По какому основанию заявлено требование
Неуплата, разрушение, нарушение прав соседей или использование не по назначению. От этого зависит и статья о выселении, и то, дадут ли вам другое жильё.
Расторжение договора социального найма в судебном порядке по исковому заявлению
Веду расторжение договора социального найма в судебном порядке — на стороне наймодателя и нанимателя. Разбираю путь: соглашение, отказ нанимателя с согласия семьи, выезд в другое место или требование наймодателя по ч. 4 ст. 83 ЖК. Защищаю от выселения и готовлю исковое заявление.
Четыре способа расторгнуть и один — прекратить
Соглашение сторон; воля нанимателя с письменного согласия семьи; выезд в другое место жительства — со дня выезда; требование наймодателя — через суд по четырём основаниям. Прекращается договор при утрате жилья и смерти одиноко проживавшего нанимателя.
В каких случаях нужен адвокат
Признаки, по которым видно, что дело идёт к выселению, а не к переоформлению бумаг
- Наймодатель предъявил иск за долг свыше шести месяцевНевнесение платы более шести месяцев — основание для расторжения по требованию наймодателя. Ключевое слово защиты здесь одно — уважительные причины: без них выселение идёт по статье 90 с предоставлением жилья по нормам общежития.п. 1 ч. 4 ст. 83, ч. 1 ст. 90 ЖК РФ
- Жалуются соседиСистематическое нарушение прав и законных интересов соседей, делающее невозможным совместное проживание, ведёт к выселению без предоставления другого жилья — но только после предупреждения наймодателя об устранении нарушений.п. 3 ч. 4 ст. 83, ч. 1 ст. 91 ЖК РФ
- Вменяют разрушение или порчу помещенияНаниматель отвечает и за действия граждан, за которых он отвечает. При разрушении наймодатель вправе назначить разумный срок для устранения нарушений — и обязан это сделать до иска.п. 2 ч. 4 ст. 83, ч. 1 ст. 91 ЖК РФ
- Говорят, что вы выехали, а вы не выезжалиДоговор считается расторгнутым со дня выезда нанимателя и членов семьи в другое место жительства. Временное отсутствие прав по договору не меняет, и разница между выездом и отсутствием здесь решает всё.ч. 3 ст. 83, ст. 71 ЖК РФ
- Вменяют использование квартиры не по назначениюЧетвёртое основание расторжения. Оно же — одно из оснований выселения без предоставления другого жилья, и предупреждение наймодателя здесь так же обязательно.п. 4 ч. 4 ст. 83, ч. 1 ст. 91 ЖК РФ
- Родственник ушёл, а платить приходится вамДееспособные члены семьи нанимателя несут солидарную ответственность по обязательствам из договора; бывший член семьи, оставшийся в квартире, отвечает по своим обязательствам самостоятельно.ч. 2, 4 ст. 69 ЖК РФ
Когда все совершеннолетние согласны и договор расторгается по их общей воле, спора нет: наниматель с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи вправе расторгнуть договор в любое время, и обосновывать это никому не требуется.
Чего делать нельзя
Четыре ошибки, которые в гражданском деле стоят денег и месяцев — Расторжение договора социального найма
- Не тяните со сроком. Общий срок исковой давности — три года, и по части требований он считается не с момента спора, а с того дня, когда вы узнали о нарушении. Пропущенный срок восстанавливают редко и только по уважительной причине, подтверждённой документом.
- Не подписывайте то, что не прочли целиком. Соглашение, расписка, акт, мировое — любой подписанный документ становится доказательством против вас быстрее, чем в вашу пользу. Если торопят с подписью, это само по себе повод не подписывать.
- Не ведите переписку на эмоциях. Сообщения и голосовые приобщаются к делу целиком, а не выборочно. Фраза, сказанная в сердцах, читается в суде как признание.
- Не уничтожайте документы и переписку. Даже то, что кажется невыгодным, чаще работает на вас: без полной картины нельзя выстроить позицию, а пропажа переписки у одной стороны суд обычно толкует не в её пользу.
Что это за спор и что нужно доказать
Семь вопросов; первый определяет, о какой из трёх статей о выселении пойдёт речь
Было ли предупреждение наймодателя
Для выселения без предоставления жилья наймодатель обязан предупредить о необходимости устранить нарушения, а при угрозе разрушения — назначить разумный срок. Без этого шага требование преждевременно.
Есть ли уважительные причины неуплаты
Потеря работы, болезнь, задержка выплат, спор о начислениях. Статья 90 говорит о невнесении платы без уважительных причин, и это не оценочная любезность, а часть состава основания.
Показать всёСкрыть
Систематичность нарушений
Единичный конфликт с соседями основанием не является. Требуется систематическое нарушение прав и законных интересов, делающее совместное проживание невозможным.
Кто именно виновен
По статье 91 выселяются виновные граждане, а не все проживающие. Требование ко всей семье при вине одного удовлетворению в полном объёме не подлежит.
Был ли выезд или временное отсутствие
Договор считается расторгнутым со дня выезда в другое место жительства. Временное отсутствие нанимателя или члена семьи прав по договору не меняет.
Указано ли жильё в решении суда
Помещение, предоставляемое выселяемому в судебном порядке, должно быть указано в решении суда. Требование «выселить с предоставлением жилья» без адреса неисполнимо.
На что вы вправе
Обратите внимание: у нанимателя и наймодателя пути расторжения устроены совершенно по-разному
| Кто | Что вправе | Норма |
|---|---|---|
| Стороны договора | Расторгнуть договор социального найма в любое время по соглашению сторон | ч. 1 ст. 83 ЖК РФ |
| Наниматель | Расторгнуть договор в любое время с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов семьи | ч. 2 ст. 83 ЖК РФ |
| Наймодатель | Требовать расторжения только в судебном порядке и только по четырём основаниям: неуплата более шести месяцев, разрушение или повреждение помещения, систематическое нарушение прав соседей, использование не по назначению | ч. 4 ст. 83 ЖК РФ |
| Выселяемый по статье 85 | Получить благоустроенное применительно к условиям населённого пункта помещение, равнозначное по общей площади, в границах того же населённого пункта | ч. 1 ст. 89 ЖК РФ |
| Занимавший квартиру или две комнаты | Получить соответственно квартиру или жилое помещение из того же числа комнат в коммунальной квартире | ч. 2 ст. 89 ЖК РФ |
| Выселяемый за неуплату | Получить другое жилое помещение по договору социального найма размером, соответствующим установленному для вселения граждан в общежитие | ч. 1 ст. 90 ЖК РФ |
| Наниматель, которому вменяют нарушения | Получить предупреждение наймодателя и разумный срок для устранения нарушений, влекущих разрушение помещения, до предъявления требования о выселении | ч. 1 ст. 91 ЖК РФ |
Три вида выселения, которые постоянно путают
Разница между ними — квартира, комната по нормам общежития или улица
Выселение из жилья социального найма производится в судебном порядке тремя способами: с предоставлением других благоустроенных помещений по договорам социального найма, с предоставлением других помещений и без предоставления других помещений. Это статья 84, и она задаёт всю рамку.
Первый вид — по статье 85. Он не связан с вашим поведением вовсе: дом идёт под снос, помещение изымается вместе с земельным участком для государственных или муниципальных нужд, переводится в нежилое, признано непригодным, не может быть сохранено после капитального ремонта или передаётся религиозной организации. Предоставляемое жильё должно быть благоустроенным применительно к условиям населённого пункта, равнозначным по общей площади и находиться в границах того же населённого пункта.
Второй вид — по статье 90. Он применяется, когда наниматель и члены семьи более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жильё и коммунальные услуги. Жильё дают, но его размер соответствует размеру помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.
Третий вид — по статье 91, и он самый тяжёлый. Использование помещения не по назначению, систематическое нарушение прав и интересов соседей или бесхозяйственное обращение, влекущее разрушение, — при этом наймодатель обязан предупредить о необходимости устранить нарушения, а при разрушении вправе назначить разумный срок. Только если после предупреждения нарушения не устранены, виновные выселяются без предоставления другого жилья.
Что говорит закон
Обратите внимание на слова «без уважительных причин» — они и есть предмет защиты
Статья 83, часть 4. Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:
1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
4) использования жилого помещения не по назначению.
Статья 90, часть 1. Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.Часть 4 статьи 83 и часть 1 статьи 90 Жилищного кодекса Российской Федерации
Адвокат Вруцкийадвокат · рег. № 78/8790
Сравните две нормы. В статье 83 сказано просто «невнесения платы… в течение более шести месяцев». В статье 90, которая описывает последствие, появляются три слова: «без уважительных причин». Именно они переносят весь спор из бухгалтерии в обстоятельства вашей жизни. И ещё одно, что часто упускают: шесть месяцев — это не любые шесть месяцев за все годы, а период, в течение которого плата не вносилась. Частичные платежи в этот период разрывают его, и основание рассыпается.
Что нужно доказать
Четыре обстоятельства; в деле о выселении три из них доказывает наймодатель
- Наличие основания из части 4 статьи 83 Требование наймодателя допустимо только по одному из четырёх названных оснований. Иные мотивы — «квартира нужна городу», «изменился состав семьи» — основанием расторжения не являются.
- Соблюдение предупредительного порядка Для выселения без предоставления жилья — письменное предупреждение об устранении нарушений, а при разрушении помещения ещё и назначенный разумный срок.
- Отсутствие уважительных причин По делу о неуплате состав основания включает отсутствие уважительных причин. Их наличие доказывает наниматель: справки о болезни, о доходах, о задержке выплат.
- Характеристики предоставляемого жилья Благоустроенность, равнозначность по площади и границы населённого пункта — по статье 89; соответствие норме общежития — по статье 90. Помещение указывается в решении суда.
Порядок: что происходит в деле
Первый шаг — определить, какая статья о выселении применяется: от этого зависит вся защита
- 1Разбор требованияЧитаем иск и определяем основание из части 4 статьи 83 и статью о выселении: 85, 90 или 91. Дальнейшая работа по каждой из них разная.
- 2Проверка предупрежденияЗапрашиваем доказательства предупреждения об устранении нарушений и, если речь о разрушении помещения, о назначенном разумном сроке.
- 3Разбивка задолженности по месяцамПоднимаем начисления и платежи помесячно и ищем период из более чем шести месяцев подряд без внесения платы.
- 4Сбор доказательств уважительных причинБольничные листы, приказы об увольнении, справки о задержке заработной платы и выплат, документы о содержании детей, переписка о споре по начислениям.
- 5Определение круга ответчиковВыделяем, кто именно совершал вменяемые нарушения: по статье 91 выселяются виновные граждане, а не все проживающие в помещении.
- 6Проверка предлагаемого жильяПо статье 89 сверяем благоустроенность, равнозначность общей площади, число комнат и границы населённого пункта. Несоответствие фиксируется письменно.
- 7Судебное разбирательствоРайонный суд по месту нахождения жилья. Допрашиваются соседи, исследуются акты обследования, платёжные документы и переписка с наймодателем.
- 8Решение и его исполнениеПри выселении с предоставлением жилья адрес указывается в решении. При отказе в иске договор сохраняется, а долг взыскивается отдельным требованием.
Досудебный порядок
По статье 91 предупреждение наймодателя — не переписка, а условие возникновения самого требования
- Предупреждение наймодателя фиксируется письменно и вручается нанимателю и членам его семьи: суд проверяет, кому и когда оно направлялось.
- При нарушениях, влекущих разрушение помещения, наймодатель вправе назначить разумный срок для их устранения — и этот срок должен быть реально предоставлен.
- Ответ на предупреждение с описанием устранённых нарушений и приложением фотографий или актов лишает требование основания.
- По долгу заявление о рассрочке или соглашение о погашении задолженности снимает признак невнесения платы и подтверждает добросовестность.
- Расторжение по соглашению сторон и расторжение по воле нанимателя оформляются письменно; при воле нанимателя требуется письменное согласие всех проживающих совместно с ним членов семьи.
Разница принципиальная. По неуплате обязательного предупреждения закон не устанавливает. По нарушениям, ведущим к выселению без предоставления жилья, наймодатель обязан предупредить о необходимости устранить нарушения, и без этого требование не возникает.
Через суд: подсудность, иск, приложения
Расторжение по требованию наймодателя допускается только в судебном порядке — иного пути нет
| Что | Как по делам о расторжении и выселении | Норма |
|---|---|---|
| Какой суд | Районный: дел о выселении и о расторжении договора социального найма в перечне мирового судьи нет | ст. 23, 24 ГПК РФ |
| Где именно | По месту нахождения жилого помещения: иски о правах на жилые помещения подсудны исключительно этому суду | ч. 1 ст. 30 ГПК РФ |
| Кто вправе требовать расторжения | Наймодатель — и только в судебном порядке; наниматель расторгает договор без суда, с письменного согласия членов семьи | ч. 2, 4 ст. 83 ЖК РФ |
| Кто вправе требовать выселения по статье 91 | Наймодатель или другие заинтересованные лица — после предупреждения и неустранения нарушений | ч. 1 ст. 91 ЖК РФ |
| Особый круг заявителей | По требованию о выселении граждан, лишённых родительских прав, — законные представители несовершеннолетних, орган опеки или прокурор | ч. 2 ст. 91 ЖК РФ |
| Кто доказывает | Наличие оснований расторжения и соблюдение предупредительного порядка — наймодатель; уважительность причин неуплаты — наниматель | ч. 1 ст. 56 ГПК РФ |
| Что должно быть в решении | При выселении с предоставлением жилья — конкретное помещение, которое предоставляется выселяемому | ч. 3 ст. 89 ЖК РФ |
| Что приложить | Пошлину, договор социального найма, расчёт задолженности помесячно, предупреждение наймодателя, акты обследования, подтверждение направления копий иска | ст. 132 ГПК РФ |
Требование о взыскании задолженности и требование о расторжении договора — разные требования; удовлетворение первого не влечёт второго.
На какой стадии ваше дело — Расторжение договора социального найма
Шесть этапов искового производства и что на каждом ещё можно изменить
Гражданское дело идёт в исковом производстве, и от стадии зависит, что ещё в вашей власти: до подачи выбирают требование и суд, после решения остаётся месяц на жалобу.
1
Досудебный этап
Считаем требование, собираем документы и решаем, нужен ли суд вообще. По части споров закон требует сначала направить претензию — без неё заявление вернут, и месяц уйдёт впустую.
п. 3 ст. 132 ГПК РФ — к иску прилагается подтверждение досудебного порядка, если он установлен федеральным законом
2
Подача иска
Иск подают в суд по подсудности, на бумаге или электронно. Ошибка в требовании или расчёте стоит не спора, а времени: суд оставит заявление без движения и вернёт на исправление.
ст. 131 ГПК РФ — форма и содержание искового заявления · ст. 132 ГПК РФ — перечень приложений
3
Принятие и подготовка дела
Судья решает вопрос о принятии в пять дней, затем выносит определение о подготовке. Здесь заявляют ходатайства об истребовании доказательств: банковскую и налоговую тайну открывает только судебный запрос, и позже суд назначает их неохотно.
ч. 1 ст. 133 ГПК РФ — пять дней на вопрос о принятии · ст. 147 ГПК РФ — определение о подготовке дела · ст. 152 ГПК РФ — предварительное судебное заседание
Показать все стадииСкрыть
4
Рассмотрение по существу
Стороны доказывают свою позицию, суд исследует документы и слушает свидетелей. Срок — два месяца в районном суде и месяц у мирового, но считается он от принятия заявления, а не от вашего первого обращения.
ч. 1 ст. 154 ГПК РФ — два месяца в районном суде, месяц у мирового судьи
5
Решение суда
Резолютивную часть объявляют в том же заседании, а мотивированное решение может быть готово на десять дней позже. Срок на жалобу считают именно от мотивированного решения, поэтому дату его изготовления надо знать точно.
ч. 1 ст. 199 ГПК РФ — резолютивная часть в том же заседании · ч. 2 ст. 199 ГПК РФ — составление мотивированного решения откладывается не более чем на десять дней (в редакции Федерального закона от 12.06.2024 № 135-ФЗ)
6
Апелляция и исполнение
Месяц на жалобу со дня изготовления решения в окончательной форме. Не обжаловали — решение вступило в силу, и дальше дело идёт не в суде, а у пристава: лист, розыск имущества, контроль удержаний.
ч. 1 ст. 321 ГПК РФ — месяц на апелляционную жалобу · ст. 209 ГПК РФ — вступление решения в законную силу · ст. 210 ГПК РФ — исполнение после вступления в силу
Какие документы нужны
В защите по такому делу половина документов — платёжные, а не жилищные
| Документ | Зачем нужен |
|---|---|
| Договор социального найма или ордер | Подтверждает наличие самих отношений найма и состав лиц, указанных в договоре |
| Помесячный расчёт начислений и платежей | Показывает, был ли период более шести месяцев подряд без внесения платы |
| Квитанции и выписки по счёту | Подтверждают частичные платежи, разрывающие шестимесячный период |
| Предупреждение наймодателя | Условие выселения без предоставления другого жилья; проверяется его наличие, содержание и вручение |
| Документы об уважительных причинах | Больничные листы, приказ об увольнении, справки о задержке заработной платы и социальных выплат |
| Акты обследования и обращения соседей | Материалы, на которых наймодатель строит довод о систематичности нарушений |
| Документы о предоставляемом жилье | Площадь, число комнат, благоустроенность, адрес — для проверки равнозначности по статье 89 |
| Доказательства проживания или выезда | Нужны в споре о том, был ли выезд в другое место жительства или временное отсутствие |
Платежи собираются помесячно за весь спорный период: именно разбивка, а не итоговая сумма, показывает наличие или отсутствие основания.
Сколько составит и как считается
Здесь считается не сумма долга, а срок неуплаты и размер предоставляемого жилья
| Что | Размер или срок | Норма |
|---|---|---|
| Срок неуплаты для расторжения | Более шести месяцев невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги | п. 1 ч. 4 ст. 83 ЖК РФ |
| Условие выселения за неуплату | Более шести месяцев без уважительных причин; предоставляется помещение размером по норме общежития | ч. 1 ст. 90 ЖК РФ |
| Жильё при сносе и непригодности | Благоустроенное применительно к условиям населённого пункта, равнозначное по общей площади ранее занимаемому, в границах данного населённого пункта | ч. 1 ст. 89 ЖК РФ |
| Число комнат | Занимавшим квартиру — квартира; занимавшим не менее двух комнат — помещение из того же числа комнат в коммунальной квартире | ч. 2 ст. 89 ЖК РФ |
| Указание адреса в решении | Жилое помещение, предоставляемое выселяемому в судебном порядке, должно быть указано в решении суда | ч. 3 ст. 89 ЖК РФ |
| Момент расторжения при выезде | Со дня выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства | ч. 3 ст. 83 ЖК РФ |
| Срок на устранение нарушений | Разумный срок, назначаемый наймодателем, если нарушения влекут разрушение жилого помещения | ч. 1 ст. 91 ЖК РФ |
| Государственная пошлина | Три тысячи рублей для физического лица по требованию неимущественного характера | пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ |
Размер помещения для вселения в общежитие устанавливается законодательством, и именно он определяет площадь при выселении за неуплату.
Сроки давности
Главный срок здесь не давность, а шесть месяцев неуплаты — он входит в само основание
| Случай | Срок | Продление | Норма |
|---|---|---|---|
| Период невнесения платы, образующий основание расторжения | Более шести месяцев | Период считается подряд; частичный платёж его разрывает | п. 1 ч. 4 ст. 83 ЖК РФ |
| Условие выселения с предоставлением жилья по норме общежития | Более шести месяцев без уважительных причин | Уважительность причин оценивает суд | ч. 1 ст. 90 ЖК РФ |
| Срок на устранение нарушений, влекущих разрушение помещения | Разумный срок | Назначается наймодателем в предупреждении | ч. 1 ст. 91 ЖК РФ |
| Момент расторжения договора при выезде в другое место жительства | Со дня выезда | Иное может быть предусмотрено федеральным законом | ч. 3 ст. 83 ЖК РФ |
| Взыскание задолженности по плате за жильё и коммунальные услуги | Три года | Со дня, когда наймодатель узнал о нарушении права | ст. 196, 200 ГК РФ |
Требование о расторжении договора и выселении не имеет самостоятельного срока давности: основание существует, пока длится нарушение. Зато требование о взыскании задолженности по плате подчиняется общему трёхлетнему сроку, и на этом обычно и сокращается сумма долга.
Какие дела я веду
Шесть типичных положений — найдите своё
Иск о выселении за долг
Наймодатель требует расторжения за неуплату свыше шести месяцев. Защита строится на уважительных причинах и на разрыве периода частичными платежами.
Выселение по жалобам соседей
Заявление в администрацию, акты обследования, объяснения жильцов. Проверяется систематичность нарушений и, главное, было ли предупреждение об их устранении.
Дом идёт под снос
Выселение с предоставлением другого благоустроенного жилья. Спор обычно не о самом выселении, а о равнозначности площади и о числе комнат.
Показать остальныеСвернуть
Родственник уехал и не платит
Требование признать договор расторгнутым в отношении выехавшего. Отделяем выезд в другое место жительства от временного отсутствия.
Квартиру используют не по назначению
В помещении устроены мастерская, склад или хостел. Основание есть, но выселение без предоставления жилья возможно лишь после предупреждения наймодателя.
Наниматель умер, жил один
Договор прекращается в связи со смертью одиноко проживавшего нанимателя. Спор возникает, когда наймодатель считает нанимателя одиноким, а в квартире жила семья.
От чего зависит исход
Перечислено по убыванию веса, который этому придаёт суд
Предупреждение наймодателя
Главный фактор по делам о выселении без предоставления жилья. Норма построена так, что требование возникает только после предупреждения и неустранения нарушений.
Уважительность причин неуплаты
Потеря работы, болезнь, задержка заработной платы и социальных выплат, содержание малолетних детей, спор о правильности начислений. Подтверждается документами, а не объяснениями.
Период задолженности
Шесть месяцев подряд без внесения платы. Разбивка платежей по месяцам показывает, был ли такой период вообще, и часто снимает основание целиком.
Показать остальныеСвернуть
Систематичность и невозможность совместного проживания
Не количество жалоб, а повторяемость нарушений и их влияние на возможность жить рядом. Единичные конфликты в это понятие не укладываются.
Персональная вина
Выселение без предоставления жилья касается виновных граждан. Дети и члены семьи, к нарушениям не причастные, из-под требования выводятся.
Характеристики предлагаемого жилья
По статье 89 — благоустроенность, равнозначность площади, границы населённого пункта, число комнат. Несоответствие любому из этих признаков ведёт к отказу в выселении на предложенный вариант.
Чем может закончиться дело
Развилка проходит по статье: 85, 90 или 91 — и это разница между квартирой и улицей
- В иске о выселении отказано. Наймодатель не предупреждал о необходимости устранить нарушения либо причины неуплаты признаны уважительными.
- Выселение с предоставлением благоустроенного жилья. Дом под снос, помещение изъято или признано непригодным. Предоставляется равнозначное по площади жильё в границах того же населённого пункта, и его адрес указывается в решении.
- Выселение с предоставлением жилья по норме общежития. Плата не вносилась более шести месяцев без уважительных причин. Крыша над головой сохраняется, площадь — по норме для вселения в общежитие.
- Выселение без предоставления другого жилья. Самый тяжёлый исход: предупреждение было, нарушения не устранены. Выселяются виновные граждане, а не все проживающие.
Показать остальные исходыСвернуть
- Договор признан расторгнутым со дня выезда. Требование в отношении родственника, уехавшего жить в другое место; остальные сохраняют права по договору.
Как суды решают такие дела
Три положения, которые повторяются чаще прочих
Без предупреждения выселения не будет
По статье 91 требование возникает лишь тогда, когда после предупреждения наймодателя нарушения не устранены. Иск, поданный без предупреждения, оставляется без удовлетворения независимо от доказанности самих нарушений.
Уважительность причин исследуется по каждому месяцу
Суд оценивает не общий размер долга, а наличие периода более шести месяцев невнесения платы и причины, по которым она не вносилась именно в этот период.
Равнозначность считается по общей площади
Предоставляемое при сносе и непригодности помещение сопоставляется с ранее занимаемым по общей площади, а не по жилой, и должно находиться в границах того же населённого пункта.
Типичные ошибки
Каждая либо приближает выселение, либо делает его без предоставления жилья
- Не являться в суд Уважительные причины неуплаты доказывает наниматель. Без вас их доказывать некому, и дело о выселении рассматривается по документам наймодателя.
- Соглашаться с общей суммой долга Основание — период более шести месяцев невнесения платы, а не размер задолженности. Без помесячной разбивки этот период не проверить.
- Игнорировать предупреждение наймодателя Именно неустранение нарушений после предупреждения открывает путь к выселению без предоставления жилья. Ответ с описанием устранённого меняет дело.
- Считать любое отсутствие выездом Временное отсутствие нанимателя или членов семьи не влечёт изменения их прав и обязанностей по договору. Договор расторгается со дня выезда на другое место жительства, а это надо доказать.
- Соглашаться на любое предложенное жильё При выселении по статье 85 помещение должно быть благоустроенным, равнозначным по общей площади и в границах того же населённого пункта, а занимавшим квартиру — квартирой.
- Расторгать договор без согласия семьи Наниматель вправе расторгнуть договор только с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов семьи. Односторонний отказ их прав не прекращает.
Возмещение ущерба
Денежная сторона дела обычно идёт отдельным требованием — о долге и о вреде помещению
- Задолженность по плате. Взыскивается самостоятельным требованием, к которому применяется общий трёхлетний срок исковой давности. Дееспособные члены семьи нанимателя несут по обязательствам из договора солидарную с ним ответственность.
- Вред, причинённый помещению. При разрушении или повреждении жилья наймодатель вправе требовать возмещения его стоимости. Наниматель отвечает и за действия граждан, за которых он отвечает.
- Ответственность бывшего члена семьи. Гражданин, переставший быть членом семьи нанимателя, но продолжающий проживать в помещении, отвечает по своим обязательствам из договора самостоятельно — это выделяет его долг из общего.
- Судебные расходы. Пошлина и расходы на представителя распределяются по итогу дела; при отказе в иске о выселении они взыскиваются с наймодателя.
Адвокат Вруцкий
Адвокат ВруцкийЧто я объясняю доверителю в первые пять минут
Первое, что нужно понять: выселений из социального найма три, и они не одно и то же. По статьям 85 и 86 вам дают равнозначное благоустроенное жильё, по статье 90 — комнату по норме общежития, по статье 91 — ничего. Прежде чем переживать, посмотрите, какая статья названа в иске.
Второе. По делам о нарушениях я всегда начинаю с вопроса, было ли предупреждение. Норма построена так, что наймодатель обязан предупредить о необходимости устранить нарушения, и лишь если они не устранены, возникает право требовать выселения. Иск, поданный без этого шага, преждевременен.
Третье, о долге. Никогда не соглашайтесь с общей суммой задолженности, не разложив её по месяцам. Основание — не размер долга, а период более шести месяцев невнесения платы. Один платёж посреди этого периода меняет картину целиком, и я видел дела, где спасала квитанция на девятьсот рублей.
И последнее, о выезде. Между «уехал жить в другой город» и «временно отсутствует» лежит пропасть: в первом случае договор считается расторгнутым со дня выезда, во втором права по договору не меняются вовсе. Собирайте доказательства сразу — вещи, лечение, работа, оплата, попытки вселиться.
Что берёт на себя адвокат
Состав работы по делу о расторжении договора социального найма
- Квалификация требования Определяю основание из части 4 статьи 83 и статью о выселении — 85, 90 или 91. От этого зависит, дадут ли жильё и какое именно.
- Проверка предупредительного порядка Истребую доказательства предупреждения и назначенного срока на устранение нарушений: без них требование по статье 91 не возникает.
- Работа с задолженностью Разбиваю начисления и платежи по месяцам, ищу разрывы шестимесячного периода и заявляю о пропуске срока по части долга.
- Сбор доказательств уважительных причин Медицинские документы, документы о работе и доходах, о задержке выплат, о содержании детей — то, что переводит спор из бухгалтерии в обстоятельства.
- Проверка предоставляемого жилья Сверяю площадь, число комнат, благоустроенность и границы населённого пункта с требованиями статьи 89 и возражаю против неравнозначного варианта.
- Ведение дела в суде Представительство в районном суде по месту нахождения жилья, работа со свидетелями и с актами обследования, обжалование решения при необходимости.
Как я веду дело
Порядок работы адвоката — Расторжение договора социального найма
- 1Разбор ситуацииСмотрю документы и обстоятельства, определяю маршрут и называю перспективу без приукрашивания. Если дело выигрывается своими силами и адвокат вам не нужен — говорю об этом прямо, и на этом разговор может закончиться.
- 2Сбор доказательствСобираю то, что есть у вас, и добываю то, чего нет: сведения о доходах, имуществе и сделках другой стороны через запросы суда. Самостоятельно их не получить — банковская и налоговая тайна открывается только по судебному запросу.
- 3Подготовка документовЗаявление, расчёт, ходатайства, возражения. Вы читаете и утверждаете всё до подачи: подпись под документом ставите вы, значит и понимать его должны вы.
- 4Ведение дела в судеХожу в заседания сам; ваше присутствие требуется, только если суд вызывает лично вас. О каждом заседании и его результате сообщаю в тот же день, не дожидаясь вопросов.
- 5ИсполнениеДовожу до денег или до фактического результата: исполнительный лист, работодатель или пристав, контроль удержаний, обжалование бездействия. Дело заканчивается не решением, а исполнением.
- 6Связь на всех этапахОтвечаю на вопросы по ходу дела без отдельной оплаты каждой консультации — это часть работы, а не дополнительная услуга.
Действовать самому или с адвокатом
Признак простой: кто инициатор — вы или наймодатель
Справитесь сами
Расторжение идёт по вашей воле и без спора:
- все проживающие согласны письменно
- договор расторгается по соглашению с наймодателем
- вы переезжаете и никаких требований к вам нет
- задолженности за жильё не имеется
- претензий по состоянию помещения не предъявлено
Здесь достаточно письменного заявления и согласий членов семьи: наниматель вправе расторгнуть договор в любое время.
Нужен адвокат
Требование заявил наймодатель:
- предъявлен иск о выселении за долг свыше шести месяцев
- вменяются нарушения прав соседей или порча помещения
- выселение заявлено без предоставления другого жилья
- предлагают жильё меньшей площади или в другом районе
- спорят о том, выехали вы или временно отсутствовали
Правило простое: пока договор расторгаете вы, хватает заявления; как только его расторгает наймодатель, на кону жильё, и разница между статьями 90 и 91 — это разница между комнатой и улицей.
Стоимость зависит от объёма работы и того, до какой инстанции дойдёт дело. Размер вознаграждения определяется соглашением об оказании юридической помощи и фиксируется в нём вместе с объёмом работ — ст. 25 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре». Скрытых платежей нет: всё, что не в соглашении, не оплачивается.
| Этап работы | Когда нужен | Что вы получаете | Цена |
|---|---|---|---|
| Разбор ситуации | До решения, идти ли в суд | Оценка перспективы и маршрут дела; если справитесь сами — скажу прямо | от 10,000 ₽ |
| Подготовка документов | Когда маршрут выбран | Заявление, расчёт и ходатайства, согласованные с вами до подачи | по соглашению |
| Ведение дела в первой инстанции | Спор дошёл до суда | Участие во всех заседаниях, истребование доказательств, ответы на возражения | по соглашению |
| Апелляция и кассация | Решение не устроило | Жалоба и участие в вышестоящем суде | по соглашению |
| Выезд по личному вопросу | Нужна встреча на месте | Разбор на месте и план ближайших действий | от 30,000 ₽ |
Кто будет вести ваше дело
Гражданские и семейные дела в Москве и области — кто ведёт ваше дело
Константин Александрович Вруцкий
№ рег. № 78/8790 · адвокат
Дело ведёт адвокат Константин Александрович Вруцкий лично — от первой встречи до исполнения решения. Не помощник и не стажёр: вы разговариваете с тем, кто пойдёт в суд.
Адвокатская тайна действует с первого слова, ещё до заключения договора: рассказанное вами не может быть раскрыто никому и ни при каких условиях, а адвоката нельзя допросить о том, что он узнал от доверителя.
Личное ведениеВеду дело сам — от первого разговора до исполнения, без перепоручения помощникам. Работа идёт по письменному соглашению, а полномочия в суде подтверждаются ордером адвокатского образования: иные представители обязаны предъявлять суду диплом.ч. 5 ст. 53 ГПК РФ — полномочия адвоката удостоверяются ордером · ст. 25 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре» — работа по соглашению
Честная оценкаНе обещаю невозможного: называю реальную перспективу и цену промедления в рублях. Если дело выигрывается своими силами, говорю об этом прямо, даже когда мне это невыгодно.п. 2 ст. 10 Кодекса профессиональной этики адвоката — заверения о благополучном исходе дела прямо запрещены
Адвокатская тайнаВсё, что вы расскажете, охраняется законом. Представитель по гражданскому делу не подлежит допросу об обстоятельствах, которые стали ему известны в связи с исполнением обязанностей, — рассказать можно всё, включая неудобное.п. 1 ч. 3 ст. 69 ГПК РФ — запрет допроса представителя · ст. 8 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре» — адвокатская тайна
Довожу до исполненияРешение суда — ещё не результат. Веду дело до денег или до фактического исполнения: исполнительный лист, работодатель или пристав, контроль удержаний, обжалование бездействия. Половина дел выигрывается в суде и теряется у пристава.ст. 210 ГПК РФ — решение приводится в исполнение после вступления в силу, кроме случаев немедленного исполнения
Другие услуги по теме: Социальный наём и предоставление жилья
Соседние дела той же темы — по убыванию того, как часто их ищут
Обмен жилого помещения по договору социального наймаЗаключение договора социального найма: основания, порядок и исковое заявлениеОспаривание снятия с учёта нуждающихся в жилых помещенияхОбязание предоставить жилое помещение по решению суда: иск нанимателя
Показать все услуги темыСвернуть
Частые вопросы
Вопросы, которые задают чаще всего именно о расторжении договора социального найма
Расторжение договора социального найма — по каким основаниям это возможно?
По соглашению сторон в любое время; по воле нанимателя с письменного согласия проживающих с ним членов семьи; со дня выезда семьи в другое место жительства; по требованию наймодателя — только в судебном порядке и только по четырём основаниям части 4 статьи 83 Кодекса.
Судебный порядок расторжения договора социального найма — когда он обязателен?
Когда расторжения требует наймодатель: неуплата более шести месяцев, разрушение или повреждение помещения, систематическое нарушение прав соседей, использование жилья не по назначению. Иного пути для наймодателя закон не даёт.
Могут ли выселить без предоставления другого жилья?
Могут — по статье 91, за использование помещения не по назначению, систематическое нарушение прав соседей или бесхозяйственное обращение с жильём. Но только после предупреждения наймодателя о необходимости устранить нарушения и при их неустранении.
Что даст суд, если выселяют за долг?
Другое жилое помещение по договору социального найма размером, соответствующим установленному для вселения граждан в общежитие. Это статья 90, и применяется она при неуплате более шести месяцев без уважительных причин.
Показать всёСкрыть
Что такое иск о расторжении договора социального найма при выезде?
Требование признать договор расторгнутым в отношении лица, выехавшего в другое место жительства: договор считается расторгнутым со дня выезда. Отличать это надо от временного отсутствия, которое прав по договору не меняет.
Прекращается ли договор со смертью нанимателя?
Прекращается, только если наниматель проживал одиноко. Если в квартире оставались члены семьи, договор сохраняется, и любой дееспособный член семьи вправе требовать признания нанимателем себя.
Не откладывайте защиту