Недостатки арендованного имущества: права арендатора

Недостатки арендованного имущества дают арендатору выбор требований к арендодателю: устранить, снизить плату, вернуть расходы или расторгнуть договор. Здесь — когда арендодатель отвечает, как удержать расходы, сроки и документы.

Написать в мессенджер

Telegram MAX WhatsApp

Адвокат Константин Вруцкий — защита по уголовным делам, Москва — Адвокат · рег. № 78/8790

Коротко

Недостатки арендованного имущества — дефекты, которые полностью или частично препятствуют пользованию им. Арендодатель отвечает за них, даже если во время заключения договора аренды не знал о них (п. 1 ст. 612 ГК РФ). Арендатор по своему выбору требует безвозмездного устранения, соразмерного уменьшения арендной платы, возмещения расходов, удерживает расходы из платы после уведомления или требует досрочного расторжения. Ответственности нет за недостатки оговорённые, заранее известные арендатору или те, что должны были быть обнаружены при осмотре (п. 2 ст. 612 ГК РФ).

Что делать сейчас: недостатки арендованного имущества

Первые шаги, пока арендодатель не ответил и очередной платёж по договору не наступил

Позвонить сейчас

Пользоваться помещением или оборудованием мешают протечка, отключённые коммуникации, поломка станка

Зафиксировать недостаток актом осмотра с описанием, фото и видео, пригласив представителя арендодателя
Сверить договор и акт передачи: арендодатель не отвечает за оговорённые при заключении договора, заранее известные арендатору недостатки и те, что должны были быть обнаружены при осмотре или проверке исправности (п. 2 ст. 612 ГК РФ)
Письменно известить арендодателя о недостатке и выбранном требовании (п. 1 ст. 612 ГК РФ)

ст. 612 ГК РФ

Арендатор решил устранить недостаток сам и вычесть затраты из арендной платы

До удержания уведомить арендодателя о сумме расходов и намерении удержать её из арендной платы (п. 1 ст. 612 ГК РФ)
Собрать смету, договор с подрядчиком, акт выполненных работ и платёжные документы на всю удерживаемую сумму: удержать можно лишь понесённые расходы на устранение недостатка
Оставшуюся часть арендной платы вносить по условиям договора (ст. 309 ГК РФ)

п. 1 ст. 612 ГК РФ

Арендодатель не предупредил о залоге, сервитуте или другом праве третьего лица на имущество

Собрать документы о праве третьего лица и сопоставить их с текстом договора аренды: арендодатель обязан предупредить об этих правах при заключении договора
Учесть, что передача в аренду не прекращает и не изменяет права третьих лиц на имущество (ст. 613 ГК РФ)
Направить арендодателю требование об уменьшении арендной платы либо о расторжении договора и возмещении убытков (ст. 613 ГК РФ)

ст. 613 ГК РФ

Чего делать нельзя: недостатки арендованного имущества

Ошибки арендатора, из-за которых требования к арендодателю теряют опору

Принимать имущество без осмотра и подробного акта Арендодатель не отвечает за недостатки, которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче (п. 2 ст. 612 ГК РФ). Подпись под актом «претензий нет» без проверки отдаёт арендодателю главный довод, а спор о том, был ли дефект виден, решается уже по документам приёмки.п. 2 ст. 612 ГК РФ
Удерживать расходы из арендной платы без уведомления Право непосредственно удержать сумму понесённых расходов на устранение недостатков из арендной платы дано при условии предварительного уведомления арендодателя (п. 1 ст. 612 ГК РФ). Без уведомления удержание превращается в недоплату по договору, а обязательства исполняются надлежащим образом в соответствии с их условиями (ст. 309 ГК РФ).п. 1 ст. 612 ГК РФ
Перестать платить всю арендную плату Среди требований арендатора есть соразмерное уменьшение платы, а права перестать платить целиком в этом перечне нет (п. 1 ст. 612 ГК РФ). На неоплаченную сумму арендодатель вправе начислить проценты по ключевой ставке Банка России, если иной размер процентов не установлен законом или договором (п. 1 ст. 395 ГК РФ). Если договором предусмотрена неустойка за просрочку платы, проценты не взыскиваются, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 4 ст. 395 ГК РФ).п. 1 ст. 395 ГК РФ
Молчать о недостатке и ждать конца договора Арендодатель, извещённый о требованиях арендатора, может без промедления заменить имущество аналогичным в надлежащем состоянии или безвозмездно устранить недостатки (п. 1 ст. 612 ГК РФ). Пока извещения нет, у арендатора нет и документа, с которого начинается спор. По прокату срок на устранение отсчитывается со дня заявления арендатора о недостатках (п. 1 ст. 629 ГК РФ).п. 1 ст. 612 ГК РФ
Идти в суд с денежным требованием без претензии Возмещение расходов на устранение или убытков — спор о взыскании денежных средств из договора. В арбитражный суд он передаётся после направления претензии по истечении тридцати календарных дней, если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором (ч. 5 ст. 4 АПК РФ). Иск без претензии упирается в этот порядок, и время уходит впустую.ч. 5 ст. 4 АПК РФ

Когда нужна помощь юриста: недостатки арендованного имущества

Случаи, в которых я подключаюсь к спору арендатора и арендодателя

Арендодатель отрицает недостаток или ссылается на то, что его можно было обнаружить при осмотре и приёмке имуществап. 2 ст. 612 ГК РФ
Арендатор уже удержал расходы на устранение из арендной платы, а арендодатель предъявляет долгп. 1 ст. 612 ГК РФ
Нужно рассчитать соразмерное уменьшение арендной платы и непокрытую часть убытковп. 1 ст. 612 ГК РФ
После подписания договора выяснилось право третьего лица на имущество — залог или сервитутст. 613 ГК РФ
Недостаток не устраняется, и арендатор решает вопрос о досрочном расторжении договора арендып. 1 ст. 612 ГК РФ

Кто участвует: недостатки арендованного имущества

Кто вправе требовать и кто отвечает за недостатки сданного в аренду имущества

Участник	Обязанность или право	Норма
Арендатор	По своему выбору требует безвозмездного устранения, соразмерного уменьшения арендной платы или возмещения расходов; удерживает расходы из платы, предварительно уведомив арендодателя; требует досрочного расторжения; если требование или удержание не покрывает убытков — требует их непокрытой части	п. 1 ст. 612 ГК РФ
Арендодатель	Отвечает за недостатки, полностью или частично препятствующие пользованию, даже если не знал о них при заключении договора; не отвечает за оговорённые, заранее известные арендатору и те, что должны были быть обнаружены при осмотре	п. 1, 2 ст. 612 ГК РФ
Арендодатель, извещённый о требованиях	Может без промедления заменить имущество другим аналогичным в надлежащем состоянии либо безвозмездно устранить недостатки	п. 1 ст. 612 ГК РФ
Третьи лица с правами на имущество	Сохраняют сервитут, право залога и т.п.: передача в аренду их права не прекращает и не изменяет; арендодатель обязан предупредить о них арендатора	абз. 1, 2 ст. 613 ГК РФ
Арендодатель по договору проката	Устраняет недостатки на месте или заменяет имущество в десятидневный срок со дня заявления арендатора, если договором проката не установлен более короткий срок; несёт капитальный и текущий ремонт	п. 1 ст. 629 ГК РФ, п. 1 ст. 631 ГК РФ
Арендатор по договору проката	Оплачивает стоимость ремонта и транспортировки, если недостатки явились следствием нарушения им правил эксплуатации и содержания имущества	п. 2 ст. 629 ГК РФ

Показать всех участниковСвернуть

Что это значит: недостатки арендованного имущества

Какие недостатки дают арендатору права и за какие арендодатель не отвечает

Недостаток арендованного имущества в смысле ст. 612 ГК РФ — не любой дефект, а тот, что полностью или частично препятствует пользованию имуществом. Значение имеет не сам изъян, а то, мешает ли он пользоваться имуществом: протечка кровли склада, отключённое электроснабжение цеха, неисправный узел станка. Ответственность арендодателя не зависит от того, знал ли он о недостатке во время заключения договора аренды.

По норме недостатки делятся на две группы. Первая — препятствующие пользованию, за которые арендодатель отвечает (п. 1 ст. 612 ГК РФ). Вторая — те, за которые он не отвечает: оговорённые при заключении договора, заранее известные арендатору и те, что должны были быть обнаружены во время осмотра или проверки исправности при заключении договора или передаче имущества (п. 2 ст. 612 ГК РФ). Отдельно от недостатков закон регулирует права третьих лиц на имущество: сервитут, право залога и т.п., о которых арендодатель обязан предупредить при заключении договора (ст. 613 ГК РФ).

Для проката правило строже: недостатки устраняются на месте или имущество заменяется в десятидневный срок со дня заявления арендатора, если договором проката не установлен более короткий срок (п. 1 ст. 629 ГК РФ). Если недостатки вызваны нарушением арендатором правил эксплуатации и содержания, ремонт и транспортировку оплачивает арендатор (п. 2 ст. 629 ГК РФ).

Что говорит закон: недостатки арендованного имущества

Когда арендодатель не отвечает за недостатки

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.п. 2 ст. 612 ГК РФ

Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790

Это главный довод арендодателя, и я проверяю его первым. Оговорка должна быть сделана при заключении договора, а осведомлённость арендатора — подтверждаться документами. Скрытый недостаток, который при осмотре или проверке исправности обнаружить было нельзя, под это исключение не подпадает, если он не был оговорён и не был заранее известен арендатору. Поэтому акт приёма-передачи с описанием состояния имущества становится главным доказательством в споре.

Нормы по теме: недостатки арендованного имущества

Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста

ст. 612 ГК РФ ч.2 Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества
ст. 613 ГК РФ ч.2 Права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество

Официальный текст: Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая

Виды дел: недостатки арендованного имущества

С чем арендаторы и арендодатели приходят к адвокату

Помещение непригодно частично

Протечки, отключение коммуникаций, неисправные инженерные системы в офисе, складе или торговом зале. Арендатор хочет соразмерно уменьшить арендную плату за период, когда частью площади пользоваться было нельзя (п. 1 ст. 612 ГК РФ).

Удержание расходов из платы

Арендатор сам устранил недостаток и вычел затраты из арендной платы. Арендодатель предъявляет долг, оспаривая уведомление, размер расходов или связь ремонта с недостатком (п. 1 ст. 612 ГК РФ).

Неисправное оборудование и техника

Станок, линия или спецтехника сломались вскоре после передачи. Спор идёт о том, скрытый ли это дефект или его можно было обнаружить при проверке исправности при передаче (п. 2 ст. 612 ГК РФ).

Скрытый залог или сервитут

После подписания договора арендатор узнаёт о залоге, сервитуте или ином праве третьего лица. Требования — уменьшение арендной платы либо расторжение договора и возмещение убытков (ст. 613 ГК РФ).

Расторжение из-за недостатков

Недостаток не устраняется, работа в помещении остановлена. Арендатор требует досрочного расторжения и непокрытой части убытков: переезд, простой, расходы на новое помещение (п. 1 ст. 612 ГК РФ).

Прокат: ремонт за чей счёт

Имущество взято в прокат и вышло из строя. Арендодатель устраняет недостаток или заменяет имущество, но взыскивает ремонт и транспортировку, если причина — нарушение арендатором правил эксплуатации (ст. 629 ГК РФ).

Чем отличается: недостатки арендованного имущества

Ответственность за недостатки по аренде, прокату, ссуде и при правах третьих лиц

Ситуация	Кто отвечает	Чем отличается	Норма
Аренда	Арендодатель	Отвечает, даже если не знал о недостатках при заключении договора; арендатор выбирает требование и вправе удержать расходы из арендной платы после уведомления	п. 1 ст. 612 ГК РФ
Прокат	Арендодатель по договору проката	Обязан устранить недостатки на месте или заменить имущество в десятидневный срок со дня заявления арендатора, если договором проката не установлен более короткий срок	п. 1 ст. 629 ГК РФ
Безвозмездное пользование	Ссудодатель	Отвечает только за недостатки, которые умышленно или по грубой неосторожности не оговорил; платы нет, поэтому нет и её уменьшения; при расторжении возмещается реальный ущерб	п. 1 ст. 693 ГК РФ
Права третьих лиц	Арендодатель, не предупредивший арендатора	Имущество может быть исправным, но обременённым сервитутом или залогом; требования — уменьшение арендной платы либо расторжение договора и возмещение убытков	абз. 2 ст. 613 ГК РФ

Размер и расчёт: недостатки арендованного имущества

Как считаются суммы по требованиям арендатора

Требование	Как считается	Норма
Соразмерное уменьшение арендной платы	Плата снижается соразмерно тому, насколько недостаток препятствует пользованию, например по доле непригодной площади или мощности и периоду, в течение которого недостаток действовал	п. 1 ст. 612 ГК РФ
Возмещение расходов на устранение	Фактически понесённые арендатором расходы на устранение недостатков, подтверждённые договором с подрядчиком, актом работ и платёжными документами	п. 1 ст. 612 ГК РФ
Пример: арендная плата 300 000 рублей в месяц, протечка на два месяца исключила пользование третью площади склада	Соразмерное уменьшение: 300 000 × 1/3 × 2 = 200 000 рублей за период действия недостатка	п. 1 ст. 612 ГК РФ
Непокрытая часть убытков	Убытки арендатора за вычетом сумм, полученных по удовлетворённому требованию или удержанных из арендной платы	п. 1 ст. 612 ГК РФ
Проценты на невозмещённые расходы	Сумма долга × ключевая ставка Банка России за соответствующие периоды × дни просрочки, делённые на число дней в году; применяется, если иной размер процентов не установлен законом или договором	п. 1 ст. 395 ГК РФ
Проценты при договорной неустойке	Договорная неустойка за неисполнение денежного обязательства исключает взыскание процентов; закон или договор могут предусматривать иное	п. 4 ст. 395 ГК РФ

Показать весь расчётСкрыть

Цифры в примере условные. Соразмерность уменьшения арендной платы в споре устанавливается по доказательствам: актам осмотра, заключению специалиста, переписке сторон.

Ответственность: недостатки арендованного имущества

Последствия недостатков арендованного имущества по закону

Нарушение	Кто отвечает	Санкция	Норма
Недостатки, препятствующие пользованию	Арендодатель	По выбору арендатора: безвозмездное устранение, соразмерное уменьшение арендной платы, возмещение расходов, удержание расходов из платы или досрочное расторжение; не отвечает за оговорённые, заранее известные арендатору и те, что должны были быть обнаружены при осмотре (п. 2 ст. 612 ГК РФ)	п. 1 ст. 612 ГК РФ
Убытки, не покрытые выбранным требованием	Арендодатель	Возмещение непокрытой части убытков	п. 1 ст. 612 ГК РФ
Непредупреждение о правах третьих лиц	Арендодатель	Уменьшение арендной платы либо расторжение договора и возмещение убытков	абз. 2 ст. 613 ГК РФ
Недостатки из-за нарушения правил эксплуатации при прокате	Арендатор	Оплата арендодателю стоимости ремонта и транспортировки имущества	п. 2 ст. 629 ГК РФ

Отдельного штрафа за недостатки арендованного имущества закон не устанавливает. Гражданско-правовые требования предъявляются к арендодателю как стороне договора аренды (п. 1 ст. 612 ГК РФ).

Не откладывайте правовую оценку

Обсудите задачу компании до следующего действия

Получили документ, готовите решение или возник спор? Позвоните или напишите: разберу обстоятельства, проверю применимый порядок и сроки, объясню возможные действия и риски для компании.

Позвонить сейчас

Комментарий адвоката Вруцкого

адвокат · рег. № 78/8790

В спорах о недостатках арендованного имущества я начинаю не с претензии, а с акта приёма-передачи. Если в нём состояние имущества описано подробно, а скрытый дефект проявился позже, у арендатора есть прямая опора: арендодатель отвечает, даже если сам не знал о недостатке (п. 1 ст. 612 ГК РФ). Если акт подписан формально, арендодатель почти всегда отвечает доводом, что недостаток должен был быть обнаружен при осмотре.

Второе, что я проверяю, — какое требование выбрать. Удержание расходов из арендной платы удобно, но опирается на предварительное уведомление арендодателя, и я готовлю его так, чтобы в нём были недостаток, сумма и документы о расходах. Соразмерное уменьшение платы требует расчёта, который выдержит проверку в суде: доля непригодной площади, период, заключение специалиста.

Арендодателю я помогаю с обратной стороны: был ли недостаток оговорён, извещал ли его арендатор и мог ли он без промедления заменить имущество или устранить недостаток сам. Это право дано тем же пунктом статьи, и о нём часто забывают.

Порядок действий: недостатки арендованного имущества

Шаги арендатора от обнаружения недостатка до иска

1
Фиксация недостаткаСоставить акт осмотра с описанием недостатка, фото и видео, пригласив арендодателя. Сравнить с актом приёма-передачи и договором: оговорённые, заранее известные арендатору и те, что должны были быть обнаружены при осмотре или проверке исправности, недостатки под ответственность арендодателя не подпадают (п. 2 ст. 612 ГК РФ).
2
Выбор требованияРешить, что нужно бизнесу: безвозмездное устранение, соразмерное уменьшение арендной платы, возмещение расходов, удержание расходов из платы или досрочное расторжение (п. 1 ст. 612 ГК РФ). От выбора зависят расчёт и доказательства.
3
Извещение арендодателяНаправить письменное извещение о недостатке и требовании либо о намерении устранить недостаток за счёт арендодателя. Получив его, арендодатель может без промедления заменить имущество аналогичным или безвозмездно устранить недостаток (п. 1 ст. 612 ГК РФ). По прокату срок — десятидневный со дня заявления, если договором проката не установлен более короткий (п. 1 ст. 629 ГК РФ).
4
Устранение и удержаниеЕсли арендодатель недостаток не устранил, арендатор устраняет его сам, собирает документы о расходах и до удержания уведомляет арендодателя о сумме, которую вычтет из арендной платы (п. 1 ст. 612 ГК РФ).
5
ПретензияПо денежному требованию — возмещение расходов или убытков — направить претензию. Спор передаётся в арбитражный суд по истечении тридцати календарных дней со дня её направления, если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором (ч. 5 ст. 4 АПК РФ).
6
ИскОбратиться в арбитражный суд за защитой нарушенного права (ч. 1 ст. 4 АПК РФ) с требованием о взыскании расходов, уменьшении платы или расторжении договора. Сверх удовлетворённого требования заявляется непокрытая часть убытков (п. 1 ст. 612 ГК РФ).

Документы: недостатки арендованного имущества

Что собрать арендатору до претензии и иска

Документ	Зачем	Кто подписывает, форма
Договор аренды с приложениями	Условия о состоянии имущества, оговорённые недостатки, порядок уведомлений	Арендодатель и арендатор, письменная форма
Акт приёма-передачи	Показывает, какие недостатки были известны арендатору или должны были быть обнаружены при передаче (п. 2 ст. 612 ГК РФ)	Обе стороны договора
Акт осмотра, фото и видео	Фиксирует недостаток и то, как он препятствует пользованию	Арендатор, по возможности с представителем арендодателя
Извещение арендодателю	Подтверждает, что арендодатель знал о требовании и мог заменить имущество или устранить недостаток	Арендатор; письмо с описью или канал связи из договора
Уведомление об удержании	Условие удержания расходов из арендной платы (п. 1 ст. 612 ГК РФ)	Арендатор, до удержания
Смета, договор подряда, акт работ, платёжки	Подтверждают размер расходов на устранение недостатков	Арендатор и подрядчик
Заключение специалиста	Причина недостатка, скрытый ли он, доля непригодности имущества	Специалист по заявке стороны
Претензия к арендодателю с подтверждением отправки	Досудебный порядок по денежным требованиям (ч. 5 ст. 4 АПК РФ)	Арендатор или его представитель

Показать все документыСвернуть

Сроки: недостатки арендованного имущества

Сроки по требованиям из недостатков арендованного имущества

Действие	Срок	С какого дня	Норма
Устранение недостатка или замена имущества при прокате	Десятидневный срок, если договором проката не установлен более короткий	Со дня заявления арендатора о недостатках	п. 1 ст. 629 ГК РФ
Претензия по денежному требованию	До обращения в арбитражный суд нужно выждать 30 календарных дней; закон или договор могут устанавливать другой срок либо порядок	Со дня направления претензии	ч. 5 ст. 4 АПК РФ
Исковая давность	Три года (п. 1 ст. 196 ГК РФ). Со дня нарушения права давность не может длиться более десяти лет (п. 2 ст. 196 ГК РФ)	Со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. Если законом не установлено иное.	п. 1, 2 ст. 196 ГК РФ, п. 1 ст. 200 ГК РФ
Предел исковой давности	Не может превышать десять лет	Со дня нарушения права	п. 2 ст. 196 ГК РФ
Срок, определённый периодом времени	Течение начинается на следующий день	Отсчёт ведётся со дня, следующего за датой или событием, определяющими начало срока	ст. 191 ГК РФ

Показать все срокиСкрыть

Чтобы суд применил исковую давность, сторона спора должна заявить об этом до вынесения решения (п. 2 ст. 199 ГК РФ).

Как я веду дело

Как адвокат ведёт поручение компании

1
Разбор ситуацииСмотрю документы компании и обстоятельства, определяю маршрут и называю перспективу без приукрашивания. Если задача решается силами самой компании — говорю об этом прямо.
2
Сбор документовОпределяю, какие договоры, внутренние документы, переписка и материалы органа относятся к задаче. Недостающие сведения получаем доступным законным способом; судебные запросы возможны в соответствующей процедуре.
3
Подготовка документовГотовлю необходимые по задаче документы: договор, ответ, возражения, заявление или жалобу. Согласуем содержание и порядок подписания; проверяем полномочия лица, которое направляет документ.
4
Представительство по задачеПо согласованному поручению веду переговоры, представляю интересы в компетентном органе или суде. Заранее объясняю, когда необходимо личное участие представителя компании и какие документы потребуются.
5
Результат и дальнейшие действияРазбираю полученное решение или подготовленный документ и объясняю последующие действия. Исполнение судебного акта, обжалование и дополнительные этапы входят в работу в объёме, предусмотренном соглашением.
6
Связь на всех этапахСогласуем контактное лицо компании и порядок информирования. Сообщаю о значимых событиях и необходимых решениях в пределах принятого поручения.

Кто ведёт дело

Правовая помощь компаниям и предпринимателям — кто отвечает за ваше поручение

Константин Александрович Вруцкий

№ 78/8790 · адвокат

Поручение ведёт адвокат Константин Александрович Вруцкий лично. При обращении обсуждаем задачу компании, необходимые действия и объём сопровождения, который будет закреплён в соглашении.

Адвокатская тайна действует с первого слова, ещё до заключения соглашения: сведения о компании, её сделках и контрагентах не могут быть раскрыты, а адвоката нельзя допросить о том, что он узнал от доверителя.

Личное ведениеВеду дело сам — от первого разговора до исполнения. Доверитель — компания или индивидуальный предприниматель, работа идёт по письменному соглашению с адвокатом — ст. 25 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре».

Честная оценкаНе обещаю результата: называю реальную перспективу и цену промедления в рублях. Если задача решается силами компании, говорю прямо. Обещать положительный результат адвокату запрещено — п. 2 ст. 10 Кодекса профессиональной этики адвоката.

Адвокатская тайнаСведения о компании, её сделках, контрагентах и финансах, полученные в связи с делом, охраняются законом — рассказать можно всё, включая неудобное. Это адвокатская тайна — ст. 8 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре».

Понятные следующие шагиОбъясняю значение документа или решения и следующие действия компании. Представительство, обжалование и исполнение входят в согласованный объём помощи по соглашению — ст. 25 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре».

Частые вопросы: недостатки арендованного имущества

Ответы на вопросы арендаторов и арендодателей о недостатках имущества

Отвечает ли арендодатель за недостатки, о которых сам не знал?

Да. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (п. 1 ст. 612 ГК РФ). Исключение — недостатки, которые он оговорил, которые были заранее известны арендатору или должны были быть обнаружены при осмотре или проверке исправности (п. 2 ст. 612 ГК РФ).

Можно ли не платить аренду, пока недостаток не устранён?

Права прекратить оплату целиком среди требований арендатора нет. Арендатор вправе потребовать соразмерного уменьшения арендной платы либо, предварительно уведомив арендодателя, удержать из неё понесённые расходы на устранение недостатков (п. 1 ст. 612 ГК РФ). Остальная плата вносится по договору (ст. 309 ГК РФ); на просроченную сумму начисляются проценты, если иной размер не установлен законом или договором (п. 1 ст. 395 ГК РФ), а при договорной неустойке за просрочку проценты, по общему правилу, не взыскиваются (п. 4 ст. 395 ГК РФ).

Как удержать расходы на ремонт из арендной платы?

Сначала известить арендодателя о недостатке и намерении устранить его за счёт арендодателя: получив извещение, он вправе без промедления заменить имущество или устранить недостаток сам. Затем устранить недостаток, собрать документы о расходах и до удержания уведомить арендодателя о сумме и основании. Удерживается только сумма понесённых расходов на устранение этих недостатков (п. 1 ст. 612 ГК РФ). Если удержание не покрывает причинённых арендатору убытков, непокрытая часть взыскивается отдельным требованием.

Может ли арендодатель вместо ремонта заменить имущество?

Да. Арендодатель, извещённый о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки за счёт арендодателя, может без промедления заменить имущество другим аналогичным в надлежащем состоянии либо безвозмездно устранить недостатки (п. 1 ст. 612 ГК РФ). По договору проката замена или устранение на месте — обязанность арендодателя в десятидневный срок со дня заявления арендатора, если более короткий срок не установлен договором проката (п. 1 ст. 629 ГК РФ).

Показать все вопросыСвернуть

Что делать, если арендованное имущество оказалось в залоге?

Передача в аренду не прекращает и не изменяет права третьих лиц на имущество, а арендодатель обязан при заключении договора предупредить арендатора о сервитуте, праве залога и т.п. Если не предупредил, арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК РФ).

Нужна ли претензия перед иском к арендодателю?

По требованию о взыскании денежных средств из договора — да: спор передаётся в арбитражный суд по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии, если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором (ч. 5 ст. 4 АПК РФ). По иным требованиям досудебный порядок обязателен, только если он установлен федеральным законом или договором (ч. 5 ст. 4 АПК РФ).

Какой срок исковой давности по требованиям к арендодателю?

Общий срок — три года (п. 1 ст. 196 ГК РФ). Течение начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком, если законом не установлено иное (п. 1 ст. 200 ГК РФ). Давность применяется судом только по заявлению стороны в споре (п. 2 ст. 199 ГК РФ).

Кто платит за ремонт имущества, взятого в прокат?

Капитальный и текущий ремонт имущества, сданного в аренду по договору проката, является обязанностью арендодателя (п. 1 ст. 631 ГК РФ). Но если недостатки явились следствием нарушения арендатором правил эксплуатации и содержания имущества, арендатор оплачивает арендодателю стоимость ремонта и транспортировки имущества (п. 2 ст. 629 ГК РФ).

Услуги и темы рядом: недостатки арендованного имущества

Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу

Аренда и пользование имуществомЮридическая помощь по теме «Аренда и пользование имуществом». Выберите нужную услугу ниже.Лизинг (финансовая аренда)Кто выбирает продавца, когда переходят риски и к кому лизингополучатель предъявляет претензии по качеству.Арендная плата и её изменениеКак устанавливается и меняется арендная плата, можно ли требовать снижения и что будет при неуплате.Договор лизинга: обязательные условияПисьменная форма, определение предмета, обязательные и сопутствующие договоры, дополнительные услуги, право лизингодателя на контроль.Выкуп арендованного имуществаКогда договор аренды может предусматривать переход имущества в собственность арендатора.Лизинговые платежи: состав и изменениеИз чего складываются лизинговые платежи, выкупная цена, как часто можно менять размер платежей.Что можно взять в лизингПредмет лизинга: оборудование, транспорт, недвижимость, предприятие; что лизингом быть не может.Досрочное расторжение договора арендыПо каким основаниям арендодатель или арендатор могут расторгнуть аренду через суд и что сделать до иска.Аренда помещения у физического лица: договор и НДФЛРазбор темы: нормы, сроки и порядок действий Выкуп предмета лизингаПереход права собственности к лизингополучателю по окончании договора или досрочно, условия выкупа.Возвратный лизингКогда продавец имущества одновременно становится лизингополучателем: как устроена сделка и её риски.СублизингПередача предмета лизинга третьему лицу: обязательное письменное согласие лизингодателя, права к продавцу.

Показать всёСкрыть

Обсудите задачу до подписания и ответа

Запишитесь на консультацию

+7 (495) 198-70-77

Позвонить сейчас