Досрочное расторжение договора аренды: арендатор и арендодатель

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора или арендодателя: здесь основания по закону, порядок досрочного расторжения договора аренды, уведомление, соглашение, иск, документы и сроки — для компаний и предпринимателей.

Написать в мессенджер
TelegramMAXWhatsApp
Адвокат Константин Вруцкий — защита по уголовным делам, Москва
Адвокат · рег. № 78/8790

Коротко

Досрочное расторжение договора аренды ГК допускает тремя путями: по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК, другими законами или договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ); по решению суда — на основаниях ст. 619 ГК РФ, ст. 620 ГК РФ и п. 2 ст. 450 ГК РФ; односторонним отказом от договора между предпринимателями в случаях, предусмотренных ГК, другими законами, иными правовыми актами или договором (п. 2 ст. 310 ГК РФ). Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения только после письменного предупреждения арендатору о необходимости исполнить обязательство в разумный срок (ст. 619 ГК РФ).

Что делать сейчас: досрочное расторжение договора аренды

Первые шаги зависят от того, кто нарушил договор и есть ли в нём право на отказ.

Позвонить сейчас

Арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату

  • Направить арендатору письменное предупреждение о необходимости внести плату в разумный срок: без него требовать досрочного расторжения арендодатель не вправе (ст. 619 ГК РФ).
  • Если плата не внесена, направить предложение расторгнуть договор и указать в нём срок ответа (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
  • Сохранить документы об отправке: к иску прикладываются документы о соблюдении претензионного или иного досудебного порядка (п. 7 ч. 1 ст. 126 АПК РФ).

пп. 3 ст. 619 ГК РФ, п. 2 ст. 452 ГК РФ

Арендодатель не пускает в помещение или создаёт препятствия пользованию имуществом

  • Зафиксировать препятствия письменно — акты, переписка, ответы арендодателя: это основание по пп. 1 ст. 620 ГК РФ.
  • Направить арендодателю предложение о досрочном расторжении и дождаться ответа в указанный в нём срок, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
  • Проверить, нет ли в договоре других оснований досрочного расторжения по требованию арендатора (ст. 620 ГК РФ).

пп. 1 ст. 620 ГК РФ, п. 2 ст. 452 ГК РФ

Пришло уведомление другой стороны о досрочном одностороннем расторжении договора аренды

  • Найти в договоре условие о праве на отказ: в договоре между предпринимателями он допускается в случаях, предусмотренных ГК, другими законами, иными правовыми актами или договором (п. 2 ст. 310 ГК РФ).
  • Проверить, не обусловлено ли право на отказ выплатой определённой денежной суммы (п. 3 ст. 310 ГК РФ).
  • Ответить письменно и по каждому доводу уведомления, сохранив подтверждение отправки.

п. 2, 3 ст. 310 ГК РФ

Чего делать нельзя: досрочное расторжение договора аренды

Пункт досрочного расторжения договора аренды читают до первого письма, а не после отказа суда.

  • Съехать и перестать платить, не расторгнув договор Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных ГК, другими законами или иными правовыми актами (п. 1 ст. 310 ГК РФ), а в договоре между предпринимателями — также договором (п. 2 ст. 310 ГК РФ). Выезд из помещения среди оснований расторжения не назван (ст. 450 ГК РФ).
  • Требовать расторжения без письменного предупреждения Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ). Иск без такого предупреждения строится на пропущенном шаге.
  • Подавать иск, не дождавшись ответа на предложение Требование о расторжении заявляется в суд только после отказа другой стороны или неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
  • Оформлять соглашение не в той форме, что договор Соглашение о расторжении совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Договор аренды заключён в письменной форме — и соглашение о его расторжении оформляют письменно, если иное не вытекает из закона, договора или обычаев.
  • Считать любое нарушение основанием для суда По требованию одной стороны суд расторгает договор при существенном нарушении другой стороной или в иных случаях, предусмотренных ГК, другими законами или договором (п. 2 ст. 450 ГК РФ). Существенным признаётся нарушение, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
  • Забыть о субарендаторе Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечёт прекращение договора субаренды, а субарендатор вправе заключить договор аренды на имущество в пределах оставшегося срока субаренды (п. 1 ст. 618 ГК РФ).

Когда нужна помощь юриста: досрочное расторжение договора аренды

Случаи, где ошибка в основании или порядке стоит месяцев аренды.

  • Договор аренды нежилого помещения: досрочное расторжение спорно, потому что другая сторона оспаривает существенность нарушения.п. 2 ст. 450 ГК РФ
  • В договоре есть плата за отказ или дополнительные основания расторжения, и стороны толкуют их по-разному.п. 3 ст. 310 ГК РФ, ст. 619 ГК РФ, ст. 620 ГК РФ
  • Помещение сдано в субаренду или на арендованном государственном или муниципальном участке стоит незавершённый объект.ст. 618 ГК РФ, ст. 239.1 ГК РФ
  • Предложение о расторжении осталось без ответа, и нужно готовить иск в арбитражный суд.п. 2 ст. 452 ГК РФ

Ваши права: досрочное расторжение договора аренды

Основание зависит от того, кто прекращает аренду и какое обязательство нарушено.

  • Арендатор — требовать расторжения из-за препятствий пользованию Если арендодатель не передал помещение или мешает использовать его по договору либо назначению, арендатор вправе добиваться досрочного расторжения судом. Такое же право дают скрытые недостатки, препятствующие пользованию, если они не были оговорены, заранее известны арендатору и не должны были обнаружиться при осмотре или проверке исправности (пп. 1, 2 ст. 620 ГК РФ).
  • Арендодатель — требовать прекращения аренды за нарушения При существенном ухудшении имущества или невнесении платы более двух раз подряд после договорного срока платежа арендодатель вправе требовать расторжения через суд (пп. 2, 3 ст. 619 ГК РФ). До этого он обязан письменно предупредить арендатора о необходимости исполнить обязательство в разумный срок (абз. 3 ст. 619 ГК РФ).
  • Обе стороны — договориться о досрочном прекращении Арендатор и арендодатель могут расторгнуть аренду по соглашению, если ГК, другие законы или договор не предусматривают иное. Соглашение оформляют в форме договора аренды, с учётом исключений из закона, иных правовых актов, договора или обычаев (п. 1 ст. 450 ГК РФ, п. 1 ст. 452 ГК РФ).
  • Субарендатор — получить аренду оставшегося срока При досрочном прекращении основной аренды субарендатор вправе заключить договор аренды на имущество, которым пользовался. Срок ограничен оставшимся сроком субаренды, а условия должны соответствовать прекращённому договору аренды (п. 1 ст. 618 ГК РФ).
  • Предприниматель — использовать договорное право на отказ Если аренда связана с предпринимательской деятельностью обеих сторон, договор может предоставлять право на односторонний отказ от обязательства (п. 2 ст. 310 ГК РФ).

Кто участвует: досрочное расторжение договора аренды

У арендатора и арендодателя разные перечни оснований, а расторжение задевает и третьих лиц.

УчастникОбязанность или правоНорма
АрендодательТребует досрочного расторжения судом, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд не вносит арендную плату, не делает капитальный ремонт, который обязан делать; только после письменного предупрежденияпп. 1–4, абз. 3 ст. 619 ГК РФ
АрендаторТребует досрочного расторжения судом, если имущество не предоставлено или есть препятствия пользованию, есть препятствующие пользованию недостатки, не оговорённые арендодателем, не известные арендатору заранее и не обнаружимые при осмотре, арендодатель не делает обязательный для него капитальный ремонт, имущество по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, стало непригоднымпп. 1–4 ст. 620 ГК РФ
СубарендаторЕго договор прекращается вместе с досрочно прекращённой арендой, если иное не предусмотрено договором аренды; вправе заключить договор аренды на имущество в пределах оставшегося срока субарендып. 1 ст. 618 ГК РФ
СудРасторгает договор по требованию одной стороны только при существенном нарушении или в иных случаях, предусмотренных ГК, другими законами или договоромп. 2 ст. 450 ГК РФ
Орган, уполномоченный на распоряжение земельным участкомИсполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления вправе требовать в суде продажи объекта незавершённого строительства с публичных торговп. 2 ст. 239.1 ГК РФ

Что это значит: досрочное расторжение договора аренды

Три пути прекратить аренду до срока и чем они различаются.

Досрочное расторжение договора аренды — прекращение договора до окончания его срока. В ст. 450 ГК РФ названы два пути — соглашение сторон, если иное не предусмотрено ГК, другими законами или договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ), и решение суда по требованию одной стороны — при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных ГК, другими законами или договором (п. 2 ст. 450 ГК РФ); третий путь — односторонний отказ, о нём ниже.

Случаи досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя перечислены в ст. 619 ГК РФ, по требованию арендатора — в ст. 620 ГК РФ. Обе статьи разрешают установить в договоре и другие основания в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ: так условия досрочного расторжения договора аренды становятся частью самого договора.

Право досрочного расторжения договора аренды без суда и без согласия другой стороны — односторонний отказ. В договоре, исполнение которого связано с предпринимательской деятельностью всех сторон, он допускается в случаях, предусмотренных ГК, другими законами, иными правовыми актами или договором (п. 2 ст. 310 ГК РФ). По соглашению сторон такое право может быть обусловлено выплатой определённой денежной суммы другой стороне (п. 3 ст. 310 ГК РФ).

Что говорит закон: досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя

Обязательный шаг арендодателя до обращения в суд.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.ст. 619 ГК РФ
Адвокат Константин Вруцкий — защита по уголовным делам, Москва

Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790

Предупреждение — не формальность: оно даёт арендатору возможность устранить нарушение, и только его неисполнение открывает требование о расторжении. Конкретный разумный срок норма не называет, поэтому его стоит указать в самом предупреждении. Затем направляется предложение расторгнуть договор с ожиданием ответа по п. 2 ст. 452 ГК РФ, и лишь после этого — иск.

Нормы по теме: досрочное расторжение договора аренды

Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста

  • ст. 619 ГК РФ ч.2 Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя
  • ст. 620 ГК РФ ч.2 Досрочное расторжение договора по требованию арендатора

Официальный текст: Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая

Виды дел: досрочное расторжение договора аренды

Случаи досрочного расторжения договора аренды, с которыми приходят компании и предприниматели.

Арендатор съезжает раньше срока

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора начинается с договора: есть ли право на отказ и плата за него (п. 2, 3 ст. 310 ГК РФ). Если права нет — нужно соглашение или основание из ст. 620 ГК РФ: непредоставление имущества, препятствия, скрытые недостатки, нет капремонта, непригодность — либо основание из договора.

Долги по арендной плате

Арендодатель приходит, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пп. 3 ст. 619 ГК РФ). Проверяю, было ли письменное предупреждение, затем готовлю предложение о расторжении (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Ухудшение помещения и нарушение назначения

Досрочное расторжение договора аренды помещения по требованию арендодателя возможно, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения либо с неоднократными нарушениями или существенно ухудшает его (пп. 1, 2 ст. 619 ГК РФ).

Капитальный ремонт не сделан

Основание у стороны, чей контрагент не сделал капитальный ремонт в срок из договора, а без него — в разумный: арендатор по пп. 3 ст. 620 ГК РФ, если ремонт — обязанность арендодателя; арендодатель по пп. 4 ст. 619 ГК РФ, если ремонт по закону, иным правовым актам или договору — обязанность арендатора.

Земельный участок с недостроем

При досрочном расторжении договора аренды земельного участка, государственного или муниципального и полученного на аукционе, недострой могут изъять у собственника по суду через публичные торги, если иное не предусмотрено законом (п. 1 ст. 239.1 ГК РФ). Защита — доказать, что срок стройки сорван органами власти или лицами, эксплуатирующими инженерные сети (п. 3 ст. 239.1 ГК РФ).

Субаренда при расторжении

В случае досрочного расторжения договора аренды договор субаренды прекращается, если иное не предусмотрено договором аренды. Субарендатор вправе заключить договор аренды в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих прекращённому договору аренды (п. 1 ст. 618 ГК РФ).

Ответственность: штраф за досрочное расторжение договора аренды

Денежные последствия расторжения задаёт договор, а не административный штраф.

НарушениеКто отвечаетСанкцияНорма
Отказ от договора, право на который обусловлено выплатойСторона предпринимательского договора, заявившая отказВыплата определённой денежной суммы другой стороне, если она предусмотрена соглашением сторонп. 3 ст. 310 ГК РФ
Неисполнение или ненадлежащее исполнение договора арендыДолжник — сторона, нарушившая обязательствоНеустойка (штраф, пеня), определённая законом или договором; кредитор не обязан доказывать убытки, но не вправе требовать неустойку, если должник не несёт ответственностип. 1, 2 ст. 330 ГК РФ

Отдельного штрафа за досрочное расторжение договора аренды закон не устанавливает. Денежные последствия определяются соглашением сторон о плате за отказ (п. 3 ст. 310 ГК РФ) и правилами о неустойке (п. 1, 2 ст. 330 ГК РФ).

Возможные исходы: досрочное расторжение договора аренды

Для сторон важны способ прекращения аренды и последствия для имущества и субаренды.

  • Арендатор и арендодатель согласовали прекращение аренды помещения: вместо спора об основаниях они заключают соглашение о расторжении. Возможность такого решения зависит от ограничений ГК, других законов и договора; форма соглашения следует форме аренды, если закон, иные правовые акты, договор или обычаи не требуют иного (п. 1 ст. 450 ГК РФ, п. 1 ст. 452 ГК РФ).
  • Арендодатель добился расторжения судом: основанием может стать невнесение арендатором платы более двух раз подряд после срока платежа (п. 3 ст. 619 ГК РФ). Право требовать расторжения возникает только после письменного предупреждения арендатора о необходимости исполнить обязательство в разумный срок (абз. 3 ст. 619 ГК РФ).
  • Арендатор добился расторжения судом, поскольку арендодатель не выполняет обязательный для него капитальный ремонт в договорные сроки, а если они не определены — в разумные. Другой предусмотренный исход — расторжение из-за непригодности имущества, возникшей по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает (пп. 3, 4 ст. 620 ГК РФ).
  • Вместе с досрочным прекращением аренды прекращается и субаренда, если договор аренды не предусматривает иное. Субарендатор получает право заключить аренду того же имущества на оставшийся срок субаренды с условиями, соответствующими прекращённому договору (п. 1 ст. 618 ГК РФ).

Не откладывайте правовую оценку

Обсудите задачу компании до следующего действия

Получили документ, готовите решение или возник спор? Позвоните или напишите: разберу обстоятельства, проверю применимый порядок и сроки, объясню возможные действия и риски для компании.
Позвонить сейчас

Комментарий адвоката Вруцкого

Адвокат Константин Вруцкий — защита по уголовным делам, Москва

адвокат · рег. № 78/8790

Досрочное расторжение договора аренды нежилого помещения я начинаю с чтения договора, а не с иска. Право на отказ, плата за него, дополнительные основания расторжения по требованию сторон — всё это может быть записано в договоре (п. 2, 3 ст. 310 ГК РФ; ст. 619 ГК РФ; ст. 620 ГК РФ), и от этих строк зависит, понадобится ли суд.

Для арендодателя проверяю, направлено ли арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнить обязательство в разумный срок: без него требовать досрочного расторжения нельзя (ст. 619 ГК РФ). Для арендатора собираю доказательства препятствий, недостатков или непригодности имущества по ст. 620 ГК РФ.

Затем готовлю предложение о расторжении со сроком ответа и проект соглашения в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (п. 1, 2 ст. 452 ГК РФ). Нет согласия — готовлю иск и считаю пошлину по пп. 2 п. 1 ст. 333.21 НК РФ. Отдельно смотрю на субарендаторов: их договоры прекращаются вместе с арендой, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 1 ст. 618 ГК РФ).

Порядок действий: досрочное расторжение договора аренды

Порядок досрочного расторжения договора аренды — от чтения договора до решения суда.

  1. 1
    Проверить договорНайти условия о праве на односторонний отказ и плате за него (п. 2, 3 ст. 310 ГК РФ) и о дополнительных основаниях досрочного расторжения по требованию арендодателя или арендатора (ст. 619 ГК РФ, ст. 620 ГК РФ).
  2. 2
    Выбрать основаниеСоглашение сторон, если иное не предусмотрено ГК, другими законами или договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ); требование в суд при существенном нарушении или в иных случаях, предусмотренных ГК, другими законами или договором (п. 2 ст. 450 ГК РФ); отказ по праву из договора между предпринимателями (п. 2 ст. 310 ГК РФ).
  3. 3
    Предупредить арендатораЕсли расторжения требует арендодатель, он сначала направляет арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ).
  4. 4
    Направить предложение расторгнуть договорПисьмо о досрочном расторжении договора аренды указывает основание и срок ответа. В суд — после отказа или неполучения ответа в этот срок или в срок из закона либо договора, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
  5. 5
    Подписать соглашениеСоглашение о досрочном расторжении договора аренды совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ). В нём же решают судьбу субаренды (п. 1 ст. 618 ГК РФ).
  6. 6
    Подать искОбращение в арбитражный суд по экономическому спору — исковым заявлением (ч. 4 ст. 4 АПК РФ). К иску прикладывают документы о пошлине, доказательства и подтверждение досудебного порядка (ч. 1 ст. 126 АПК РФ). Пошлина за иск по спору о расторжении договора без требования о возврате исполненного по сделке — по пп. 2 п. 1 ст. 333.21 НК РФ.

Досудебный порядок: досрочное расторжение договора аренды

Шаги до иска о расторжении: их подтверждение прикладывают к исковому заявлению.

  • Арендодатель направляет арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок и только после этого вправе требовать досрочного расторжения.ст. 619 ГК РФ
  • Сторона направляет предложение расторгнуть договор. В суд — после отказа или неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.п. 2 ст. 452 ГК РФ
  • Если вместе с расторжением взыскивается долг по договору, спор передаётся в арбитражный суд по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.ч. 5 ст. 4 АПК РФ
  • К иску прикладываются документы, подтверждающие соблюдение претензионного или иного досудебного порядка, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом.п. 7 ч. 1 ст. 126 АПК РФ

Через суд: досрочное расторжение договора аренды

Когда соглашения нет, договор расторгает только суд.

ВопросКак решаетсяНорма
Когда можно подать искПосле отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор или неполучения ответа в срок из предложения, закона или договора, а при его отсутствии — в тридцатидневный срокп. 2 ст. 452 ГК РФ
ОснованияСущественное нарушение договора другой стороной; иные случаи, предусмотренные ГК, другими законами или договором, в том числе перечни для арендодателя и арендаторап. 2 ст. 450 ГК РФ, пп. 1–4 ст. 619 ГК РФ, пп. 1–4 ст. 620 ГК РФ
Форма обращенияИсковое заявление — по экономическим спорам и иным делам, возникающим из гражданских правоотношенийч. 4 ст. 4 АПК РФ
ГоспошлинаИск по спору о расторжении договора без требования о возврате исполненного по сделке или о присуждении имущества: для организаций — 50 000 рублей, для физических лиц — 15 000 рублейпп. 2 п. 1 ст. 333.21 НК РФ
ПриложенияПодтверждение направления копий иска, документ об уплате пошлины, доказательства, доверенность, документы о досудебном порядке, выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП, полученная не ранее чем за тридцать дней до обращенияч. 1 ст. 126 АПК РФ

Документы: досрочное расторжение договора аренды

Что собрать до письма другой стороне и до иска.

ДокументЗачемКто подписывает, форма
Договор аренды с приложениями и дополнительными соглашениямиПоказывает право на отказ, плату за него и дополнительные основания расторженияОбе стороны; от формы договора зависит форма соглашения о расторжении (п. 1 ст. 452 ГК РФ)
Письменное предупреждение арендаторуБез него арендодатель не вправе требовать досрочного расторжения (ст. 619 ГК РФ)Арендодатель, письменно
Письмо о досрочном расторжении договора арендыПредложение расторгнуть договор со сроком ответа — без него иск преждевременен (п. 2 ст. 452 ГК РФ)Сторона, требующая расторжения; письменно, с подтверждением отправки
Соглашение о досрочном расторжении договора арендыПрекращает договор по согласию сторонОбе стороны, в форме договора, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ)
Акты, переписка, платёжные документыСлужат доказательствами нарушений аренды, указанных в иске как основания расторжения (п. 3 ч. 1 ст. 126 АПК РФ)Стороны договора, участники осмотра
Выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИППодтверждает место нахождения арендатора и арендодателя в споре об аренде; на день подачи иска ей не больше тридцати дней (п. 9 ч. 1 ст. 126 АПК РФ)Получает истец

Сроки: досрочное расторжение договора аренды

Досрочное расторжение договора аренды: сроки ответа, претензии и давности.

ДействиеСрокС какого дняНорма
Ответ на предложение расторгнуть договорУказанный в предложении или установленный законом либо договором, при его отсутствии — тридцатидневныйОтсчёт начинается со дня, следующего за датой или событием, определяющими начало срокап. 2 ст. 452 ГК РФ, ст. 191 ГК РФ
Исполнение обязательства после предупрежденияРазумный срокНорма начало не называетабз. 3 ст. 619 ГК РФ
Претензия по денежному требованиюДо передачи денежного спора в суд должно пройти тридцать календарных дней; закон или договор могут установить иной срок и (или) порядокСо дня направления претензии (требования)ч. 5 ст. 4 АПК РФ
Исковая давностьТри года; не может превышать десять лет со дня нарушения права, за исключением случаев, установленных федеральными законамиСо дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. Если законом не установлено иное.п. 1, 2 ст. 196 ГК РФ, п. 1 ст. 200 ГК РФ
Перенос окончания срока с нерабочего дняБлижайший следующий за ним рабочий день—ст. 193 ГК РФ

Тридцать дней по ч. 5 ст. 4 АПК РФ — календарные; в тридцатидневном сроке п. 2 ст. 452 ГК РФ вид дней не назван.

Как я веду дело

Как адвокат ведёт поручение компании

  1. 1
    Разбор ситуацииСмотрю документы компании и обстоятельства, определяю маршрут и называю перспективу без приукрашивания. Если задача решается силами самой компании — говорю об этом прямо.
  2. 2
    Сбор документовОпределяю, какие договоры, внутренние документы, переписка и материалы органа относятся к задаче. Недостающие сведения получаем доступным законным способом; судебные запросы возможны в соответствующей процедуре.
  3. 3
    Подготовка документовГотовлю необходимые по задаче документы: договор, ответ, возражения, заявление или жалобу. Согласуем содержание и порядок подписания; проверяем полномочия лица, которое направляет документ.
  4. 4
    Представительство по задачеПо согласованному поручению веду переговоры, представляю интересы в компетентном органе или суде. Заранее объясняю, когда необходимо личное участие представителя компании и какие документы потребуются.
  5. 5
    Результат и дальнейшие действияРазбираю полученное решение или подготовленный документ и объясняю последующие действия. Исполнение судебного акта, обжалование и дополнительные этапы входят в работу в объёме, предусмотренном соглашением.
  6. 6
    Связь на всех этапахСогласуем контактное лицо компании и порядок информирования. Сообщаю о значимых событиях и необходимых решениях в пределах принятого поручения.

Кто ведёт дело

Правовая помощь компаниям и предпринимателям — кто отвечает за ваше поручение

Адвокат Константин Вруцкий — защита по уголовным делам, Москва

Константин Александрович Вруцкий

№ 78/8790 · адвокат

Поручение ведёт адвокат Константин Александрович Вруцкий лично. При обращении обсуждаем задачу компании, необходимые действия и объём сопровождения, который будет закреплён в соглашении.

Адвокатская тайна действует с первого слова, ещё до заключения соглашения: сведения о компании, её сделках и контрагентах не могут быть раскрыты, а адвоката нельзя допросить о том, что он узнал от доверителя.

Личное ведениеВеду дело сам — от первого разговора до исполнения. Доверитель — компания или индивидуальный предприниматель, работа идёт по письменному соглашению с адвокатом — ст. 25 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре».
Честная оценкаНе обещаю результата: называю реальную перспективу и цену промедления в рублях. Если задача решается силами компании, говорю прямо. Обещать положительный результат адвокату запрещено — п. 2 ст. 10 Кодекса профессиональной этики адвоката.
Адвокатская тайнаСведения о компании, её сделках, контрагентах и финансах, полученные в связи с делом, охраняются законом — рассказать можно всё, включая неудобное. Это адвокатская тайна — ст. 8 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре».
Понятные следующие шагиОбъясняю значение документа или решения и следующие действия компании. Представительство, обжалование и исполнение входят в согласованный объём помощи по соглашению — ст. 25 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре».

Частые вопросы: досрочное расторжение договора аренды

Ответы по нормам ГК и АПК для арендатора и арендодателя.

Когда возможно досрочное расторжение договора аренды арендатором?

Через суд — если арендодатель не предоставляет имущество или мешает пользоваться им, у имущества есть препятствующие пользованию недостатки, которые арендодатель не оговорил, а арендатор не знал и не должен был обнаружить при осмотре, арендодатель не делает обязательный для него капитальный ремонт или имущество по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, стало непригодным (ст. 620 ГК РФ). Договор может добавить другие основания.

Какие основания дают досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя?

Существенное нарушение условий договора или назначения имущества либо неоднократные нарушения, существенное ухудшение имущества, невнесение арендной платы более двух раз подряд по истечении срока платежа, непроведение капитального ремонта, который обязан делать арендатор (ст. 619 ГК РФ). Сначала — письменное предупреждение арендатору.

Что писать в уведомлении о досрочном расторжении договора аренды арендатором?

Если в договоре есть право на отказ — сослаться на этот пункт и учесть плату за отказ, если она есть (п. 2, 3 ст. 310 ГК РФ). Если права нет, письмо становится предложением расторгнуть договор с основанием и сроком ответа. После отказа или молчания в этот срок, а при его отсутствии — в тридцатидневный, можно идти в суд (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

В какой форме заключается соглашение о досрочном расторжении договора аренды?

В той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Расторгнуть по соглашению можно, если иное не предусмотрено ГК, законами или договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ).

Показать все вопросыСвернуть
Возможно ли досрочное одностороннее расторжение договора аренды?

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных ГК, другими законами или иными правовыми актами (п. 1 ст. 310 ГК РФ). Если исполнение связано с предпринимательской деятельностью всех сторон, отказ допускается и в случаях, предусмотренных договором (п. 2 ст. 310 ГК РФ).

Есть ли штраф за досрочное расторжение договора аренды?

Договор может обусловить отказ выплатой определённой денежной суммы (п. 3 ст. 310 ГК РФ) или установить неустойку за нарушение обязательства: требуя её, кредитор не обязан доказывать убытки (п. 1 ст. 330 ГК РФ), но не вправе требовать её, если должник не несёт ответственности (п. 2 ст. 330 ГК РФ).

Что будет с субарендой в случае досрочного расторжения договора аренды?

Если иное не предусмотрено договором аренды, договор субаренды прекращается. Субарендатор вправе заключить договор аренды на то же имущество в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих прекращённому договору аренды (п. 1 ст. 618 ГК РФ).

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка: что будет с недостроем?

Если участок государственный или муниципальный и получен на аукционе, объект незавершённого строительства после прекращения аренды может быть изъят по решению суда путём продажи с публичных торгов, если иное не предусмотрено законом (п. 1 ст. 239.1 ГК РФ). Требование заявляет орган, уполномоченный на распоряжение участком (п. 2 ст. 239.1 ГК РФ).

Какие сроки учитывать при досрочном расторжении договора аренды?

Ответ на предложение — в срок из него, закона или договора, иначе в тридцатидневный (п. 2 ст. 452 ГК РФ). При взыскании долга — тридцать календарных дней со дня направления претензии, если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором (ч. 5 ст. 4 АПК РФ). Для защиты нарушенного права общий срок давности составляет три года (п. 1 ст. 196 ГК РФ). Он течёт со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении права и о надлежащем ответчике, если законом не установлено иное (п. 1 ст. 200 ГК РФ).

Услуги и темы рядом: досрочное расторжение договора аренды

Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу

Досрочное расторжение аренды нежилого помещенияВеду досрочное расторжение договора аренды нежилого помещения: направляю уведомление, готовлю соглашение, а при отказе требую расторжения через суд и возврата помещения.Лизинг (финансовая аренда)Кто выбирает продавца, когда переходят риски и к кому лизингополучатель предъявляет претензии по качеству.Арендная плата и её изменениеКак устанавливается и меняется арендная плата, можно ли требовать снижения и что будет при неуплате.Договор лизинга: обязательные условияПисьменная форма, определение предмета, обязательные и сопутствующие договоры, дополнительные услуги, право лизингодателя на контроль.Выкуп арендованного имуществаКогда договор аренды может предусматривать переход имущества в собственность арендатора.Лизинговые платежи: состав и изменениеИз чего складываются лизинговые платежи, выкупная цена, как часто можно менять размер платежей.Что можно взять в лизингПредмет лизинга: оборудование, транспорт, недвижимость, предприятие; что лизингом быть не может.Аренда помещения у физического лица: договор и НДФЛРазбор темы: нормы, сроки и порядок действийВыкуп предмета лизингаПереход права собственности к лизингополучателю по окончании договора или досрочно, условия выкупа.Возвратный лизингКогда продавец имущества одновременно становится лизингополучателем: как устроена сделка и её риски.СублизингПередача предмета лизинга третьему лицу: обязательное письменное согласие лизингодателя, права к продавцу.Возврат имущества после окончания арендыКак вернуть имущество, в каком состоянии, и сколько платить за просрочку возврата.
Показать всёСкрыть

Обсудите задачу до подписания и ответа

Запишитесь на консультацию

+7 (495) 198-70-77
Позвонить сейчас
Цвет настроения