Оба ли помещения занимаются по социальному найму
Обмен возможен только между нанимателями по договорам социального найма. Если у второй стороны собственность, служебное жильё или коммерческий наём, обменивать нечего.
Обмен жилого помещения по договору социального найма
Сопровождаю обмен жилыми помещениями по договору социального найма: это замена нанимателей, собственником остаётся город. Меняться можно только с другим нанимателем, с письменного согласия наймодателей, членов семьи, а при детях — органа опеки. Оспариваю отказ, веду принудительный обмен.
Как устроен обмен жилья по социальному найму
Меняться можно только с другим нанимателем по социальному найму. Нужен письменный договор об обмене и согласие обоих наймодателей — на него закон даёт десять рабочих дней. Отказ допустим лишь по шести основаниям статьи 73 Кодекса и обжалуется в суд.
В каких случаях нужен адвокат
Признаки, по которым видно: обмен сам собой не оформится
- Наймодатель отказал в согласииОтказ допускается только по основаниям статьи 73 Кодекса и обжалуется в судебном порядке. Мотивы вроде «обмен нецелесообразен» или «ухудшаются условия» в перечне отсутствуют.ч. 4 ст. 74 ЖК РФ
- Родственники не договорились между собойЕсли соглашение об обмене между нанимателем и членами его семьи не достигнуто, любой из них вправе требовать принудительного обмена в суде. Суд учитывает заслуживающие внимания доводы и законные интересы всех, кто живёт в помещении.ч. 3 ст. 72 ЖК РФ
- Опека не даёт согласияОбмен жилья, где живут несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи нанимателя, требует предварительного согласия органа опеки. Решение принимается письменно в течение четырнадцати рабочих дней.ч. 4 ст. 72 ЖК РФ
- Обмен уже состоялся и его оспариваютОбмен может быть признан судом недействительным по основаниям гражданского законодательства для сделок, в том числе если совершён с нарушением требований Кодекса. Последствие — переселение сторон в ранее занимаемые помещения.ч. 1, 2 ст. 75 ЖК РФ
- Дом идёт под снос или признан непригоднымЭто прямые запреты обмена. Пытаться обменять такое помещение бессмысленно: отказ наймодателя будет законным, а состоявшийся обмен оспорят.п. 3, 4 ст. 73 ЖК РФ
- К вам предъявлен иск о расторжении договораПока такой иск рассматривается, обмен не допускается. То же — когда право пользования вашим помещением оспаривается в суде.п. 1, 2 ст. 73 ЖК РФ
Когда все совершеннолетние согласны письменно, наймодатели не возражают, а квартиры не под сносом и не в споре, обмен проходит за две недели: десять рабочих дней на согласие и столько же на переоформление договоров.
Чего делать нельзя
Четыре ошибки, которые в гражданском деле стоят денег и месяцев — Обмен жилого помещения по договору социального найма
- Не тяните со сроком. Общий срок исковой давности — три года, и по части требований он считается не с момента спора, а с того дня, когда вы узнали о нарушении. Пропущенный срок восстанавливают редко и только по уважительной причине, подтверждённой документом.
- Не подписывайте то, что не прочли целиком. Соглашение, расписка, акт, мировое — любой подписанный документ становится доказательством против вас быстрее, чем в вашу пользу. Если торопят с подписью, это само по себе повод не подписывать.
- Не ведите переписку на эмоциях. Сообщения и голосовые приобщаются к делу целиком, а не выборочно. Фраза, сказанная в сердцах, читается в суде как признание.
- Не уничтожайте документы и переписку. Даже то, что кажется невыгодным, чаще работает на вас: без полной картины нельзя выстроить позицию, а пропажа переписки у одной стороны суд обычно толкует не в её пользу.
Что это за спор и что нужно доказать
Шесть вопросов; первые два снимают половину отказов ещё до суда
Нет ли запрета из статьи 73
Шесть закрытых оснований: предъявлен иск о расторжении или изменении договора; право пользования оспаривается в суде; помещение непригодно для проживания; принято решение о сносе или переоборудовании; принято решение о капитальном ремонте с перепланировкой; в коммунальную квартиру вселяется больной тяжёлой формой хронического заболевания.
Собраны ли все письменные согласия
Наймодателя и всех проживающих совместно членов семьи, включая временно отсутствующих. Устная договорённость не заменяет письменную форму ни в одном пункте.
Показать всёСкрыть
Требуется ли согласие опеки
Требуется, если в помещении живут несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи нанимателя. Опека отказывает, если обмен нарушает их права или законные интересы.
Заслуживают ли внимания доводы возражающих
В деле о принудительном обмене это главный вопрос. Суд взвешивает состояние здоровья, работу, учёбу детей, привычную среду и удобство предлагаемого варианта для каждого проживающего.
Есть ли реальный вариант обмена
Принудительный обмен возможен только на конкретное помещение, наниматель которого согласен. Требование «обменять хоть куда-нибудь» удовлетворить нельзя: суду нечего указывать в решении.
На что вы вправе
Обратите внимание на вторую строку: право требовать обмена есть не только у нанимателя
| Кто | Что вправе | Норма |
|---|---|---|
| Наниматель | Обменять занимаемое помещение на помещение другого нанимателя — с письменного согласия наймодателя и проживающих совместно членов семьи, включая временно отсутствующих | ч. 1 ст. 72 ЖК РФ |
| Член семьи нанимателя | Требовать от нанимателя обмена занимаемого помещения на жилые помещения, предоставленные по социальному найму другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах | ч. 2 ст. 72 ЖК РФ |
| Любой из проживающих | Требовать принудительного обмена в судебном порядке, если соглашение между нанимателем и членами его семьи не достигнуто | ч. 3 ст. 72 ЖК РФ |
| Законный представитель ребёнка, опека, прокурор | Предъявить требование о принудительном обмене, если совместное проживание несовершеннолетнего с лишёнными родительских прав нарушает его права и законные интересы | ч. 3 ст. 72 ЖК РФ |
| Сторона состоявшегося обмена | Требовать признания обмена недействительным и переселения сторон в ранее занимаемые помещения | ч. 1, 2 ст. 75 ЖК РФ |
| Потерпевшая сторона недействительного обмена | Взыскать убытки, возникшие вследствие обмена, если он признан недействительным из-за неправомерных действий другой стороны | ч. 3 ст. 75 ЖК РФ |
| Наниматель, получивший отказ наймодателя | Обжаловать отказ в судебном порядке: он допускается только в случаях, предусмотренных статьёй 73 Кодекса | ч. 4 ст. 74 ЖК РФ |
Чем обмен по социальному найму отличается от мены квартир
Разница принципиальная, и на ней спотыкаются чаще всего
Мена — договор между собственниками, по которому переходит право собственности. Обмен по социальному найму устроен наоборот: собственник не меняется вовсе. Наниматель с письменного согласия наймодателя и проживающих совместно с ним членов семьи, в том числе временно отсутствующих, меняет занимаемое помещение на другое, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.
Отсюда первое ограничение: второй стороной может быть только наниматель такого же жилья. Обменять муниципальную квартиру на приватизированную нельзя — не потому, что кто-то против, а потому, что в законе нет такой конструкции.
Второе следствие: обмен не регистрируется в реестре недвижимости. Юридический результат достигается иначе — договор об обмене и согласие каждого наймодателя являются основанием расторжения ранее заключённых договоров социального найма и одновременного заключения новых с теми, кто вселяется. На это наймодателю дано десять рабочих дней со дня обращения.
Третье: число участников не ограничено. Обмен может быть совершён между гражданами, проживающими как в одном, так и в разных населённых пунктах России, и без ограничения количества участников — при соблюдении правил о вселении членов семьи.
Что говорит закон
Здесь важна третья часть: она открывает путь в суд, когда родные не договорились
1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.
2. Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах.
3. Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.Части 1–3 статьи 72 Жилищного кодекса Российской Федерации
Адвокат Вруцкийадвокат · рег. № 78/8790
Часть третья — единственный в жилищном законе способ разъехаться, когда родственники не могут договориться, а квартира не в собственности и делить нечего. Но обратите внимание на условие в части второй: помещения должны находиться в разных домах или квартирах. Требование «разменяйте нашу двушку на комнату в этой же квартире» закон не поддерживает. И суд не подбирает варианты за вас: встречное помещение с согласным нанимателем ищете вы, а суд взвешивает доводы тех, кого переселяют.
Что нужно доказать
Четыре обстоятельства; порядок именно такой, каждое следующее проверяется после предыдущего
- Обе квартиры заняты по договорам социального найма Копии договоров или подтверждающие документы по каждой стороне. Это условие самой возможности обмена, а не формальность.
- Отсутствие запретов статьи 73 Справки о том, что дом не признан аварийным, решения о сносе или капитальном ремонте с перепланировкой не принималось, судебных споров о праве пользования нет.
- Письменные согласия всех, чьё согласие требуется Наймодателей, совершеннолетних членов семьи, включая временно отсутствующих, и органа опеки, если в квартире живут дети или недееспособные.
- Конкретный вариант обмена В деле о принудительном обмене — согласие нанимателя встречного помещения и его характеристики. Без этого суду нечего присуждать.
Порядок: что происходит в деле
Первый шаг — не поиск варианта, а проверка запретов: они могут закрыть тему сразу
- 1Проверка запретов по обеим квартирамСправки о том, что дома не признаны аварийными, решений о сносе и о капитальном ремонте с перепланировкой нет, судебных споров о праве пользования не ведётся.
- 2Установление круга согласующихОпределяем всех проживающих совместно членов семьи, включая временно отсутствующих, и решаем, требуется ли согласие органа опеки.
- 3Договор об обменеСоставляется в письменной форме одним документом и подписывается нанимателями обеих сторон. Оригинал нужен каждому наймодателю.
- 4Обращение к наймодателямОригинал договора представляется каждому наймодателю для получения согласия. Срок ответа — десять рабочих дней со дня обращения.
- 5Согласие органа опекиЗаявление подаётся, если в помещении живут несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи. Решение — в течение четырнадцати рабочих дней.
- 6Обжалование отказа или принудительный обменПри отказе наймодателя вне перечня статьи 73 подаётся иск об оспаривании отказа. При несогласии членов семьи — иск о принудительном обмене с указанием конкретных помещений.
- 7Судебное разбирательствоСуд исследует характеристики предлагаемых помещений, положение каждого проживающего, заключение опеки. Выслушиваются доводы всех, кого касается переселение.
- 8Переоформление договоровПрежние договоры расторгаются, новые заключаются с вселяющимися гражданами. На это наймодателю дано десять рабочих дней со дня обращения с документами.
Досудебный порядок
Обязательного порядка закон не устанавливает, но обращение к наймодателю здесь — часть самой процедуры
- Договор об обмене подписывается до всякого обращения: именно он представляется наймодателю, а не заявление в свободной форме.
- Оригинал договора сдаётся каждому наймодателю под отметку о приёме — десятидневный срок отсчитывается со дня обращения, и его начало надо зафиксировать.
- Отказ и согласие оформляются письменно. Устный ответ или отсутствие ответа по истечении десяти рабочих дней фиксируются и приравниваются к нарушению порядка.
- Заявление в орган опеки подаётся параллельно, а не после ответа наймодателя: четырнадцать рабочих дней там текут независимо.
- Согласия членов семьи собираются письменно заранее. При разногласиях внутри семьи досудебная переписка теряет смысл и дело сразу идёт по правилам о принудительном обмене.
Отличие от других жилищных споров в том, что согласие наймодателя — не переписка перед судом, а обязательное условие обмена. Иск об оспаривании отказа без самого отказа предъявить не к чему.
Через суд: подсудность, иск, приложения
Требование о принудительном обмене и требование об оспаривании отказа — разные иски и разные ответчики
| Что | Как по делам об обмене | Норма |
|---|---|---|
| Какой суд | Районный: обмен жилья в перечне дел мирового судьи отсутствует | ст. 23, 24 ГПК РФ |
| Где именно | По месту нахождения жилого помещения — исключительная подсудность исков о правах на жилые помещения | ч. 1 ст. 30 ГПК РФ |
| Ответчик при принудительном обмене | Наниматель и члены семьи, не давшие согласия; наймодатель привлекается к участию в деле | ч. 3 ст. 72 ЖК РФ |
| Ответчик при отказе в согласии | Наймодатель, отказавший в даче согласия на обмен | ч. 4 ст. 74 ЖК РФ |
| Что суд обязан взвесить | Заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом помещении | ч. 3 ст. 72 ЖК РФ |
| Кто участвует по делам с детьми | Орган опеки и попечительства; требование вправе заявить также законный представитель несовершеннолетнего или прокурор | ч. 3, 4 ст. 72 ЖК РФ |
| Что приложить | Пошлину, договор об обмене, согласия и отказы, документы по обеим квартирам, подтверждение направления копий иска участникам | ст. 132 ГПК РФ |
| Последствие недействительности | Переселение сторон в ранее занимаемые помещения; при неправомерных действиях одной из сторон — возмещение убытков другой | ч. 2, 3 ст. 75 ЖК РФ |
При обмене между разными городами дело рассматривает суд по месту нахождения того помещения, о правах на которое заявлено требование.
На какой стадии ваше дело — Обмен жилого помещения по договору социального найма
Шесть этапов искового производства и что на каждом ещё можно изменить
Гражданское дело идёт в исковом производстве, и от стадии зависит, что ещё в вашей власти: до подачи выбирают требование и суд, после решения остаётся месяц на жалобу.
1
Досудебный этап
Считаем требование, собираем документы и решаем, нужен ли суд вообще. По части споров закон требует сначала направить претензию — без неё заявление вернут, и месяц уйдёт впустую.
п. 3 ст. 132 ГПК РФ — к иску прилагается подтверждение досудебного порядка, если он установлен федеральным законом
2
Подача иска
Иск подают в суд по подсудности, на бумаге или электронно. Ошибка в требовании или расчёте стоит не спора, а времени: суд оставит заявление без движения и вернёт на исправление.
ст. 131 ГПК РФ — форма и содержание искового заявления · ст. 132 ГПК РФ — перечень приложений
3
Принятие и подготовка дела
Судья решает вопрос о принятии в пять дней, затем выносит определение о подготовке. Здесь заявляют ходатайства об истребовании доказательств: банковскую и налоговую тайну открывает только судебный запрос, и позже суд назначает их неохотно.
ч. 1 ст. 133 ГПК РФ — пять дней на вопрос о принятии · ст. 147 ГПК РФ — определение о подготовке дела · ст. 152 ГПК РФ — предварительное судебное заседание
Показать все стадииСкрыть
4
Рассмотрение по существу
Стороны доказывают свою позицию, суд исследует документы и слушает свидетелей. Срок — два месяца в районном суде и месяц у мирового, но считается он от принятия заявления, а не от вашего первого обращения.
ч. 1 ст. 154 ГПК РФ — два месяца в районном суде, месяц у мирового судьи
5
Решение суда
Резолютивную часть объявляют в том же заседании, а мотивированное решение может быть готово на десять дней позже. Срок на жалобу считают именно от мотивированного решения, поэтому дату его изготовления надо знать точно.
ч. 1 ст. 199 ГПК РФ — резолютивная часть в том же заседании · ч. 2 ст. 199 ГПК РФ — составление мотивированного решения откладывается не более чем на десять дней (в редакции Федерального закона от 12.06.2024 № 135-ФЗ)
6
Апелляция и исполнение
Месяц на жалобу со дня изготовления решения в окончательной форме. Не обжаловали — решение вступило в силу, и дальше дело идёт не в суде, а у пристава: лист, розыск имущества, контроль удержаний.
ч. 1 ст. 321 ГПК РФ — месяц на апелляционную жалобу · ст. 209 ГПК РФ — вступление решения в законную силу · ст. 210 ГПК РФ — исполнение после вступления в силу
Какие документы нужны
Комплект собирается по обеим квартирам сразу — половинного не бывает
| Документ | Зачем нужен |
|---|---|
| Договоры социального найма обеих сторон | Подтверждают, что обмениваются именно помещения социального найма, а не собственность или служебное жильё |
| Договор об обмене жилыми помещениями | Один документ, подписанный нанимателями; представляется каждому наймодателю в оригинале |
| Письменные согласия членов семьи | От всех проживающих совместно, включая временно отсутствующих: без них обмен оспаривается |
| Справки о зарегистрированных лицах | Определяют круг тех, чьё согласие требуется, и состав переселяемых |
| Справки о состоянии домов | Подтверждают отсутствие решений о сносе, о непригодности и о капитальном ремонте с перепланировкой |
| Решение органа опеки | Обязательно, если в помещении живут несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи |
| Письменный отказ наймодателя | Обозначает предмет спора: суд проверяет названное в отказе основание на соответствие статье 73 |
| Медицинские документы | Нужны, когда обмен затрагивает больного тяжёлой формой хронического заболевания или обосновывает доводы о неудобстве варианта |
Согласия оформляются письменно; согласие временно отсутствующего члена семьи удостоверяется по месту его нахождения.
Сколько составит и как считается
Считаются сроки согласований и пошлина; денежных требований в самом обмене нет
| Что | Срок или размер | Норма |
|---|---|---|
| Согласие или отказ наймодателя | Оформляется письменно и выдаётся нанимателю или его представителю не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения | ч. 3 ст. 74 ЖК РФ |
| Решение органа опеки | Принимается письменно и предоставляется заявителям в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи заявления; может быть получено через многофункциональный центр | ч. 4 ст. 72 ЖК РФ |
| Переоформление договоров | Расторжение прежних и заключение новых договоров социального найма — не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения гражданина с документами | ч. 5 ст. 74 ЖК РФ |
| Число участников обмена | Не ограничено; помещения могут находиться как в одном, так и в разных населённых пунктах России | ч. 5 ст. 72 ЖК РФ |
| Форма договора об обмене | Письменная, путём составления одного документа, подписанного нанимателями; оригинал представляется каждому наймодателю | ч. 2, 3 ст. 74 ЖК РФ |
| Государственная пошлина | Три тысячи рублей для физического лица по иску о принудительном обмене или об оспаривании отказа наймодателя | пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ |
Пошлина по требованию о принудительном обмене считается как по неимущественному: обмениваемое жильё не в собственности и оценке не подлежит.
Сроки давности
Сроков в обмене больше, чем кажется, и почти все они — на действия наймодателя
| Случай | Срок | Продление | Норма |
|---|---|---|---|
| Выдача согласия или отказа наймодателя | Десять рабочих дней | Со дня обращения нанимателя | ч. 3 ст. 74 ЖК РФ |
| Расторжение прежних и заключение новых договоров | Десять рабочих дней | Со дня обращения с документами | ч. 5 ст. 74 ЖК РФ |
| Решение органа опеки о согласии или отказе | Четырнадцать рабочих дней | Со дня подачи заявления | ч. 4 ст. 72 ЖК РФ |
| Общий срок по требованиям, связанным с обменом | Три года | Со дня, когда узнали о нарушении права и о надлежащем ответчике | ст. 196, 200 ГК РФ |
| Требование о принудительном обмене, пока сохраняется право пользования | Не ограничен | Право заявить требование не погашается временем | ч. 3 ст. 72 ЖК РФ |
Требование о признании обмена недействительным подчиняется срокам, установленным гражданским законодательством для недействительных сделок: по оспоримым — один год, по ничтожным — три года. Какое основание перед вами, определяется по обстоятельствам совершения обмена, а не по названию требования в иске.
Какие дела я веду
Шесть типичных положений — найдите своё
Наймодатель отказал без ссылки на статью 73
В отказе написано «обмен приведёт к ухудшению жилищных условий» или «не соответствует интересам города». Оснований такого вида в законе нет, и отказ снимается судом.
Развод, а квартира муниципальная
Делить нечего, продать нельзя, жить вместе невозможно. Принудительный обмен — единственный законный выход, и он требует конкретного варианта разъезда.
Опека отказала в согласии
Обмен затрагивает ребёнка, и опека сочла, что его права нарушаются. Проверяем мотивы: решение принимается письменно и должно быть обосновано именно нарушением прав или интересов.
Показать остальныеСвернуть
Один из членов семьи временно отсутствует
Служба, работа вахтой, лечение, места лишения свободы. Согласие временно отсутствующих требуется прямо по закону, и обмен без него оспаривается.
Обмен совершён обманом
Вторая сторона умолчала о решении по дому или о споре по квартире. Обмен признаётся недействительным, стороны переселяются обратно, а виновная возмещает убытки.
Обмен между разными городами
Стороны живут в разных населённых пунктах, наймодатели разные и требуют документы друг от друга. Задача — свести обе процедуры согласования в один срок.
От чего зависит исход
Перечислено по убыванию веса, который этому придаёт суд
Наличие конкретного варианта
Главный фактор в деле о принудительном обмене. Нужны согласие нанимателя встречного помещения, его площадь, число комнат и адрес — решение суда должно быть исполнимым.
Мотив отказа наймодателя
Если в отказе названо основание из статьи 73, спор идёт о факте. Если названо что-то иное, спор выигрывается на одном сопоставлении отказа с закрытым перечнем.
Интересы детей и нетрудоспособных
Позиция органа опеки, близость школы и поликлиники, состояние здоровья. Эти доводы суд относит к заслуживающим внимания в первую очередь.
Показать остальныеСвернуть
Равноценность предлагаемого жилья
Не формальное равенство метров, а пригодность для жизни каждого из переселяемых: этаж при инвалидности, изолированность комнат, состояние дома.
Состояние дома
Решения о сносе, о признании непригодным, о капитальном ремонте с перепланировкой. Любое из них закрывает обмен само по себе, без обсуждения остального.
Полнота согласий
Один несобранный документ — согласие временно отсутствующего или наймодателя второй стороны — откладывает дело на новый круг согласования.
Чем может закончиться дело
Развилка проходит по тому, кто именно возражает — наймодатель или свои
- Обмен согласован без суда. Наймодатели дали письменное согласие в десятидневный срок, прежние договоры расторгнуты и заключены новые с теми, кто вселился.
- Отказ наймодателя признан незаконным. Мотив отказа не совпал ни с одним из шести оснований статьи 73, и суд обязал дать согласие на обмен.
- Обмен произведён принудительно. Соглашения между нанимателем и членами семьи не было, суд взвесил доводы каждого проживающего и указал в решении конкретные помещения для переселения.
- Обмен признан недействительным. Стороны переселяются в ранее занимаемые помещения, а виновная сторона возмещает другой убытки, возникшие вследствие обмена.
Показать остальные исходыСвернуть
- В иске отказано. Чаще всего потому, что вариант обмена не предложен вовсе либо дом попал под один из запретов — снос, непригодность, капитальный ремонт с перепланировкой.
Как суды решают такие дела
Три положения, которые повторяются чаще прочих
Отказ вне перечня — незаконен
Ссылки на нецелесообразность, на очередь, на предполагаемое ухудшение условий не относятся к основаниям статьи 73. Такой отказ признаётся не соответствующим закону без исследования обстоятельств обмена.
Принудительный обмен без варианта невозможен
Требование, в котором не назван конкретный встречный наниматель и его помещение, оставляется без удовлетворения: решение суда должно быть исполнимым и содержать адрес переселения.
Интересы ребёнка перевешивают удобство взрослых
При равных вариантах суд выбирает тот, который сохраняет ребёнку прежнюю школу, врача и привычную среду, даже если для взрослых он менее удобен.
Типичные ошибки
Каждая либо разворачивает обмен обратно, либо закрывает его совсем
- Договариваться об обмене с собственником квартиры Обмен возможен только между нанимателями по договорам социального найма. С собственником такой конструкции в законе нет.
- Не спросить временно отсутствующего Согласие требуется и от него. Именно этот пропуск чаще всего приводит к признанию обмена недействительным и переселению обратно.
- Идти в суд без варианта обмена Принудительный обмен присуждается только на конкретное помещение с согласным нанимателем. Иначе решение будет неисполнимым.
- Считать молчание наймодателя согласием Согласие оформляется письменно и выдаётся в десятидневный срок. Молчание — не согласие, а нарушение порядка, которое надо зафиксировать.
- Обменивать жильё в доме под снос Принятое решение о сносе — прямой запрет обмена. То же с непригодностью и с капитальным ремонтом, предполагающим перепланировку.
- Обходить опеку Согласие органа опеки предварительное. Обмен, совершённый без него там, где оно требуется, оспаривается как нарушающий требования Кодекса.
Возмещение ущерба
Убытки в обмене возникают в одном случае — когда обмен признан недействительным
- Убытки при недействительном обмене. Если обмен признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон договора, виновная сторона обязана возместить другой убытки, возникшие вследствие такого обмена, — часть 3 статьи 75 Кодекса.
- Что входит в такие убытки. Расходы на два переезда, на перевозку и хранение вещей, на ремонт, сделанный в помещении, из которого пришлось выехать обратно, разница в оплате жилья и коммунальных услуг за время, проведённое в чужой квартире.
- Судебные расходы. Пошлина три тысячи рублей и расходы на представителя распределяются между сторонами по итогу дела и взыскиваются с проигравшей стороны.
- Чего требовать бесполезно. Доплаты за «лучший район» или компенсации за неравноценность площадей: помещения находятся в собственности публичного образования, и предмета для расчёта между нанимателями нет.
Адвокат Вруцкий
Адвокат ВруцкийЧто я говорю доверителю до подачи иска об обмене
Начну с того, что чаще всего слышу: «разменяйте нам квартиру». Суд не размен и не биржа. По требованию о принудительном обмене он проверяет конкретный вариант, который вы нашли, и согласие нанимателя встречного помещения. Без варианта дело проиграно ещё до подачи.
Второе. Прочитайте статью 73 прежде, чем тратить месяцы на переговоры. Шесть оснований отказа закрыты, и все они проверяются справками: аварийность, снос, капитальный ремонт с перепланировкой, судебный спор о праве пользования, иск о расторжении договора, вселение больного в коммунальную квартиру. Ни одно из них не зависит от вашего желания.
Третье, о чём предупреждаю прямо: согласие временно отсутствующих обязательно. Родственник в армии, на вахте или в местах лишения свободы прав не теряет — и именно на этом рассыпаются уже совершённые обмены, когда он возвращается.
И последнее. Если обмен вам предложили с доплатой «за лучший район», остановитесь. Помещения не ваши, предмет доплаты отсутствует, и такая договорённость превращает обмен в сделку, которую впоследствии признают недействительной с переселением обратно.
Что берёт на себя адвокат
Состав работы по делу об обмене жилья социального найма
- Проверка обеих квартир на запреты Запрашиваю сведения о признании домов аварийными, о решениях по сносу и капитальному ремонту, о судебных спорах по праву пользования. Это делается до переговоров, а не после.
- Составление договора об обмене Один документ, подписанный нанимателями, с описанием обоих помещений и составом переселяемых — в форме, которую наймодатель не сможет отклонить по недостаткам.
- Сбор согласий Организую письменные согласия членов семей обеих сторон, включая временно отсутствующих, и сопровождаю обращение в орган опеки.
- Оспаривание отказа наймодателя Сопоставляю мотив отказа с закрытым перечнем статьи 73 и веду дело о признании отказа незаконным.
- Дело о принудительном обмене Подбираю вместе с доверителем конкретный вариант, готовлю обоснование по каждому проживающему и представляю его в суде.
- Контроль переоформления Слежу за тем, чтобы прежние договоры были расторгнуты, а новые заключены в десятидневный срок и со всеми членами семьи.
Как я веду дело
Порядок работы адвоката — Обмен жилого помещения по договору социального найма
- 1Разбор ситуацииСмотрю документы и обстоятельства, определяю маршрут и называю перспективу без приукрашивания. Если дело выигрывается своими силами и адвокат вам не нужен — говорю об этом прямо, и на этом разговор может закончиться.
- 2Сбор доказательствСобираю то, что есть у вас, и добываю то, чего нет: сведения о доходах, имуществе и сделках другой стороны через запросы суда. Самостоятельно их не получить — банковская и налоговая тайна открывается только по судебному запросу.
- 3Подготовка документовЗаявление, расчёт, ходатайства, возражения. Вы читаете и утверждаете всё до подачи: подпись под документом ставите вы, значит и понимать его должны вы.
- 4Ведение дела в судеХожу в заседания сам; ваше присутствие требуется, только если суд вызывает лично вас. О каждом заседании и его результате сообщаю в тот же день, не дожидаясь вопросов.
- 5ИсполнениеДовожу до денег или до фактического результата: исполнительный лист, работодатель или пристав, контроль удержаний, обжалование бездействия. Дело заканчивается не решением, а исполнением.
- 6Связь на всех этапахОтвечаю на вопросы по ходу дела без отдельной оплаты каждой консультации — это часть работы, а не дополнительная услуга.
Меняться самому или с адвокатом
Признак простой и проверяемый — все ли согласны письменно
Справитесь сами
Согласны все и запретов нет:
- вторая сторона — наниматель по социальному найму
- все совершеннолетние дали письменное согласие
- детей и недееспособных в квартире нет
- дома не под сносом и не признаны непригодными
- судебных споров по обеим квартирам не ведётся
Здесь всё сводится к договору об обмене и двум обращениям к наймодателям. Обратиться самому правильно, а не экономно.
Нужен адвокат
Есть возражающий или запрет:
- наймодатель отказал вне оснований статьи 73
- члены семьи не договорились и нужен принудительный обмен
- требуется согласие органа опеки
- обмен уже совершён и его оспаривают
- помещения находятся в разных населённых пунктах
Правило простое: пока обмен — это переписка с наймодателем, он делается заявлением; как только появляется возражающий, он превращается в спор о праве пользования жильём, а такой спор проигрывают на мелочах.
Стоимость зависит от объёма работы и того, до какой инстанции дойдёт дело. Размер вознаграждения определяется соглашением об оказании юридической помощи и фиксируется в нём вместе с объёмом работ — ст. 25 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре». Скрытых платежей нет: всё, что не в соглашении, не оплачивается.
| Этап работы | Когда нужен | Что вы получаете | Цена |
|---|---|---|---|
| Разбор ситуации | До решения, идти ли в суд | Оценка перспективы и маршрут дела; если справитесь сами — скажу прямо | от 10,000 ₽ |
| Подготовка документов | Когда маршрут выбран | Заявление, расчёт и ходатайства, согласованные с вами до подачи | по соглашению |
| Ведение дела в первой инстанции | Спор дошёл до суда | Участие во всех заседаниях, истребование доказательств, ответы на возражения | по соглашению |
| Апелляция и кассация | Решение не устроило | Жалоба и участие в вышестоящем суде | по соглашению |
| Выезд по личному вопросу | Нужна встреча на месте | Разбор на месте и план ближайших действий | от 30,000 ₽ |
Кто будет вести ваше дело
Гражданские и семейные дела в Москве и области — кто ведёт ваше дело
Константин Александрович Вруцкий
№ рег. № 78/8790 · адвокат
Дело ведёт адвокат Константин Александрович Вруцкий лично — от первой встречи до исполнения решения. Не помощник и не стажёр: вы разговариваете с тем, кто пойдёт в суд.
Адвокатская тайна действует с первого слова, ещё до заключения договора: рассказанное вами не может быть раскрыто никому и ни при каких условиях, а адвоката нельзя допросить о том, что он узнал от доверителя.
Личное ведениеВеду дело сам — от первого разговора до исполнения, без перепоручения помощникам. Работа идёт по письменному соглашению, а полномочия в суде подтверждаются ордером адвокатского образования: иные представители обязаны предъявлять суду диплом.ч. 5 ст. 53 ГПК РФ — полномочия адвоката удостоверяются ордером · ст. 25 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре» — работа по соглашению
Честная оценкаНе обещаю невозможного: называю реальную перспективу и цену промедления в рублях. Если дело выигрывается своими силами, говорю об этом прямо, даже когда мне это невыгодно.п. 2 ст. 10 Кодекса профессиональной этики адвоката — заверения о благополучном исходе дела прямо запрещены
Адвокатская тайнаВсё, что вы расскажете, охраняется законом. Представитель по гражданскому делу не подлежит допросу об обстоятельствах, которые стали ему известны в связи с исполнением обязанностей, — рассказать можно всё, включая неудобное.п. 1 ч. 3 ст. 69 ГПК РФ — запрет допроса представителя · ст. 8 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре» — адвокатская тайна
Довожу до исполненияРешение суда — ещё не результат. Веду дело до денег или до фактического исполнения: исполнительный лист, работодатель или пристав, контроль удержаний, обжалование бездействия. Половина дел выигрывается в суде и теряется у пристава.ст. 210 ГПК РФ — решение приводится в исполнение после вступления в силу, кроме случаев немедленного исполнения
Другие услуги по теме: Социальный наём и предоставление жилья
Соседние дела той же темы — по убыванию того, как часто их ищут
Заключение договора социального найма: основания, порядок и исковое заявлениеРасторжение договора социального найма в судебном порядке по исковому заявлениюОспаривание снятия с учёта нуждающихся в жилых помещенияхОбязание предоставить жилое помещение по решению суда: иск нанимателя
Показать все услуги темыСвернуть
Частые вопросы
Вопросы, которые задают чаще всего именно по обмену жилья социального найма
Договор социального найма жилого помещения — можно ли обменять квартиру?
Можно, но только на помещение другого нанимателя по социальному найму и с письменного согласия наймодателя и всех проживающих членов семьи, включая временно отсутствующих. Согласие или отказ наймодателя выдаётся в течение десяти рабочих дней.
Что говорит Жилищный кодекс об обмене — какие статьи читать?
Статью 72 о праве на обмен и принудительном обмене, статью 73 с закрытым перечнем запретов, статью 74 об оформлении и сроках согласования и статью 75 о признании обмена недействительным.
Наймодатель отказал в обмене — что делать?
Сверьте мотив отказа со статьёй 73: оснований там ровно шесть. Отказ по любому иному мотиву обжалуется в судебном порядке, и суд обязывает наймодателя дать согласие.
Родственники против обмена — можно ли обменять квартиру без их согласия?
Без согласия — нет, но при недостижении соглашения любой из проживающих вправе требовать принудительного обмена в суде. Нужен конкретный вариант: помещение и согласный на обмен наниматель.
Показать всёСкрыть
Можно ли обменять муниципальную квартиру на приватизированную?
Нет. Второй стороной обмена может быть только наниматель по договору социального найма. Обмен с собственником законом не предусмотрен, и наймодатель откажет правомерно.
Сколько человек может участвовать в обмене?
Ограничения по числу участников нет, и помещения могут находиться в разных населённых пунктах России. Условие одно — соблюдение правил о вселении членов семьи нанимателя.
Не откладывайте защиту