Расходы на общее имущество несут собственники помещений соразмерно своим долям. Разберитесь, чем плата за содержание отличается от взноса на капитальный ремонт, откуда берётся размер платежа и какие долги переходят покупателю квартиры.
Коротко
Содержание общего имущества оплачивают собственники помещений в многоквартирном доме соразмерно долям: ч. 1 ст. 158 ЖК РФ, ч. 2 ст. 39 ЖК РФ. Плата за содержание и взносы на капитальный ремонт — разные платежи. При отсутствии решений собрания о выборе способа управления домом и об установлении размера платы за содержание её размер устанавливает компетентный орган власти по ч. 4 ст. 158 ЖК РФ.
Начните с основания конкретной строки в квитанции: размер платы, дополнительный взнос и долг прежнего владельца проверяются по разным правилам.
ч. 4 ст. 158 ЖК РФ
ч. 3 ст. 158 ЖК РФ
ч. 1.1 ст. 158 ЖК РФ
Проверка начислений начинается с правового основания платежа. Подмена одного вида расходов другим мешает определить, что именно предъявлено собственнику.
Повод для разбора — расхождение между предъявленной суммой и основанием её начисления.
Обязанность собственника оплачивать расходы и полномочие устанавливать размер платы принадлежат разным участникам. При проверке квитанции нужно установить обоих.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Собственники помещений в многоквартирном доме | Несут бремя расходов на содержание общего имущества. Доля обязательных расходов каждого собственника определяется его долей в праве общей собственности на это имущество. | ч. 1, 2 ст. 39 ЖК РФ |
| Собственники помещений в многоквартирном доме, формирующие фонд на счёте регионального оператора | Вправе решить вопрос о дополнительном взносе на принятый собранием капитальный ремонт, если средства фонда нельзя использовать для него в определённые решением сроки. Собрание устанавливает порядок уплаты и использования денег. | ч. 1.1 ст. 158 ЖК РФ |
| Новый собственник помещения | Принимает обязательство предыдущего собственника по расходам на капитальный ремонт, включая неуплаченные взносы. Исключён долг Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования как прежнего владельца. | ч. 3 ст. 158 ЖК РФ |
| Орган местного самоуправления | Устанавливает размер платы при отсутствии решений собрания о выборе способа управления домом и об установлении размера платы с учётом федеральных методических рекомендаций. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе действует орган государственной власти субъекта, если закон субъекта не возложил полномочия на органы местного самоуправления внутригородских муниципальных образований. | ч. 4 ст. 158 ЖК РФ |
Право на помещение связано с участием в общедомовых расходах. Для проверки суммы нужно различать саму обязанность и способ определения платежа.
Общее имущество содержится за счёт собственников помещений многоквартирного дома. Распределение обязательных расходов связано с долей в праве общей собственности на это имущество — ч. 1, 2 ст. 39 ЖК РФ. Поэтому спор о размере участия требует проверки доли, а не только сравнения квитанций соседей.
Собственник оплачивает содержание своего помещения и участвует в содержании общего имущества посредством платы за содержание жилого помещения и взносов на капитальный ремонт — ч. 1 ст. 158 ЖК РФ. Финансирование капитального ремонта идёт из фонда капитального ремонта и иных не запрещённых законом источников — ч. 2 ст. 158 ЖК РФ.
Отдельный механизм — дополнительный взнос при фонде на счёте регионального оператора. Он связан с решением собственников о ремонте и невозможностью использовать средства фонда для соответствующих работ в определённые этим решением сроки. Порядок использования дополнительных денег также устанавливает собрание — ч. 1.1 ст. 158 ЖК РФ.
Соразмерность расходов закреплена отдельно от порядка установления размера платы.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я сопоставляю предъявленные общедомовые расходы с долей собственника. Затем проверяю основание размера платы и отделяю начисления на капитальный ремонт. Такой разбор позволяет сформулировать конкретное возражение к расчёту вместо общего несогласия с квитанцией.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: Жилищный кодекс Российской Федерации
Споры различаются тем, какой элемент начисления требует проверки: доля, основание размера, источник финансирования или переход обязательства.
Собственник оспаривает размер своего участия. Проверяются доля в общей собственности и её связь с предъявленными обязательными расходами на содержание — ч. 2 ст. 39 ЖК РФ.
В начислении применён размер, установленный органом власти. Проверяется наличие ситуации, при которой этот орган устанавливает плату, и соответствующего акта — ч. 4 ст. 158 ЖК РФ.
Предъявлен отдельный сбор при фонде на счёте регионального оператора. Предмет проверки — принятое решение о ремонте и невозможность использования средств фонда в его сроки — ч. 1.1 ст. 158 ЖК РФ.
Спор касается даты начала сбора на капитальный ремонт. Её сопоставляют с конечным сроком выполнения работ по договору и допустимым периодом начала уплаты — ч. 1.1 ст. 158 ЖК РФ.
Покупателю предъявлены неуплаченные взносы прежнего владельца. Проверяются вид долга и исключение для неисполненной обязанности публичного образования — ч. 3 ст. 158 ЖК РФ.
Спор о плате сопровождается сведениями о ненадлежащем содержании или ремонте дома. Для административной ответственности устанавливаются нарушение и ответственное лицо — ст. 7.22 КоАП РФ.
Название «расходы на дом» объединяет платежи с разными основаниями. Не переносите правила одного платежа на всю квитанцию.
| Признак | Плата за содержание | Капитальный ремонт | Норма |
|---|---|---|---|
| Участие собственника | Внесение платы за содержание жилого помещения — способ участия в общедомовых расходах соразмерно доле. | Взносы на капитальный ремонт также входят в участие собственника в расходах на общее имущество. | ч. 1 ст. 158 ЖК РФ |
| Установление платы и источник финансирования | При отсутствии решений собрания о выборе способа управления домом и об установлении размера платы её размер устанавливает компетентный орган власти. | Расходы на капитальный ремонт финансируются за счёт средств фонда капитального ремонта и иных не запрещённых законом источников. | ч. 2, 4 ст. 158 ЖК РФ |
| Специальный дополнительный сбор | Проверяйте основание обычной платы за содержание отдельно от решения о дополнительном взносе. | Дополнительный взнос при фонде у регионального оператора требует решения собственников и невозможности использовать фонд на принятый ремонт в установленные сроки. | ч. 1, 1.1 ст. 158 ЖК РФ |
| Обязательство при продаже | Для проверки обычных начислений выделите вид платежа и период владения помещением. | Задолженность по капремонту переходит покупателю, кроме долга прежнего владельца — Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования. | ч. 3 ст. 158 ЖК РФ |
Размер участия связан с долей в праве общей собственности. Для проверки платежа сопоставьте общие обязательные расходы и долю, применённую к вашему помещению.
| Элемент расчёта | Как определяется | Норма |
|---|---|---|
| Доля обязательных расходов | Расходы, приходящиеся на собственника, определяются его долей в праве общей собственности на общее имущество. Формула распределения: общие обязательные расходы × доля собственника. | ч. 2 ст. 39 ЖК РФ |
| Пример распределения | При условных общих обязательных расходах 100 000 рублей и доле собственника 1/100 на него приходится 1 000 рублей: 100 000 × 1/100. Пример показывает только применение доли. | ч. 2 ст. 39 ЖК РФ |
| Состав участия в расходах | Проверяйте отдельно плату за содержание жилого помещения и взносы на капитальный ремонт. Собственник участвует в расходах на общее имущество соразмерно своей доле, одновременно неся расходы на собственное помещение. | ч. 1 ст. 158 ЖК РФ |
| Размер при отсутствии решения собственников | При отсутствии решений собрания о выборе способа управления домом и размере платы её устанавливает орган местного самоуправления с учётом федеральных методических рекомендаций; предельные индексы изменения платы определяет тот же орган по этим рекомендациям. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе это орган государственной власти субъекта, если закон субъекта не возложил полномочия на органы местного самоуправления внутригородских муниципальных образований. | ч. 4 ст. 158 ЖК РФ |
Цифры примера условные: это иллюстрация распределения расходов по доле, а не установленный размер платы для конкретного дома. Для реального начисления нужны сведения о доле и основание применённого размера платы.
За нарушение правил содержания и ремонта жилых домов отвечают лица, ответственные за их содержание. Для применения штрафа необходимо установить конкретное нарушение правил и статус ответственного лица: ст. 7.22 КоАП РФ.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений лицом, ответственным за их содержание | Должностные лица | За нарушение правил содержания и ремонта — административный штраф на должностных лиц от 4 000 до 5 000 рублей. | ст. 7.22 КоАП РФ |
| Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений лицом, ответственным за их содержание | Юридические лица | За нарушение правил содержания и ремонта — административный штраф на юридических лиц от 40 000 до 50 000 рублей. | ст. 7.22 КоАП РФ |
Штрафные диапазоны относятся к нарушению правил содержания и ремонта жилых домов и жилых помещений. Само несогласие собственника с размером платежа не устанавливает такое нарушение: ст. 7.22 КоАП РФ.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я начинаю разбор квитанции с вопроса, какая именно обязанность предъявлена собственнику. В одном обращении могут смешиваться ежемесячная плата, взнос на капитальный ремонт и отдельный сбор по решению собрания. Для каждого начисления я составляю связку: вид расходов, основание размера, период и доля собственника. Соразмерность участия закреплена ч. 2 ст. 39 ЖК РФ и ч. 1 ст. 158 ЖК РФ.
При покупке квартиры я отдельно проверяю сведения о прежнем владельце и задолженность по капремонту. Формулировка «это чужой долг» не учитывает переход обязательства по ч. 3 ст. 158 ЖК РФ. Но и включение в счёт долга публичного образования как предыдущего собственника требует возражений: для такого долга в той же части предусмотрено исключение.
Если деньги собирают дополнительно к фонду у регионального оператора, я сопоставляю решение собственников с договором о ремонте. Проверяю невозможность использовать фонд в установленные собранием сроки, порядок уплаты и дату начала сбора по ч. 1.1 ст. 158 ЖК РФ. В обращении выделяю конкретное расхождение и документы, которыми его можно проверить.
Разберите предъявленную сумму по её основанию. Так обращение к получателю платежа будет содержать проверяемые доводы о конкретном начислении.
Соберите документы вокруг спорного начисления: основание суммы, доля собственника и период обязанности. Передавайте копии, сохраняя исходные документы для сверки.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Квитанции и сведения об оплате | Разделить содержание и капитальный ремонт, сопоставить предъявленные суммы с оплатой по ч. 1 ст. 158 ЖК РФ. | Квитанции — от лица, предъявившего платёж; подтверждение оплаты — документ о совершённом платеже. |
| Документы о праве на помещение | Проверить сведения о собственнике и доле для распределения обязательных расходов по ч. 2 ст. 39 ЖК РФ. | Имеющиеся документы собственника; подготовьте копии относящихся к начислению сведений. |
| Решение об установлении размера платы | Установить основание применённого размера, включая акт органа власти в ситуации ч. 4 ст. 158 ЖК РФ. | Копия решения собственников либо акта компетентного органа, на который ссылается получатель платы. |
| Решение о дополнительном взносе и договор о ремонте | Сопоставить порядок уплаты, назначение денег и конечный срок работ по ч. 1.1 ст. 158 ЖК РФ. | Копии решения собственников и договора с приложениями, определяющими срок выполнения работ. |
| Сведения о прежнем владельце и долге по капремонту | Проверить переход обязательства и исключение для публичного образования по ч. 3 ст. 158 ЖК РФ. | Документы о приобретении помещения и расчёт задолженности с разбивкой по периодам. |
Дополнительный взнос при фонде на счёте регионального оператора привязан к договорному сроку ремонта. Срок обжалования судебного решения по спору о начисленной плате отсчитывается отдельно.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Начало уплаты дополнительного взноса на капитальный ремонт | Не ранее чем за три календарных месяца до конечного срока выполнения услуг и (или) работ. | От конечного срока выполнения соответствующих услуг и (или) работ, предусмотренных договором, отсчитывается допустимый период начала уплаты. | ч. 1.1 ст. 158 ЖК РФ |
| Собственник обжалует решение суда по его спору с получателем платы за содержание | В течение месяца; апелляционная жалоба адресуется суду апелляционной инстанции и подаётся через суд, принявший решение. | Со дня принятия решения по спорному начислению в окончательной форме. | ч. 1, 2 ст. 321 ГПК РФ |
| Проверка давности по иску о взыскании с собственника долга за содержание | Три года по каждому платежу; срок не может превышать десять лет со дня нарушения права. | По окончании срока оплаты соответствующего платежа. | п. 1, 2 ст. 196 ГК РФ, п. 2 ст. 200 ГК РФ |
Дополнительный взнос требует решения о ремонте и невозможности использовать фонд в его сроки — ч. 1.1 ст. 158 ЖК РФ. Иной срок апелляции может установить ГПК — ч. 1 ст. 321 ГПК РФ. Давность по долгу суд применяет по заявлению стороны до вынесения решения — п. 2 ст. 199 ГК РФ.
Как адвокат ведёт ваше поручение
№ 78/8790 · адвокат · в профессии с 2006 года
Я веду поручение лично. При обращении разбираю задачу, необходимые действия и объём помощи, который закрепляю в соглашении.
Сведения, полученные в связи с обращением за юридической помощью, охраняются адвокатской тайной.
Ответ зависит от вида платежа и основания начисления. Для капитального ремонта дополнительно имеют значение способ формирования фонда и прежний собственник помещения.
Расходы на своё помещение и участие в расходах на общее имущество соразмерно доле. Участие осуществляется через плату за содержание жилого помещения и взносы на капитальный ремонт; при условиях ч. 1.1 ст. 158 ЖК РФ собрание вправе установить дополнительный взнос — ч. 1 ст. 158 ЖК РФ.
Собственники помещений в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов каждого определяется его долей в праве общей собственности на общее имущество — ч. 1, 2 ст. 39 ЖК РФ. Поэтому для проверки начисления сопоставьте расчёт с долей, относящейся к вашему помещению.
Нет. Помимо расходов на принадлежащее ему помещение собственник участвует в расходах на общее имущество соразмерно своей доле через плату за содержание и взносы на капитальный ремонт — ч. 1 ст. 158 ЖК РФ. В квитанции эти обязательства нужно различать.
Из средств фонда капитального ремонта и иных не запрещённых законом источников — ч. 2 ст. 158 ЖК РФ. При проверке отдельного сбора выясните, является ли он дополнительным взносом по решению собственников и выполнены ли условия его установления по ч. 1.1 ст. 158 ЖК РФ.
Когда фонд формируется на счёте регионального оператора, принято решение о капремонте и средства фонда невозможно использовать для соответствующих работ в определённые решением сроки. Собрание вправе установить дополнительный взнос и порядок уплаты; использование собранных денег также определяется его решением — ч. 1.1 ст. 158 ЖК РФ.
Начало уплаты допускается не ранее чем за три календарных месяца до конечного срока выполнения услуг и (или) работ, предусмотренных договором, — ч. 1.1 ст. 158 ЖК РФ. Для проверки даты сбора запросите договор и решение собственников о дополнительном взносе.
Да, к новому собственнику переходит обязательство прежнего по расходам на капитальный ремонт, включая неуплаченные взносы. Исключение — неисполненная обязанность Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, являвшихся предыдущим собственником, — ч. 3 ст. 158 ЖК РФ.
При отсутствии решений собрания о выборе способа управления домом и размере платы — орган местного самоуправления. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — орган государственной власти субъекта, если закон субъекта не возложил полномочия на органы местного самоуправления внутригородских муниципальных образований. Размер устанавливается с учётом федеральных методических рекомендаций — ч. 4 ст. 158 ЖК РФ.
С момента возникновения права собственности на помещение в многоквартирном доме — ч. 3 ст. 158 ЖК РФ. При приобретении помещения дополнительно проверьте перешедшее обязательство предыдущего собственника и исключение для долга публичного образования.
Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов лицом, ответственным за их содержание, влечёт административный штраф по ст. 7.22 КоАП РФ: для юридического лица он составляет от 40 000 до 50 000 рублей, для должностного лица — от 4 000 до 5 000 рублей. При подготовке обращения зафиксируйте дефект содержания дома и сведения об ответственном лице.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу
Не откладывайте защиту