Обзор утверждён Президиумом ВС РФ 3 июля 2026 г. Он посвящён правам на земли, изъятые и ограниченные в обороте. Разбираю позиции о лесном фонде, охраняемых территориях и береговой полосе: что проверить перед покупкой, стройкой и защитой участка.
Коротко
Тематический обзор ВС РФ № 11/2026, утверждённый Президиумом ВС РФ 3 июля 2026 г., посвящён правам на земельные участки отдельных категорий и их использованию. Для бизнеса существенны происхождение участка, режим территории и допустимость проекта. По п. 18 Обзора ВС от 03.07.2026 административное устранение противоречий между земельным и лесным реестрами возможно при отсутствии спора о праве; возникший спор требует исследования законности приобретения и фактического использования земли.
Начните с документа, который поставил под сомнение право на участок или возможность его использования.
п. 18 Обзора ВС от 03.07.2026
п. 3 Обзора ВС от 03.07.2026
п. 33 Обзора ВС от 03.07.2026
Выписка о праве и договор аренды не заменяют проверку специального режима территории.
Правовая работа нужна там, где исправления реестра недостаточно или проект расходится с режимом земли.
Состав участников зависит от того, оспариваются ли границы, принадлежность участка или его использование.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Общество | В деле об устранении пересечений просило министерство привести границы лесных участков в соответствие со сведениями ЕГРН. При возникновении спора о праве исследуются формирование, использование участка и законность приобретения, а не только записи реестров. | п. 18 Обзора ВС от 03.07.2026 |
| Лесничество | Как смежный землепользователь возражало против согласования границ. Требование об установлении границ направлено на устранение неопределённости их прохождения; итоговый судебный акт устанавливает границу по координатам поворотных точек или иным законным способом. | п. 19 Обзора ВС от 03.07.2026 |
| Уполномоченный орган | В деле об оспаривании права на лесную землю представлял публично-правовое образование. Начало давности связывается с тем, когда образование в лице уполномоченных органов узнало или должно было узнать о нарушении права и о надлежащем ответчике. | п. 24 Обзора ВС от 03.07.2026 |
| Арендатор лесного участка | Ограждение участков для рекреационной деятельности лесным законодательством не предусмотрено. В рассмотренном деле договор и проект освоения лесов не допускали ограждения; законных оснований запретить или ограничить пребывание граждан суд не установил. | п. 29 Обзора ВС от 03.07.2026 |
| Уполномоченный орган местного самоуправления в деле об аренде береговой полосы | Может заключить договор аренды участка береговой полосы в границах муниципального образования при установленных в деле условиях неразграниченной государственной собственности и обеспечения арендатором свободного доступа граждан к воде и береговой полосе. | п. 32 Обзора ВС от 03.07.2026 |
У каждого режима своя проверка: право на землю, допустимая деятельность и доступ к территории.
Для лесной земли запись в ЕГРН имеет значение вместе с историей предоставления и освоения. По п. 18 Обзора ВС от 03.07.2026 административное устранение противоречий ЕГРН и ГЛР возможно при отсутствии спора о праве. Когда принадлежность земли оспаривается, исследуются её формирование, использование, лесные насаждения, законность возникновения прав и добросовестность приобретателя.
Включение частного участка в ООПТ и изменение градостроительного регламента не тождественны прекращению прежнего использования. По п. 2 Обзора ВС от 03.07.2026 правообладатели могут продолжать использование без приведения в соответствие с новым режимом, кроме случаев опасности для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия. По п. 13 Обзора ВС от 03.07.2026 нахождение земельных участков в функциональной зоне «рекреационная», «рекреационные сооружения» исключает строительство многоквартирных жилых домов с объектами обслуживания жилой застройки.
На береговой полосе различаются собственность и аренда. По п. 31 Обзора ВС от 03.07.2026 добросовестное приобретение не препятствует истребованию земли, которую нельзя передавать в частную собственность. По п. 32 Обзора ВС от 03.07.2026 уполномоченный орган местного самоуправления мог сдать в аренду участки неразграниченной государственной собственности в границах муниципального образования при обеспечении арендатором свободного доступа граждан к воде и береговой полосе. По п. 33 Обзора ВС от 03.07.2026 забор на береговой полосе, препятствующий свободному проходу к водному объекту, является основанием для демонтажа.
Ключевая позиция о капитальных объектах на арендованной лесной земле.
Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790
Я сопоставляю договор, проект освоения лесов и фактические характеристики строений. Название объекта в документах арендатора не заменяет исследования его признаков и проверки того, было ли его размещение предусмотрено проектом.
Позиции Обзора охватывают охраняемые территории, лесной фонд и береговую полосу.
Частный участок допускается включить в границы ООПТ. При изменении регламента сохраняется возможность прежнего использования, кроме случаев опасности для человека, среды и культурного наследия. п. 2 Обзора ВС от 03.07.2026.
Отнесение освоенных участков с однотипными характеристиками к зонам с разным режимом требует обоснования. В приведённом деле оценивались существующая застройка и заключение экологической экспертизы. п. 3 Обзора ВС от 03.07.2026.
Административное исправление противоречий реестров возможно без спора о праве. При споре исследуются происхождение, фактическое использование участка и добросовестность приобретателя. п. 18 Обзора ВС от 03.07.2026.
Необходимо выяснить расположение построек и возможность раздела или изменения участка. Сохраняемая часть должна отвечать требованиям к максимальным и минимальным размерам участков. п. 23 Обзора ВС от 03.07.2026.
Капитальные объекты, не предусмотренные проектом освоения лесов с положительным заключением государственной экспертизы, образуют существенное нарушение аренды. Последствия — расторжение, восстановление участка и снос самовольных построек. п. 28 Обзора ВС от 03.07.2026.
Нахождение участка или его части в береговой полосе служит основанием для требования о признании зарегистрированного права отсутствующим. Оставшаяся часть участка должна соответствовать предельным размерам и позволять эффективное использование по виду разрешённого использования. п. 30 Обзора ВС от 03.07.2026.
Различайте спор о земле и допустимость деятельности на ней: доказательства и требования будут разными.
| Признак | Земли с ограничениями | Соседний институт | Норма |
|---|---|---|---|
| Принадлежность участка | При споре о праве исследуются формирование и использование участка, лесные насаждения и добросовестность приобретателя. | Административное устранение противоречий реестров возможно при отсутствии спора о праве. | п. 18 Обзора ВС от 03.07.2026 |
| Местоположение границы | При возражениях смежного пользователя граница устанавливается по координатам поворотных точек или иным законным способом. | Ранее разрешённый спор о праве на участок не заменяет установления его границ, если тот вопрос не разрешался. | п. 19 Обзора ВС от 03.07.2026 |
| Истребование береговой полосы | Добросовестность приобретения земельного участка в границах береговой полосы не является основанием для отказа в истребовании земель. | Довод о добросовестности приобретения не устраняет запрет передачи в частную собственность земель береговой полосы водного объекта общего пользования. | п. 31 Обзора ВС от 03.07.2026 |
| Изменение градостроительного регламента | В границы особо охраняемой природной территории допускается включение земельных участков в частной собственности. | Правообладатели могут продолжать использование без приведения в соответствие с новым правовым режимом, кроме случаев опасности для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия. | п. 2 Обзора ВС от 03.07.2026 |
Для лесной аренды и доступа к берегу Обзор описывает последствия конкретных нарушений режима использования. Значение имеют содержание договора, проект освоения лесов, признаки объектов и фактическое положение ограждений.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Капитальные объекты на лесном участке, не предусмотренные проектом освоения лесов с положительным заключением государственной экспертизы | Общество | Расторжение договора аренды в судебном порядке, приведение лесного участка в первоначальное положение и снос расположенных на нём самовольных построек. В разобранном деле строительство сопровождалось запрещённой добычей полезных ископаемых. | п. 28 Обзора ВС от 03.07.2026 |
| Забор на береговой полосе водного объекта общего пользования, ограничивающий доступ к воде | Граждане | Демонтаж ограждения и освобождение береговой полосы. Обязанность обеспечить проход сохраняется независимо от внесения в ЕГРН координат границ береговой полосы; удовлетворено требование об устранении препятствий доступу. | п. 33 Обзора ВС от 03.07.2026 |
Обзор разъясняет земельные споры и сам не устанавливает отдельного денежного штрафа. Приведённые последствия относятся к нарушениям, рассмотренным в его пунктах.
адвокат · рег. № 78/8790
Я начинаю защиту участка с карты и хронологии: кто предоставил землю, как сформировались границы, какие объекты появились и на какие сведения опирался покупатель. По п. 18 Обзора ВС от 03.07.2026 при споре о праве нужны сведения о законности возникновения прав и фактическом использовании участка. Поэтому отдельно проверяю архивные документы и материалы обследования, а не ограничиваюсь свежей выпиской ЕГРН.
Если пересечение с лесным фондом касается части участка, я сопоставляю спорный контур с расположением зданий и проверяю возможность образования самостоятельного участка. п. 23 Обзора ВС от 03.07.2026 требует учитывать предельные размеры при разделе или изменении земли. Для возражений важны координаты и параметры сохраняемой части, а не только утверждение о небольшом наложении.
При требовании публичного органа я также собираю документы о его осведомлённости: прежние обращения, сведения о территориальных зонах, участие в предоставлении земли. По п. 24 Обзора ВС от 03.07.2026 начало давности по истребованию связано с тем, когда публично-правовое образование в лице уполномоченных органов узнало или должно было узнать о нарушении и надлежащем ответчике. Заявление о давности подготавливаю до вынесения решения по п. 2 ст. 199 ГК РФ.
Применяйте пункт Обзора к совпадающим обстоятельствам: режим территории, происхождение участка и заявленное требование должны быть установлены.
Сведения реестров дополняйте документами о происхождении земли и её состоянии на момент приобретения.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Сведения ЕГРН и ГЛР | Сопоставить категории и границы, определить характер противоречия и наличие спора о праве. п. 18 Обзора ВС от 03.07.2026. | Выписки и сведения соответствующих реестров. |
| Акт предоставления и документы сделок | Восстановить формирование участка и законность возникновения прав, оценить добросовестность приобретателя. п. 21 Обзора ВС от 03.07.2026. | Акт уполномоченного органа; договоры правообладателей. |
| Межевой план и материалы согласования | Установить спорное прохождение границы и возражения смежного пользователя. п. 19 Обзора ВС от 03.07.2026. | Межевой план, подготовленный кадастровым инженером; материалы согласования. |
| Проект освоения лесов и заключение экспертизы | Сравнить предусмотренные объекты с фактически возведёнными и условиями аренды. п. 28 Обзора ВС от 03.07.2026. | Проект и положительное заключение государственной экспертизы; договор сторон. |
| Ортофотоплан и материалы обследования | Подтвердить наличие или отсутствие лесных насаждений и фактическое освоение земли. п. 21 Обзора ВС от 03.07.2026. | Материалы съёмки и обследования с датой и привязкой к участку. |
| Текст оспариваемого акта или решения | Приложить к заявлению, указать реквизиты, нарушенные права и требование заявителя. Ч. 1, 2 ст. 199 АПК РФ. | Документ органа, принявшего акт или решение; заявление подписывает заявитель. |
Срок оспаривания решения органа и давность по истребованию различаются. На требования владельца устранить нарушение без лишения владения давность не распространяется — ст. 208 ГК РФ.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Заявление организации о незаконном отказе в использовании земельного участка | В течение трёх месяцев; если иное не установлено федеральным законом, этот срок применяется к заявлению организации. При пропуске по уважительной причине организация вправе просить суд о восстановлении срока подачи заявления. | Со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов. | Ч. 4 ст. 198 АПК РФ |
| Истребование лесного участка при споре о праве | Общий срок — три года. | Со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. Если законом не установлено иное. | П. 1 ст. 196 ГК РФ; п. 1 ст. 200 ГК РФ; п. 24 Обзора ВС от 03.07.2026 |
| Десятилетний предел давности в споре о лесной земле | Не может превышать десять лет со дня нарушения права. | Отсчёт ведётся от даты нарушения защищаемого права. Исключения установлены законами о противодействии терроризму и о передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения. | П. 2 ст. 196 ГК РФ |
Как адвокат ведёт поручение компании
Сначала соберите историю участка; форму защиты выбирайте после выяснения характера разногласий.
Правовая помощь компаниям и предпринимателям — кто отвечает за ваше поручение
№ 78/8790 · адвокат
Поручение ведёт адвокат Константин Александрович Вруцкий лично. При обращении обсуждаем задачу компании, необходимые действия и объём сопровождения, который будет закреплён в соглашении.
Адвокатская тайна действует с первого слова, ещё до заключения соглашения: сведения о компании, её сделках и контрагентах не могут быть раскрыты, а адвоката нельзя допросить о том, что он узнал от доверителя.
Ответ зависит от конкретного режима территории и основания предъявленного требования.
По п. 21 Обзора ВС от 03.07.2026 проверяются формирование и использование участка, лесные насаждения, законность прав и добросовестность. По п. 22 Обзора ВС от 03.07.2026 приобретатель участка преимущественно из многолетних лесных насаждений недобросовестен, если не удостоверился, что участок не относится к государственному лесному фонду.
По п. 18 Обзора ВС от 03.07.2026 административная процедура возможна без спора о праве; для проверки условий приоритета ЕГРН выясните, возникли ли права правообладателя или его предшественников до 1 января 2016 года. При споре о праве исследуются формирование и использование участка, лесные насаждения, законность приобретения и добросовестность.
Да, по п. 2 Обзора ВС от 03.07.2026 допускается включение частных участков в границы ООПТ и установление видов разрешённого использования с учётом её значения. Прежнее использование может продолжаться без приведения к новому регламенту, кроме случаев опасности для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия.
По п. 3 Обзора ВС от 03.07.2026 функциональное зонирование должно иметь обоснование. В рассмотренном деле освоенные участки с однотипными характеристиками получили разные режимы без такого обоснования.
По п. 23 Обзора ВС от 03.07.2026 оцениваются границы лесного фонда, расположение зданий и возможность раздела или изменения участка. При этом учитываются предельные максимальные и минимальные размеры образуемых и изменяемых участков. Сохранение остатка требует проверки его самостоятельности и соответствия этим требованиям.
Сам факт аренды недостаточен. По п. 28 Обзора ВС от 03.07.2026 возведение капитальных объектов, не предусмотренных проектом освоения лесов с положительным заключением государственной экспертизы, является существенным нарушением договора. Позиция предусматривает расторжение аренды, восстановление участка и снос самовольных построек.
По п. 31 Обзора ВС от 03.07.2026 добросовестность приобретения не служит основанием для отказа в истребовании земель, которые нельзя передавать в частную собственность.
Да. По п. 32 Обзора ВС от 03.07.2026 уполномоченный орган местного самоуправления мог сдать в аренду участки неразграниченной государственной собственности в границах муниципального образования при обеспечении арендатором свободного доступа к воде и береговой полосе. Доказательств разграничения прав или приобретения права Российской Федерацией по иным основаниям не было.
По п. 33 Обзора ВС от 03.07.2026 отсутствие в ЕГРН координат границ береговой полосы не освобождает от обязанности обеспечить свободный доступ. Береговая полоса устанавливается в силу закона и учитывается при деятельности. Забор, ограничивающий проход к водному объекту общего пользования, является основанием для требования о демонтаже.
Да. По п. 24 Обзора ВС от 03.07.2026 общий срок для истребования начинается, когда публично-правовое образование в лице уполномоченных органов узнало или должно было узнать о нарушении и надлежащем ответчике. Истечение срока влечёт отказ в иске по заявлению ответчика, сделанному до решения суда — п. 2 ст. 199 ГК РФ.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу