Раздел об арендной плате по договору аренды: формы платы, порядок, условия и сроки её внесения, пересмотр размера и уменьшение платы. Здесь можно понять, из чего складывается сумма арендной платы, когда её вправе изменить и что делать при задолженности.
Коротко
Арендная плата — плата за пользование имуществом, которую арендатор обязан вносить своевременно; порядок, условия и сроки её внесения определяются договором аренды, а когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ). Размер арендной платы, если иное не предусмотрено договором, изменяется по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ).
Первые шаги по ситуациям, в которых спорят о плате за пользование имуществом.
п. 2 ст. 310 ГК РФ
п. 4 ст. 614 ГК РФ
п. 5 ст. 614 ГК РФ
п. 1 ст. 654 ГК РФ
п. 1 ст. 614 ГК РФ
п. 3 ст. 654 ГК РФ
Ошибки сторон договора аренды и их цена в споре о размере платы.
Случаи, в которых сумму решает не переписка сторон, а норма и документ.
Кто обязан платить, кто устанавливает цену и кто её меняет.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Арендатор | Обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом в порядке, на условиях и в сроки, определённые договором аренды. | п. 1 ст. 614 ГК РФ |
| Арендодатель | Если иное не предусмотрено договором аренды, при существенном нарушении арендатором сроков внесения платы вправе потребовать досрочного внесения арендной платы в установленный им срок, но не более чем за два срока подряд. | п. 5 ст. 614 ГК РФ |
| Стороны договора | Определяют объект и формы оплаты: арендную плату устанавливают за всё арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей, могут сочетать формы платы. | п. 2 ст. 614 ГК РФ |
| Лицо, к которому перешло право собственности на сданное в аренду имущество | Вступает в действующий договор: переход права собственности на сданное в аренду имущество не является основанием для изменения или расторжения аренды. | п. 1 ст. 617 ГК РФ |
| Арендодатель по договору проката | Взыскивает задолженность по арендной плате в бесспорном порядке на основе исполнительной надписи нотариуса. | п. 3 ст. 630 ГК РФ |
| Суд | По требованию одной из сторон изменяет договор при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. | п. 2 ст. 450 ГК РФ |
Определение платы за пользование имуществом, её формы и правило о пересмотре размера.
Арендная плата — это плата за пользование имуществом, которую арендатор обязан вносить своевременно. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды, а когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ). Правило действует для любого арендованного имущества: помещения, оборудования, автомобиля.
Объект арендной платы закон описывает так: плата устанавливается за всё арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей. Форм несколько: твёрдая сумма периодических или единовременных платежей; установленная доля полученных от использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставление арендатором определённых услуг; передача арендодателю обусловленной договором вещи; возложение на арендатора затрат на улучшение имущества. Стороны могут предусматривать сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды (п. 2 ст. 614 ГК РФ).
Изменение арендной платы ограничено по частоте: если иное не предусмотрено договором, размер изменяется по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ).
Для аренды здания или сооружения действует своё правило: договор должен предусматривать размер арендной платы, и при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере договор считается незаключённым (п. 1 ст. 654 ГК РФ). Плата за пользование зданием включает плату за пользование земельным участком под ним, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 654 ГК РФ).
Пункт статьи о пересмотре размера платы по соглашению сторон.
Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790
Уведомление о повышении я читаю не с суммы, а с условия договора о цене: закон разрешает менять размер по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, и по умолчанию ограничивает частоту пересмотра одним разом в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Рядом в статье есть правило в пользу арендатора: при существенном ухудшении условий пользования или состояния имущества по обстоятельствам, за которые он не отвечает, я готовлю требование о соответственном уменьшении арендной платы (п. 4 ст. 614 ГК РФ) и подкрепляю его актом осмотра с датой. Спор сторон почти всегда идёт о сумме, а разбирается он по формулировке условия о цене и дате последнего пересмотра.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая
С чем обращаются, когда предмет спора — плата за пользование имуществом.
Арендодатель требует оплату за прошедшие периоды, арендатор возражает по расчёту и датам. Проверяю основание обязанности вносить плату и порядок её внесения по договору (п. 1 ст. 614 ГК РФ).
Арендатор получил уведомление с новой суммой. Смотрю, разрешает ли договор одностороннее изменение условия и соблюдён ли срок пересмотра размера арендной платы (п. 3 ст. 614 ГК РФ).
Протечки, отключения, ограничение доступа к объекту. Готовлю требование о соответственном уменьшении платы по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает (п. 4 ст. 614 ГК РФ).
Арендодатель ссылается на существенное нарушение сроков. Считаю периоды, проверяю оговорки договора и запрет требовать досрочного внесения платы более чем за два срока подряд (п. 5 ст. 614 ГК РФ).
Договор оспаривают как незаключённый либо спорят о площади. Сверяю письменное условие о размере платы и фактический размер переданного объекта (п. 1 ст. 654 ГК РФ).
Арендодатель выставляет отдельный счёт за участок. Проверяю, включает ли установленная плата за пользование зданием плату за пользование земельным участком (п. 2 ст. 654 ГК РФ).
Стороны рассчитывались услугами, долей продукции или затратами на улучшение имущества. Разбираю, какая форма арендной платы согласована и чем она закрыта (п. 2 ст. 614 ГК РФ).
Соглашение о новой цене не достигнуто. Проверяю, направлялось ли контрагенту предложение изменить договор, получен ли отказ или истёк ли срок для ответа (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
Плата за пользование имуществом и платежи по договору лизинга считаются и меняются по разным правилам.
| Признак | Арендная плата | Лизинговые платежи | Норма |
|---|---|---|---|
| Что оплачивается | Плата за пользование имуществом, которую арендатор обязан своевременно вносить | Общая сумма платежей за весь срок договора лизинга: возмещение затрат лизингодателя на приобретение и передачу предмета лизинга, возмещение затрат на другие предусмотренные договором услуги и доход лизингодателя | п. 1 ст. 614 ГК РФ; п. 1 ст. 28 Закона № 164-ФЗ |
| Частота пересмотра размера | По соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором (п. 3 ст. 614 ГК РФ) | По соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще чем один раз в три месяца, если иное не предусмотрено договором лизинга (п. 2 ст. 28 Закона № 164-ФЗ) | п. 3 ст. 614 ГК РФ; п. 2 ст. 28 Закона № 164-ФЗ |
| С какого момента платят | Своевременно, в сроки, определённые договором аренды; при их отсутствии — обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах | С момента начала использования лизингополучателем предмета лизинга, если иное не предусмотрено договором лизинга | п. 1 ст. 614 ГК РФ; п. 3 ст. 28 Закона № 164-ФЗ |
| Расчёты в натуральной форме | Возможны долей продукции, плодов или доходов, услугами арендатора, передачей вещи, затратами на улучшение имущества | Возможны продукцией, производимой с помощью предмета лизинга; цена на такую продукцию определяется по соглашению сторон договора лизинга | п. 2 ст. 614 ГК РФ; п. 2 ст. 28 Закона № 164-ФЗ |
Откуда берётся сумма платы и как считается ставка за единицу площади.
| Что считаем | Как считается | Норма |
|---|---|---|
| Твёрдая сумма платежей | Размер и периодичность берутся из договора: определённые в твёрдой сумме платежи вносятся периодически или единовременно | п. 2 ст. 614 ГК РФ |
| Ставка за единицу площади | Когда плата за аренду здания установлена в договоре на единицу площади здания или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения | п. 3 ст. 654 ГК РФ |
| Пример расчёта по ставке | Ставка за квадратный метр в месяц, согласованная договором, умножается на фактически переданную площадь: 1 200 ₽ × 150 кв. м = 180 000 ₽ в месяц. Цифры условные, порядок расчёта — по фактическому размеру переданного объекта | п. 3 ст. 654 ГК РФ |
| Доля продукции, плодов или доходов | Плата равна установленной договором доле полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов | п. 2 ст. 614 ГК РФ |
| Плата за здание и земельный участок | Установленная в договоре плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором | п. 2 ст. 654 ГК РФ |
| Уменьшение платы | Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились | п. 4 ст. 614 ГК РФ |
| Договором порядок не определён | Считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах | п. 1 ст. 614 ГК РФ |
Цифры в строке «Пример расчёта по ставке» условные и показывают только порядок действий. Размер арендной платы берётся из договора аренды, а для здания или сооружения — из согласованного сторонами в письменной форме условия о размере платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ).
Последствия просрочки внесения платы и нарушения условия о цене.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Существенное нарушение сроков внесения платы | Арендатор | Арендодатель вправе потребовать досрочного внесения арендной платы в установленный им срок, но не более чем за два срока подряд, если иное не предусмотрено договором аренды | п. 5 ст. 614 ГК РФ |
| Существенное нарушение договора аренды | Сторона, допустившая нарушение | По требованию другой стороны договор может быть изменён или расторгнут по решению суда | п. 2 ст. 450 ГК РФ |
| Задолженность по плате за прокат имущества | Арендатор по договору проката | Взыскание производится в бесспорном порядке на основе исполнительной надписи нотариуса | п. 3 ст. 630 ГК РФ |
| Соглашение, заранее устраняющее ответственность за умышленное нарушение | Обе стороны договора | Такое соглашение ничтожно | п. 4 ст. 401 ГК РФ |
адвокат · рег. № 78/8790
Спор об арендной плате начинается не с суммы в уведомлении, а с раздела договора о цене. Я выписываю оттуда всё: в какой форме плата установлена, за всё имущество целиком или отдельно по составным частям, вносится периодически или единовременно, и есть ли оговорка о пересмотре размера в сроки, предусмотренные договором (п. 2, 3 ст. 614 ГК РФ).
Дальше смотрю на документ, которым цену меняли. Соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ), поэтому счёт, письмо или подписанный акт сверки условие о размере арендной платы не заменяют. Когда арендодатель поднял плату в одностороннем порядке, ищу в договоре случай, который такое изменение допускает: между предпринимателями одностороннее изменение условий обязательства возможно, когда оно предусмотрено договором (п. 2 ст. 310 ГК РФ).
Арендатору, у которого испортились условия пользования объектом, советую не останавливать платежи, а фиксировать состояние имущества и заявлять требование о соответственном уменьшении арендной платы (п. 4 ст. 614 ГК РФ). Остановка выплат переводит разговор из спора о цене в спор о задолженности.
По аренде зданий отдельно сверяю письменное условие о размере платы и фактически переданную площадь: без согласованного в письменной форме условия о размере договор считается незаключённым, а при плате на единицу площади размер определяется исходя из фактического размера переданного объекта (п. 1, 3 ст. 654 ГК РФ).
Путь от условия договора о цене до требования в суд.
Что собирают по спору о размере платы и её внесении.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Договор аренды с условием о цене | Из него берутся порядок, условия и сроки внесения арендной платы (п. 1 ст. 614 ГК РФ) | Арендодатель и арендатор; для здания — письменное условие о размере платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ) |
| Соглашение об изменении размера платы | Подтверждает согласованную сторонами новую сумму и дату пересмотра | Обе стороны; та же форма, что и договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ) |
| Акт приёма-передачи имущества | Фиксирует, какой объект и какого размера фактически передан арендатору (п. 3 ст. 654 ГК РФ) | Обе стороны; письменная форма |
| Расчёт арендной платы и задолженности | Показывает сумму за каждый период, внесённые платежи и остаток долга | Сторона, заявляющая требование; письменная форма с подписью уполномоченного лица |
| Акт о состоянии имущества и условиях пользования | Обосновывает требование о соответственном уменьшении арендной платы (п. 4 ст. 614 ГК РФ) | Арендатор, по возможности с участием арендодателя; письменная форма |
| Переписка о пересмотре арендной платы: предложение новой цены и ответ контрагента | Подтверждает соблюдение порядка до обращения в суд (п. 2 ст. 452 ГК РФ) | Заинтересованная сторона; письменная форма с доказательством направления |
| Платёжные документы | Подтверждают выплату арендной платы и периоды, за которые она внесена | Плательщик; банковские и кассовые документы |
Сроки внесения платы, пересмотра размера и давности по требованию.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Внесение арендной платы | Сроки, определённые договором аренды; при их отсутствии — обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах | С даты, установленной договором | п. 1 ст. 614 ГК РФ |
| Пересмотр размера платы по соглашению сторон | Не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором (п. 3 ст. 614 ГК РФ) | В сроки, предусмотренные договором | п. 3 ст. 614 ГК РФ |
| Ответ на предложение изменить договор | Срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, при его отсутствии — тридцатидневный (п. 2 ст. 452 ГК РФ) | Со следующего дня после наступления события, которым определено начало срока | п. 2 ст. 452 ГК РФ; ст. 191 ГК РФ |
| Требование о досрочном внесении платы | Срок, установленный арендодателем, если иное не предусмотрено договором аренды; не более чем за два срока подряд (п. 5 ст. 614 ГК РФ) | С даты требования арендодателя | п. 5 ст. 614 ГК РФ |
| Иск о взыскании арендной платы | Три года (п. 1 ст. 196 ГК РФ); срок не может превышать десять лет со дня нарушения права, кроме случаев, установленных законами № 35-ФЗ и № 327-ФЗ (п. 2 ст. 196 ГК РФ) | По обязательствам с определённым сроком исполнения — по окончании срока исполнения | п. 1, 2 ст. 196 ГК РФ; п. 2 ст. 200 ГК РФ |
| Окончание срока в нерабочий день | Днём окончания считается ближайший следующий рабочий день | По правилам исчисления сроков | ст. 193 ГК РФ |
Как адвокат ведёт поручение компании
Правовая помощь компаниям и предпринимателям — кто отвечает за ваше поручение
№ 78/8790 · адвокат
Поручение ведёт адвокат Константин Александрович Вруцкий лично. При обращении обсуждаем задачу компании, необходимые действия и объём сопровождения, который будет закреплён в соглашении.
Адвокатская тайна действует с первого слова, ещё до заключения соглашения: сведения о компании, её сделках и контрагентах не могут быть раскрыты, а адвоката нельзя допросить о том, что он узнал от доверителя.
Короткие ответы о сумме платы, её изменении и взыскании.
Это плата за пользование имуществом, которую арендатор обязан вносить своевременно. Порядок, условия и сроки внесения определяются договором аренды; если договором они не определены, применяются обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ).
Если иное не предусмотрено договором, размер изменяется по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра для отдельных видов аренды и для аренды отдельных видов имущества.
Между сторонами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, одностороннее изменение условий обязательства допускается в случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (п. 2 ст. 310 ГК РФ). Нет такого случая — новая сумма не действует, арендатор платит по договорной цене.
Твёрдая сумма периодических или единовременных платежей; доля полученных от использования имущества продукции, плодов или доходов; определённые услуги арендатора; передача арендодателю обусловленной вещи; затраты на улучшение имущества. Формы можно сочетать (п. 2 ст. 614 ГК РФ).
Согласовать его письменно: при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере платы договор аренды здания или сооружения считается незаключённым (п. 1 ст. 654 ГК РФ).
Да, если иное не предусмотрено законом или договором: установленная в договоре плата за пользование зданием включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено (п. 2 ст. 654 ГК РФ).
Когда плата установлена в договоре на единицу площади здания или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения (п. 3 ст. 654 ГК РФ). Поэтому площадь сверяют с актом приёма-передачи.
Арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором, или состояние имущества существенно ухудшились, и если законом не предусмотрено иное (п. 4 ст. 614 ГК РФ).
При существенном нарушении арендатором сроков внесения платы арендодатель вправе потребовать досрочного внесения в установленный им срок, если иное не предусмотрено договором. Требовать досрочного внесения более чем за два срока подряд он не вправе (п. 5 ст. 614 ГК РФ).
Общий срок исковой давности составляет три года (п. 1 ст. 196 ГК РФ). По обязательствам с определённым сроком исполнения его течение начинается по окончании срока исполнения (п. 2 ст. 200 ГК РФ), то есть по каждому периоду платы отдельно.
Нет: переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ).
Лизинговые платежи — общая сумма по договору лизинга, включающая возмещение затрат лизингодателя и его доход (п. 1 ст. 28 Закона № 164-ФЗ), и их размер по соглашению сторон изменяется не чаще чем один раз в три месяца, если договор не предусматривает иного (п. 2 ст. 28 Закона № 164-ФЗ).
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу