Помогаю заключить договор социального найма, обменять или получить жилое помещение, оспорить снятие с учёта нуждающихся в жилье и отказ в жилищной субсидии. Юрист по социальному найму нужен и при расторжении договора — защищаю нанимателя и членов его семьи как адвокат.
Коротко
Договор социального найма заключают на жильё государственного или муниципального фонда, без срока и на основании решения о предоставлении (ст. 60, 63 ЖК РФ). Путь зависит от стадии: очередь, заключение договора, обмен или угроза расторжения. Наём у частного собственника — другой договор (гл. 35 ГК РФ). В этой теме 9 услуг: заключение, обмен, предоставление жилья, субсидия, признание семьи нуждающейся, снятие с учёта нуждающихся и расторжение.
Выберите тему или конкретную юридическую задачу
9 услуг
Сначала определяется стадия — учёт, заключение, изменение или расторжение, — потом требование.
Путь задаёт стадия: ждёте жильё, уже живёте в нём или договор под угрозой
Жильё по социальному найму получают малоимущие граждане, признанные нуждающимися, в порядке очерёдности по времени принятия на учёт (ч. 2 ст. 49, ч. 1 ст. 57 ЖК РФ). Иск об обязании предоставить жилое помещение имеет смысл, когда закон даёт право на предоставление вне очереди, а орган его не исполняет.
Основания снятия перечислены в ч. 1 ст. 56 ЖК РФ: заявление, утрата оснований, переезд в другое муниципальное образование, получение бюджетных средств на жильё, недостоверные сведения. Решение принимают не позднее тридцати рабочих дней со дня выявления обстоятельства, и в нём должно быть названо основание (ч. 2).
Письменный договор социального найма заключается на основании решения о предоставлении жилья (ч. 1 ст. 63 ЖК РФ). Если вселение было законным, а в договоре отказывают, заявляется иск о понуждении заключить договор с доказательствами того, на каком основании семья получила квартиру. Условия договора берут из типового договора, который утверждает федеральный орган в сфере ЖКХ (ч. 2 ст. 63 ЖК РФ).
Обмен требует письменного согласия наймодателя и членов семьи, а если в квартире живут несовершеннолетние или недееспособные — предварительного согласия органа опеки (ч. 1 и 4 ст. 72 ЖК РФ). Изменение договора — объединение договоров при объединении семей или признание нанимателем другого члена семьи (ст. 82).
Расторгнуть договор по требованию наймодателя можно только в суде и только по основаниям ч. 4 ст. 83 ЖК РФ: неоплата более шести месяцев, разрушение или повреждение жилья, систематическое нарушение прав соседей, использование не по назначению. За неоплату без уважительных причин выселяют с предоставлением жилья по норме общежития (ч. 1 ст. 90).
Субсидию на оплату жилья и коммунальных услуг получают и пользователи муниципальных квартир, если расходы по региональным стандартам превышают допустимую долю дохода семьи (ч. 1, 2 ст. 159 ЖК РФ). Её назначает орган субъекта по заявлению (ч. 3). Частая причина отказа — долг за жильё, подтверждённый вступившим в силу судебным актом за последние три года (ч. 5), поэтому с него и начинается проверка.
Ошибки, из-за которых семья теряет очередь, договор или право на обмен, — от выезда до долга по оплате
По договору социального найма собственник жилья государственного или муниципального жилищного фонда передаёт гражданину жилое помещение во владение и пользование для проживания, и договор заключается без установления срока (ч. 1 и 2 ст. 60 ЖК РФ). Договор найма жилого помещения у частного собственника — коммерческий наём на срок не более пяти лет (ст. 683 ГК РФ).
Это изменение договора социального найма: граждане, которые живут в одной квартире по отдельным договорам и объединились в одну семью, вправе требовать заключить с кем-либо из них один договор на все занимаемые жилые помещения (ч. 1 ст. 82 ЖК РФ). Какой из жильцов станет нанимателем, решают сами члены новой семьи; отказ наймодателя оспаривают в суде.
Жильё предоставляют малоимущим гражданам, признанным нуждающимися и принятым на учёт (ч. 2 ст. 49 ЖК РФ). Заявление о принятии на учёт подают с документами, решение принимают не позднее тридцати рабочих дней (ч. 4 и 5 ст. 52). Договор заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения (ч. 1 ст. 63).
Из платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание жилого помещения и коммунальных платежей (ч. 1 ст. 154 ЖК РФ); вносится она ежемесячно до пятнадцатого числа следующего месяца (ч. 1 ст. 155). Взнос на капитальный ремонт закон включает в плату собственника (ч. 2 ст. 154). При высоких расходах возможна субсидия (ст. 159).
Да, если это не служебное жильё, не общежитие и не аварийное помещение. Граждане, занимающие жилое помещение по договору социального найма, вправе приобрести его в собственность один раз, с согласия всех совершеннолетних членов семьи, имеющих право на приватизацию, и детей от 14 до 18 лет (ст. 2, 4, 11 закона № 1541-1).
Наниматель — гражданин, с которым заключён договор. Члены семьи — проживающие с ним супруг, дети и родители; другие родственники и иждивенцы — если вселены как члены семьи и ведут с ним общее хозяйство. Их права и обязанности равны правам нанимателя (ч. 1 и 2 ст. 69 ЖК РФ), а дееспособный член семьи может стать нанимателем вместо прежнего (ч. 2 ст. 82).
Когда расторжения требует наймодатель: это допускается только в судебном порядке и только при неоплате жилья или коммунальных услуг более шести месяцев, разрушении или повреждении помещения, систематическом нарушении прав соседей или использовании жилья не по назначению (ч. 4 ст. 83 ЖК РФ). Без суда договор расторгают по соглашению сторон или по желанию нанимателя с письменного согласия членов семьи (ч. 1 и 2 ст. 83).
Да. Право на субсидию есть у пользователей жилья государственного и муниципального фонда (п. 1 ч. 2 ст. 159 ЖК РФ), назначает её орган субъекта по заявлению (ч. 3). Отказ из-за долга законен, только если задолженность подтверждена вступившим в силу судебным актом, не погашена и образовалась за последние три года (ч. 5). Незаконный отказ оспаривают в суде в течение трёх месяцев (ч. 1 ст. 219 КАС РФ).
Социальный наём связан с приватизацией, переселением из аварийного дома и платой за жильё
Не откладывайте защиту