Постановление пленума Верховного суда о самовольной постройке: что считается самовольной постройкой, когда суд отказывает в сносе, кто вправе требовать снос. Здесь — разбор пунктов, ошибки бизнеса, порядок действий, документы и сроки.
Коротко
Постановление пленума Верховного суда о самовольной постройке разъясняет: самовольной признаётся постройка при наличии хотя бы одного признака — участок не предоставлен в установленном порядке, разрешённое использование не допускает строительства данного объекта, нет необходимых согласований и разрешений, нарушены градостроительные и строительные нормы и правила (п. 2 Пленума № 44 от 12.12.2023). Перечень признаков является исчерпывающим (п. 2 Пленума № 44). Если на день решения суда признаки устранены и иных оснований нет, суд отказывает в сносе (п. 2 Пленума № 44).
Три ситуации, с которыми компании приходят чаще всего, и первые шаги.
п. 8 Пленума № 44
п. 2 Пленума № 44
п. 6 Пленума № 44
Ошибки, которые стоят компании объекта, сделки или спора.
Случаи, где спор о постройке решают даты, признаки и вид объекта.
Права и обязанности участников спора о постройке.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Правообладатель участка | Собственник, обладатель иного вещного права, законный владелец участка и иное лицо, чьи права нарушает сохранение постройки, вправе требовать снос или приведение в соответствие (п. 12 Пленума № 44). Признания права собственности на постройку вправе требовать лицо, у которого участок в собственности, пожизненном наследуемом владении или постоянном (бессрочном) пользовании (п. 3 ст. 222 ГК РФ), а арендатор — если участок предоставлялся для строительства такого объекта (п. 41 Пленума № 44). | п. 3 ст. 222 ГК РФ; п. 12, 41 Пленума № 44 |
| Лицо, осуществившее постройку | Ответчик по иску о сносе; при стройке через подрядчика — заказчик (п. 13 Пленума № 44). Права собственности не приобретает и сделок с постройкой не совершает (п. 2 ст. 222 ГК РФ). | п. 2 ст. 222 ГК РФ; п. 13 Пленума № 44 |
| Прокурор и органы публичной власти | С иском о сносе или приведении в соответствие в публичных интересах вправе обратиться прокурор, уполномоченные органы публичной власти в пределах своей компетенции (п. 12 Пленума № 44). Орган местного самоуправления сам решает о сносе только в случаях п. 4 ст. 222 ГК РФ; объект с правом в ЕГРН или признанным судом, жилой и садовый дом — только через суд (п. 4 ст. 222 ГК РФ, п. 9 Пленума № 44). | п. 4 ст. 222 ГК РФ; п. 9, 12 Пленума № 44 |
| Организация, оспаривающая решение органа о сносе | Обращается в арбитражный суд с заявлением, если решение не соответствует закону и нарушает её права в предпринимательской деятельности (ч. 1 ст. 198 АПК РФ); требования к заявлению — ч. 1 ст. 199 АПК РФ. | ч. 1 ст. 198 АПК РФ; ч. 1 ст. 199 АПК РФ |
Что такое самовольная постройка и на какие объекты распространяются правила.
Возведение объектов недвижимого имущества на земельном участке регулируют нормы гражданского, земельного, градостроительного, водного, лесного и иного законодательства (п. 1 Пленума № 44 от 12.12.2023). Собственник земельного участка может возводить на нём здания и сооружения при условии соблюдения правового режима участка, законодательства о градостроительной деятельности, технических регламентов, экологических, санитарно-гигиенических и противопожарных требований (п. 1 Пленума № 44).
Правила о самовольной постройке касаются только зданий и сооружений, отвечающих критериям недвижимого имущества из-за прочной связи с землёй, исключающей перемещение без несоразмерного ущерба назначению (п. 5 Пленума № 44). Постройка может быть признана самовольной на любом этапе строительства, начиная с возведения фундамента (п. 5 Пленума № 44).
Самовольной может быть признана и постройка, созданная в результате реконструкции, которая привела к изменению параметров объекта, его частей: высоты, количества этажей, площади, объёма (п. 5 Пленума № 44). Правила о самовольной постройке не распространяются на подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, объекты движимого имущества и неотделимые улучшения земельного участка (п. 6 Пленума № 44).
Не является самовольной постройка, возведённая с нарушением ограничений использования участка, если собственник объекта не знал и не мог знать о действии этих ограничений (п. 1 ст. 222 ГК РФ). Последствие самовольной постройки — снос или приведение в соответствие, если суд не установит возможности её сохранить (п. 10 Пленума № 44).
Норма о давности для иска к объектам вне правил о самовольной постройке.
Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790
Абзац связан с п. 6 Пленума № 44: к нестационарным торговым объектам, замощениям и ограждениям правила о самовольной постройке не применяются, а лица, чьё право собственности или законное владение нарушается их сохранением, вправе предъявить иск об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения. На такое требование собственника или иного владельца исковая давность не распространяется (ст. 208 ГК РФ). Тот же абзац п. 15 Пленума № 44 применяет к иску собственника или иного владельца, в том числе смежного участка, о сносе самовольной постройки, если нарушение не связано с лишением владения. Поэтому давность ответчику по таким искам в возражениях не помогает.
С чем компании приходят к адвокату по спорам о постройках.
Право на здание внесено в ЕГРН, но истец требует снос. Регистрация не исключает такого требования, а суд обязан указать в мотивировочной части основания признания имущества самовольной постройкой (п. 8 Пленума № 44).
После реконструкции изменились высота, этажность, площадь или объём. Такую постройку можно признать самовольной, а при технической возможности привести в соответствие демонтажем только созданной части (п. 5 Пленума № 44).
Строительство начато с соблюдением правового режима участка, а требования к строительству изменились позже. Такое изменение не является основанием для признания постройки самовольной (п. 2 Пленума № 44).
Лицо, осуществившее постройку, не вправе распоряжаться ею и совершать сделки до признания права судом (п. 4 Пленума № 44). Право признают, если права на участок допускают такое строительство, постройка соответствует требованиям на день обращения в суд и не нарушает прав других лиц, не угрожая жизни и здоровью (п. 3 ст. 222 ГК РФ).
Сосед требует убрать нестационарный торговый объект или ограждение. Лица, чьё право собственности или законное владение нарушается сохранением таких объектов, вправе предъявить иск об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (п. 6 Пленума № 44).
Орган требует снести объект культурного наследия или объект с признаками такого объекта. Принятие решений о сносе таких объектов не допускается, как и сноса иных категорий, определённых законом (п. 7 Пленума № 44).
Какое требование заявлять и в какой форме — по виду спора о постройке.
| Требование | Когда заявляется | Форма и срок | Норма |
|---|---|---|---|
| Иск о сносе самовольной постройки | У здания или сооружения есть хотя бы один признак самовольной постройки на дату начала возведения и на дату выявления | Исковое заявление в арбитражный суд | п. 2 Пленума № 44; ч. 4 ст. 4 АПК РФ |
| Оспаривание решения органа местного самоуправления о сносе | Решение не соответствует закону и нарушает права организации в сфере предпринимательской деятельности | Заявление с указанием органа, номера и даты решения и требования о признании его незаконным; подаётся в течение трёх месяцев со дня, когда организации стало известно о нарушении, если иное не установлено федеральным законом; по ходатайству суд может приостановить действие решения | ч. 1, ч. 4 ст. 198 АПК РФ; ч. 1, ч. 3 ст. 199 АПК РФ |
| Иск об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения | Объект вне правил о самовольной постройке: нестационарный торговый объект, замощение, ограждение | Исковое заявление; исковая давность на требование не распространяется | п. 6 Пленума № 44; абз. 5 ст. 208 ГК РФ |
| Иск о признании права собственности на постройку | У истца права на участок, допускающие строительство; постройка соответствует установленным требованиям на день обращения в суд, не нарушает прав других лиц и не угрожает жизни и здоровью граждан | Исковое заявление в арбитражный суд | п. 3 ст. 222 ГК РФ; п. 39 Пленума № 44 |
Иск и заявление — разные формы обращения: исковое заявление подаётся по экономическим спорам и иным делам, возникающим из гражданских правоотношений, а заявление — по делам, возникающим из административных и иных публичных правоотношений (ч. 4 ст. 4 АПК РФ).
Снос, приведение в соответствие и расходы — кто несёт последствия самовольной постройки.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Возведение самовольной постройки | Лицо, осуществившее постройку; если сведений о нём нет — правообладатель участка или арендатор публичного участка | Снос или приведение в соответствие с установленными требованиями этим лицом либо за его счёт, за исключением случаев п. 3 и сноса органом местного самоуправления; использование постройки не допускается | п. 2 ст. 222 ГК РФ |
| Распоряжение постройкой до признания права | Лицо, осуществившее самовольную постройку | Права собственности нет; продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки нельзя | п. 2 ст. 222 ГК РФ; п. 4 Пленума № 44 |
| Неисполнение решения суда о сносе в срок | Ответчик-должник | Принудительное исполнение судебным приставом-исполнителем, расходы взыскателя на меры принудительного исполнения возмещаются за счёт должника (п. 36 Пленума № 44); основание для одностороннего отказа от договора аренды участка, прекращения прав на участок или его изъятия (п. 37 Пленума № 44) | п. 2 ст. 222 ГК РФ; п. 36, 37 Пленума № 44 |
| Сохранение постройки за правообладателем участка | Лицо, за которым признано право собственности или которое привело постройку в соответствие | Возмещает осуществившему постройку лицу расходы на неё: в размере, определённом судом, либо за вычетом расходов на приведение в соответствие | п. 3, 3.2 ст. 222 ГК РФ |
По п. 45 Пленума № 44 эксплуатация объекта после вступления в силу решения о признании права собственности не является административным правонарушением, если не совершено новых нарушений из п. 1 ст. 222 ГК РФ.
адвокат · рег. № 78/8790
В спорах о сносе я начинаю с дат. Признаки самовольной постройки оцениваются по требованиям, установленным на дату начала возведения и действующим на дату выявления, а изменение требований после начала правомерного строительства не делает постройку самовольной (п. 2 Пленума № 44). Поэтому первым делом прошу документы, по которым видно, когда заложен фундамент и какой режим участка действовал в тот момент.
Затем смотрю на день решения. Если выявленные признаки устранены или перестали быть признаками из-за изменения правового регулирования и других оснований нет, суд отказывает в сносе (п. 2 Пленума № 44). Я готовлю доказательства устранения нарушений к этому дню, а не к первому заседанию.
Третья проверка — объём требований. Если спор касается надстройки или пристройки, при технической возможности объект приводят в соответствие демонтажем только той части, которая создана реконструкцией (п. 5 Пленума № 44). Запись в ЕГРН я клиенту защитой не называю: регистрация не исключает требования о сносе (п. 8 Пленума № 44).
Шаги компании-застройщика или ответчика по иску о сносе.
Что собрать до спора о постройке и что приложить к иску.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Правоустанавливающий документ на участок | Подтверждает права на участок, допускающие строительство объекта, — условие признания права (п. 3 ст. 222 ГК РФ) | Договор или акт уполномоченного органа |
| Разрешения и согласования | Показывают соблюдение требований на дату начала возведения (п. 2 Пленума № 44) | Выдаёт уполномоченный орган |
| Выписка из ЕГРН на объект | Показывает зарегистрированное право; от иска о сносе регистрация не защищает (п. 8 Пленума № 44) | Орган регистрации прав |
| Технический план | Решение суда о признании права от него не освобождает (п. 45 Пленума № 44) | Представляется для записи в ЕГРН |
| Исковое заявление | Требования, обстоятельства и доказательства (ч. 2 ст. 125 АПК РФ) | Подписывает компания-истец или её представитель, подаёт иск о сносе или о признании права (ч. 1 ст. 125 АПК РФ) |
| Заявление об оспаривании решения органа о сносе | Орган, номер и дата решения, нарушенные права, требование (ч. 1 ст. 199 АПК РФ) | Заявитель; прикладывает документы, как к иску, и текст решения (ч. 2 ст. 199 АПК РФ) |
| Документ об уплате пошлины | Прилагается к иску (п. 2 ч. 1 ст. 126 АПК РФ) | Платёжный документ или ходатайство об отсрочке, рассрочке, уменьшении |
| Выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП | Место нахождения истца и ответчика (п. 9 ч. 1 ст. 126 АПК РФ) | Не ранее чем за тридцать дней до обращения в суд |
| Доверенность | Полномочия на подписание иска (п. 5 ч. 1 ст. 126 АПК РФ) | Выдаёт компания представителю |
Документы о досудебном порядке прилагаются, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом (п. 7 ч. 1 ст. 126 АПК РФ).
Давность иска о сносе, срок сноса, оспаривание решения органа.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Иск о сносе постройки без угрозы жизни и здоровью | Три года | Когда истцу стало или должно было стать известно о нарушении его права и о том, кто должен отвечать по иску о сносе, если законом не установлено иное | п. 1 ст. 196 ГК РФ, п. 1 ст. 200 ГК РФ; п. 15 Пленума № 44 |
| Иск арендодателя (ссудодателя) участка о сносе | Общий срок исковой давности | Когда участок должен был быть возвращён, но не позднее его возврата с постройкой | п. 2 ст. 200 ГК РФ; п. 15 Пленума № 44 |
| Иск о сносе постройки с угрозой жизни и здоровью; иск владельца, не лишённого владения | Исковая давность не распространяется | — | абз. 5 ст. 208 ГК РФ; п. 15 Пленума № 44 |
| Предельный срок давности | Не более десяти лет | Со дня нарушения права, кроме случаев по законам о противодействии терроризму и о передаче имущества религиозным организациям | п. 2 ст. 196 ГК РФ |
| Снос по решению органа местного самоуправления | От трёх до двенадцати месяцев; приведение в соответствие — от шести месяцев до трёх лет | В решении органа | п. 4 ст. 222 ГК РФ |
| Заявление об оспаривании решения органа о сносе | Три месяца; пропущенный по уважительной причине суд может восстановить | Со дня, когда стало известно о нарушении прав, если иное не установлено федеральным законом | ч. 4 ст. 198 АПК РФ |
Истёк срок давности по иску об истребовании участка из чужого незаконного владения — истёк и срок по требованию о сносе постройки на нём (п. 15 Пленума № 44).
Как адвокат ведёт поручение компании
Что компания сделает сама, а что лучше поручить адвокату.
Документы компания собирает сама, а оценку признаков и позицию в суде готовит адвокат.
Правовая помощь компаниям и предпринимателям — кто отвечает за ваше поручение
№ 78/8790 · адвокат
Поручение ведёт адвокат Константин Александрович Вруцкий лично. При обращении обсуждаем задачу компании, необходимые действия и объём сопровождения, который будет закреплён в соглашении.
Адвокатская тайна действует с первого слова, ещё до заключения соглашения: сведения о компании, её сделках и контрагентах не могут быть раскрыты, а адвоката нельзя допросить о том, что он узнал от доверителя.
Ответы по пунктам постановления.
Перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим (п. 2 Пленума № 44 от 12.12.2023). Постройка может быть признана самовольной на любом этапе строительства, начиная с возведения фундамента (п. 5 Пленума № 44). Правила о самовольной постройке не распространяются на объекты движимого имущества и неотделимые улучшения земельного участка (п. 6 Пленума № 44). Лицо, осуществившее возведение самовольной постройки, не приобретает на неё право собственности (п. 4 Пленума № 44).
Постройка самовольная при наличии хотя бы одного признака: участок не предоставлен в установленном порядке; разрешённое использование не допускает строительства объекта на дату начала возведения и на дату выявления; нет необходимых согласований и разрешений; нарушены градостроительные и строительные нормы и правила (п. 2 Пленума № 44). Дополнительные признаки органы субъектов и местного самоуправления устанавливать не вправе (п. 2 Пленума № 44).
Постройку, созданную реконструкцией с изменением высоты, количества этажей, площади или объёма, можно признать самовольной (п. 5 Пленума № 44). При наличии технической возможности её приводят в соответствие с установленными требованиями демонтажем только той части объекта, которая создана в результате реконструкции (п. 5 Пленума № 44).
Нет. Если у недвижимого имущества с правом, зарегистрированным в ЕГРН, есть признаки самовольной постройки, регистрация не исключает требования о сносе (п. 8 Пленума № 44). Суд, удовлетворяя такой иск, указывает в мотивировочной части основания, по которым признал имущество самовольной постройкой (п. 8 Пленума № 44).
К требованию о сносе постройки, сохранение которой не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан, применяется общий срок исковой давности — со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о надлежащем ответчике (п. 15 Пленума № 44). На требования о сносе постройки, создающей такую угрозу, и на требования собственника или иного владельца, не связанные с лишением владения, давность не распространяется (п. 15 Пленума № 44).
Возведение объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой (п. 3 Пленума № 44). До 1 марта 2031 года регистрация права на такой дом по техническому плану на основании декларации и правоустанавливающего документа на участок — законные действия застройщика (п. 3 Пленума № 44).
Нет. Лицо, осуществившее возведение самовольной постройки, не приобретает на неё право собственности и не вправе распоряжаться ею и совершать какие-либо сделки до признания такого права судом (п. 4 Пленума № 44). Наследник, к которому перешло вещное право на участок, вправе требовать в суде признания за ним права собственности на постройку (п. 4 Пленума № 44).
Если на день вынесения решения ранее выявленные признаки самовольной постройки устранены или более не являются таковыми из-за изменения правового регулирования и других оснований нет, суд отказывает в требовании о сносе или приведении в соответствие (п. 2 Пленума № 44). Я проверяю состояние объекта именно на эту дату.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу