Акт осмотра общего имущества фиксирует состояние дома и выявленные дефекты. Разберитесь, кто проводит осмотр, когда проверяют дом после аварии и перед отопительным периодом, как оформляют результаты и используют их для решения об устранении повреждений.
Коротко
Акт осмотра общего имущества МКД оформляет результаты проверки общего имущества многоквартирного дома.п. 14 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 — собственники помещений или ответственные лица на его основании решают, соответствует ли проверенное имущество требованиям законодательства и безопасности граждан и какие меры нужны для устранения дефектов.
Начните с причины проверки: авария, сезонная подготовка или уже обнаруженное повреждение требуют разной организации осмотра.
п. 13 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 — срок внеочередного обследования
п. 13 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 — осенняя готовность дома; п. 14 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 — запись в журнале
п. 14 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 — оформление замеченных повреждений
В замечаниях к акту отделяйте описание повреждения от решения о мерах его устранения.
Разногласия касаются проводящего осмотр лица, объёма проверки или содержания акта.
Участники осмотра определяются способом управления многоквартирным домом.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Собственники помещений | Проводят осмотры в зависимости от способа управления домом. По акту решают вопросы соответствия имущества требованиям и мер устранения дефектов. | п. 13 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 — проведение осмотров; п. 14 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 — оформление результатов |
| Лица, привлекаемые собственниками помещений на основании договора для проведения строительно-технической экспертизы | Проводят осмотры как привлечённые собственниками помещений по договору лица для строительно-технической экспертизы. | п. 13 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 — экспертиза по договору |
| Ответственные лица | Должностные лица органов управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. Проводят осмотры и принимают решения по акту. | п. 13 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 — проведение осмотров; п. 14 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 — оформление результатов |
| Управляющая организация | Проводит осмотры общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом. | п. 13 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 — осмотр управляющей организацией |
| Лица, оказывающие услуги и (или) выполняющие работы | Проводят осмотры при непосредственном управлении многоквартирным домом. | п. 13 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 — непосредственное управление |
У осмотра есть предмет — состояние имущества, а у акта — назначение: зафиксировать результат для последующего решения.
Текущий осмотр бывает общим и частичным. При общем проверяют всё общее имущество, при частичном — его элементы.п. 13 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 — сроки этих проверок должны соответствовать рекомендациям технической документации на дом и обеспечивать надлежащее содержание, в том числе с учётом материалов изготовления элементов.
Сезонная проверка охватывает всё общее имущество. Весной выявляют повреждения зимнего периода и уточняют объёмы текущего ремонта; осенью проверяют готовность дома к эксплуатации в отопительный период.п. 13 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 — внеочередной осмотр связан с аварией, опасным природным процессом или явлением, катастрофой, стихийным или иным бедствием.
Результат осмотра оформляется актом. Он служит основанием для решения о соответствии проверенного имущества требованиям законодательства и безопасности граждан, а также о мерах устранения выявленных дефектов. По п. 14 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 техническое состояние элементов общего имущества отражается в журнале осмотра; туда же вносят неисправности и повреждения, выявленные при осеннем осмотре.
Результаты проверки становятся основанием для решения о состоянии имущества и устранении дефектов.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я сопоставляю выводы акта с перечнем фактически проверенных элементов. Если описание не позволяет понять, где находится повреждение, готовлю конкретные замечания и отдельно формулирую вопрос о необходимых мероприятиях.
Поводом для разногласий становятся объём проверки, её время и содержание оформленных результатов.
В документе описан отдельный элемент, а вывод сделан обо всём имуществе.п. 13 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 — требуется разграничить общий и частичный текущий осмотр и уточнить фактический объём проверки.
При весеннем осмотре возник спор о повреждениях после зимы.п. 13 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 — назначение такой проверки — выявить их и уточнить объёмы работ по текущему ремонту общего имущества.
Готовность дома к эксплуатации предлагают оценить уже после начала отопительного периода.п. 13 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 — осенний осмотр проводится до его наступления и охватывает всё общее имущество.
Собственник сообщил о повреждении, но проверку не организовали.п. 13 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 — внеочередной осмотр после аварии проводится в течение одних суток; установите время события и обращения.
Фотографии и замечания собственника расходятся с актом.п. 14 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 — подготовка возражений касается состояния конкретных элементов и основания для решения о необходимых мерах устранения дефектов.
Неисправность описана в акте, но отсутствует в учёте технического состояния дома.п. 14 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 — выявленные при осеннем осмотре неисправности и повреждения отражаются в журнале осмотра.
Нарушение при осмотре оценивается с учётом состава правонарушения: правил предпринимательской деятельности по управлению домами и того, кто осуществляет управление на основании договора.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Нарушение правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами организациями и индивидуальными предпринимателями, управляющими ими на основании договоров управления | Должностные лица | Административный штраф от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей или дисквалификация на срок до трёх лет. | ч. 1 ст. 7.23.3 КоАП РФ |
| Нарушение правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами организациями и индивидуальными предпринимателями, управляющими ими на основании договоров управления | Юридические лица | Административный штраф от ста пятидесяти тысяч до двухсот пятидесяти тысяч рублей. | ч. 1 ст. 7.23.3 КоАП РФ |
Лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица: примечание к ст. 7.23.3 КоАП РФ. Для применения санкции необходимо установить нарушение именно правил предпринимательской деятельности по управлению домами на основании договоров управления: ч. 1 ст. 7.23.3 КоАП РФ.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я начинаю разбор акта с вопроса о том, что происходило с домом перед проверкой. Авария, завершение зимнего периода и подготовка к отоплению дают разные ориентиры для анализа. Прошу собственника восстановить последовательность событий: когда заметили повреждение, кому сообщили, что фактически осматривали. Это помогает подготовить предметные замечания, а не спорить с общей фразой об исправности дома.
Затем я сопоставляю перечень проверенных элементов с выводами. Если осматривали отдельный участок, выясняю, почему вывод касается всего дома. п. 13 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 разграничивает общий и частичный текущие осмотры. В замечаниях стараюсь точно обозначить место и вид дефекта, чтобы описание можно было проверить при повторном обращении.
В завершение проверяю связь между фиксацией повреждения и вопросом о мерах его устранения. п. 14 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 — акт служит основанием для решения собственников помещений или ответственных лиц. Я готовлю обращение так, чтобы отдельно были видны замечания к состоянию имущества и просьба рассмотреть необходимые мероприятия. Сопоставляю акт с журналом учёта технического состояния дома; после осенней проверки также сверяю записи о выявленных неисправностях и повреждениях.
Выстройте последовательность от определения вида проверки до письменного обращения по её результатам.
Письменное обращение помогает разнести вопросы о проведении проверки, достоверности акта и необходимых мероприятиях.
В споре с управляющей организацией свяжите требование с нарушением своего права и приложите материалы о состоянии дома. Акт помогает описать фактическую основу обращения.
| Вопрос | Как решается | Норма |
|---|---|---|
| Зачем обращаться | При нарушении или оспаривании ваших прав, свобод или законных интересов вы вправе обратиться за судебной защитой. Укажите, как ненадлежащий осмотр затронул ваше право и какое требование вы предъявляете. | ч. 1 ст. 3 ГПК РФ |
| Где предъявляется иск к организации | По общему правилу иск к управляющей организации предъявляется по её адресу. Если спор вытекает из договора, в котором указано место исполнения, иск можно предъявить также по месту исполнения договора; выбор суда принадлежит истцу. | ст. 28 ГПК РФ; ч. 9, 10 ст. 29 ГПК РФ |
| Что написать о повреждении | Изложите нарушение или угрозу нарушения ваших прав, требования, обстоятельства и доказательства. Опишите связь повреждения, осмотра и содержания акта с тем требованием, которое заявляете. | пп. 4, 5 ч. 2 ст. 131 ГПК РФ |
| Какие приложения подготовить | Приложите документы, подтверждающие обстоятельства: акт, переписку и имеющиеся материалы о повреждении. Подтвердите направление другим участникам копий иска и тех приложений, которых у них нет. | пп. 4, 6 ст. 132 ГПК РФ |
| Как оформить вопрос о пошлине | Приложите документ об уплате государственной пошлины или праве на льготу либо ходатайство об отсрочке, рассрочке, уменьшении размера пошлины или освобождении от неё. | п. 1 ст. 132 ГПК РФ |
| Как подать апелляцию | Апелляционная жалоба на решение по спору об осмотре подаётся через суд, принявший решение. Подать её можно на бумажном носителе или в электронном виде, в том числе в форме электронного документа. | ч. 2 ст. 321 ГПК РФ |
Сопоставьте объём проверки, её результат и материалы о выявленных повреждениях.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Акт осмотра | п. 14 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 — основание для решения о состоянии имущества и мерах устранения дефектов. | п. 13 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 — состав проводящих осмотр лиц зависит от способа управления. |
| Журнал осмотра | п. 14 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 — в нём отражают техническое состояние элементов и выявленные при осеннем осмотре неисправности и повреждения. | п. 14 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 — документ по учёту технического состояния многоквартирного дома. |
| Договор на строительно-техническую экспертизу | п. 13 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 — основание участия привлечённых собственниками помещений лиц в осмотре. | п. 13 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 — привлечение собственниками помещений — на основании договора. |
| Исковое заявление | Излагает нарушение права, требования, обстоятельства и подтверждающие их доказательства: ч. 2 ст. 131 ГПК РФ. | Подписывает истец или представитель, имеющий полномочия на подписание и предъявление иска: ч. 4 ст. 131 ГПК РФ. |
| Подтверждение отправки участникам дела | Доказывает отправку участникам копий иска и отсутствующих у них приложений: п. 6 ст. 132 ГПК РФ. | Уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие направление: п. 6 ст. 132 ГПК РФ. |
Время обследования зависит от его основания.п. 13 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 — для текущих осмотров сроки привязаны к технической документации и надлежащему содержанию с учётом материалов элементов.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Провести сезонные осмотры всего общего имущества | Два раза в год: весной и осенью | Весной — после таяния снега или окончания отопительного периода; осенью — до наступления отопительного периода. | п. 13 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 — весенний и осенний осмотры |
| Провести внеочередной осмотр общего имущества | В течение одних суток | После произошедшей аварии, опасного природного процесса или явления, катастрофы, стихийного или иного бедствия. | п. 13 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 — сутки после аварии |
| Подать апелляционную жалобу на решение по спору об осмотре | Месяц для апелляции по спору об осмотре; иной срок применяется, если его устанавливает ГПК РФ | Со дня принятия решения суда в окончательной форме | ч. 1 ст. 321 ГПК РФ |
Как адвокат ведёт ваше поручение
№ 78/8790 · адвокат · в профессии с 2006 года
Я веду поручение лично. При обращении разбираю задачу, необходимые действия и объём помощи, который закрепляю в соглашении.
Сведения, полученные в связи с обращением за юридической помощью, охраняются адвокатской тайной.
Ответы о назначении акта, участниках проверки и отличиях сезонного осмотра от внеочередного.
Для оформления результатов проверки и принятия решения о соответствии имущества требованиям законодательства и безопасности граждан.п. 14 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 — на его основании собственники помещений или ответственные лица также решают, какие меры нужны для устранения выявленных дефектов, неисправностей и повреждений.
Осмотр проводят с учётом способа управления домом: собственники помещений, привлечённые ими по договору лица для строительно-технической экспертизы, ответственные лица либо управляющая организация.п. 13 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 — при непосредственном управлении — лица, оказывающие услуги и (или) выполняющие работы.
Сезонные осмотры проводят два раза в год по п. 13 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491: весной после таяния снега или окончания отопительного периода, осенью до его наступления. Сроки общих и частичных текущих осмотров соотносят с рекомендациями технической документации и надлежащим содержанием, учитывая материалы элементов.
В течение одних суток после произошедшей аварии проводится внеочередной осмотр. Такой же срок предусмотрен после опасного природного процесса или явления, катастрофы, стихийного или иного бедствия.п. 13 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 — укажите время и место события в обращении к проводящему осмотр лицу.
Общий текущий осмотр охватывает всё общее имущество, частичный — его элементы. Поэтому при чтении акта сопоставляйте описание обследованных участков с выводами о состоянии дома.п. 13 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 — вид текущей проверки и её фактический объём определяют, какое имущество было осмотрено.
Весной выявляют повреждения общего имущества, произошедшие за зиму, и уточняют объёмы текущего ремонта. Осенью проверяют готовность многоквартирного дома к эксплуатации в отопительный период.п. 13 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 — оба сезонных осмотра относятся ко всему общему имуществу.
Да. Техническое состояние элементов общего имущества, а также неисправности и повреждения, выявленные в ходе осеннего осмотра, отражаются в документе по учёту технического состояния дома — журнале осмотра.п. 14 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 — при сопоставлении результатов проверьте описание повреждения и в акте, и в журнале.
Акт является основанием для принятия решения о необходимых мерах устранения дефектов. Такое решение принимают собственники помещений или ответственные лица; оно касается также соответствия проверенного имущества требованиям законодательства и обеспечения безопасности граждан.п. 14 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 — разделяйте фиксацию повреждения и выбор мероприятий.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу
Не откладывайте защиту