Земля под домом становится общим имуществом собственников помещений после кадастрового учёта. Разбираю, кто обязан образовать участок, как проверить этапы межевания и почему заявление вправе подать собственник без обращения от всего дома.
Коротко
Земельный участок под многоквартирным домом переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений со дня государственного кадастрового учёта — ч. 5 ст. 16 Закона № 189-ФЗ. Если участок в существующей застройке ещё не образован, обратиться за его образованием вправе любой собственник помещения. Подготовку границ, межевого плана и обращение за учётом обеспечивает уполномоченный орган — ч. 3–4 ст. 16 Закона № 189-ФЗ.
Начните с проверки участка и документов о его образовании: от этого зависит адресат следующего обращения.
ч. 3–4 ст. 16 Закона № 189-ФЗ
ч. 4, 4.2 ст. 16 Закона № 189-ФЗ
ч. 4 ст. 16 Закона № 189-ФЗ
Ошибочный выбор процедуры может оставить дом без образованного участка даже после длительной переписки. Проверяйте, какое именно действие ещё не выполнено.
Я подключаюсь, когда переписка не позволяет понять судьбу участка или документы описывают разные этапы его образования.
Обращение собственника, работа органа и подача документов на учёт — разные действия. Для каждого закон определяет своего участника.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Любой собственник помещения в многоквартирном доме | Вправе обратиться в органы государственной власти или местного самоуправления с заявлением об образовании участка, если он не был образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации. | ч. 3 ст. 16 Закона № 189-ФЗ |
| Органы государственной власти или органы местного самоуправления | Обязаны образовать участок, не образованный до введения Жилищного кодекса: обеспечить утверждение проекта межевания территории или схемы расположения, подготовку межевого плана, обращение за учётом и устранение причин приостановления учёта по своему заявлению. | ч. 4 ст. 16 Закона № 189-ФЗ |
| Кадастровый инженер, выполнивший кадастровые работы | Вправе подать заявление о государственном кадастровом учёте образованного участка без доверенности или иного уполномочивающего документа от уполномоченного органа. Это право связано с выполненными им работами по образованию участка. | ч. 4 ст. 16 Закона № 189-ФЗ |
| Собственники помещений в многоквартирном доме | Получают участок бесплатно в общую долевую собственность со дня его государственного кадастрового учёта. О начале действий по образованию участка их уведомляет уполномоченный орган. | ч. 4.2, 5 ст. 16 Закона № 189-ФЗ |
У дома и участка связанная судьба, но проверка помещения сама по себе не отвечает на вопрос о состоянии кадастрового учёта земли.
В существующей застройке поселений участок, на котором находятся многоквартирный дом и иные входящие в его состав объекты недвижимости, является общей долевой собственностью собственников помещений. Земля относится к собственникам помещений дома, а не только к жителям квартир на нижнем этаже — ч. 1 ст. 16 Закона № 189-ФЗ.
Для участка, который ещё нужно образовать, закон разделяет подготовку документов и государственный кадастровый учёт. Уполномоченные органы обеспечивают необходимые действия: от утверждения проекта межевания или схемы расположения до обращения в орган регистрации прав. При приостановлении учёта по их заявлению они устраняют препятствия — ч. 4 ст. 16 Закона № 189-ФЗ.
Бесплатный переход участка привязан ко дню кадастрового учёта. Поэтому при проверке документов я отдельно устанавливаю, утверждена ли лишь схема или участок уже учтён. Образование участка осуществляется и без заявления собственников, в том числе при комплексных кадастровых работах. О начале действий орган обязан уведомить собственников — ч. 4.1–5 ст. 16 Закона № 189-ФЗ.
Момент перехода участка связан с государственным кадастровым учётом.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я проверяю документ, подтверждающий кадастровый учёт земли именно под этим домом. Схему расположения и межевой план рассматриваю как документы подготовки участка, а дату перехода сопоставляю с состоявшимся учётом.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации
Разногласия возникают как до подготовки границ, так и при завершении кадастрового учёта.
Собственник помещения обращается за образованием участка, который не был образован до введения в действие Жилищного кодекса. Проверяется содержание его обращения и ответ уполномоченного органа — ч. 3 ст. 16 Закона № 189-ФЗ.
В переписке отсутствуют сведения об утверждении проекта межевания или схемы, подготовке межевого плана либо подаче заявления на учёт. Устанавливается, какие действия орган ещё должен обеспечить — ч. 4 ст. 16 Закона № 189-ФЗ.
Заявление органа подано, однако учёт приостановлен. Предмет работы — причины приостановления и действия уполномоченного органа по устранению препятствий для завершения процедуры — ч. 4 ст. 16 Закона № 189-ФЗ.
Собственники выясняют, принято ли решение о начале действий и размещено ли извещение об этапах и сроках. Проверяются информационные щиты у дома и официальный сайт органа; сайт муниципального органа — при наличии — ч. 4.2 ст. 16 Закона № 189-ФЗ.
Участок учтён, но стороны связывают переход земли с другим событием. Для существующей застройки проверяется дата государственного кадастрового учёта участка под домом — ч. 2, 5 ст. 16 Закона № 189-ФЗ.
Планируемое обременение связано со свободным доступом к объектам в составе дома, существовавшим до введения Жилищного кодекса. Проверяются сами объекты и необходимость доступа к ним — ч. 7 ст. 16 Закона № 189-ФЗ.
Заявление, межевой план и запись об учёте подтверждают разные стадии. Не заменяйте один документ другим при проверке участка.
| Признак | Образование участка | Переход участка собственникам | Норма |
|---|---|---|---|
| Юридическое действие | Орган обеспечивает утверждение проекта межевания или схемы расположения, подготовку межевого плана и обращение за учётом. | Участок переходит в общую долевую собственность со дня государственного кадастрового учёта. | ч. 4–5 ст. 16 Закона № 189-ФЗ |
| Участники | Обратиться за образованием участка вправе любой собственник помещения; образование возложено на уполномоченные органы. | Землю получают собственники помещений в многоквартирном доме, а не только заявитель, обратившийся за образованием. | ч. 3–5 ст. 16 Закона № 189-ФЗ |
| Приостановление | Орган устраняет причины, препятствующие кадастровому учёту по его заявлению. Подготовка межевого плана не завершает эту обязанность. | Основание для перехода — проведённый кадастровый учёт. Само направление заявления на учёт с ним не совпадает. | ч. 4–5 ст. 16 Закона № 189-ФЗ |
При проверке суммы за переход земли нужно различать участок, образованный до введения Жилищного кодекса Российской Федерации, и участок, который проходит кадастровый учёт сейчас. Для обоих случаев закон предусматривает бесплатный переход.
| Что проверяется | Размер или условие | Норма |
|---|---|---|
| Участок образован до введения Жилищного кодекса Российской Федерации | Переход участка — бесплатно. Условие: земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведён государственный кадастровый учёт. | ч. 2 ст. 16 Закона № 189-ФЗ |
| Пример: образованный участок под существующим домом прошёл кадастровый учёт | Стоимость перехода участка собственникам помещений — 0 рублей: переход бесплатный. Общая долевая собственность возникает у собственников помещений в многоквартирном доме со дня проведения государственного кадастрового учёта земельного участка, на котором расположены дом и входящие в его состав объекты недвижимости. | ч. 5 ст. 16 Закона № 189-ФЗ |
| Границы и размер общего участка под домом | Границы и размер участка определяются по требованиям земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. В общее имущество входит участок с элементами озеленения и благоустройства и расположенными на нём объектами, предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома. | п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ |
В примере условен факт завершения учёта; 0 рублей за сам переход — выражение установленной законом бесплатности, а не условный тариф. Площадь участка и доли этим примером не рассчитываются.
Если общий участок под домом повреждён при работах с сетями связи, проверьте, кто выполнял работы и какой вред причинён. Для оператора связи предусмотрено возмещение такого вреда.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Причинение вреда общему имуществу дома, в том числе входящему в него земельному участку, при монтаже, эксплуатации или демонтаже сетей связи | Оператор связи, причинивший такой вред | Возмещение в полном объёме вреда, причинённого общему имуществу в результате монтажа, эксплуатации и демонтажа сетей связи. Для повреждённого участка под домом нужно подтвердить его принадлежность к общему имуществу, сам вред и его связь с работами оператора. | ч. 4.3, п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ |
Эта мера относится к вреду от работ оператора связи на общем имуществе дома. Сохраните фотографии повреждённых элементов озеленения и благоустройства участка и документы о работах. При проверке я сопоставляю состояние участка до и после вмешательства, перечень повреждений и сведения об операторе, чтобы определить предмет требования о возмещении вреда.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я начинаю проверку земли под домом с последовательности документов: решение о начале образования, проект межевания или схема, межевой план, сведения о кадастровом учёте. В переписке слово «оформление» может скрывать разные стадии. Для обращения к органу я выделяю невыполненное действие: подготовку плана, подачу заявления на учёт либо устранение причин приостановления учёта по заявлению органа. Эти действия орган должен обеспечить по ч. 4 ст. 16 Закона № 189-ФЗ.
Отдельно проверяю, кто обратился и какое помещение ему принадлежит. Когда участок не образован до введения Жилищного кодекса Российской Федерации, право на заявление есть у любого собственника помещения — ч. 3 ст. 16 Закона № 189-ФЗ. Для определения момента перехода земли я сопоставляю документы с датой государственного кадастрового учёта, поскольку ч. 5 ст. 16 Закона № 189-ФЗ связывает общую долевую собственность с этим событием. Такая проверка позволяет сформулировать обращение о конкретном участке и конкретном этапе его образования, не смешивая его с управлением всем имуществом дома.
В обращениях называйте адрес дома, участок и незавершённое действие по его образованию. Сохраняйте ответы вместе с подтверждениями подачи документов.
Для разбора ситуации соберите документы, отражающие уже выполненные действия. Подготовку документов по образованию участка обеспечивает уполномоченный орган — ч. 4 ст. 16 Закона № 189-ФЗ.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Заявление об образовании участка | Обозначить дом, помещение заявителя и просьбу образовать землю. Право обращения закреплено за любым собственником помещения — ч. 3 ст. 16 Закона № 189-ФЗ. | Собственник помещения; сохраните поданный текст и подтверждение обращения. |
| Извещение о начале действий | Установить планируемые этапы и сроки образования земли — ч. 4.2 ст. 16 Закона № 189-ФЗ. | Уведомление уполномоченного органа; сохраните размещённое извещение. |
| Проект межевания территории или схема расположения участка | Проверить документ, утверждение которого обеспечивает орган в ходе образования земли — ч. 4 ст. 16 Закона № 189-ФЗ. | Утверждение обеспечивает уполномоченный орган в установленном законом порядке. |
| Межевой план и сведения об обращении на учёт | Установить, завершена ли подготовка участка и подано ли заявление в орган регистрации прав — ч. 4 ст. 16 Закона № 189-ФЗ. | Подготовку плана и обращение обеспечивает орган; заявление также вправе подать выполнивший работы кадастровый инженер. |
| Сведения о кадастровом учёте | Проверить событие, с которым связан бесплатный переход участка собственникам помещений — ч. 5 ст. 16 Закона № 189-ФЗ. | Сведения о проведённом государственном кадастровом учёте участка. |
Отсчитывайте уведомление от решения о начале образования участка. Для судебной защиты различайте отказ образовать землю и продолжающееся бездействие органа.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Уведомление собственников помещений о начале действий по образованию участка | Не позднее чем через пять рабочих дней | После принятия уполномоченным органом решения о начале действий по образованию участка под домом. Извещение содержит сведения о начале действий, планируемых этапах и сроках; размещается на информационных щитах по месту нахождения дома и на официальном сайте соответствующего органа, для органа местного самоуправления — при наличии сайта. | ч. 4.2 ст. 16 Закона № 189-ФЗ |
| Собственник помещения оспаривает отказ органа образовать участок | Три месяца | С даты, когда собственнику стало известно о нарушении его права отказом в образовании земли под домом, если КАС не устанавливает для оспаривания такого отказа иной срок. | ч. 1 ст. 219 КАС РФ |
| Собственник оспаривает бездействие органа при образовании участка | Пока сохраняется обязанность органа совершить действие, а также три месяца после её прекращения | При невыполнении действий по образованию земли — в период сохранения обязанности; после её прекращения три месяца считают со дня прекращения. Это правило действует, если КАС или другой федеральный закон не установили иное. | ч. 1.1 ст. 219 КАС РФ |
Как адвокат ведёт ваше поручение
№ 78/8790 · адвокат · в профессии с 2006 года
Я веду поручение лично. При обращении разбираю задачу, необходимые действия и объём помощи, который закрепляю в соглашении.
Сведения, полученные в связи с обращением за юридической помощью, охраняются адвокатской тайной.
Ответы для собственника помещения, который проверяет участок в существующей застройке.
Собственникам помещений в доме на праве общей долевой собственности. В существующей застройке это относится к участку, на котором расположены дом и иные входящие в его состав объекты недвижимости. Переход земли бесплатно связан с государственным кадастровым учётом — ч. 1, 5 ст. 16 Закона № 189-ФЗ.
Да, любой собственник помещения вправе обратиться в орган государственной власти или местного самоуправления. Это правило относится к участку, который не был образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации. В заявлении обозначьте дом и своё помещение — ч. 3 ст. 16 Закона № 189-ФЗ.
Его подготовку обеспечивает уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления. На него же возложены утверждение проекта межевания территории или схемы расположения участка и обращение с заявлением о кадастровом учёте — ч. 4 ст. 16 Закона № 189-ФЗ.
Да, образование участка осуществляется также при отсутствии обращения собственников помещений, в том числе при комплексных кадастровых работах. Если действия уже начаты, проверьте извещение органа с планируемыми этапами и сроками — ч. 4.1–4.2 ст. 16 Закона № 189-ФЗ.
Не позднее чем через пять рабочих дней после принятия соответствующего решения — ч. 4.2 ст. 16 Закона № 189-ФЗ. Уведомляет уполномоченный орган, в том числе размещая извещение на информационных щитах по месту нахождения дома и на своём официальном сайте; для сайта органа местного самоуправления закон уточняет — при его наличии. В извещении сообщаются этапы и сроки действий — ч. 4.2 ст. 16 Закона № 189-ФЗ.
Да, если он выполнил кадастровые работы в целях образования этого участка. В таком случае инженер вправе обратиться с заявлением о государственном кадастровом учёте без доверенности или иного уполномочивающего документа от уполномоченного органа — ч. 4 ст. 16 Закона № 189-ФЗ.
Нет, переход участка под домом в общую долевую собственность собственников помещений бесплатный. Закон связывает его с днём государственного кадастрового учёта. Для участка, образованного до введения в действие Жилищного кодекса и прошедшего учёт, также закреплён бесплатный переход — ч. 2, 5 ст. 16 Закона № 189-ФЗ.
Уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления, если учёт приостановлен по его заявлению. Устранение препятствующих учёту причин входит в действия, которые этот орган обеспечивает при образовании участка. Сохраните сведения о приостановлении для обращения к нему — ч. 4 ст. 16 Закона № 189-ФЗ.
Нельзя запретить обременение, необходимое для доступа других лиц к объектам, существовавшим до введения Жилищного кодекса. Новое обременение правом ограниченного пользования устанавливается соглашением требующего его лица с собственниками помещений. Споры о его установлении или условиях разрешаются судом; публичный сервитут устанавливается по земельному законодательству — ч. 5 ст. 36 ЖК РФ.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу
Не откладывайте защиту