Минимальный размер земельного участка определяют с учётом градостроительного регламента и режима земли. Разберём, где искать пределы площади, почему подходящие размеры ещё не разрешают раздел и как исправить документы до кадастрового учёта.
Коротко
Минимальный и максимальный размер земельного участка ищут в применимом градостроительном регламенте — п. 1 ст. 11.9 ЗК РФ. Он может прямо указывать, что пределы не подлежат установлению, — ч. 1.1 ст. 38 ГрК РФ. Если регламент на землю не распространяется или для неё не устанавливается, источник пределов — Земельный кодекс и другие федеральные законы, п. 2 ст. 11.9 ЗК РФ. При образовании проверяют также границы, обременения и возможность разрешённого использования.
Начните с причины, по которой выбранная площадь оказалась под вопросом. Для изменения схемы нужны не только новые цифры, но и проверка границ.
п. 1, 4, 5 ст. 11.9 ЗК РФ
п. 6, 8 ст. 11.9 ЗК РФ
п. 2, 4 ст. 11.9 ЗК РФ
Участок может укладываться в пределы площади и всё же нарушать требования к образованию. Проверьте, что происходит с землёй и объектами после изменения границ.
Правовой разбор нужен, когда спор о площади связан с режимом земли или последствиями новой границы.
При проверке проекта различайте того, кто просит исправить документы, орган их утверждения и специалиста, который готовит межевой план. Их действия имеют разные правовые последствия.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Заинтересованное лицо | До государственного кадастрового учёта вправе обратиться за изменениями в документы образования, если образование участка нарушает требования к нему. Нарушение может быть выявлено и при выполнении кадастровых работ. В заявлении следует связать предлагаемое исправление с обнаруженным недостатком. | п. 8 ст. 11.9 ЗК РФ |
| Орган, утвердивший документы | Получает заявление об изменении документов, в соответствии с которыми образуется участок. Рассмотрение такого заявления осуществляется в порядке, предусмотренном для утверждения этих документов. Поэтому адресат определяется по акту утверждения, а не только по местонахождению земли. | п. 8 ст. 11.9 ЗК РФ |
| Кадастровый инженер | За внесение заведомо ложных сведений в межевой план либо подлог документов, на основании которых он подготовлен, при причинении крупного ущерба предусмотрена уголовная ответственность. При особо крупном ущербе применяется более строгая санкция. Умысел и последствия входят в условия состава. | ч. 1, 2 ст. 170.2 УК РФ |
Площадь и пригодность образуемого участка проверяются вместе, но отвечают на разные вопросы.
Минимальный размер земельного участка — нижний предел площади, максимальный — верхний. Для участков с градостроительным регламентом источник пределов — этот регламент, п. 1 ст. 11.9 ЗК РФ. Однако минимум и максимум устанавливаются не обязательно вместе: ч. 1, 1.1 ст. 38 ГрК РФ допускают минимальные и (или) максимальные размеры и указание в регламенте, что соответствующие пределы не подлежат установлению. Поэтому сначала проверьте содержание применимого регламента.
Если действие регламентов не распространяется на участок либо регламенты для него не устанавливаются, размеры определяются по Земельному кодексу и другим федеральным законам — п. 2 ст. 11.9 ЗК РФ. Подмена этого режима значением из регламента соседней территории может привести к неверному проектному решению.
Проверка площади не заканчивает оценку. Образование не должно делать невозможным разрешённое использование расположенной недвижимости; раздел, перераспределение или выдел запрещены, если сохраняемые обременения (ограничения) не позволяют использовать образуемые участки по разрешённому использованию, — п. 4, 5 ст. 11.9 ЗК РФ. Конфигурацию проверяют на вклинивание, чересполосицу и другие препятствия рациональному использованию по п. 6 ст. 11.9 ЗК РФ.
Для земли с градостроительным регламентом решающим является установленный им предел площади.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я начинаю проверку с применимости регламента к земле, затем сопоставляю его пределы с проектируемой площадью. Для земли, на которую регламент не распространяется или для которой он не устанавливается, использую другой источник пределов — п. 2 ст. 11.9 ЗК РФ. Отдельно проверяю пригодность конфигурации по п. 6 ст. 11.9 ЗК РФ.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: Земельный кодекс Российской Федерации
Проблема с размером проявляется как при выборе площади, так и при проверке результата раздела.
Проверяют применимость градостроительного регламента и установленный им минимум. Для земли без действия регламента источник размеров определяется иначе — п. 1, 2 ст. 11.9 ЗК РФ.
Сопоставляют проектируемую площадь с максимумом, если он установлен применимым регламентом. Соблюдение минимума не заменяет проверку установленного максимума — п. 1 ст. 11.9 ЗК РФ.
Исследуют, что произойдёт с расположенной недвижимостью после образования участка. Образование запрещено, если оно делает разрешённое использование этой недвижимости невозможным — п. 4 ст. 11.9 ЗК РФ.
Проверяют действие ограничения на каждый образуемый участок. Раздел, перераспределение или выдел недопустимы, когда сохраняемые ограничения не позволяют использовать его по разрешённому использованию — п. 5 ст. 11.9 ЗК РФ.
Оценивают конфигурацию, возможность размещения недвижимости и рационального использования. Площадь сама по себе не устраняет вклинивание, вкрапливание и чересполосицу — п. 6 ст. 11.9 ЗК РФ.
Заинтересованное лицо просит орган утверждения внести изменения до кадастрового учёта. Предмет обращения — устранение нарушения требований к образованию участка по п. 8 ст. 11.9 ЗК РФ.
Нижний и верхний пределы не заменяют остальные требования к образованию земли. Для каждого недостатка нужен свой предмет проверки.
| Признак | Предельная площадь | Пригодность участка | Норма |
|---|---|---|---|
| Что сопоставляют | Площадь с минимумом и максимумом градостроительного регламента, когда он устанавливается для участка. | Конфигурацию с запретом вклинивания, вкрапливания, изломанности границ и чересполосицы. | п. 1, 6 ст. 11.9 ЗК РФ |
| Влияние недвижимости | Соответствие площади пределам ещё не показывает, можно ли использовать расположенный объект. | Образование участка запрещено, если оно делает разрешённое использование расположенной недвижимости невозможным. | п. 1, 4 ст. 11.9 ЗК РФ |
| Влияние обременений | Подходящая площадь не снимает сохраняемые ограничения с образуемой земли. | Раздел, перераспределение или выдел запрещены, если сохраняемые обременения (ограничения) не позволяют использовать образуемые участки по разрешённому использованию. | п. 5 ст. 11.9 ЗК РФ |
| Способ устранения нарушения | Может потребоваться изменить проектируемую площадь и документы её образования. | При выявленном нарушении до учёта можно обратиться за изменением документов в утвердивший их орган. | п. 8 ст. 11.9 ЗК РФ |
Универсальное количество соток для всех участков не подставляют: сначала определяют источник пределов. Сопоставление площади выполняют вместе с проверкой пригодности получаемой земли.
| Показатель | Как проверять | Норма |
|---|---|---|
| Минимальный и максимальный пределы | Сравните проектируемую площадь с установленными в применимом регламенте пределами. Если для зоны пределы не подлежат установлению, это указывается в самом регламенте; подставлять вместо них чужие значения нельзя. | п. 1 ст. 11.9 ЗК РФ; ч. 1.1 ст. 38 ГрК РФ |
| Пример проверки площади | Условный участок площадью 1 200 м² предполагается разделить поровну: 1 200 ÷ 2 = 600 м² на каждый образуемый участок. Полученные 600 м² сравнивают с фактически установленными пределами применимого регламента. Равенство площадей само по себе не подтверждает допустимость раздела: отдельно проверяют недвижимость, обременения и конфигурацию. | п. 1, 4–6 ст. 11.9 ЗК РФ |
| Земля без действия регламента | Пределы определяются по Земельному кодексу и другим федеральным законам, когда градостроительный регламент не распространяется на землю либо не устанавливается для неё. Значения другого регламента не заменяют этот источник. | п. 2 ст. 11.9 ЗК РФ |
| Проверка после сравнения | Оцените, не появились ли вклинивание, вкрапливание, изломанность границ, чересполосица или невозможность размещения объектов недвижимости. Для образования участка эти недостатки имеют самостоятельное значение. | п. 6 ст. 11.9 ЗК РФ |
В примере условны только площадь исходного участка и равный раздел. Нормативные минимум и максимум числами не заданы: их проверяют по применимому регламенту — п. 1 ст. 11.9 ЗК РФ; ч. 1, 1.1 ст. 38 ГрК РФ.
Заведомое искажение сведений кадастровым инженером отличается от ошибки в расчёте. Для уголовного состава необходим причинённый гражданам, организациям или государству крупный либо особо крупный ущерб.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Внесение заведомо ложных сведений в межевой план или подлог документов его подготовки, причинившие крупный ущерб; те же деяния с особо крупным ущербом | Кадастровый инженер | При крупном ущербе: штраф от 100 000 до 300 000 рублей или в размере заработной платы либо иного дохода осуждённого за период от одного года до двух лет; либо лишение права занимать определённые должности или заниматься определённой деятельностью до трёх лет; либо обязательные работы до 360 часов. При особо крупном ущербе: штраф от 200 000 до 500 000 рублей или в размере заработной платы либо иного дохода осуждённого за период от одного года до трёх лет; либо исправительные работы до одного года. При особо крупном ущербе каждый из этих вариантов сопровождается лишением права занимать определённые должности или заниматься определённой деятельностью до трёх лет. | ч. 1, 2 ст. 170.2 УК РФ |
Для этого состава крупный ущерб превышает 3 500 000 рублей, особо крупный — 13 500 000 рублей: примечание к ст. 170.2 УК РФ. Размер участка сам по себе не доказывает причинение такого ущерба.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
При проверке предполагаемого раздела я сначала выясняю, откуда взяты предельные размеры. Меня интересует регламент, применимый к конкретной земле. Если он не распространяется на участок или не устанавливается для него, проверяю иной источник пределов по п. 2 ст. 11.9 ЗК РФ. Затем сопоставляю проектируемую площадь с установленными пределами; отдельно проверяю указание об их неустановлении по ч. 1.1 ст. 38 ГрК РФ.
Следующий вопрос — что осталось за арифметикой. Я проверяю расположенную недвижимость, сохраняемые обременения и конфигурацию границ. Предел площади не отменяет запреты на образование непригодного для разрешённого использования участка и на недостатки, мешающие рациональному использованию земли, — п. 4–6 ст. 11.9 ЗК РФ.
Если нарушение выявлено до учёта, готовлю обращение именно об изменении документов образования. В нём связываю недостаток с предлагаемой корректировкой и определяю орган по документу об утверждении. Такой путь предусмотрен для заинтересованного лица п. 8 ст. 11.9 ЗК РФ; он требует понимать, какой документ следует изменить.
Сначала установите допустимую площадь, затем проверьте последствия выбранных границ. Исправление документов образования готовьте с описанием нарушения, а не с одной просьбой увеличить участок.
Для разбора соберите источник размеров и документы, по которым образуется земля. Содержание сопоставляйте с требованиями к участку, а не только с итоговой цифрой площади.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Градостроительный регламент | Найти установленные пределы площади либо указание, что они не подлежат установлению, — п. 1 ст. 11.9 ЗК РФ; ч. 1.1 ст. 38 ГрК РФ. | Подготовьте применимый текст регламента и сведения, позволяющие соотнести его с землёй. |
| Документы образования участка | Выделить утверждённое решение, которое требуется изменить для устранения нарушения до учёта, — п. 8 ст. 11.9 ЗК РФ. | Сохраните сведения об органе утверждения и утверждённый вариант документов. |
| Заявление о внесении изменений | Связать нарушение с корректировкой документов образования по п. 8 ст. 11.9 ЗК РФ. | Обращается заинтересованное лицо; рассмотрение идёт в порядке утверждения соответствующих документов. |
| Материалы о недвижимости и обременениях | Проверить возможность разрешённого использования объектов и земли после изменения границ — п. 4, 5 ст. 11.9 ЗК РФ. | Подготовьте документы о расположенных объектах и сохраняемых ограничениях для сопоставления с проектируемыми границами. |
Заявление об исправлении документов образования подают до кадастрового учёта. Для судебного спора об отказе органа действует отдельный срок: учитывайте день, когда вы узнали о нарушении своих прав этим отказом.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Заинтересованное лицо просит изменить документы образования для устранения нарушения требований к участку | До осуществления государственного кадастрового учёта такого земельного участка | После выявления нарушения требований к образованию, в том числе при выполнении кадастровых работ; обращаться нужно в орган, утвердивший документы образования. Заявление рассматривается в порядке, предусмотренном для утверждения этих документов. | п. 8 ст. 11.9 ЗК РФ |
| Гражданин оспаривает отказ органа изменить документы образования участка административным иском в суд общей юрисдикции | В течение трёх месяцев | Отсчитывайте срок от дня, когда гражданин узнал о нарушении своих прав решением утвердившего органа не вносить изменения в документы образования участка. Этот срок относится к спору об отказе изменить документы; для иных предметов оспаривания КАС может предусматривать другие сроки. | ч. 1, 5 ст. 218 КАС РФ; ч. 1 ст. 219 КАС РФ |
Как адвокат ведёт ваше поручение
№ 78/8790 · адвокат · в профессии с 2006 года
Я веду поручение лично. При обращении разбираю задачу, необходимые действия и объём помощи, который закрепляю в соглашении.
Сведения, полученные в связи с обращением за юридической помощью, охраняются адвокатской тайной.
Проверка минимума начинается с режима земли, а заканчивается оценкой того, можно ли использовать образуемый участок.
Ищите предел площади в применимом градостроительном регламенте — п. 1 ст. 11.9 ЗК РФ. Если для соответствующей территориальной зоны размеры не подлежат установлению, это должно быть указано непосредственно в регламенте — ч. 1.1 ст. 38 ГрК РФ. Сначала убедитесь, что выбранный регламент относится к вашей земле.
Регламент определяет предельные размеры участка, если для него в соответствии с градостроительным законодательством устанавливаются такие регламенты, — п. 1 ст. 11.9 ЗК РФ. Поэтому сравнение с минимумом имеет смысл после определения применимого регламента.
В земельном законодательстве и других федеральных законах: такой источник размеров предусмотрен для участков, на которые регламенты не распространяются или для которых они не устанавливаются, — п. 2 ст. 11.9 ЗК РФ. Подменять его пределами другого регламента при проверке проекта не следует.
Нет. Сохраняемые обременения могут сделать раздел недопустимым, если не позволяют использовать образуемую землю по разрешённому использованию, — п. 5 ст. 11.9 ЗК РФ. Кроме площади проверяются также конфигурация и возможность размещения недвижимости по п. 6 ст. 11.9 ЗК РФ.
Нельзя, если образование приводит к невозможности разрешённого использования расположенного объекта недвижимости, — п. 4 ст. 11.9 ЗК РФ. Для оценки требуется сопоставить предполагаемые границы с объектом; соответствие площади минимуму не устраняет этот запрет.
Образование не должно приводить к изломанности границ, вклиниванию, вкрапливанию, чересполосице, невозможности размещения недвижимости и другим препятствиям рациональному использованию и охране земель — п. 6 ст. 11.9 ЗК РФ. Проверка конфигурации нужна и при подходящей площади.
В орган, утвердивший документы, по которым образуется участок. Заинтересованное лицо вправе до государственного кадастрового учёта попросить внести в них изменения для устранения нарушения — п. 8 ст. 11.9 ЗК РФ. В обращении свяжите конкретный дефект с предлагаемой корректировкой.
В порядке, предусмотренном для утверждения этих документов, — п. 8 ст. 11.9 ЗК РФ. Поэтому сначала определите документы образования и утвердивший их орган. Само право на обращение связано с выявленным нарушением требований к образуемому участку, в том числе обнаруженным при кадастровых работах.
Границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и границы населённых пунктов — п. 3 ст. 11.9 ЗК РФ. Если такое пересечение выявлено, его устраняют в соответствии с земельным законодательством и другими федеральными законами. Проверка одной площади этого нарушения не выявит.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу
Не откладывайте защиту