Кадастровый учёт и регистрация частного дома связаны с документами на само здание и землю под ним. Разберитесь, какое основание подходит для вашего дома, когда нужен технический план и как подготовить обращение при споре с органом регистрации прав.
Коротко
Чтобы поставить дом на кадастровый учёт, сначала определите основание оформления здания. Для созданного здания, для строительства которого не требуется разрешение на строительство, основанием служат технический план и правоустанавливающий документ на землю. Последний представлять не требуется, если право на участок зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН): ч. 10 ст. 40 Закона № 218-ФЗ. Набор документов зависит от правового режима строительства.
Начните с обстоятельства, из-за которого оформление дома остановилось.
ч. 10 ст. 40 Закона № 218-ФЗ
ч. 2 ст. 40 Закона № 218-ФЗ
ч. 1 ст. 218 КАС РФ, п. 2, 3, 6, 10 ч. 2 ст. 220 КАС РФ
Ошибки возникают, когда правила для разных объектов или документов переносят на частный дом без проверки условий.
Обращение полезно, когда документы о доме и правовой режим участка требуют сопоставления.
Роль участника определяется действием: представлением документов, проверкой сведений или оспариванием решения.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Заявитель | При оформлении созданного здания, для строительства которого не требуется разрешение на строительство, основанием служат технический план и правоустанавливающий документ на землю. Представление документа на участок не требуется, если право на него зарегистрировано в ЕГРН. | ч. 10 ст. 40 Закона № 218-ФЗ |
| Государственный регистратор прав | При правовой экспертизе не проверяет законность направления уведомления о соответствии построенного или реконструированного объекта индивидуального жилищного строительства либо садового дома требованиям градостроительного законодательства. Направление уведомления подтверждается направлением уполномоченным органом заявления о кадастровом учёте и регистрации прав на такой дом в орган регистрации прав. | ч. 15 ст. 40 Закона № 218-ФЗ |
| Кадастровый инженер | За внесение заведомо ложных сведений в технический план или подлог документов, на основании которых план подготовлен, предусмотрена административная ответственность, если действия не содержат уголовно наказуемого деяния. | ч. 4 ст. 14.35 КоАП РФ |
| Гражданин | Может оспорить решение, действие или бездействие органа регистрации прав, если считает, что нарушены его права или созданы препятствия к их осуществлению; вправе обратиться непосредственно в суд либо в вышестоящий орган. Если федеральный закон предусматривает обязательное досудебное разрешение спора с органом регистрации прав, гражданин обращается в суд после соблюдения этого порядка. | ч. 1, 3 ст. 218 КАС РФ |
Для оформления здания существенны основание строительства, документы на участок и выбранный объект регистрации.
Правила оформления созданного здания различают разрешительный режим строительства. Когда разрешение на строительство не требуется, учёт и регистрация осуществляются на основании технического плана и правоустанавливающего документа на участок. Если право на землю зарегистрировано в ЕГРН, этот документ представлять не требуется — ч. 10 ст. 40 Закона № 218-ФЗ.
Для созданного здания, оформляемого по разрешению на ввод в эксплуатацию или выписке из реестра таких разрешений, основанием также служит правоустанавливающий документ на землю. При зарегистрированном в ЕГРН праве на участок его представление не требуется. Выбирать этот способ только по бытовому названию «частный дом» нельзя: условие применения основания нужно сопоставить с документами о строительстве — ч. 10 ст. 40 Закона № 218-ФЗ.
Окончание аренды участка, предоставленного для строительства, оценивают с учётом даты ввода здания в эксплуатацию: если тогда аренда действовала, последующее истечение её срока не препятствует учёту и регистрации по этому правилу — ч. 2 ст. 40 Закона № 218-ФЗ.
Регистрация вещных прав на дом не сочетается с одновременной регистрацией вещных прав на помещения и машино-места в нём. Это ограничение важно, если собственник намерен оформить внутренние части здания как отдельные объекты — ч. 19 ст. 40 Закона № 218-ФЗ.
Отдельные записи о доме и расположенных внутри объектах требуют проверки ещё до подачи заявлений.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я сначала уточняю, какие права на дом и расположенные в нём помещения уже зарегистрированы. Затем сопоставляю записи реестра с подготовленными документами. Если заявления приведут к одновременному наличию прав на здание и помещения в нём, нужно пересмотреть состав заявленных требований.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: О государственной регистрации недвижимости
Обстоятельства строительства меняют основание обращения и содержание документов.
Для созданного здания, если разрешение на строительство не требуется, основание — технический план и документ на землю. При зарегистрированном в ЕГРН праве документ на землю представлять не нужно: ч. 10 ст. 40 Закона № 218-ФЗ.
Право на землю зарегистрировано в ЕГРН, но при подготовке оформления дома возник вопрос о повторном представлении документа. По этому основанию представлять правоустанавливающий документ не требуется: ч. 10 ст. 40 Закона № 218-ФЗ.
При вводе дома в эксплуатацию аренда участка ещё действовала, а к оформлению здания её срок истёк. Учёт и регистрация созданного здания допускаются при таком соотношении дат: ч. 2 ст. 40 Закона № 218-ФЗ.
Собственник намерен зарегистрировать вещные права на здание и одновременно на помещения в нём. Сочетание таких записей в ЕГРН не допускается, поэтому требуется проверить состав объектов оформления: ч. 19 ст. 40 Закона № 218-ФЗ.
Законность направления уведомления о соответствии построенного объекта индивидуального жилищного строительства градостроительным требованиям не проверяется государственным регистратором прав при правовой экспертизе: ч. 15 ст. 40 Закона № 218-ФЗ.
Гражданин считает, что решение органа регистрации прав нарушает его права на оформление дома. Он может поставить вопрос о законности решения в суде, обозначив нарушенное право и требование: ч. 1 ст. 218 КАС РФ, ч. 2 ст. 220 КАС РФ.
Эти составы относятся к работе со сведениями и кадастровыми документами; субъект ответственности в каждой строке различается.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Несвоевременное или неточное внесение сведений о недвижимом имуществе в государственный кадастр недвижимости | Должностные лица органа, осуществляющего государственный кадастровый учет недвижимого имущества и ведение государственного кадастра недвижимости, или подведомственных данному органу государственных учреждений — при внесении сведений о регистрируемом доме | От 1 000 до 2 000 рублей административного штрафа | ч. 1 ст. 14.35 КоАП РФ |
| Нарушение порядка информационного взаимодействия при ведении государственного кадастра недвижимости либо представление документа с недостоверными сведениями | За передачу документа со сведениями о доме при информационном взаимодействии отвечает должностное лицо, ответственное за представление в указанном порядке соответствующего документа | Предупреждение либо административный штраф: от 3 000 до 5 000 рублей | ч. 3 ст. 14.35 КоАП РФ |
| Подлог документов для подготовки технического плана либо внесение в него заведомо ложных сведений, если действия не содержат уголовно наказуемого деяния | Кадастровый инженер | Административный штраф: от 30 000 до 50 000 рублей; альтернативная санкция — дисквалификация на срок до 3 лет | ч. 4 ст. 14.35 КоАП РФ |
При проверке технического плана различайте недостоверность сведений и заведомое внесение ложных сведений кадастровым инженером: состав ответственности за последнее установлен ч. 4 ст. 14.35 КоАП РФ.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я начинаю работу с частным домом с сопоставления документов: что построено, на каком участке и какое основание оформления выбрано. Отдельно выясняю, зарегистрировано ли право на землю в ЕГРН. Для учёта и регистрации по ч. 10 ст. 40 Закона № 218-ФЗ это влияет на необходимость представления правоустанавливающего документа. Затем проверяю, соответствует ли комплект документов тому режиму строительства, на который ссылается заявитель.
Если спор связан с истёкшей арендой, я выстраиваю хронологию по договору и документу о вводе в эксплуатацию. Часть 2 ст. 40 Закона № 218-ФЗ связывает оформление созданного здания с действием договора на момент ввода. Поэтому я не ограничиваюсь датой, когда собственник обратился за регистрацией. Вопрос о доме и вопрос о документах на участок разбираю по конкретным обстоятельствам строительства.
При несогласии с решением органа регистрации прав я выделяю его мотивы и соотношу каждый из них с документами о доме. Для административного иска формулирую нарушенное право, положения для проверки решения и требование о признании его незаконным — п. 6, 7, 10 ч. 2 ст. 220 КАС РФ. Дату, когда гражданину стало известно о нарушении, проверяю отдельно: от неё зависит срок судебного обращения по ч. 1 ст. 219 КАС РФ.
Сначала установите основание оформления здания, затем сопоставьте с ним документы о земле и строительстве.
Разбирайте конкретное решение органа регистрации прав и основание, по которому оформление дома остановилось.
При оспаривании решения органа регистрации прав гражданин ставит вопрос о законности публичного решения.
| Вопрос | Как решается | Норма |
|---|---|---|
| Что оспаривает гражданин | Решение, действие или бездействие органа регистрации прав, если гражданин считает, что нарушены его права или созданы препятствия к их осуществлению. Способ обращения — административное исковое заявление в суд. | ч. 1 ст. 218 КАС РФ |
| Как обозначить ответчика и акт | Назовите орган, принявший решение по оформлению дома, а также наименование, номер и дату решения. Для оспариваемого действия укажите дату и место его совершения; при бездействии опишите, от какого обязательного действия орган уклоняется. | п. 2–4 ч. 2 ст. 220 КАС РФ |
| Чем обосновать требования | Укажите нарушенные права и положения нормативных правовых актов, которым решение не соответствует. Просите суд признать незаконным конкретное решение органа регистрации прав, препятствующее оформлению вашего дома. | п. 6, 7, 10 ч. 2 ст. 220 КАС РФ |
| Что сообщить о прежней жалобе | Если решение по дому уже оспаривалось в вышестоящем органе, приведите дату подачи жалобы и результат рассмотрения. Приложите копию ответа, если жалоба была рассмотрена. | п. 9 ч. 2, ч. 3 ст. 220 КАС РФ |
| Когда подавать иск против решения | Гражданин подаёт административный иск об оспаривании решения органа регистрации прав в течение трёх месяцев со дня, когда узнал о нарушении прав при оформлении дома, если КАС не устанавливает иной срок обращения. | ч. 1 ст. 219 КАС РФ |
Основания оформления зависят от режима строительства; для спора дополнительно сохраняйте решение и переписку.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Технический план | Основание учёта и регистрации созданного здания, для строительства которого не требуется разрешение на строительство: ч. 10 ст. 40 Закона № 218-ФЗ. | Кадастровый инженер; ответственность за заведомо ложные сведения в техническом плане предусмотрена ч. 4 ст. 14.35 КоАП РФ. |
| Правоустанавливающий документ на земельный участок | Подтверждает основание оформления здания вместе с техническим планом либо разрешением на ввод. Представление не требуется при зарегистрированном в ЕГРН праве на участок: ч. 10 ст. 40 Закона № 218-ФЗ. | Документ, устанавливающий право на участок; проверьте его реквизиты и соответствие земле под домом. |
| Разрешение на ввод или выписка из реестра разрешений на ввод | Основание оформления созданного здания по разрешительному режиму: ч. 10 ст. 40 Закона № 218-ФЗ. | Разрешение на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию либо выписка из реестра таких разрешений. |
| Решение органа регистрации прав | Его реквизиты и сведения о принявшем органе указываются при судебном оспаривании: п. 2, 3 ч. 2 ст. 220 КАС РФ. | Решение органа, принявшего оспариваемый акт; сохраните полученный экземпляр. |
| Ответ вышестоящего органа на жалобу | Для судебного спора по регистрации дома нужен ответ на рассмотренную вышестоящим органом или лицом жалобу именно на то решение, которое гражданин оспаривает в административном иске: ч. 3 ст. 220 КАС РФ. | К иску по решению о регистрации дома приложите копию полученного ответа; его автор — орган или лицо, вышестоящие в порядке подчинённости по отношению к принявшему решение. |
Различайте решение регистратора по дому и отсутствие обязательного действия с его стороны. Для решения срок связан с известностью нарушения, для бездействия — с периодом, когда орган ещё обязан действовать. Сохраните решение, переписку и подтверждения дат.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Гражданин оспаривает в суде решение органа регистрации прав по оформлению частного дома | На судебное оспаривание решения по дому гражданину отведено три месяца; при наличии специального срока в КАС для такого обращения применяется он | Со дня, когда гражданину стало известно о нарушении его прав, свобод и законных интересов решением органа регистрации прав при оформлении дома. | ч. 1 ст. 219 КАС РФ |
| Гражданин оспаривает бездействие органа регистрации прав при оформлении дома | Весь период сохранения обязанности совершить действие и ещё три месяца после её прекращения, если КАС или другой федеральный закон не устанавливает иное | Пока орган обязан совершить соответствующее действие; последующие три месяца — со дня прекращения этой обязанности | ч. 1.1 ст. 219 КАС РФ |
Как адвокат ведёт ваше поручение
№ 78/8790 · адвокат · в профессии с 2006 года
Я веду поручение лично. При обращении разбираю задачу, необходимые действия и объём помощи, который закрепляю в соглашении.
Сведения, полученные в связи с обращением за юридической помощью, охраняются адвокатской тайной.
Ответы о документах на землю, основаниях учёта здания и споре с органом регистрации прав.
Определите, нужно ли для строительства объекта разрешение. Для созданного здания, не требующего такого разрешения, основанием служат технический план и документ на землю; при зарегистрированном в ЕГРН праве на участок последний представлять не требуется. Для разрешительного основания используются разрешение на ввод или выписка из реестра таких разрешений и документ на землю с той же оговоркой — ч. 10 ст. 40 Закона № 218-ФЗ.
Нет, при зарегистрированном в ЕГРН праве на земельный участок представление правоустанавливающего документа для учёта и регистрации по этому основанию не требуется. Перед подготовкой документов на дом проверьте именно наличие записи о праве на землю, а не только сведения об участке — ч. 10 ст. 40 Закона № 218-ФЗ.
Технический план является основанием для созданного здания, если для его строительства не требуется разрешение на строительство. Он используется вместе с правоустанавливающим документом на землю; представлять этот документ не требуется, если право на участок зарегистрировано в ЕГРН — ч. 10 ст. 40 Закона № 218-ФЗ.
Да, если участок предоставлялся для строительства, а на момент ввода созданного здания в эксплуатацию договор аренды ещё действовал. При таком условии истечение аренды к моменту учёта и регистрации не препятствует оформлению здания. Аналогичное правило действует для договора безвозмездного пользования участком — ч. 2 ст. 40 Закона № 218-ФЗ.
Нет, наличие в ЕГРН записей о государственной регистрации вещных прав на здание с одновременной регистрацией вещных прав на помещения и машино-места в нём не допускается. Поэтому состав объектов, которые собственник намерен оформить, нужно сопоставить с уже имеющимися записями реестра — ч. 19 ст. 40 Закона № 218-ФЗ.
Кадастровый инженер, внёсший заведомо ложные сведения в технический план или совершивший подлог документов, на основании которых план подготовлен. Если действия не содержат уголовно наказуемого деяния, предусмотрены административный штраф от тридцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей или дисквалификация на срок до трёх лет — ч. 4 ст. 14.35 КоАП РФ.
Подготовьте административный иск об оспаривании решения органа регистрации прав, если считаете, что оно нарушает ваши права. Назовите орган, реквизиты решения, нарушенное право, положения для проверки законности и требование о признании решения незаконным — ч. 1 ст. 218 КАС РФ, п. 2, 3, 6, 7, 10 ч. 2 ст. 220 КАС РФ. Если федеральный закон требует обязательного досудебного порядка по вашему спору, сначала соблюдите его — ч. 3 ст. 218 КАС РФ.
В течение трёх месяцев со дня, когда вам стало известно о нарушении прав решением органа регистрации прав при оформлении дома, если КАС не устанавливает иной срок обращения — ч. 1 ст. 219 КАС РФ. Сохраните документ, подтверждающий эту дату: она нужна для проверки своевременности обращения гражданина в суд.
В административном иске отразите, когда вы подали жалобу на решение по дому и чем завершилось её рассмотрение. Если вышестоящий в порядке подчинённости орган или лицо рассмотрели жалобу по этому предмету, приложите копию ответа — п. 9 ч. 2, ч. 3 ст. 220 КАС РФ.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу
Не откладывайте защиту