Шлагбаум ограничивает въезд на общий участок дома, поэтому его установка требует решения собственников. Разберитесь, как проверить границы двора, вынести парковку и ограждение на голосование, посчитать поддержку и защитить доступ к дому.
Коротко
Установка шлагбаума во дворе многоквартирного дома связана с решением о пределах использования общего земельного участка: это компетенция собрания по п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ. Для введения ограничений требуется не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников по ч. 1 ст. 46 ЖК РФ. Сначала проверьте, входит ли место установки в участок дома: состав общего имущества определяет п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.
Соберите сведения о земле и конкретном ограничении проезда, прежде чем обсуждать модель устройства и сбор денег.
п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ
ч. 1, 2 ст. 46 ЖК РФ
ч. 5 ст. 36 ЖК РФ
В споре о въезде значение имеет содержание решения: где стоит ограждение, кому оно препятствует и что именно одобрили собственники.
На консультации разберу документы о дворе, условия въезда и содержание голосования.
Право решать судьбу общего участка связано с собственностью на помещения. Роли инициатора голосования и пользователя парковки следует различать.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Собственники помещений в многоквартирном доме | Владеют и пользуются общим имуществом, распоряжаются им в пределах жилищного и гражданского законодательства. Земельный участок дома с элементами озеленения и благоустройства входит в состав общего имущества. | п. 4 ч. 1, ч. 2 ст. 36 ЖК РФ |
| Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме | Решает вопросы о пределах использования земельного участка, включая ограничения пользования им. Отдельно рассматривает благоустройство участка и размещение, обслуживание и эксплуатацию его элементов. | п. 2, 2.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ |
| Собственник помещения в многоквартирном доме | Внеочередное общее собрание может быть созвано по инициативе любого из собственников помещений в доме. Собственник, предлагающий установить шлагбаум, вправе выступить инициатором такого собрания. | ч. 2 ст. 45 ЖК РФ |
| Собственник помещения в многоквартирном доме | Вправе обжаловать в суд решение, принятое с нарушением жилищного законодательства, если не участвовал в собрании или голосовал против и решение нарушает его права и законные интересы. В обращении нужно обосновать эти условия. | ч. 6 ст. 46 ЖК РФ |
| Лицо, требующее обременения земельного участка | Согласовывает с собственниками новое обременение правом ограниченного пользования. При споре об установлении такого обременения либо его условиях вопрос разрешается в судебном порядке. | ч. 5 ст. 36 ЖК РФ |
Закрытый въезд затрагивает режим использования земли, а устройство парковки — ещё и содержание решения о благоустройстве.
Придомовая территория в вопросе об ограждении — это прежде всего конкретный земельный участок. В общее имущество входит участок, на котором расположен дом, с озеленением, благоустройством и предназначенными для обслуживания дома объектами. Границы и размер определяются по земельному и градостроительному законодательству: п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.
В повестке полезно разделить размещение устройства и последствия его работы. Собрание решает вопросы благоустройства общего участка по п. 2.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, а введение ограничений пользования землёй относится к п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ. Поэтому название «благоустройство» само по себе не отвечает на вопрос о допустимом режиме въезда.
Передача объектов общего имущества иным лицам требует решения собрания и допускается, если не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц: ч. 4 ст. 36 ЖК РФ. Для доступа других лиц к объектам, существовавшим до введения жилищного кодекса, нельзя запрещать установление обременения участка; спор о его условиях решается судом по ч. 5 ст. 36 ЖК РФ.
Общий двор используется в пределах прав на общее имущество.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я начинаю проверку шлагбаума со схемы участка и текста принятого решения. Сопоставляю, какую часть двора закрыли, как описали ограничения и какие документы подтверждают согласованную схему. Так можно сформулировать предмет разногласий: место установки, режим пользования или процедуру принятия решения.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: Жилищный кодекс Российской Федерации
Конфликт может возникнуть ещё при подготовке голосования или после фактического перекрытия проезда.
Место установки сопоставляют с границами земли дома. В состав общего имущества включён земельный участок с расположенными на нём объектами обслуживания и благоустройства: п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.
Для решения об ограничении пользования участком требуется не менее двух третей от общего числа голосов собственников. Итог сравнивают со всем домом, а не только с участниками: ч. 1 ст. 46 ЖК РФ.
Голосование о запрете парковки проверяют по объявленным вопросам. Собрание не вправе изменять повестку либо принимать решения по вопросам, которые в неё не включены: ч. 2 ст. 46 ЖК РФ.
При передаче общего имущества в пользование иным лицам проверяют решение собрания и сохранение прав граждан и юридических лиц. Передача не должна нарушать их права и законные интересы: ч. 4 ст. 36 ЖК РФ.
Не допускается запрет на обременение участка для доступа к объектам, существовавшим до введения жилищного кодекса. Условия ограниченного пользования могут стать предметом судебного спора: ч. 5 ст. 36 ЖК РФ.
Обжалование доступно не участвовавшему или голосовавшему против собственнику при нарушении его прав и законных интересов. Суд также оценивает существенность нарушений и последствия решения: ч. 6 ст. 46 ЖК РФ.
Одинаковое устройство может сопровождаться разными решениями: о месте размещения, режиме проезда или передаче имущества в пользование.
| Признак | Ограничение пользования участком | Благоустройство участка | Норма |
|---|---|---|---|
| Предмет голосования | Определение пределов использования земли, в том числе введение ограничений пользования. Для шлагбаума существенен установленный режим въезда. | Размещение, обслуживание и эксплуатация элементов озеленения и благоустройства на участке общего имущества. | п. 2, 2.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ |
| Поддержка решения | Не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме. | По самостоятельному вопросу благоустройства — большинство голосов участвующих собственников при наличии кворума: участие обладателей более половины всех голосов. Для ограничения въезда нужен отдельный подсчёт. | ч. 3 ст. 45 ЖК РФ, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ |
| Формулировка повестки | Нужно заранее поставить вопрос о пределах пользования участком. Решать вопрос вне повестки собрание не вправе. | Указание благоустройства не позволяет изменить повестку на собрании и добавить самостоятельный вопрос о запрете въезда. | ч. 2 ст. 46 ЖК РФ |
| Связь с общим участком | Режим общего двора обсуждают применительно к участку дома; расположение проезда нужно соотнести с его границами. | Компетенция собрания о благоустройстве относится к участку, входящему в общее имущество собственников помещений. | п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 2.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ |
При подсчёте поддержки ограничения въезда исходная величина — общее число голосов собственников помещений, а не число машин или жильцов.
| Что считаем | Порог или расчёт | Норма |
|---|---|---|
| Решение об ограничении въезда | Голоса «за» должны составлять не менее двух третей от общего числа голосов собственников помещений. Для проверки умножьте общее число голосов на 2 и разделите на 3; сравните результат с поддержкой решения. | ч. 1 ст. 46 ЖК РФ |
| Пример подсчёта поддержки | Если общее число голосов условно равно 900, минимальная поддержка ограничения — 900 × 2 / 3 = 600 голосов. При 590 голосах «за» этот порог не достигнут. | ч. 1 ст. 46 ЖК РФ |
| Отдельное решение о благоустройстве | Большинство голосов участвующих собственников при кворуме: в собрании участвуют собственники или представители с более чем половиной всех голосов. Это правило для отдельного благоустройства; ограничение пользования участком требует не менее двух третей всех голосов. | п. 2.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, ч. 3 ст. 45 ЖК РФ, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ |
| Уменьшение общего имущества при реконструкции | Согласие всех собственников помещений. Если проект предполагает уменьшение размера общего имущества путём реконструкции, подмена согласия всех собственников порогом для ограничения пользования участком недопустима. | ч. 3 ст. 36 ЖК РФ |
Числа общего количества голосов и поддержки в примере условные. Доля не менее двух третей взята из ч. 1 ст. 46 ЖК РФ; пример показывает проверку уже определённых голосов, а не способ распределения голосов между помещениями.
Нарушения при голосовании об ограничении въезда оцениваются вместе с тем, как решение затронуло права собственника. Само несогласие с закрытой парковкой не заменяет описание нарушения и его последствий.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Принятие решения об ограничении пользования двором с нарушением требований жилищного законодательства, если нарушены права и законные интересы собственника, который не участвовал в собрании или голосовал против | Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме: суд проверяет принятое им решение об ограничении въезда, а не личную ответственность голосовавших собственников | Признание решения недействительным по результатам обжалования. Суд вправе оставить решение в силе, если голос собственника не мог повлиять на результат, нарушения несущественны и решение не причинило ему убытков. | ч. 6 ст. 46 ЖК РФ |
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я прошу принести на консультацию не только фотографию шлагбаума. Мне нужны схема участка, объявленная повестка, протокол и сведения о том, как организован въезд. По фотографии трудно понять, в чём состоит разногласие: устройство стоит за пределами двора, нарушен подсчёт поддержки или принятый режим отличается от того, за который голосовали. Каждую версию я сопоставляю с документами отдельно.
В проекте решения я проверяю связь между местом установки и условиями пользования двором. Вопросы об ограничении использования участка и о его благоустройстве разделены в п. 2, 2.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ. Поэтому я обращаю внимание на формулировки: слово «благоустройство» не объясняет, кто и каким способом будет попадать за ограждение.
Если собственник намерен обжаловать решение, я выясняю, участвовал ли он в голосовании, какую позицию выразил и чем подтверждается нарушение его прав. Отдельно фиксирую дату, когда он узнал о решении: срок и условия такого обжалования установлены ч. 6 ст. 46 ЖК РФ. В подготовке обращения я связываю каждый довод с конкретным документом и последствием для доступа к дому.
До выбора оборудования подготовьте описание участка и режима въезда. После голосования сверяйте установку с тем решением, которое действительно принято.
Подбор документов зависит от разногласия: границы двора, содержание голосования или последствия ограничения доступа.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Документы о земельном участке и схема размещения | Сопоставить точку установки с границами земли дома. Правовой состав общего имущества установлен п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. | Подготовьте имеющиеся документы о границах и схему с обозначением шлагбаума и перекрываемого проезда. |
| Сообщение о проведении собрания | Проверить, объявлялся ли вопрос о режиме въезда и как можно было ознакомиться с материалами: ч. 5 ст. 45 ЖК РФ. | Сохраните сообщение инициатора в полученном виде, включая сведения о повестке и времени голосования. |
| Протокол и решения собственников | Сверить содержание решения об ограждении и результаты голосования; копии хранятся в месте или по адресу, которые определены собранием: ч. 4 ст. 46 ЖК РФ. | Подготовьте копии с имеющимися реквизитами и приложениями, необходимыми для проверки ограничения въезда. |
| Подтверждения нарушения доступа | Обосновать обстоятельства требований к решению о парковке; документы об обстоятельствах иска прилагаются по п. 4 ст. 132 ГПК РФ. | Соберите фотографии, переписку об отказе в доступе и документы о дате получения решения. |
| Сведения об отправке участникам спора документов о закрытом въезде | Подтвердить направление другим лицам, участвующим в деле, копий искового заявления о решении собрания и приложенных документов, которых у них нет, по п. 6 ст. 132 ГПК РФ. | Истец сохраняет уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие направление копий. |
Для оспаривания режима двора зафиксируйте, когда вы узнали или должны были узнать о решении собрания. Начало работы шлагбаума само по себе не определяет начало шестимесячного срока.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Доведение до собственников решения о режиме двора и итогов голосования | Не позднее чем через десять дней | Со дня принятия решений собрания | ч. 3 ст. 46 ЖК РФ |
| Обжалование собственником решения собрания о закрытии въезда при неучастии или голосовании против и нарушении его прав | В течение шести месяцев | Со дня, когда собственник узнал или должен был узнать о принятом решении, которым ограничено пользование двором | ч. 6 ст. 46 ЖК РФ |
| Апелляционная жалоба на судебное решение по требованию об оспаривании ограничения въезда | Месяц для обжалования судебного решения о режиме въезда; иной срок возможен, если установлен процессуальным кодексом | Со дня принятия решения суда в окончательной форме | ч. 1 ст. 321 ГПК РФ |
Как адвокат ведёт ваше поручение
№ 78/8790 · адвокат · в профессии с 2006 года
Я веду поручение лично. При обращении разбираю задачу, необходимые действия и объём помощи, который закрепляю в соглашении.
Сведения, полученные в связи с обращением за юридической помощью, охраняются адвокатской тайной.
Ответ зависит от того, чья земля перекрыта и какое решение приняли собственники.
Через решение собрания о пределах использования общего участка, если установка ограничивает въезд: п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ. Нужна поддержка не менее двух третей от общего числа голосов собственников по ч. 1 ст. 46 ЖК РФ. Перед голосованием сопоставьте место установки с границами участка дома по п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.
Для ограничения пользования участком — нет: требуется не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений по ч. 1 ст. 46 ЖК РФ. Положительный итог среди присутствующих ещё не подтверждает достижения этого порога. Проверять нужно результат именно по вопросу об ограничении въезда.
Название не заменяет содержание решения. Благоустройство участка относится к п. 2.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, а введение ограничений пользования землёй — к п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ. Решение об ограничении въезда принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме по ч. 1 ст. 46 ЖК РФ.
Любой собственник помещения вправе инициировать внеочередное собрание по ч. 2 ст. 45 ЖК РФ. В сообщении нужны инициатор, форма, повестка, порядок и место или адрес ознакомления с материалами. Для очного собрания укажите дату, место и время; для заочного опросным путём или очно-заочного — начало и окончание голосования: ч. 5 ст. 45 ЖК РФ. Включите режим въезда в повестку.
Нет, если его не было в повестке: собрание не вправе решать вопросы вне неё и изменять повестку по ч. 2 ст. 46 ЖК РФ. Сверьте объявленное сообщение и протокол. Упоминание работ во дворе не даёт ответа, был ли поставлен на голосование самостоятельный вопрос об ограничении пользования участком.
Да, если решение принято в установленном порядке по вопросу компетенции собрания: оно обязательно и для не участвовавших собственников по ч. 5 ст. 46 ЖК РФ. Если нарушены ваши права, а вы не участвовали либо голосовали против, условия судебного обжалования определяет ч. 6 ст. 46 ЖК РФ.
В течение шести месяцев со дня, когда узнал или должен был узнать о принятом решении: ч. 6 ст. 46 ЖК РФ. Обжаловать в суд вправе собственник, не участвовавший или голосовавший против, если решение принято с нарушением жилищного законодательства и нарушает его права и законные интересы. Опишите нарушения и последствия для доступа.
Обсудите установление обременения участка правом ограниченного пользования. Запрещать его установление для доступа к объектам, существовавшим до введения жилищного кодекса, не допускается; новое обременение согласуют с собственниками, а спор об установлении и условиях разрешает суд по ч. 5 ст. 36 ЖК РФ.
В месте или по адресу, определённым решением собрания: там хранятся копии протоколов и решений собственников по ч. 4 ст. 46 ЖК РФ. Сохраните документ целиком, чтобы сопоставить формулировку ограничения, итоги голосования и сведения о проведённом собрании, а не только выписку с разрешением установки.
Через суд, принявший решение, на бумажном носителе или в электронном виде по ч. 2 ст. 321 ГПК РФ. Подать жалобу можно в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, если процессуальным кодексом не установлены иные сроки: ч. 1 ст. 321 ГПК РФ. Для жалобы подготовьте доводы относительно выводов суда о спорном ограничении.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу
Не откладывайте защиту