Аренда с правом выкупа: выкуп арендованного имущества

Аренда с правом выкупа — договор, по которому арендованное имущество переходит в собственность арендатора после внесения всей выкупной цены. Здесь разбираю условия выкупа, зачёт арендной платы, расчёт выкупной цены, сроки и порядок спора.

Написать в мессенджер

Telegram MAX WhatsApp

Адвокат Константин Вруцкий — защита по уголовным делам, Москва — Адвокат · рег. № 78/8790

Коротко

Аренда с правом выкупа — аренда, при которой закон или договор предусматривает переход арендованного имущества в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (п. 1 ст. 624 ГК РФ). Если в договоре аренды условия о выкупе нет, его можно установить дополнительным соглашением сторон и договориться о зачёте ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (п. 2 ст. 624 ГК РФ). Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа (п. 3 ст. 624 ГК РФ).

Что делать сейчас: аренда с правом выкупа

Частые ситуации у арендатора и арендодателя и первые шаги

Позвонить сейчас

Выкупная цена внесена полностью, а арендодатель не признаёт переход имущества

Сверяю платежи с выкупной ценой из договора: имущество переходит к арендатору при условии внесения всей обусловленной договором выкупной цены (п. 1 ст. 624 ГК РФ).
Если в договоре есть условие о зачёте арендной платы, показываю, какие платежи засчитаны в выкупную цену (п. 2 ст. 624 ГК РФ).
Готовлю претензию: по спору не о деньгах досудебный порядок обязателен, только если он установлен федеральным законом или договором (ч. 5 ст. 4 АПК РФ).

п. 1, п. 2 ст. 624 ГК РФ, ч. 5 ст. 4 АПК РФ

В договоре аренды нет условия о выкупе, а стороны договорились о продаже имущества арендатору

Оформляю условие о выкупе дополнительным соглашением сторон (п. 2 ст. 624 ГК РФ).
Вписываю выкупную цену и решение о зачёте ранее выплаченной арендной платы — стороны вправе о нём договориться (п. 2 ст. 624 ГК РФ).
Проверяю, не установлен ли законом запрет выкупа для этого имущества (п. 3 ст. 624 ГК РФ).
Сверяю выкупную цену в соглашении с расчётом платежей: имущество перейдёт к арендатору при условии внесения всей выкупной цены (п. 1 ст. 624 ГК РФ).

п. 1, п. 2, п. 3 ст. 624 ГК РФ

Арендодатель до окончания расчётов заявил об отказе от договора или о новой выкупной цене

Проверяю основание: односторонний отказ или изменение условий обязательства, связанного с предпринимательской деятельностью всех сторон, допускаются в случаях, предусмотренных ГК, другими законами, иными правовыми актами или договором (п. 2 ст. 310 ГК РФ).
Собираю платёжные документы и переписку, отвечаю письменно и сохраняю доказательства отправки.
Если договор прекращён без выкупа, проверяю, в каком состоянии арендатор обязан вернуть имущество — полученном, с учётом нормального износа, или обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ).

п. 2 ст. 310 ГК РФ, ст. 622 ГК РФ

Чего делать нельзя: аренда с правом выкупа

Ошибки, из-за которых выкуп срывается или дорожает

Вносить выкупную цену, не сверяя остаток Имущество переходит в собственность арендатора при условии внесения всей обусловленной договором выкупной цены (п. 1 ст. 624 ГК РФ). Пока остаётся недоплата, условие перехода не наступило, а спор о том, что входит в выкупную цену, откладывает выкуп.п. 1 ст. 624 ГК РФ
Договариваться о зачёте арендной платы на словах Зачёт ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену — предмет договорённости сторон (п. 2 ст. 624 ГК РФ). Сам по себе зачёт не происходит: пока договорённость о нём не закреплена в соглашении о выкупе, спорить приходится о назначении каждого прежнего перевода.п. 2 ст. 624 ГК РФ
Оставлять выкупную цену и момент выкупа размытыми Договор считается заключённым, если стороны достигли соглашения по всем существенным условиям, в том числе по тем, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Неясная формулировка о выкупе даёт повод спорить, согласовано ли условие вообще.п. 1 ст. 432 ГК РФ
Делать неотделимые улучшения без согласия арендодателя Стоимость неотделимых улучшений, произведённых арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (п. 3 ст. 623 ГК РФ). Если выкуп не состоится, вложения в ремонт помещения или доработку оборудования по общему правилу не вернуть.п. 3 ст. 623 ГК РФ
Подавать иск о выкупных платежах без претензии Спор о взыскании денежных средств по требованию из договора передаётся в арбитражный суд после истечения тридцати календарных дней со дня направления претензии, если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором (ч. 5 ст. 4 АПК РФ). Сначала претензия и доказательство её отправки, потом иск.ч. 5 ст. 4 АПК РФ
Откладывать иск в расчёте на договорённость На обращение с иском о выкупе действует общий трёхлетний срок; его начало определяется по ст. 200 ГК РФ (п. 1 ст. 196 ГК РФ). Давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения решения, и после такого заявления её истечение — основание для отказа в иске (п. 2 ст. 199 ГК РФ).п. 1 ст. 196 ГК РФ, п. 2 ст. 199 ГК РФ

Когда нужна помощь юриста: договор аренды с правом выкупа

Случаи, когда договор и расчёты стоит проверить до шага

Готовите договор аренды с правом выкупа и хотите точно описать выкупную цену, момент выкупа и зачёт арендной платы.п. 1, п. 2 ст. 624 ГК РФ
Выкупная цена внесена, а арендодатель не признаёт переход имущества или требует доплату.п. 1 ст. 624 ГК РФ
Арендодатель заявил об одностороннем изменении условий или отказе от договора до завершения выкупа.п. 2 ст. 310 ГК РФ
Выкуп не состоялся, и нужно решить судьбу внесённых платежей, имущества и сделанных улучшений.ст. 622 ГК РФ, ст. 623 ГК РФ

Кто участвует: выкуп арендованного имущества

Стороны договора и лица, которые появляются в споре о выкупе

Участник	Обязанность или право	Норма
Арендатор	Получает арендованное имущество в собственность, если это предусмотрено законом или договором аренды, — по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения всей обусловленной договором выкупной цены.	п. 1 ст. 624 ГК РФ
Арендодатель	Имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества.	п. 3 ст. 615 ГК РФ
Стороны договора аренды	Вправе установить условие о выкупе дополнительным соглашением и договориться о зачёте ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.	п. 2 ст. 624 ГК РФ
Субарендатор	Получает имущество в субаренду с согласия арендодателя, если иное не установлено ГК, другим законом или иными правовыми актами; договор субаренды не может быть заключён на срок, превышающий срок договора аренды; ответственным по договору перед арендодателем остаётся арендатор.	п. 2 ст. 615 ГК РФ
Новый арендатор при перенайме	Принимает права и обязанности по договору аренды с согласия арендодателя; правило о том, что ответственным перед арендодателем остаётся прежний арендатор, на перенаем не распространяется.	п. 2 ст. 615 ГК РФ
Арбитражный суд	Принимает требование к рассмотрению независимо от истечения давности; давность применяет только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения решения.	п. 1, п. 2 ст. 199 ГК РФ

Показать всех участниковСвернуть

Что это значит: аренда с правом выкупа

Как устроен выкуп и откуда берётся условие о нём

Выкуп соединяет в одном договоре пользование и покупку: арендатор платит за пользование, а при внесении всей обусловленной договором выкупной цены имущество переходит в его собственность — по истечении срока аренды или до его истечения (п. 1 ст. 624 ГК РФ). Право выкупа возникает из закона или договора аренды, а не из самого факта долгой аренды.

По источнику условия выкуп бывает предусмотрен законом, записан в договоре аренды (п. 1 ст. 624 ГК РФ) или установлен позже дополнительным соглашением сторон. В последнем случае стороны вправе договориться о зачёте ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (п. 2 ст. 624 ГК РФ).

Выкуп возможен не всегда: законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества (п. 3 ст. 624 ГК РФ). Поэтому до подписания проверяю, нет ли такого запрета для конкретного имущества.

Условие о выкупе подчиняется общему правилу о заключении договора: договор заключён, если стороны в требуемой форме достигли соглашения по всем существенным условиям (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Отделимые улучшения, произведённые арендатором, являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды, — независимо от того, состоится ли выкуп (п. 1 ст. 623 ГК РФ).

Что говорит закон: выкуп арендованного имущества

Главная норма о переходе имущества к арендатору

В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.п. 1 ст. 624 ГК РФ

Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790

Норма не делает выкуп обязательным: он возникает, только если его предусматривает закон или договор аренды. Момент перехода определяет закон или договор — по истечении срока аренды или раньше. Условие одно и жёсткое: внесена вся выкупная цена, обусловленная договором. Поэтому в договоре я прежде всего проверяю, как определена эта цена и какие платежи в неё входят. И помню о п. 3 той же статьи: законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

Нормы по теме: выкуп арендованного имущества

Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста

ст. 624 ГК РФ ч.2 Выкуп арендованного имущества

Официальный текст: Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая

Виды дел: аренда имущества с правом выкупа

С чем приходят арендаторы и арендодатели

Аренда авто с правом выкупа

Компания годами платит за автомобиль или другое транспортное средство и считает часть платежей выкупными. Разбираю договор: предусмотрен ли выкуп и какая выкупная цена обусловлена договором (п. 1 ст. 624 ГК РФ).

Аренда помещения с правом выкупа

Арендатор вложился в ремонт помещения, а выкуп сорвался. Отделяю улучшения: неотделимые, сделанные без согласия арендодателя, возмещению не подлежат, если иное не предусмотрено законом (п. 3 ст. 623 ГК РФ).

Аренда с правом выкупа оборудования

Оборудование работает на производстве, выкупная цена внесена, а арендодатель не признаёт переход собственности. Проверяю расчёт и условие о моменте перехода по договору (п. 1 ст. 624 ГК РФ).

Выкуп по дополнительному соглашению

Договор аренды заключали без выкупа, потом договорились о продаже имущества арендатору. Спор о том, засчитывается ли прежняя арендная плата: стороны вправе договориться о зачёте (п. 2 ст. 624 ГК РФ).

Аренда земли у государства с правом выкупа

Арендатор участка рассчитывает на выкуп у публичного собственника. Общая норма прямо оговаривает: законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества (п. 3 ст. 624 ГК РФ). Поэтому сначала проверяю, нет ли такого запрета, и только потом — условия договора.

Отказ арендодателя от договора до выкупа

Арендодатель до окончания расчётов объявил об отказе от договора или о новой цене. Если обе стороны ведут предпринимательскую деятельность, проверяю, предусмотрено ли такое право ГК, другим законом, иным правовым актом или договором (п. 2 ст. 310 ГК РФ).

Чем отличается: аренда с правом выкупа

Соседние институты, которые путают с выкупом

Институт	Что получает арендатор	Отличие от выкупа	Норма
Аренда с правом выкупа	Собственность на арендованное имущество	Переход — при внесении всей выкупной цены, по истечении срока аренды или до его истечения	п. 1 ст. 624 ГК РФ
Выкуп по дополнительному соглашению	Ту же собственность по условию, добавленному позже	Условие появляется после заключения договора; стороны вправе договориться о зачёте ранее выплаченной арендной платы	п. 2 ст. 624 ГК РФ
Аренда без условия о выкупе	Только пользование	При прекращении договора имущество возвращается арендодателю в полученном состоянии с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором	ст. 622 ГК РФ
Улучшения арендованного имущества	Отделимые улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды	Сама вещь остаётся у арендодателя, к арендатору переходят только отделимые улучшения	п. 1 ст. 623 ГК РФ
Субаренда	Право передать имущество в пользование другому лицу с согласия арендодателя	Собственность не переходит; договор субаренды не может быть заключён на срок, превышающий срок договора аренды, и перед арендодателем отвечает арендатор	п. 2 ст. 615 ГК РФ
Перенаем	Права и обязанности арендатора переходят к другому лицу	Меняется арендатор, а не собственник; нужно согласие арендодателя	п. 2 ст. 615 ГК РФ

Показать все отличияСвернуть

Размер и расчёт: выкуп арендованного имущества

Из чего складывается сумма выкупа и платежи в споре

Что считаем	Как считается	Норма
Выкупная цена	Сумма, обусловленная договором; имущество переходит к арендатору при условии внесения всей выкупной цены.	п. 1 ст. 624 ГК РФ
Доплата при зачёте арендной платы	Выкупная цена − ранее выплаченная арендная плата в той части, о зачёте которой в выкупную цену договорились стороны.	п. 2 ст. 624 ГК РФ
Проценты за просрочку выкупной цены	Если договор обязывает арендатора внести выкупную цену к определённому сроку: сумма долга × ключевая ставка Банка России, действовавшая в соответствующие периоды, × дни просрочки / число дней в году; применяется, если иной размер процентов не установлен законом или договором.	п. 1 ст. 395 ГК РФ
Пример: пошлина по иску о взыскании выкупной цены	Цена иска 1 500 000 рублей: 55 000 рублей плюс 3 процента суммы, превышающей 1 000 000 рублей, — 55 000 + 15 000 = 70 000 рублей.	пп. 1 п. 1 ст. 333.21 НК РФ
Пошлина по спору об изменении договора	Иск по спору при изменении договора без требования о присуждении имущества: для организаций — 50 000 рублей, для физических лиц — 15 000 рублей.	пп. 2 п. 1 ст. 333.21 НК РФ
Неустойка вместо процентов	Если соглашением сторон предусмотрена неустойка за просрочку денежного обязательства, проценты не взыскиваются, если иное не предусмотрено законом или договором.	п. 4 ст. 395 ГК РФ

Показать весь расчётСкрыть

Цифры в примере условные: сумма иска взята для наглядности. Ключевую ставку Банка России берите за каждый период просрочки — она применяется в размере, действовавшем в соответствующие периоды (п. 1 ст. 395 ГК РФ).

Ответственность: выкуп арендованного имущества

Последствия нарушений по договору с условием о выкупе

Нарушение	Кто отвечает	Санкция	Норма
Просрочка выкупного платежа, срок которого установлен договором	Арендатор	Проценты на сумму долга; размер определяется ключевой ставкой Банка России, если иной размер процентов не установлен законом или договором	п. 1 ст. 395 ГК РФ
Невозврат имущества после прекращения договора без выкупа	Арендатор	Арендная плата за всё время просрочки; убытки, если эта плата их не покрывает	ст. 622 ГК РФ

ст. 624 ГК РФ своей санкции за нарушение условия о выкупе арендованного имущества не устанавливает: ни штрафа, ни иной публичной ответственности. Последствия — гражданско-правовые. Лицо, не исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несёт ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 3 ст. 401 ГК РФ).

Не откладывайте правовую оценку

Обсудите задачу компании до следующего действия

Получили документ, готовите решение или возник спор? Позвоните или напишите: разберу обстоятельства, проверю применимый порядок и сроки, объясню возможные действия и риски для компании.

Позвонить сейчас

Комментарий адвоката Вруцкого

адвокат · рег. № 78/8790

В делах об аренде с правом выкупа я чаще вижу не спор о самом праве, а спор о цифрах: какая сумма считается выкупной ценой и какие платежи в неё засчитаны. Норма связывает переход имущества с внесением всей обусловленной договором выкупной цены (п. 1 ст. 624 ГК РФ), поэтому расплывчатая формулировка в договоре оборачивается долгим спором.

Когда условие о выкупе появляется позже, дополнительным соглашением, я прошу сразу решить вопрос о зачёте ранее выплаченной арендной платы. Стороны вправе о нём договориться (п. 2 ст. 624 ГК РФ), но без записи зачёт сам собой не возникает.

Отдельно проверяю улучшения. Если арендатор ремонтирует помещение или дорабатывает оборудование в расчёте на выкуп, согласие арендодателя на неотделимые улучшения нужно получить заранее: без него их стоимость не возмещается, если иное не предусмотрено законом (п. 3 ст. 623 ГК РФ). Работу начинаю с чтения договора и сверки всех платежей, а уже потом готовлю претензию или иск.

Порядок действий: выкуп арендованного имущества

От проверки договора до обращения в арбитражный суд

1
Проверить основание выкупаНахожу, где установлено условие о выкупе: в законе, в договоре аренды или в дополнительном соглашении (п. 1, п. 2 ст. 624 ГК РФ). Проверяю, нет ли установленного законом запрета выкупа для этого имущества (п. 3 ст. 624 ГК РФ).
2
Сверить выкупную цену и платежиСоставляю таблицу платежей: какие из них — арендная плата, какие — выкупная цена, есть ли условие о зачёте. Переход имущества наступает при условии внесения всей обусловленной договором выкупной цены (п. 1 ст. 624 ГК РФ).
3
Направить претензиюПо денежному требованию из договора иск подаётся по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии, если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором; по иным спорам досудебный порядок обязателен, если он установлен федеральным законом или договором (ч. 5 ст. 4 АПК РФ).
4
Подготовить искВ исковом заявлении указываю требования со ссылкой на законы, обстоятельства и доказательства, цену иска, расчёт взыскиваемой суммы и сведения о соблюдении претензионного порядка (ч. 2 ст. 125 АПК РФ). Арендодателю и другим участникам дела отправляю копии иска и тех приложений, которых у них нет (ч. 3 ст. 125 АПК РФ).
5
Уплатить пошлину и приложить документыПошлина по имущественному иску зависит от цены иска (пп. 1 п. 1 ст. 333.21 НК РФ). К иску прилагаю документ об уплате пошлины, доказательства обстоятельств, документы о претензионном порядке, если его соблюдение обязательно, и выписку из ЕГРЮЛ или ЕГРИП, полученную не ранее чем за тридцать дней до обращения (ч. 1 ст. 126 АПК РФ).
6
Следить за давностьюДля иска о выкупе учитываю общий срок давности в три года, отсчитываемый по правилам ст. 200 ГК РФ (п. 1 ст. 196 ГК РФ). Давность применяется только по заявлению стороны, сделанному до вынесения решения (п. 2 ст. 199 ГК РФ); действия обязанного лица, свидетельствующие о признании долга, прерывают её течение (ст. 203 ГК РФ).

Документы: договор аренды с правом выкупа

Что собрать до претензии и иска

Документ	Зачем	Кто подписывает, форма
Договор аренды с условием о выкупе	Подтверждает условие о выкупе и выкупную цену (п. 1 ст. 624 ГК РФ)	Арендодатель и арендатор, письменно
Дополнительное соглашение о выкупе	Устанавливает выкуп, если его не было в договоре, и зачёт арендной платы (п. 2 ст. 624 ГК РФ)	Обе стороны, письменно
Платёжные документы и акт сверки	Показывают, внесена ли вся выкупная цена и что засчитано	Банк; акт сверки — обе стороны
Согласие арендодателя на улучшения	Нужно для возмещения стоимости неотделимых улучшений (п. 2 ст. 623 ГК РФ)	Арендодатель, письменно
Претензия о выкупной цене с отметкой об отправке	Подтверждают соблюдение претензионного порядка, за исключением случаев, когда его соблюдение не предусмотрено федеральным законом (п. 7 ч. 1 ст. 126 АПК РФ)	Истец или представитель; почта или электронный вид
Выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП	Подтверждает сведения о сторонах; получена не ранее чем за тридцать дней до обращения в суд (п. 9 ч. 1 ст. 126 АПК РФ)	Выписка из реестра
Подтверждение уплаты пошлины по иску о выкупе	Прилагается к исковому заявлению (п. 2 ч. 1 ст. 126 АПК РФ)	Плательщик, платёжный документ

Показать все документыСвернуть

Сроки: выкуп арендованного имущества

Сроки выкупа, претензии и давности

Действие	Срок	С какого дня	Норма
Выкуп имущества	По истечении срока аренды или до его истечения — как предусмотрено законом или договором	После внесения всей выкупной цены	п. 1 ст. 624 ГК РФ
Претензия по денежному требованию	До подачи денежного иска о выкупных платежах выжидают 30 календарных дней; закон или договор могут установить другой срок и (или) порядок	Со дня направления претензии	ч. 5 ст. 4 АПК РФ
Исковая давность	Для иска о выкупе — три года; срок не может превышать десять лет со дня нарушения права с исключениями по п. 2 ст. 196 ГК РФ	Со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. Если законом не установлено иное.	п. 1, 2 ст. 196 ГК РФ, п. 1 ст. 200 ГК РФ
Давность по платежу с определённым сроком	Три года	По окончании срока исполнения	п. 1 ст. 196 ГК РФ, п. 2 ст. 200 ГК РФ
Предел давности	Срок не может превышать десять лет со дня нарушения права; исключения установлены законами № 35-ФЗ «О противодействии терроризму» и № 327-ФЗ о передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения	Со дня нарушения права	п. 2 ст. 196 ГК РФ
Срок, определённый периодом	Начинается на следующий день	После календарной даты или наступления события, которыми определено его начало	ст. 191 ГК РФ

Показать все срокиСкрыть

Как я веду дело

Как адвокат ведёт поручение компании

1
Разбор ситуацииСмотрю документы компании и обстоятельства, определяю маршрут и называю перспективу без приукрашивания. Если задача решается силами самой компании — говорю об этом прямо.
2
Сбор документовОпределяю, какие договоры, внутренние документы, переписка и материалы органа относятся к задаче. Недостающие сведения получаем доступным законным способом; судебные запросы возможны в соответствующей процедуре.
3
Подготовка документовГотовлю необходимые по задаче документы: договор, ответ, возражения, заявление или жалобу. Согласуем содержание и порядок подписания; проверяем полномочия лица, которое направляет документ.
4
Представительство по задачеПо согласованному поручению веду переговоры, представляю интересы в компетентном органе или суде. Заранее объясняю, когда необходимо личное участие представителя компании и какие документы потребуются.
5
Результат и дальнейшие действияРазбираю полученное решение или подготовленный документ и объясняю последующие действия. Исполнение судебного акта, обжалование и дополнительные этапы входят в работу в объёме, предусмотренном соглашением.
6
Связь на всех этапахСогласуем контактное лицо компании и порядок информирования. Сообщаю о значимых событиях и необходимых решениях в пределах принятого поручения.

Кто ведёт дело

Правовая помощь компаниям и предпринимателям — кто отвечает за ваше поручение

Константин Александрович Вруцкий

№ 78/8790 · адвокат

Поручение ведёт адвокат Константин Александрович Вруцкий лично. При обращении обсуждаем задачу компании, необходимые действия и объём сопровождения, который будет закреплён в соглашении.

Адвокатская тайна действует с первого слова, ещё до заключения соглашения: сведения о компании, её сделках и контрагентах не могут быть раскрыты, а адвоката нельзя допросить о том, что он узнал от доверителя.

Личное ведениеВеду дело сам — от первого разговора до исполнения. Доверитель — компания или индивидуальный предприниматель, работа идёт по письменному соглашению с адвокатом — ст. 25 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре».

Честная оценкаНе обещаю результата: называю реальную перспективу и цену промедления в рублях. Если задача решается силами компании, говорю прямо. Обещать положительный результат адвокату запрещено — п. 2 ст. 10 Кодекса профессиональной этики адвоката.

Адвокатская тайнаСведения о компании, её сделках, контрагентах и финансах, полученные в связи с делом, охраняются законом — рассказать можно всё, включая неудобное. Это адвокатская тайна — ст. 8 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре».

Понятные следующие шагиОбъясняю значение документа или решения и следующие действия компании. Представительство, обжалование и исполнение входят в согласованный объём помощи по соглашению — ст. 25 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре».

Частые вопросы: аренда с правом выкупа

Ответы на вопросы, которые задают перед подписанием и в споре

Как работает аренда с правом выкупа?

Арендатор пользуется имуществом и платит арендную плату, а при внесении всей обусловленной договором выкупной цены имущество переходит в его собственность — по истечении срока аренды или до его истечения (п. 1 ст. 624 ГК РФ). Выкуп должен быть предусмотрен законом или договором аренды.

Аренда с правом выкупа недвижимости — что это?

Та же аренда с условием о выкупе, только предмет — здание, помещение или другая недвижимость. Правило о переходе собственности при внесении всей выкупной цены действует и здесь (п. 1 ст. 624 ГК РФ). Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа (п. 3 ст. 624 ГК РФ), поэтому для недвижимости проверяю специальные правила об объекте.

Какие условия аренды с правом выкупа вписать в договор?

Выкупную цену, момент выкупа и судьбу арендной платы. Договор заключён, когда стороны в требуемой форме достигли соглашения по всем существенным условиям, включая те, по которым одна из сторон заявила о необходимости соглашения (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Сторона, принявшая исполнение, не вправе требовать признания договора незаключённым, если это противоречит принципу добросовестности (п. 3 ст. 432 ГК РФ).

Засчитывается ли арендная плата при аренде с правом последующего выкупа?

Только если стороны так договорились. Устанавливая выкуп дополнительным соглашением, стороны вправе договориться о зачёте ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (п. 2 ст. 624 ГК РФ). Если зачёт не описан, каждую сумму придётся квалифицировать по тексту договора и назначению платежа.

Показать все вопросыСвернуть

Аренда авто с правом выкупа: когда машина переходит арендатору?

Когда внесена вся обусловленная договором выкупная цена — по истечении срока аренды или раньше, если так предусмотрено законом или договором (п. 1 ст. 624 ГК РФ). Пока выкуп не завершён, арендатор пользуется автомобилем в соответствии с условиями договора, а если они не определены — в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

Финансовая аренда с правом выкупа — это лизинг?

Не обязательно. Аренда с правом выкупа — это обычная аренда, в которой закон или договор предусматривает переход имущества к арендатору при условии внесения всей обусловленной договором выкупной цены (п. 1 ст. 624 ГК РФ). Если документ назван лизингом, сначала читаю его условия, а потом определяю, какие правила к нему применять.

Возможна ли аренда земли у государства с правом выкупа?

В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора (п. 1 ст. 624 ГК РФ), но законом же могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества (п. 3 ст. 624 ГК РФ). Поэтому для земли, которую сдаёт государство или муниципалитет, вывод о выкупе делаю только после проверки закона об этом участке и текста договора аренды земельного участка с правом выкупа.

Долгосрочная аренда с правом выкупа: можно выкупить раньше срока?

Да, если это предусмотрено законом или договором: имущество может перейти к арендатору и до истечения срока аренды при условии внесения всей обусловленной договором выкупной цены (п. 1 ст. 624 ГК РФ). Если досрочного выкупа в договоре нет, условие можно установить дополнительным соглашением (п. 2 ст. 624 ГК РФ).

Что будет, если выкуп по договору аренды имущества с правом выкупа не состоялся?

При прекращении договора арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ). Отделимые улучшения остаются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 1 ст. 623 ГК РФ).

Услуги и темы рядом: выкуп арендованного имущества

Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу

Выкуп арендуемого муниципального помещения малым бизнесомПомогаю малому бизнесу выкупить арендуемое муниципальное помещение: проверяю условия, подаю заявление, оспариваю отказ и завышенную цену и оформляю выкуп с рассрочкой.Лизинг (финансовая аренда)Кто выбирает продавца, когда переходят риски и к кому лизингополучатель предъявляет претензии по качеству.Арендная плата и её изменениеКак устанавливается и меняется арендная плата, можно ли требовать снижения и что будет при неуплате.Договор лизинга: обязательные условияПисьменная форма, определение предмета, обязательные и сопутствующие договоры, дополнительные услуги, право лизингодателя на контроль.Лизинговые платежи: состав и изменениеИз чего складываются лизинговые платежи, выкупная цена, как часто можно менять размер платежей.Что можно взять в лизингПредмет лизинга: оборудование, транспорт, недвижимость, предприятие; что лизингом быть не может.Досрочное расторжение договора арендыПо каким основаниям арендодатель или арендатор могут расторгнуть аренду через суд и что сделать до иска.Аренда помещения у физического лица: договор и НДФЛРазбор темы: нормы, сроки и порядок действий Выкуп предмета лизингаПереход права собственности к лизингополучателю по окончании договора или досрочно, условия выкупа.Возвратный лизингКогда продавец имущества одновременно становится лизингополучателем: как устроена сделка и её риски.СублизингПередача предмета лизинга третьему лицу: обязательное письменное согласие лизингодателя, права к продавцу.Возврат имущества после окончания арендыКак вернуть имущество, в каком состоянии, и сколько платить за просрочку возврата.

Показать всёСкрыть

Обсудите задачу до подписания и ответа

Запишитесь на консультацию

+7 (495) 198-70-77

Позвонить сейчас