущества дома, почему долю нельзя продать отдельно от помещения и какие документы подготовить для консультации.
Коротко
По ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений принадлежат общие помещения, крыши, конструкции, оборудование и земельный участок дома. Оборудование должно обслуживать более одного помещения; сети связи для услуг собственникам или нанимателям по социальному найму исключены. Уменьшить общее имущество реконструкцией можно лишь с согласия всех собственников — ч. 3 ст. 36 ЖК РФ. Отдельно продать долю нельзя — п. 2 ст. 290 ГК РФ.
Начните с назначения спорного объекта. Сети связи для оказания услуг собственникам или нанимателям по социальному найму исключены из общего оборудования — п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.
п. 2 ст. 287.5 ГК РФ
п. 1 ст. 290 ГК РФ
п. 2 ст. 290 ГК РФ
Проверяйте назначение объекта. Из общего оборудования исключены сети связи для оказания услуг собственникам или нанимателям по социальному найму — п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.
Консультация полезна, когда техническое устройство дома и документы о спорном объекте дают разные основания для позиции.
Принадлежность имущества связана с правом на помещение или машино-место. Из общего оборудования исключены сети связи для услуг собственникам или нанимателям по социальному найму — п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. Ответственность управляющего зависит от нарушения правил управления.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Собственники помещений, машино-мест в многоквартирном доме | Обладают общей долевой собственностью на общие помещения, конструкции и оборудование дома, обслуживающее более одного помещения или машино-места. Расположение оборудования внутри помещения не исключает его общего назначения. | п. 1 ст. 290 ГК РФ |
| Собственник помещения, машино-места | Не вправе отчуждать долю общего имущества и совершать другие действия, влекущие передачу доли отдельно от права собственности на помещение или машино-место. При подготовке сделки нужно проверить связь этих объектов в её предмете. | п. 2 ст. 290 ГК РФ |
| Собственники помещений, машино-мест | Предназначение имущества для их общих потребностей может следовать из решения о приобретении, создании или образовании общего имущества. Другим основанием служат расположение и назначение, определённые при строительстве здания или сооружения. | п. 1 ст. 287.5 ГК РФ |
Общая доля относится к праву на имущество дома. Она не превращает чердак или технический узел в самостоятельный объект для отдельной продажи.
У общего оборудования есть функциональный признак: оно обслуживает более одного помещения или машино-места. Поэтому при споре о принадлежности узла нужно выяснять схему его работы. По п. 1 ст. 290 ГК РФ оборудование, относящееся к общему имуществу многоквартирного дома, может располагаться как за пределами помещений, так и внутри них.
Часть 1 ст. 36 ЖК РФ уточняет состав для дома: помещения вне квартир, обслуживающие более одного помещения; социально-бытовые помещения и машино-места, не принадлежащие отдельным собственникам; крыши, конструкции, общее оборудование; участок с озеленением, благоустройством и обслуживающими дом объектами. Сети связи для услуг собственникам или нанимателям по социальному найму исключены из общего оборудования.
Общее назначение может следовать из расположения и назначения при строительстве либо решения собственников о создании имущества — п. 1 ст. 287.5 ГК РФ. Уменьшение общего имущества реконструкцией требует согласия всех собственников — ч. 3 ст. 36 ЖК РФ. Передача в пользование другим лицам допускается по решению общего собрания, если не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц, — ч. 4 ст. 36 ЖК РФ.
Связь доли общего имущества с правом на помещение закреплена непосредственно в запрете её отдельной передачи.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я проверяю, что именно передаёт проект договора: помещение с относящейся к нему долей или самостоятельную долю общего имущества. Отдельно сопоставляю описание предмета сделки с техническими документами на дом. Название сделки не заменяет анализа её содержания.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая
Обозначьте конкретный объект спора. Сети связи для услуг собственникам или нанимателям по социальному найму исключены из общего оборудования — п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.
Проверка коммуникаций в подвале и обслуживаемых ими помещений: технические подвалы с сетями, обслуживающими более одного помещения или машино-места, названы в п. 2 ст. 287.5 ГК РФ.
Сопоставление фактического использования вспомогательного помещения с его назначением. Чердаки и технические этажи прямо включены в перечень примеров общего имущества в п. 2 ст. 287.5 ГК РФ.
Установление того, какие помещения обслуживает спорный узел. Внутреннее расположение оборудования совместимо с его отнесением к общему имуществу дома по п. 1 ст. 290 ГК РФ.
Разногласия о принадлежности конкретной конструкции. В состав общей долевой собственности собственников помещений и машино-мест входят несущие и ненесущие конструкции дома — п. 1 ст. 290 ГК РФ.
Проверка проекта отчуждения доли общего имущества. Передача такой доли отдельно от права собственности на помещение или машино-место запрещена собственнику по п. 2 ст. 290 ГК РФ.
Восстановление истории спорного объекта по проектным материалам. Расположение и назначение при строительстве могут подтверждать предназначение для общих потребностей — п. 1 ст. 287.5 ГК РФ.
Долю отличайте от отдельного помещения. Сети связи для услуг собственникам или нанимателям по социальному найму исключены из общего оборудования — п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.
| Признак | Общее имущество дома | Отдельное помещение | Норма |
|---|---|---|---|
| Принадлежность | Общие помещения и конструкции дома принадлежат собственникам помещений и машино-мест на праве общей долевой собственности. | Право собственности на помещение служит основанием участия его собственника в общем праве на имущество дома. | п. 1 ст. 290 ГК РФ |
| Оборудование внутри | Может находиться внутри помещения, если обслуживает более одного помещения или машино-места. | Место установки оборудования в помещении само по себе не определяет его принадлежность к общему имуществу. | п. 1 ст. 290 ГК РФ |
| Предмет отдельной передачи | Долю нельзя отчуждать или передавать иными действиями отдельно от права собственности на помещение или машино-место. | При проверке договора о помещении важно установить, не выделена ли доля общего имущества в отдельный предмет передачи. | п. 2 ст. 290 ГК РФ |
Эти санкции относятся к нарушению правил предпринимательского управления домом по договору управления. Само разногласие собственников о принадлежности подвала или оборудования ещё не означает такого нарушения.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Нарушение правил предпринимательского управления многоквартирным домом по договору управления | Должностные лица | Административный штраф от 50 000 до 100 000 рублей или дисквалификация на срок до трёх лет. | ч. 1 ст. 7.23.3 КоАП РФ |
| То же нарушение правил управления домами на основании договоров управления | Юридические лица | Административный штраф от 150 000 до 250 000 рублей. | ч. 1 ст. 7.23.3 КоАП РФ |
| Нарушение правил управления домами на основании договоров управления лицом без образования юридического лица | Лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, при управлении домом по договору управления | Административный штраф от 150 000 до 250 000 рублей; примечание приравнивает ответственность этих лиц к ответственности юридических лиц. | ч. 1 ст. 7.23.3 КоАП РФ |
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
В споре о подвале я начинаю с его устройства. Прошу подготовить план и схему коммуникаций, отмечаю назначение каждого спорного участка. Мне важно сопоставить описание помещения с тем, какие помещения обслуживает оборудование: технические подвалы с инженерными коммуникациями, обслуживающими более одного помещения или машино-места, названы в п. 2 ст. 287.5 ГК РФ. Фотография входа показывает ограничение доступа, но не заменяет схему инженерной системы.
Когда спор касается узла в квартире, я отделяю место установки от функции. По п. 1 ст. 290 ГК РФ общее оборудование может находиться внутри помещения. Проверяю и исключение: сети связи для услуг собственникам или нанимателям по социальному найму не входят в общее оборудование — п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. Если спор касается договора о доле, сопоставляю проект с запретом отдельной передачи по п. 2 ст. 290 ГК РФ. Переписка помогает уточнить позицию другой стороны и обстоятельства, которые нужно подтвердить.
Сопоставьте объект с планом здания и его назначением. Из общего оборудования исключены сети связи для услуг собственникам или нанимателям по социальному найму — п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.
Подберите материалы, которые описывают именно спорный объект, его происхождение и обслуживаемые помещения. Для консультации сохраните читаемые копии с обозначениями и приложениями.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| План и схема инженерных коммуникаций | Сопоставить оборудование с обслуживаемыми помещениями и проверить признаки технического подвала по п. 2 ст. 287.5 ГК РФ. | Подготовьте имеющиеся технические материалы; сохраните подписи составителей, дату и условные обозначения на копиях. |
| Проектные документы о назначении объекта | Проверить расположение и назначение, определённые при строительстве, как признаки общих потребностей по п. 1 ст. 287.5 ГК РФ. | Нужны имеющиеся планы и описания с исходными реквизитами; отметьте спорное помещение на отдельной копии. |
| Решение о приобретении или создании общего имущества | Установить, какой объект собственники приобрели, создали или образовали для общих потребностей, — п. 1 ст. 287.5 ГК РФ. | Решение собственников помещений, машино-мест; подготовьте также приложения с описанием соответствующего имущества. |
| Проект договора об отчуждении доли | Проверить, не передаётся ли доля отдельно от права на помещение или машино-место вопреки п. 2 ст. 290 ГК РФ. | Проект, полученный от стороны сделки, вместе с перепиской и предложениями об изменении предмета договора. |
Если суд уже разрешил спор о принадлежности подвала, чердака или оборудования к общему имуществу, проверьте дату окончательного решения. От неё зависит срок апелляции; для неё ГПК может предусматривать специальные сроки.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Собственник обжалует решение суда по спору об общем имуществе | Месяц; жалобу в апелляционную инстанцию подают через суд, разрешивший спор, на бумаге или в электронном виде. | От даты принятия решения по спорному объекту в окончательной форме. | ч. 1, 2 ст. 321 ГПК РФ |
| Участник спора возражает против апелляции на решение о составе имущества дома | До истечения срока обжалования; в суд первой инстанции подают письменные возражения с подтверждающими их документами и доказательствами направления или вручения копий другим участникам. | Ориентир — окончательная форма решения о подвале, чердаке или оборудовании, а не дата получения чужой жалобы. | ч. 2 ст. 321 ГПК РФ |
| Собственник просит восстановить срок апелляции по спору об общем имуществе | Заявление подают в апелляционную инстанцию одновременно с жалобой на решение о принадлежности подвала, чердака или оборудования. | После пропуска срока апелляции: собственник указывает причины задержки; их уважительность оценивает судья апелляционной инстанции. | ч. 6 ст. 321 ГПК РФ |
Как адвокат ведёт ваше поручение
Подготовьте план и описание разногласий. Учитывайте исключение для сетей связи, обеспечивающих услуги собственникам или нанимателям по социальному найму: п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.
№ 78/8790 · адвокат · в профессии с 2006 года
Я веду поручение лично. При обращении разбираю задачу, необходимые действия и объём помощи, который закрепляю в соглашении.
Сведения, полученные в связи с обращением за юридической помощью, охраняются адвокатской тайной.
Принадлежность помещения и оборудования удобно проверять по их назначению и связи с остальными помещениями здания.
Подготовьте план подвала, схему коммуникаций и фотографии оборудования. Для технических подвалов п. 2 ст. 287.5 ГК РФ называет наличие инженерных коммуникаций, обслуживающих более одного помещения или машино-места. На плане полезно отметить конкретный спорный участок, а на схеме — помещения, которые он обслуживает.
По ч. 1 ст. 36 ЖК РФ это обслуживающие более одного помещения помещения вне квартир; не принадлежащие отдельным собственникам социально-бытовые помещения и машино-места; крыши, конструкции и общее оборудование; участок с озеленением, благоустройством и объектами обслуживания дома. Из оборудования исключены сети связи для услуг собственникам или нанимателям по социальному найму.
Да, по п. 1 ст. 290 ГК РФ оборудование, обслуживающее более одного помещения или машино-места, может находиться внутри квартиры. При этом п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ исключает из общего оборудования сети связи для оказания услуг собственникам или нанимателям по социальному найму. Подготовьте схему подключений и сведения о назначении узла.
Собственникам помещений и машино-мест в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности — п. 1 ст. 290 ГК РФ. Норма называет общие помещения, конструкции и соответствующее оборудование дома. При разногласиях о конкретном объекте подготовьте его описание, план и сведения об обслуживаемых помещениях.
Нет, собственник не вправе отчуждать свою долю общего имущества отдельно от права собственности на помещение или машино-место — п. 2 ст. 290 ГК РФ. Запрет охватывает и другие действия, влекущие такую отдельную передачу. В проекте договора нужно проверить предмет сделки, а также связь доли с правом на помещение.
Нет, для технического подвала важны его устройство и назначение. Пункт 2 ст. 287.5 ГК РФ называет технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения или машино-места. Схема сетей помогает проверить этот признак применительно к конкретному помещению.
Они помогают установить расположение и назначение объекта при строительстве. Из этих обстоятельств может следовать его предназначение для общих потребностей собственников помещений и машино-мест — п. 1 ст. 287.5 ГК РФ. Сохраните обозначения и пояснения на плане: они позволяют сопоставить первоначальное назначение с нынешним использованием.
Да, предназначение для общих потребностей может следовать из решения собственников помещений и машино-мест о приобретении, создании или образовании общего имущества — п. 1 ст. 287.5 ГК РФ. Для консультации подготовьте решение вместе с приложениями, чтобы можно было установить, какой именно объект в нём описан.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу
Не откладывайте защиту