Помогаю собственникам и нанимателям, когда дом признан аварийным и подлежащим сносу или администрация отказывается это признать. Оспариваю отказ через суд, требую расселения и предоставления жилья взамен аварийного. Начинаю с заключения межведомственной комиссии: от него зависит, как пойдёт расселение.
Коротко
Путь при аварийном доме зависит от того, кто вы. Собственнику после признания дома аварийным и подлежащим сносу положено возмещение при изъятии или по соглашению другое жильё (ч. 7, 8, 10 ст. 32 ЖК РФ); нанимателю предоставляют равнозначное жильё по договору социального найма (ст. 86, 89 ЖК РФ). В этой теме 3 услуги: признание дома аварийным, оспаривание отказа, непригодное жильё, жильё взамен аварийного.
Выберите тему или конкретную юридическую задачу
3 услуги
Сначала выясняем, признан ли дом аварийным и кто вы — собственник или наниматель, потом выбираем требование.
У собственника и нанимателя в одном и том же аварийном доме разные права
Непригодность помещения и аварийность дома устанавливаются по основаниям и в порядке, утверждённым Правительством РФ (ч. 4 ст. 15 ЖК РФ). Если в признании отказали или заявление не рассмотрено, это обжалуют в суде по правилам КАС РФ в трёхмесячный срок (ч. 1 ст. 219). В аварийном доме все жилые помещения являются непригодными.
Орган предъявляет собственникам требование о сносе или реконструкции в разумный срок; если его не выполнили, участок под домом и каждая квартира подлежат изъятию для муниципальных нужд (ч. 10 ст. 32 ЖК РФ). Возмещение включает рыночную стоимость квартиры, доли в общем имуществе и убытки (ч. 7), а другое жильё — по соглашению (ч. 8).
При сносе дома нанимателю предоставляют другое благоустроенное жильё по договору социального найма (ст. 86 ЖК РФ). Оно должно быть равнозначным по общей площади, отвечать требованиям и находиться в том же населённом пункте; в другом — только с письменного согласия в случаях закона (ч. 1 ст. 89 ЖК РФ).
Региональная адресная программа содержит перечень домов, признанных аварийными до 1 января 2017 года, и срок переселения из каждого (ч. 2 ст. 16 ФЗ № 185-ФЗ). Переселение идёт по жилищному законодательству, новое жильё — в том же населённом пункте или в другом с письменного согласия (ч. 3 ст. 16).
Без соглашения квартиру изымают только по решению суда, и иск можно подать не ранее трёх месяцев со дня получения собственником проекта соглашения (ч. 9 ст. 32 ЖК РФ). В этом деле собственник заявляет свою оценку, а изъятие допустимо лишь при предварительном и равноценном возмещении (ч. 6 ст. 32).
Если право собственности возникло после признания дома аварийным, кроме наследования, возмещение не может превышать стоимость приобретения квартиры, а другое жильё по соглашению не предоставляется (ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ). Дату признания проверяю до любых расчётов.
Ошибки выбора требования при аварийном доме; порядок каждого дела описан отдельно
Основания и порядок признания жилого помещения непригодным, а многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции установлены Правительством РФ (ч. 4 ст. 15 ЖК РФ). Жильцы и собственники обращаются с заявлением в этом порядке, а отказ или бездействие оспаривают в суде в течение трёх месяцев (ч. 1 ст. 219 КАС РФ).
Когда дом признан аварийным и подлежащим сносу, орган требует от собственников снести или реконструировать его в разумный срок. Если этого не сделали, участок и квартиры изымают для муниципальных нужд с возмещением (ч. 10 ст. 32 ЖК РФ). Все жилые помещения в таком доме являются непригодными для проживания (ч. 4 ст. 15).
Срок расселения аварийных домов, признанных до 1 января 2017 года, указывается в региональной адресной программе для каждого дома; программа, начатая после 1 января 2019 года, утверждается на период до 1 сентября 2028 года (ч. 1 и 2 ст. 16 ФЗ № 185-ФЗ). Списки расселения аварийных домов — это перечень домов в программе.
Компенсация за аварийное жилье, которую определяет суд, включает рыночную стоимость квартиры, долю в общем имуществе многоквартирного дома вместе с участком под ним, и все убытки собственника: переезд, временное жильё, поиск нового, оформление права (ч. 7 ст. 32 ЖК РФ). Иск администрации о принудительном изъятии возможен не ранее трёх месяцев после получения собственником проекта соглашения (ч. 9).
Жильцам аварийного дома по договору социального найма предоставляют другое благоустроенное жильё по такому же договору (ст. 86 ЖК РФ): равнозначное по общей площади, отвечающее требованиям и в границах того же населённого пункта (ч. 1 ст. 89). В другой населённый пункт субъекта — только с письменного согласия в случаях закона.
Аварийный дом расселение собственников проходит через изъятие: возмещение по ч. 7 ст. 32 ЖК РФ или, по соглашению с органом, другое жильё с зачётом стоимости (ч. 8). Если соглашения нет, изъятие — по решению суда (ч. 9). Купившие квартиру после признания дома аварийным получают возмещение не выше цены покупки (ч. 8.2).
Оспорить решение или бездействие в суде. Суды рассматривают споры об аварийном жилье в двух порядках: отказ в признании дома аварийным — административный иск, срок три месяца со дня, когда стало известно о решении (ч. 1 ст. 219 КАС РФ). Доказывать законность отказа обязан орган (ч. 2 ст. 62 КАС РФ). Администрация и суд при этом проверяют соблюдение порядка, утверждённого Правительством (ч. 4 ст. 15 ЖК РФ).
Собственник аварийного жилья в суде вправе спорить о размере возмещения и о законности изъятия. Другое жилое помещение взамен предоставляется ему по соглашению с органом (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ), а если дом включён в региональную программу, переселение идёт по ФЗ № 185-ФЗ и жилищному законодательству (ч. 3 ст. 16). Переселение из аварийного жилья суды рассматривают как иск о предоставлении жилья или спор об изъятии (ч. 9 ст. 32 ЖК РФ).
Эти жилищные темы стоят рядом с расселением
Не откладывайте защиту