Пересмотр кадастровой стоимости требует определить основание требования и дату оценки. Разъяснения Верховного Суда помогают разобраться, кто участвует в деле, как подтверждается рыночная стоимость и почему спор о налоговом платеже рассматривается отдельно.
Коротко
При пересмотре кадастровой стоимости разграничиваются установление рыночной стоимости, исправление недостоверных сведений об объекте и оспаривание решения или действия комиссии — п. 2 постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 № 28. Для рыночной оценки существенна дата: она должна совпадать с датой определения оспариваемой кадастровой стоимости по п. 12 того же постановления.
Начните с причины расхождения стоимости и документов на конкретный объект: для ошибки в характеристиках и для рыночной оценки нужны разные доказательства.
п. 13 постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 № 28.
п. 20 постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 № 28.
п. 16 постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 № 28.
Ошибка в предмете требования или в дате отчёта меняет содержание спора. До подачи заявления разберите, какую стоимость, по какому основанию и за какой период вы оспариваете.
Адвокат разбирает предмет требования и доказательства, когда одного несогласия с размером оценки недостаточно.
Право заявителя связано с влиянием оценки на его права и обязанности. Состав ответчиков зависит от основания пересмотра.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Юридические и физические лица | Владельцы на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, чьи права и обязанности затронуты оценкой, вправе обратиться за пересмотром. | п. 6 постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 № 28. |
| Арендатор | Для государственного или муниципального имущества право обращения связано с расчётом аренды из кадастровой стоимости. Для частного имущества требуется также согласие собственника в договоре либо иной письменной форме. | п. 6 постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 № 28. |
| Участник долевой собственности | Может заявить о пересмотре независимо от согласия других сособственников. При его обращении пересматривается стоимость всего объекта; возражения остальных участников оцениваются вместе с доказательствами. | пп. 6, 17 постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 № 28. |
| Органы, участвующие как ответчики | Административные ответчики при установлении рыночной стоимости — государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты оценки, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке; при недостоверных сведениях привлекается также орган, обязанный исправить ошибку. | п. 7 постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 № 28. |
| Заявитель и возражающий ответчик | Заявитель доказывает недостоверность сведений или величину рыночной стоимости. Возражающий ответчик доказывает обстоятельства, подтверждающие его доводы, включая достоверность использованных сведений и недостатки представленной оценки. | п. 19 постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 № 28. |
Пересмотр оценки и перерасчёт обязательства по её итогам имеют разные предметы доказывания.
Оспаривание результатов определения кадастровой стоимости означает предъявление требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости. Сюда относится и оспаривание решений, действий или бездействия комиссии — п. 1 постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 № 28.
Основания пересмотра различаются. Установление рыночной стоимости требует доказать её величину. При недостоверности сведений нужно выявить искажение данных об объекте, использованных при кадастровой оценке. Требования разграничены в п. 2, а содержание недостоверных сведений раскрыто в п. 13 постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 № 28.
У рыночной и кадастровой оценки должна быть общая дата сравнения. п. 12 постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 № 28 связывает рыночную стоимость с датой, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость. Поэтому сведения о цене на иной момент требуют отдельной проверки при подготовке доказательств.
Налоговые обязательства и арендные платежи не присоединяются к требованию о пересмотре стоимости: такое совместное рассмотрение исключено п. 5 постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 № 28. Подготовку удобно начать с разделения документов об оценке и документов о начисленном платеже.
Общее правило о начале срока, определённого периодом времени; специальный срок пересмотра оценки проверяется отдельно.
Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790
Я разделяю дату определения кадастровой стоимости, дату внесения результатов и дату обращения за пересмотром. Общее правило о начале срока само по себе не устанавливает ни продолжительность срока оспаривания, ни период применения пересмотренной стоимости. Для конкретного требования я проверяю специальное правило и документ, подтверждающий исходную дату.
Документы и содержание требования выбираются по причине пересмотра, а не только по желаемому размеру стоимости.
Об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости можно заявить самостоятельное требование — п. 2 постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 № 28. Рыночная стоимость должна быть установлена на дату определения кадастровой стоимости — п. 12 того же постановления.
Недостоверные сведения — искажение данных об объекте оценки, на основании которых определялась его кадастровая стоимость. Это может касаться неправильного определения условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости. п. 13 постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 № 28.
Кадастровые ошибки, повлиявшие на размер кадастровой стоимости, и технические ошибки, повлёкшие неправильное внесение сведений о кадастровой стоимости, расцениваются как недостоверные сведения об объекте недвижимости. п. 13 постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 № 28.
При признании решения комиссии об отклонении заявления незаконным суд указывает на повторное рассмотрение заявления. Для юридических лиц и публичных органов отказ или нерассмотрение заявления в срок — условие обращения за пересмотром, а не предмет оспаривания в таком деле. п. 26 постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 № 28.
Требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для установленных законодательством целей. п. 14 постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 № 28.
По заявлению участника долевой собственности суд пересматривает кадастровую стоимость объекта недвижимости в целом. Возражения других участников относительно иного размера стоимости оцениваются наряду с другими доказательствами по делу. п. 17 постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 № 28.
Одна недвижимость может быть предметом разных требований. Не объединяйте вопрос о величине оценки с вопросом о размере начисленного обязательства.
| Признак | Пересмотр кадастровой стоимости | Иное требование | Норма |
|---|---|---|---|
| Предмет спора | Изменение стоимости объекта через установление рыночной стоимости или проверку недостоверных сведений. | Пересмотр налоговых обязательств либо арендных платежей; совместное рассмотрение с пересмотром оценки не допускается. | п. 5 постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 № 28. |
| Оспариваемый акт | Результаты определения стоимости конкретного объекта недвижимости. | Признание нормативного правового акта недействующим производится отдельно от требования о пересмотре результатов оценки. | п. 5 постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 № 28. |
| Содержание обращения | Требование о пересмотре кадастровой стоимости на основании недостоверных сведений или об определении кадастровой стоимости в размере рыночной. | При оспаривании решения комиссии об отклонении заявления — признание его незаконным и повторное рассмотрение заявления. Для юридических лиц и публичных органов отказ или нерассмотрение заявления в срок — условие обращения за пересмотром, а не предмет оспаривания в этом деле. | п. 26 постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 № 28. |
| Очередная оценка | Суд рассматривает стоимость, которая была предметом первоначального обращения. | Новые результаты оценки требуют самостоятельного требования, с досудебным порядком, когда он установлен законом, и соответствующими доказательствами. | п. 16 постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 № 28. |
Для заявителя существенны процессуальные последствия неполных документов и недопустимого отчёта. Они влияют на рассмотрение заявления и доказанность рыночной стоимости.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Не представлены необходимые приложения | Заявитель, административный истец, который должен представить документы для оспаривания стоимости. | Заявление оставляется без движения; если недостатки не устранены, оно возвращается. Если отсутствие документов выявлено при рассмотрении дела, суд предоставляет срок для устранения нарушений, а при их неустранении оставляет заявление без рассмотрения. | п. 11 постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 № 28. |
| Нет сведений и иных доказательств обязательного страхования оценщика | Заявитель, административный истец, представивший отчёт о рыночной стоимости объекта недвижимости. | При отсутствии в отчёте сведений об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика и непредставлении иных подтверждающих доказательств отчёт не может расцениваться как допустимое доказательство. | п. 20 постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 № 28. |
Отдельного штрафа за обращение с требованием о пересмотре кадастровой стоимости закон не устанавливает.
адвокат · рег. № 78/8790
Я начинаю разбор с сопоставления объекта, даты оценки и основания требования. В документах может фигурировать несколько стоимостей: та, которую оспаривают, рыночная из отчёта и стоимость после очередной оценки. Я собираю их в хронологию и проверяю, относится ли отчёт к нужной дате. При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость — п. 12 постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 № 28; появление новой оценки во время дела требует учитывать разграничение требований по п. 16 того же постановления.
Когда спор касается характеристик недвижимости, я выделяю каждое искажение и подбираю подтверждающий документ. Затем проверяю, как эти сведения использовались при расчёте: предмет недостоверных данных раскрыт в п. 13 постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 № 28. При споре о рыночной цене готовлю вопросы к отчёту и возможной экспертизе с учётом п. 23 того же постановления. Отдельно разбираю возражения ответчика и распределение обязанностей по доказыванию по п. 19. Такой разбор нужен для содержательного требования и пояснений к доказательствам.
Маршрут подготовки начинается с объекта и заканчивается проверкой того, какая стоимость и какой период обозначены в требовании.
Приложения должны подтверждать оспариваемую стоимость, право заявителя и выбранное основание пересмотра.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Кадастровая справка о стоимости | Подтверждает оспариваемые результаты и дату определения стоимости. п. 11 постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 № 28. | Справка со сведениями об объекте; дата может также подтверждаться отчётом государственной оценки, актом определения стоимости и иными документами. |
| Документ о праве на недвижимость | Прилагается, когда заявитель обладает правом на объект. п. 11 постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 № 28. | В разъяснении предусмотрена нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа. |
| Отчёт о рыночной стоимости | Подтверждает рыночную стоимость на дату определения кадастровой; статус составившего отчёт оценщика исследуется судом. пп. 11, 20 постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 № 28. | Отчёт оценщика; положительное заключение эксперта или экспертов саморегулируемой организации — в установленных уполномоченным органом случаях. |
| Подтверждения недостоверности сведений | Обосновывают ошибку в данных, использованных при оценке. пп. 11, 13 постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 № 28. | Документы и иные данные о характеристиках объекта, наличии кадастровой или технической ошибки. |
| Материалы обращения в комиссию | Подтверждают соблюдение описанного досудебного порядка. п. 9 постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 № 28. | Решение комиссии об отказе либо документы об обращении и нерассмотрении заявления в установленный срок. |
Срок обращения отличается от периода применения пересмотренной стоимости. Дату определения оценки не следует смешивать с датой подачи заявления.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Обращение в суд за пересмотром | Не позднее пяти лет, если к обращению не внесены очередные результаты оценки либо сведения об изменении характеристик, повлекшем изменение стоимости. | С даты внесения оспариваемых результатов в государственный кадастр недвижимости. | п. 8 постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 № 28. |
| Применение для налогообложения | За налоговый период подачи заявления до вступления в силу акта об очередной оценке, при условии внесения новой стоимости в государственный кадастр недвижимости. | С начала налогового периода подачи заявления, но не ранее внесения оспариваемой стоимости в кадастр. | пп. 15, 28 постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 № 28. |
| Применение для иных целей | С 1 января календарного года подачи заявления до даты внесения очередных результатов определения стоимости. | С начала года подачи заявления, но не ранее внесения оспариваемой стоимости в кадастр. | пп. 15, 28 постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 № 28. |
По п. 8 постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 № 28 пропуск срока не препятствует принятию заявления; при отсутствии очередных результатов срок может быть восстановлен. По п. 25 датой подачи заявления для юридических лиц и публичных органов считается обращение в комиссию; для физических лиц — в суд либо в комиссию, если они обращались туда.
Как адвокат ведёт поручение компании
Сбор исходных документов и формулирование требования — разные задачи подготовки к пересмотру оценки.
Правовая помощь компаниям и предпринимателям — кто отвечает за ваше поручение
№ 78/8790 · адвокат
Поручение ведёт адвокат Константин Александрович Вруцкий лично. При обращении обсуждаем задачу компании, необходимые действия и объём сопровождения, который будет закреплён в соглашении.
Адвокатская тайна действует с первого слова, ещё до заключения соглашения: сведения о компании, её сделках и контрагентах не могут быть раскрыты, а адвоката нельзя допросить о том, что он узнал от доверителя.
Ответы по основаниям пересмотра, участникам и исследованию отчёта об оценке.
Результаты определения кадастровой стоимости оспариваются посредством требований об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости, об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, включая исправление технической или кадастровой ошибки, либо об оспаривании решения или действия комиссии. п. 2 постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 № 28.
Рыночная стоимость устанавливается на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости. При государственной оценке это дата формирования перечня, в том числе для учтённого, но не включённого в него объекта. Для нового или ранее не учтённого объекта — дата внесения сведений в кадастр; для изменения характеристик — дата внесения сведений, если оно изменило стоимость. Иначе дата оценки не меняется. п. 12 постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 № 28.
Пересмотр результатов определения кадастровой стоимости не рассматривается совместно с пересмотром налоговых обязательств или арендных платежей. Отдельно предъявляется и требование признать нормативный правовой акт недействующим. п. 5 постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 № 28.
Участник долевой собственности может реализовать право на пересмотр кадастровой стоимости независимо от согласия других сособственников — п. 6 постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 № 28. Суд пересматривает стоимость объекта недвижимости в целом и оценивает возражения заинтересованных сособственников наряду с другими доказательствами; их несогласие само по себе не служит основанием для отказа — п. 17 того же постановления.
Для государственной или муниципальной недвижимости — когда арендная плата исчисляется из кадастровой стоимости. Для имущества граждан или юридических лиц нужна также выраженная в договоре либо иной письменной форме воля собственника на пересмотр. п. 6 постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 № 28.
Да, если на дату обращения в комиссию или суд сохраняется право использовать результаты пересмотра для установленных законодательством целей. Если архивная стоимость на эту дату не подлежит применению, производство прекращается. п. 14 постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 № 28.
Дело рассматривается по существу независимо от утверждения или внесения очередной оценки до решения — п. 15 постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 № 28. Заявитель не вправе изменить требования и оспорить очередную оценку; предусмотрено самостоятельное требование с соблюдением досудебного порядка, когда это установлено законом, и представлением доказательств — п. 16 того же постановления.
Заключение саморегулируемой организации не имеет заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами. Суд исследует соответствие отчёта требованиям оценочной деятельности; вопросы, требующие специальных знаний, разрешаются экспертизой. пп. 20, 22, 23 постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 № 28.
Заявитель доказывает недостоверность использованных сведений и величину рыночной стоимости, устанавливаемой как кадастровая. Возражающий ответчик подтверждает обстоятельства своих доводов, включая достоверность данных об объекте и недостатки представленных сведений о рыночной цене. п. 19 постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 № 28.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу