Пленум ВАС № 54 объясняет, как квалифицировать договор на ещё не созданную недвижимость. Разберите условия о предмете и оплате, отличие продажи от подряда и товарищества, требования о передаче объекта, возврате денег и убытках.
Коротко
В п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 разъяснена возможность продажи будущей недвижимости. Отсутствие права продавца при заключении договора само по себе не делает продажу недействительной, но для регистрации перехода права он должен быть собственником — п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54. При неисполнении договора, если у продавца нет объекта либо его право не зарегистрировано, покупатель вправе требовать возврата оплаты, процентов и убытков — п. 5 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54.
Сначала сопоставьте обещанный объект с тем, что существует и передано к моменту конфликта. Сохраните подписанные документы и подтверждения платежей.
п. 5 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54
п. 5 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54
п. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54
Название документа и факт оплаты не заменяют проверки его содержания. Ошибка в квалификации меняет предмет требования и доказательства, которые придётся представить.
Адвокат нужен для разбора противоречий между договором, платежами и фактическим состоянием объекта.
Роль стороны определяют обещанное исполнение и условия передачи объекта. Лицо, внесшее деньги, может быть покупателем, участником совместной деятельности или заказчиком работ.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Продавец по договору | Обязан передать согласованную недвижимую вещь. Для понуждения к передаче объект должен существовать в натуре, находиться во владении продавца, а его право собственности должно быть зарегистрировано. | п. 5 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 |
| Покупатель по договору | При неисполнении договора вправе требовать передачи существующего объекта, которым владеет продавец с зарегистрированным правом собственности. Если у продавца нет подлежащей передаче вещи либо его право не зарегистрировано, вправе требовать возврата оплаты, процентов и убытков. | п. 5 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 |
| Сторона, предоставившая земельный участок | По подрядной модели предоставляет для строительства участок, принадлежащий ей на праве собственности или ином праве. Право на созданное здание возникает у неё с государственной регистрации; работы оплачиваются по договору. | п. 6 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 |
| Сторона, осуществившая строительство | Имеет право на оплату выполненных работ. Если оплатой служат помещения, договор является смешанным, а обязательство передать их регулируется правилами продажи будущей недвижимой вещи. | п. 6 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 |
| Участник договора простого товарищества | При уклонении товарища от согласованного внесения прав на участок вправе требовать исполнения договора. Также вправе потребовать возмещения убытков, причинённых неисполнением договора. | п. 7 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 |
Будущей является вещь, которую продавец ещё должен создать или приобрести. Возможность заключить договор и возникновение права покупателя — разные вопросы.
По п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 допускается продажа недвижимости, право продавца на которую возникнет в будущем. Отсутствие этого права при подписании само по себе не порочит договор. Однако государственная регистрация перехода права требует наличия собственности у продавца — п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54.
Предмет будущей продажи можно определить через расположение, ориентировочную площадь и характеристики по проектной документации. Договор должен предусматривать цену; она может устанавливаться за единицу площади. Если описание в договоре неполно, учитывается акт приёма-передачи, составленный сторонами при исполнении — п. 2 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54.
Инвестиционное название не определяет вид обязательства. Если не установлено иное, финансирование строительства или реконструкции оценивается как продажа будущей вещи. Если одна сторона предоставляет участок, а другая обязуется строить, применяются правила подряда. Вклады каждой стороны ради общей цели создания недвижимости означают простое товарищество: п. 4, п. 6 и п. 7 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54.
Для создания недвижимости по Закону о долевом участии в строительстве правила специальные. Разъяснения о будущей вещи не применяются к этим спорам, за исключением абзаца второго пункта 4 постановления — п. 11 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54.
Условия договора определяют обещанное исполнение: проверьте, какой объект продавец должен передать покупателю.
Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790
Разъяснения о продаже будущей недвижимости распространяются и на ещё не образованный земельный участок — п. 10 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54. Я сопоставляю описание будущего участка с приложениями к договору: расположение и характеристики должны позволять установить обещанный предмет. Затем проверяю, что продавец обязался передать покупателю и как стороны исполняли это обязательство. Само отсутствие сформированного участка при подписании не заменяет анализа условий сделки.
Предмет спора зависит от того, построен ли объект, кому он передан и что стороны согласовали вместо денежной оплаты.
Покупатель требует исполнения обязанности передать вещь. Проверяются наличие объекта в натуре, владение продавца и регистрация его собственности. Передачу можно соединить с регистрацией перехода права — п. 5 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54.
При неисполнении продажи, если у продавца нет объекта — он не создан или передан другому лицу — либо право продавца не зарегистрировано, покупатель вправе требовать возврата оплаты, процентов и убытков — п. 5 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54.
При разногласии о вещи суд устанавливает действительную волю по договору и другим доказательствам. Если соглашения о том, какое имущество передать, нет, договор не считается заключённым. Основание — п. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54.
Предварительный договор обязывает заключить основной договор продажи недвижимости, которая будет создана или приобретена, и до этого уплатить цену либо существенную её часть. Он квалифицируется как продажа будущей вещи с предоплатой — п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54.
Строительство оплачивается передачей помещений в созданном здании. Договор квалифицируется как смешанный, а к обязанности передать помещения применяются правила продажи будущей вещи. Разъяснение содержится в п. 6 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54.
Стороны вносят вклады ради создания недвижимости. Уклонение от внесения согласованного права на землю может повлечь требование об исполнении договора; участник вправе требовать убытки от неисполнения — п. 7 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54.
Сравните продажу с подрядом, совместной деятельностью и документом, названным предварительным. Существенны обязанности сторон, а не слово «инвестиции» на обложке.
| Признак | Продажа будущей недвижимости | Соседний институт | Норма |
|---|---|---|---|
| Предоставление земли и строительство | Продавец должен передать покупателю определённую вещь, которая будет создана или приобретена. | При подряде одна сторона предоставляет участок, другая осуществляет строительство. Строитель имеет право на оплату работ. | п. 1 и п. 6 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 |
| Общая цель и вклады | Финансирование строительства, если не установлено иное, оценивается как купля-продажа будущей вещи. | При простом товариществе каждая сторона вносит вклад ради общей цели создания объекта недвижимости. | п. 4 и п. 7 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 |
| Оплата до основного договора | Продажей с предоплатой признаётся предварительный договор о будущей недвижимости, обязывающий заключить основной договор и до этого уплатить цену или существенную её часть. | Предварительное название не препятствует такой квалификации: суд исследует именно условие об оплате. | п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 |
| Специальное регулирование строительства | Общие разъяснения о продаже применяются с учётом границы специального режима. | К спорам о создании недвижимости по Закону о долевом участии в строительстве разъяснения не применяются, кроме абзаца второго пункта 4. | п. 11 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 |
Денежные последствия неисполнения следует отделять от требования передать сам объект. Основание и доказательства убытков зависят от того, отсутствует ли вещь или стороны не согласовали её описание.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Продажа не исполнена: у продавца нет подлежащего передаче объекта либо его право не зарегистрировано | Продавец по договору | Возврат уплаченной денежной суммы, уплата процентов на неё, возмещение причинённых покупателю убытков, включая разницу между договорной ценой и текущей рыночной стоимостью такого имущества. | п. 5 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 |
| По вине продавца возникло заблуждение о достаточности описания предмета; договор признан незаключённым | Продавец | Возмещение реального ущерба, причинённого признанием договора незаключённым, если покупатель докажет, что заблуждение возникло по вине продавца. Подписание договора само по себе не доказывает эти обстоятельства. | п. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 |
Отдельного штрафа за неисполнение договора продажи будущей недвижимости закон не устанавливает.
адвокат · рег. № 78/8790
Я начинаю разбор такого договора с сопоставления обещанного помещения и фактического объекта. Отмечаю различия в номерах, площади, расположении на этаже и приложениях. После этого собираю последовательность событий: подписание, оплата, изменение проекта, передача. Так видно, спорят стороны об исполнении согласованной продажи или о том, что именно они согласовали.
Далее проверяю условия для требования о передаче. По п. 5 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 нужны существующая вещь, владение продавца и зарегистрированное право продавца. Требование построить объект этим условиям не соответствует: продавец не может быть понуждён к его созданию. Для денежного требования отдельно разбираю платежи и доказательства убытков.
Предварительное или инвестиционное название я сверяю с обязанностями по оплате и передаче. В п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 определяющим является условие об уплате цены либо существенной её части до основного договора. Если за работы обещаны помещения, проверяю смешанную конструкцию по п. 6 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54. Эти различия нужно отразить в требованиях, а не оставить лишь в пояснениях к иску.
Подготовку требования стройте от содержания сделки к состоянию вещи. Денежный расчёт и доказательства передачи собирайте раздельно.
Для разбора нужны документы, связывающие платежи с определённым помещением или участком. Сохраните приложения в той редакции, которая действовала при подписании.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Договор и дополнительные соглашения | Показывают цену продаваемого имущества и сведения, позволяющие установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю. По подписанному договору устанавливается действительная воля сторон — п. 2 и п. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54. | Представьте подписанные сторонами экземпляры вместе с приложениями. |
| Проектное описание и планы | Позволяют сопоставить расположение, ориентировочную площадь и характеристики будущего объекта. Эти способы индивидуализации предусмотрены п. 2 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54. | Нужны версии, на которые опирались стороны при согласовании недвижимости. |
| Акт приёма-передачи | Может содержать недостающие в договоре данные об объекте и подтверждать исполнение. Значение составленного сторонами акта разъяснено в п. 2 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54. | Представьте акт, подписанный сторонами во исполнение договора. |
| Платёжные документы | Подтверждают сумму, которую покупатель уплатил продавцу и возврата которой требует при отсутствии вещи или зарегистрированного права — п. 5 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54. | Подберите поручения, подтверждения исполнения платежей и сведения об их назначении. |
| Переписка и сведения о фактическом исполнении | Нужны для установления действительной воли и последующего поведения сторон при разногласиях о предмете договора — п. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54. | Сохраните сообщения с приложениями, датами и данными отправителей. |
Различайте срок передачи, исковую давность и срок оспаривания отказа в регистрации.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Начало срока передачи объекта | Если срок определён периодом времени, отсчёт начинается на следующий день. | После календарной даты или события, которыми определено начало срока в договоре. | ст. 191 ГК РФ |
| Исковая давность | Общая давность — три года; предел — десять лет от нарушения права с законными исключениями. | По окончании срока передачи; иначе — со дня, когда покупатель узнал или должен был узнать о нарушении права и надлежащем ответчике, если законом не установлено иное. | п. 1–2 ст. 196 ГК РФ, п. 1–2 ст. 200 ГК РФ |
| Денежный договорный иск в арбитражный суд | По истечении тридцати календарных дней, если иной срок или порядок не установлен законом или договором. | Со дня направления претензии; для приказного производства претензия не требуется. | ч. 5 ст. 4 АПК РФ |
| Оспаривание отказа в регистрации в арбитражном суде | Три месяца, если иное не установлено федеральным законом; уважительная причина допускает восстановление судом. | Отсчёт начинается, когда гражданин или организация узнаёт о нарушении своих прав и законных интересов. | ч. 4 ст. 198 АПК РФ |
Нерабочий последний день гражданского срока переносится на следующий рабочий — ст. 193 ГК РФ. При сроке исполнения неопределённом или до востребования давность течёт с требования кредитора либо по окончании срока его исполнения; предел — десять лет от возникновения обязательства, п. 2 ст. 200 ГК РФ.
Как адвокат ведёт поручение компании
Сбор материалов можно начать самостоятельно. Юридический разбор нужен там, где один документ сочетает разные обязательства или требование зависит от состояния объекта.
Правовая помощь компаниям и предпринимателям — кто отвечает за ваше поручение
№ 78/8790 · адвокат
Поручение ведёт адвокат Константин Александрович Вруцкий лично. При обращении обсуждаем задачу компании, необходимые действия и объём сопровождения, который будет закреплён в соглашении.
Адвокатская тайна действует с первого слова, ещё до заключения соглашения: сведения о компании, её сделках и контрагентах не могут быть раскрыты, а адвоката нельзя допросить о том, что он узнал от доверителя.
Ответы о квалификации договора, согласовании объекта и требованиях покупателя.
Да. Отсутствие права собственности у продавца при заключении договора само по себе не является основанием его недействительности. Для государственной регистрации перехода права к покупателю продавец должен обладать правом собственности на недвижимость. Эти разные стадии разграничены в п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54.
Оно требует определить правовую природу договора. Если не установлено иное, финансирование строительства или реконструкции оценивается как продажа будущей вещи. Само финансирование не наделяет инвестора собственностью на возводимое имущество; право покупателя возникает с государственной регистрации — п. 4 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54.
Для будущей вещи возможны другие сведения, позволяющие установить недвижимость, подлежащую передаче: местонахождение, ориентировочная площадь, характеристики по проектной документации. Договор должен также предусматривать цену, которая может быть определена за единицу площади или иначе — п. 2 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54.
Если в договоре недостаточно данных для индивидуализации, но они есть в акте приёма-передачи, составленном сторонами при исполнении, договор не может быть признан незаключённым по этому основанию. При разногласии о согласованной вещи суд исследует действительную волю и другие доказательства — п. 2 и п. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54.
Продавца нельзя понудить к созданию или приобретению будущей вещи. Понуждение к передаче возможно, когда имущество имеется в натуре, находится во владении продавца и его право собственности зарегистрировано. Если вещь отсутствует либо право не зарегистрировано, покупатель вправе требовать возврата оплаты, процентов и убытков — п. 5 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54.
Если документ обязывает заключить основной договор продажи будущего имущества, но до его заключения покупатель должен уплатить цену либо существенную её часть, суд квалифицирует документ как продажу будущей вещи с предварительной оплатой. Спор разрешается по правилам купли-продажи, а не по одному названию документа — п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54.
Договор является смешанным. Когда одна сторона предоставляет участок, а другая строит, применяются правила подряда. Если строитель должен получить помещения в качестве оплаты, к обязательству передать их применяются правила продажи будущей недвижимости с учётом разъяснений об индивидуализации и исполнении — п. 6 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54.
Нет, кроме абзаца второго пункта 4: разъяснения не применяются к спорам, связанным с созданием недвижимости по Закону о долевом участии в строительстве — п. 11 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54. Сохранённое исключение означает, что финансирование не наделяет инвестора собственностью на возводимое имущество — абз. 2 п. 4 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу