Какой это объект
Здание, сооружение, помещение, машино-место, объект незавершённого строительства или единый недвижимый комплекс. От вида зависят и состав сведений, и содержание графической части.
Подготовка технического плана здания и помещения кадастровым инженером: основания и сроки
Сопровождаю подготовку технического плана здания, помещения, машино-места и незавершённого объекта там, где план упирается в право: нет разрешения на ввод, площадь в ЕГРН не совпадает с фактической, регистрация приостановлена. Разбираю, что кадастровый инженер обязан включить в план.
Что такое технический план и зачем он нужен
Это документ кадастрового инженера со сведениями о здании, помещении или машино-месте, необходимыми для кадастрового учёта. Он состоит из графической и текстовой частей и прямо назван в законе основанием учёта. Без него новый объект в ЕГРН не попадёт.
Когда при подготовке технического плана нужен юрист
Инженер работает с документами, которые ему принесли, — и проблема почти всегда в них
- Нет разрешения на строительство или проектной документацииСведения о здании указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком разрешения на строительство или выписки из реестра разрешений на строительство и проектной документации. Когда их нет, вопрос решается не инженером, а правовым путём.ч. 8 ст. 24 Закона № 218-ФЗ
- Объект строился без разрешений вовсеЗдание с признаками самовольной постройки на учёт по обычной схеме не встанет: сначала решается судьба самой постройки, потом готовится технический план.
- Площадь в реестре не совпадает с фактическойРасхождение между сведениями ЕГРН и результатом обмера — либо реестровая ошибка, либо изменение объекта. Это разные пути и разные документы.ст. 61 Закона № 218-ФЗ
- Учёт приостановили из-за технического планаРегистратор счёл, что форма или содержание документа не соответствуют требованиям законодательства. Срок приостановления ограничен, и разбираться надо по конкретному пункту.ст. 26 Закона № 218-ФЗ
- Помещение перепланированоИзменение характеристик в результате перепланировки вносится в кадастр по техническому плану, но только если сама перепланировка узаконена.
- Спор о границах и о том, что где стоитМестоположение здания на участке определяется координатами характерных точек его контура. Когда сосед с этим не согласен, кадастровая работа переходит в спор.
- Объект прекратил существованиеТогда нужен не технический план, а акт обследования: им кадастровый инженер подтверждает прекращение существования здания, сооружения или объекта незавершённого строительства.ст. 23 Закона № 218-ФЗ
- Инженер ошибся, и ошибка попала в реестрКадастровый инженер отвечает за недостоверность сведений технического плана, а убытки возмещаются за счёт страхового возмещения по договору обязательного страхования его ответственности.ст. 29.2 Закона № 221-ФЗ
Если дом построен по разрешению, введён в эксплуатацию и документы на руках, вам нужен только кадастровый инженер: он подготовит технический план по договору подряда, и юрист в этой цепочке лишний.
Чего делать нельзя
Четыре ошибки, которые в гражданском деле стоят денег и месяцев — Подготовка технических планов
- Не тяните со сроком. Общий срок исковой давности — три года, и по части требований он считается не с момента спора, а с того дня, когда вы узнали о нарушении. Пропущенный срок восстанавливают редко и только по уважительной причине, подтверждённой документом.
- Не подписывайте то, что не прочли целиком. Соглашение, расписка, акт, мировое — любой подписанный документ становится доказательством против вас быстрее, чем в вашу пользу. Если торопят с подписью, это само по себе повод не подписывать.
- Не ведите переписку на эмоциях. Сообщения и голосовые приобщаются к делу целиком, а не выборочно. Фраза, сказанная в сердцах, читается в суде как признание.
- Не уничтожайте документы и переписку. Даже то, что кажется невыгодным, чаще работает на вас: без полной картины нельзя выстроить позицию, а пропажа переписки у одной стороны суд обычно толкует не в её пользу.
Что решается при подготовке технического плана
Восемь вопросов, из которых половина юридические, а не измерительные
Для чего готовится план
Постановка на учёт нового объекта, учёт изменений после реконструкции или капитального ремонта, учёт части объекта при установлении ограничений, внесение новых сведений об уже учтённом объекте.
Есть ли разрешительные документы
Разрешение на строительство и проектная документация — основной источник сведений. Их отсутствие переводит работу в правовую плоскость.
Годится ли декларация
Она заменяет разрешения только тогда, когда законодательство их подготовку и выдачу не предусматривает, и составляется правообладателем.
Права на земельный участок
Местоположение объекта показывается на участке, поэтому права на него и допустимость размещения объекта проверяются заранее.
Совпадают ли характеристики с реестром
Площадь, этажность, назначение. Расхождение либо отражается как изменение объекта, либо исправляется как реестровая ошибка.
Не является ли постройка самовольной
Если объект возведён без прав на участок или без необходимых согласований, сначала решается его судьба, а уже потом готовится план.
Кто заказчик и что в договоре
Объём работ определяет заказчик; договор подряда на выполнение кадастровых работ фиксирует и объём, и сроки, и ответственность.
Что будет с результатом
Технический план подаётся в орган регистрации прав как основание учёта — самостоятельной ценности вне этой процедуры он не имеет.
Показать всёСкрыть
Кто готовит технический план и кто его заказывает
Право готовить план есть только у кадастрового инженера, и это не фигура речи
| Кто | Что вправе и что обязан | Норма |
|---|---|---|
| Кадастровый инженер | Физическое лицо, являющееся членом саморегулируемой организации кадастровых инженеров; специальным правом на осуществление кадастровой деятельности обладает только он | ч. 4 ст. 1, ч. 1 ст. 29 Закона № 221-ФЗ |
| Заказчик кадастровых работ | Определяет объём подлежащих выполнению работ, принимает подготовленные документы и оплачивает их | ч. 2 ст. 36 Закона № 221-ФЗ |
| Юридическое лицо с инженерами в штате | Заключает договоры подряда на кадастровые работы; обязано иметь в штате не менее двух кадастровых инженеров, которые вправе осуществлять кадастровую деятельность | ст. 33 Закона № 221-ФЗ |
| Правообладатель объекта | Составляет и заверяет декларацию, если законодательством не предусмотрены подготовка или выдача разрешений и проектной документации | ч. 11 ст. 24 Закона № 218-ФЗ |
| Правообладатель земельного участка | Составляет декларацию в отношении созданного или не завершённого строительством объекта, находящегося на его участке | ч. 11 ст. 24 Закона № 218-ФЗ |
| Обладатель сервитута | Составляет декларацию в отношении объекта, находящегося в границах сервитута или публичного сервитута | ч. 11 ст. 24 Закона № 218-ФЗ |
| Орган местного самоуправления | Составляет декларацию в отношении бесхозяйного объекта недвижимости, находящегося на территории муниципального образования | ч. 11 ст. 24 Закона № 218-ФЗ |
| Суд | Вправе назначить кадастровые работы своим определением и самостоятелен в выборе кадастрового инженера; расходы возмещаются в установленном порядке | ч. 2 ст. 35 Закона № 221-ФЗ |
| Орган регистрации прав | Проводит правовую экспертизу документов и вносит сведения в кадастр недвижимости либо приостанавливает учёт | ст. 29 Закона № 218-ФЗ |
Технический план: что это за документ по закону
Разбор для тех, кто ищет, в какой статье про него написано
Технический план — документ, в котором воспроизведены определённые сведения, внесённые в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершённого строительства или едином недвижимом комплексе, необходимые для государственного кадастрового учёта такого объекта. В нём же указываются сведения о части или частях здания и новые сведения об объектах, которым уже присвоены кадастровые номера. Определение и требования даны в статье 24 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» — это и есть та самая статья закона, которую ищут по запросу о техническом плане.
Технический план состоит из графической и текстовой частей. В графической части здания или сооружения воспроизводятся сведения кадастрового плана территории либо выписки из ЕГРН о земельном участке и указывается местоположение объекта на этом участке. Графическая часть плана помещения или машино-места — это план этажа или части этажа с указанием их местоположения, а при отсутствии этажности — план здания или его части.
Местоположение здания на участке устанавливается через координаты характерных точек его контура, а местоположение помещения — через границу геометрической фигуры, образованной внутренними сторонами наружных стен. По желанию заказчика описание может быть дополнено пространственным описанием конструктивных элементов, в том числе с учётом их высоты или глубины. Отсюда и требования к квалификации исполнителя: это измерения, а не пересказ документов.
Откуда инженер берёт сведения о самом объекте, закон определяет жёстко. Данные о здании, сооружении или едином недвижимом комплексе, кроме местоположения и площади, указываются на основании представленных заказчиком разрешения на строительство или выписки из реестра разрешений на строительство и проектной документации. И только если законодательством подготовка или выдача таких документов не предусмотрена, соответствующие сведения указываются на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта.
Наконец, зачем всё это нужно. Технический план прямо назван основанием государственного кадастрового учёта и государственной регистрации прав при создании объекта в результате строительства, при изменении его в результате реконструкции, по объектам незавершённого строительства и по помещениям и машино-местам в зданиях — пункт 7.3 части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ. Отдельного документа под названием «выписка из технического плана» закон не знает: сведения об объекте после учёта подтверждаются выпиской из ЕГРН.
Спрашивают, каким приказом это всё установлено. Сам закон формы не содержит: форму технического плана, требования к его подготовке и состав содержащихся в нём сведений, а также требования к точности и методам определения координат характерных точек контура здания устанавливает орган нормативно-правового регулирования — то есть ведомственный приказ. Поэтому «подготовлено по закону» ничего не значит, пока план не отвечает действующей редакции этого приказа: устаревшая форма — самая частая причина приостановления учёта.
Что говорит закон о техническом плане
Часть 1 отвечает на вопрос, что это за документ, часть 3 — из чего он состоит
Статья 24. Требования к техническому плану
1. Технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости, а также сведения о части или частях здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения об объектах недвижимости, которым присвоены кадастровые номера.
3. Технический план состоит из графической и текстовой частей.
5. Местоположение здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке устанавливается посредством определения координат характерных точек контура таких здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке.Статья 24 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Обратите внимание на первые слова: технический план воспроизводит сведения реестра и добавляет к ним новые. Он не создаёт прав и не подтверждает их — он описывает вещь так, чтобы её можно было учесть. Отсюда типичное разочарование заказчиков: план готов, а собственником вы от этого не стали. Право появится только после регистрации, и основанием для неё будет уже другой документ.
Что должно быть в техническом плане
Четыре обязательных элемента, установленных законом
- Сведения об объекте для кадастрового учёта Вид, назначение, площадь, этажность и иные характеристики, позволяющие определить объект как индивидуально-определённую вещь.
- Графическая часть План этажа или части этажа для помещения и машино-места; для здания — сведения кадастрового плана территории и местоположение объекта на участке.
- Текстовая часть Описание выполненных измерений и сведения об использованной геодезической основе, в том числе о пунктах государственной геодезической сети.
- Основание сведений Разрешение на строительство и проектная документация, а при их отсутствии по закону — декларация, составленная и заверенная правообладателем.
Порядок: как готовится технический план
Восемь шагов, и первые три делаются до звонка кадастровому инженеру
- 1Проверка объекта по рееструВыписка из ЕГРН и сведения кадастра недвижимости: учтён ли объект, какие у него характеристики, есть ли обременения и не расходятся ли данные с фактическим состоянием.
- 2Проверка прав на земельный участокПраво на участок, вид разрешённого использования и допустимость размещения на нём объекта. Здание показывается на участке, и это часть плана.
- 3Сбор исходных документовРазрешение на строительство, проектная документация, разрешение на ввод в эксплуатацию либо, если закон их не требует, декларация правообладателя.
- 4Договор подряда с кадастровым инженеромКадастровые работы выполняются на основании договора подряда; объём подлежащих выполнению работ определяет заказчик.
- 5Полевые работы и измеренияИнженер определяет координаты характерных точек контура здания либо границу помещения по внутренним сторонам наружных стен и фиксирует геодезическую основу.
- 6Подготовка документаГрафическая и текстовая части, сведения об объекте, при необходимости — сведения о его части. Результатом кадастровых работ является технический план.
- 7Подача на кадастровый учётЗаявление и технический план в орган регистрации прав. Учёт занимает пять рабочих дней, через МФЦ — семь; одновременный учёт и регистрация — десять и двенадцать.
- 8Проверка результатаВыписка из ЕГРН: кадастровый номер, площадь, назначение и иные характеристики должны соответствовать тому, что заявлялось.
Что сделать до заказа работ
Всё, что не проверено на этом шаге, всплывает уже в уведомлении о приостановлении
- Закажите выписку из ЕГРН на объект и на земельный участок: она покажет, что уже учтено и с чем придётся согласовывать новые сведения.
- Проверьте право на участок и вид его разрешённого использования — без этого местоположение объекта в плане повиснет в воздухе.
- Соберите разрешительную документацию: разрешение на строительство, проект, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
- Если разрешения по закону не требуется, подготовьте декларацию и заверьте её как правообладатель объекта или земельного участка.
- Убедитесь, что исполнитель — кадастровый инженер, состоящий в саморегулируемой организации: работа иного лица результата не даст.
- Заключите письменный договор подряда и зафиксируйте в нём объём работ, сроки и порядок передачи документов.
- Если объект перестраивался, определите заранее: это учёт изменений или исправление реестровой ошибки. Пути разные, и документы тоже.
Сведения о здании, сооружении или едином недвижимом комплексе, за исключением сведений о местоположении и площади, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком разрешения на строительство или выписки из реестра разрешений на строительство и проектной документации; декларация применяется, только если законодательством их подготовка и выдача не предусмотрены — части 8 и 11 статьи 24 Закона № 218-ФЗ.
Когда технический план попадает в суд
Сама по себе кадастровая работа спором не является — спор возникает вокруг неё
| Что случилось | Что заявляется в суд | Норма |
|---|---|---|
| Кадастровый учёт приостановлен | Административный иск о признании решения о приостановлении незаконнымсрок — три месяца | ст. 26 Закона № 218-ФЗ, гл. 22 КАС РФ |
| В кадастровом учёте отказано | Административный иск о признании отказа незаконным и об обязании осуществить учёт | ст. 27 Закона № 218-ФЗ |
| В реестре воспроизведена ошибка инженера | Требование об исправлении реестровой ошибки; исправление возможно, если оно не влечёт прекращения, возникновения или перехода права | ч. 3 ст. 61 Закона № 218-ФЗ |
| Ошибка инженера причинила убытки | Требование о возмещении убытков: они возмещаются за счёт страхового возмещения по договору обязательного страхования ответственности кадастрового инженера | ч. 2 ст. 29.2 Закона № 221-ФЗ |
| Объект имеет признаки самовольной постройки | Иск о признании права собственности на самовольную постройку — при наличии прав на участок и соответствии постройки установленным требованиям | ст. 222 ГК РФ |
| Спор о том, что и где расположено | Требование, для рассмотрения которого суд вправе назначить кадастровые работы своим определением | ч. 2 ст. 35 Закона № 221-ФЗ |
| Решение суда содержит сведения об объекте | Представление технического плана вместе с решением не требуется, если в нём есть необходимые сведения и они отвечают установленным методам определения координат | ч. 4 ст. 58 Закона № 218-ФЗ |
| Суд обязал осуществить кадастровый учёт | Учёт проводится по судебному акту; срок — пять рабочих дней с даты его поступления в орган регистрации прав | п. 7 ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ |
Административный иск к органу регистрации прав подаётся по месту его нахождения либо по месту жительства административного истца — статьи 22 и 24 КАС РФ. Иски о правах на здания и помещения предъявляются по месту нахождения объекта — часть 1 статьи 30 ГПК РФ.
На какой стадии ваше дело — Подготовка технических планов
Шесть этапов искового производства и что на каждом ещё можно изменить
Гражданское дело идёт в исковом производстве, и от стадии зависит, что ещё в вашей власти: до подачи выбирают требование и суд, после решения остаётся месяц на жалобу.
1
Досудебный этап
Считаем требование, собираем документы и решаем, нужен ли суд вообще. По части споров закон требует сначала направить претензию — без неё заявление вернут, и месяц уйдёт впустую.
п. 3 ст. 132 ГПК РФ — к иску прилагается подтверждение досудебного порядка, если он установлен федеральным законом
2
Подача иска
Иск подают в суд по подсудности, на бумаге или электронно. Ошибка в требовании или расчёте стоит не спора, а времени: суд оставит заявление без движения и вернёт на исправление.
ст. 131 ГПК РФ — форма и содержание искового заявления · ст. 132 ГПК РФ — перечень приложений
3
Принятие и подготовка дела
Судья решает вопрос о принятии в пять дней, затем выносит определение о подготовке. Здесь заявляют ходатайства об истребовании доказательств: банковскую и налоговую тайну открывает только судебный запрос, и позже суд назначает их неохотно.
ч. 1 ст. 133 ГПК РФ — пять дней на вопрос о принятии · ст. 147 ГПК РФ — определение о подготовке дела · ст. 152 ГПК РФ — предварительное судебное заседание
4
Рассмотрение по существу
Стороны доказывают свою позицию, суд исследует документы и слушает свидетелей. Срок — два месяца в районном суде и месяц у мирового, но считается он от принятия заявления, а не от вашего первого обращения.
ч. 1 ст. 154 ГПК РФ — два месяца в районном суде, месяц у мирового судьи
5
Решение суда
Резолютивную часть объявляют в том же заседании, а мотивированное решение может быть готово на десять дней позже. Срок на жалобу считают именно от мотивированного решения, поэтому дату его изготовления надо знать точно.
ч. 1 ст. 199 ГПК РФ — резолютивная часть в том же заседании · ч. 2 ст. 199 ГПК РФ — составление мотивированного решения откладывается не более чем на десять дней (в редакции Федерального закона от 12.06.2024 № 135-ФЗ)
6
Апелляция и исполнение
Месяц на жалобу со дня изготовления решения в окончательной форме. Не обжаловали — решение вступило в силу, и дальше дело идёт не в суде, а у пристава: лист, розыск имущества, контроль удержаний.
ч. 1 ст. 321 ГПК РФ — месяц на апелляционную жалобу · ст. 209 ГПК РФ — вступление решения в законную силу · ст. 210 ГПК РФ — исполнение после вступления в силу
Какие документы нужны кадастровому инженеру
Инженер измеряет объект, но сведения о нём берёт из ваших бумаг
| Документ | Зачем нужен |
|---|---|
| Договор подряда на выполнение кадастровых работ | Основание для выполнения работ; в нём определяется их объём |
| Выписка из ЕГРН на земельный участок | Её сведения воспроизводятся в графической части плана здания или сооружения |
| Выписка из ЕГРН на объект | Если объект уже учтён и вносятся новые или изменённые сведения |
| Разрешение на строительство | Источник сведений о здании и сооружении, кроме местоположения и площади |
| Проектная документация | Тот же источник; по помещениям и машино-местам используется вместе с планами этажей |
| Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию | Подтверждает завершение строительства и законность созданного объекта |
| Декларация правообладателя | Заменяет разрешения и проект, только если законодательством их подготовка и выдача не предусмотрены |
| Документы о перепланировке или реконструкции | Когда учитываются изменения характеристик объекта |
| Судебный акт | Если работы выполняются по определению суда либо учёт проводится на основании решения |
| Правоустанавливающий документ на объект | Нужен при одновременном кадастровом учёте и государственной регистрации права |
Результатом кадастровых работ кадастрового инженера является межевой план, технический план или акт обследования — статья 37 Закона № 221-ФЗ. Какой именно документ нужен, определяется задачей: учесть объект, уточнить границы участка или подтвердить, что объекта больше не существует.
Сколько стоит и из чего складывается
Кадастровые работы оплачиваются по договору подряда, учёт — без пошлины
| За что | Сколько | Норма |
|---|---|---|
| Подготовка технического плана | Оплачивается по договору подряда на выполнение кадастровых работ; объём работ определяет заказчик, цену — исполнитель | ст. 36 Закона № 221-ФЗ |
| Государственный кадастровый учёт | Отдельная государственная пошлина за кадастровый учёт Налоговым кодексом не предусмотрена | ст. 333.33 НК РФ |
| Регистрация права одновременно с учётом | 4000 рублей для физического лица, если кадастровая стоимость объекта не определена или не превышает 20 000 000 рублей | пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ |
| Подготовка акта обследования | Также кадастровая работа по договору подряда; нужна не для учёта объекта, а для снятия его с учёта | ст. 23 Закона № 218-ФЗ |
| Кадастровые работы по определению суда | Расходы и вознаграждение инженеру возмещаются и выплачиваются в порядке, установленном законодательством | ч. 2 ст. 35 Закона № 221-ФЗ |
| Иск об исправлении реестровой ошибки | 3000 рублей для физического лица как требование, не подлежащее оценке | пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ |
| Оспаривание приостановления учёта | 3000 рублей для физического лица и 15 000 рублей для организации | пп. 7 п. 1 ст. 333.19 НК РФ |
| Выписка из ЕГРН после учёта | Плата за предоставление сведений реестра; именно она, а не технический план, подтверждает учтённые характеристики объекта | ст. 63 Закона № 218-ФЗ |
Цену кадастровых работ называет исполнитель, а не адвокат: это самостоятельная услуга по договору подряда. Моя часть — правовая: исходные документы, законность объекта и работа с приостановлением. Стоимость сопровождения зависит от того, есть ли разрешительная документация и идёт ли спор.
Сроки кадастрового учёта
Сроки на подготовку плана — договорные, на учёт — установлены законом
| Случай | Срок | Продление | Норма |
|---|---|---|---|
| Государственный кадастровый учёт | Пять рабочих дней | Через МФЦ — семь рабочих дней | п. 3 ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ |
| Одновременный учёт и регистрация права | Десять рабочих дней | Через МФЦ — двенадцать рабочих дней | п. 5 ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ |
| Учёт по карте-плану территории после комплексных работ | Пятнадцать рабочих дней | Срок установлен прямо для этого случая | п. 3 ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ |
| Учёт по судебному акту, обязавшему его осуществить | Пять рабочих дней | С даты поступления акта в орган регистрации прав | п. 7 ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ |
| Приостановление учёта | До трёх месяцев | По неполученным межведомственным ответам — до одного месяца | ч. 2 ст. 26 Закона № 218-ФЗ |
| Исправление технической ошибки в записи | Три рабочих дня | Со дня обнаружения или получения заявления | ч. 1 ст. 61 Закона № 218-ФЗ |
| Исправление реестровой ошибки | Пять рабочих дней | Со дня получения документов, свидетельствующих о наличии ошибки | ч. 3 ст. 61 Закона № 218-ФЗ |
| Возврат документов без рассмотрения | Пять рабочих дней | Со дня получения органом регистрации прав таких документов | ч. 2 ст. 29 Закона № 218-ФЗ |
| Оспаривание приостановления или отказа | Три месяца | Со дня, когда стало известно о нарушении прав | ч. 1 ст. 219 КАС РФ |
Сроки государственного кадастрового учёта исчисляются с даты приёма заявления и прилагаемых документов и не зависят от формы их представления, если иное не установлено федеральным законом — часть 1 статьи 16 Закона № 218-ФЗ.
С чем ко мне приходят по техническим планам
Семь положений, где кадастровая работа упирается в право
Дом построен, документов нет
Строительство велось без разрешения либо документы утрачены. Инженеру нечего положить в основание сведений, и вопрос решается до заказа работ.
Реконструкция без согласований
Объект изменён, площадь выросла, а разрешение на реконструкцию не получалось. Учёт изменений упирается в законность самих работ.
Перепланировка помещения
Характеристики помещения изменились в результате перепланировки. Технический план готовится, когда перепланировка узаконена, а не наоборот.
Площадь в ЕГРН не совпадает с фактической
Разбираем, что это: ошибка кадастрового инженера, воспроизведённая в реестре, или реальное изменение объекта. Пути разные.
Учёт приостановлен
Форма или содержание технического плана признаны не соответствующими требованиям законодательства. Работаем по конкретному пункту уведомления.
Объект незавершённого строительства
Строительство остановлено, объект нужно учесть и зарегистрировать. Технический план прямо назван основанием такого учёта.
План нужен для суда
Кадастровые работы могут быть выполнены на основании определения суда, и суд самостоятелен в выборе кадастрового инженера.
Показать всеСвернуть
От чего зависит, примут ли технический план
Исход решает не качество обмера, а комплект исходных документов
Наличие разрешительных документов
Разрешение на строительство и проектная документация — основной источник сведений об объекте. Их отсутствие сразу меняет схему работы.
Допустимость декларации
Она применяется, только когда закон не предусматривает подготовку и выдачу разрешений. Подменять ею отсутствующее разрешение нельзя.
Права на земельный участок
Объект показывается на участке, и его размещение должно быть допустимо видом разрешённого использования.
Соответствие формы и содержания требованиям
Несоответствие формы или содержания документа требованиям законодательства — самостоятельное основание приостановить учёт.
Согласованность сведений с реестром
Характеристики объекта не должны противоречить уже внесённым сведениям кадастра недвижимости.
Квалификация исполнителя
Кадастровую деятельность вправе осуществлять только кадастровый инженер — член саморегулируемой организации; работа иного лица результата не даст.
Точность координат
Местоположение объекта определяется координатами характерных точек контура и должно соответствовать установленным методам их определения.
Показать всеСвернуть
Чем заканчивается подготовка технического плана
План — не результат, а средство: результат виден в реестре
- Объект поставлен на кадастровый учёт. Сведения внесены в кадастр недвижимости, объекту присвоен кадастровый номер, характеристики подтверждаются выпиской из ЕГРН.
- Учёт и регистрация проведены одновременно. Обычный исход по созданному зданию: объект учтён, право зарегистрировано одним действием.
- Учтены изменения характеристик. Реконструкция, капитальный ремонт сооружения, перепланировка помещения — сведения об объекте обновлены.
- Учтена часть объекта. Технический план подготовлен на часть здания или помещения в связи с установлением ограничений или обременений.
Показать всеСвернуть
- Учёт приостановлен. Форма или содержание документа признаны не соответствующими требованиям, либо не хватает исходных документов. Срок ограничен, причина устраняется.
- В учёте отказано. Причины приостановления не устранены в срок; решение обжалуется в суд.
- Исправлена реестровая ошибка. Ошибка кадастрового инженера, воспроизведённая в реестре, исправлена по решению регистратора или по решению суда.
Как это выглядит на практике
Три повторяющихся из дела в дело сюжета
Декларация вместо разрешения
Заказчик просит инженера указать сведения о доме по декларации, потому что разрешение на строительство не получалось. Декларация допускается лишь там, где закон не предусматривает выдачу разрешений, и учёт приостанавливают.
Обмер против реестра
Новый замер показал площадь на несколько метров больше, чем в ЕГРН. Оказалось, что объект не менялся, а ошибка была допущена при подготовке прежних документов и воспроизведена в реестре: это реестровая ошибка.
План есть, права нет
Объект поставлен на кадастровый учёт, кадастровый номер присвоен, и заказчик считает себя собственником. Технический план прав не создаёт: право появляется только с государственной регистрацией.
Ошибки, которые видно чаще всего
Почти все — про исходные документы, а не про измерения
- Закрывать декларацией отсутствующее разрешение Декларация допускается лишь там, где законодательство не предусматривает подготовку и выдачу разрешений и проектной документации.
- Заказывать план до проверки прав на участок Местоположение объекта показывается на участке; без прав на него работа окажется преждевременной.
- Считать, что план подтверждает право Он описывает объект для учёта. Право на недвижимость возникает с момента государственной регистрации.
- Путать технический план с актом обследования Первый нужен, чтобы объект учесть, второй — чтобы подтвердить, что объекта больше нет.
- Искать «выписку из технического плана» Такого документа закон не знает. Учтённые характеристики объекта подтверждает выписка из ЕГРН.
- Править реестр обмером без разбора причины Сначала выясняется, изменился объект или ошибка была допущена ранее: это учёт изменений либо исправление реестровой ошибки.
- Обращаться к исполнителю без статуса Специальным правом на осуществление кадастровой деятельности обладает только кадастровый инженер — член саморегулируемой организации.
Что можно требовать деньгами
Ответственность кадастрового инженера застрахована, и это не формальность
- Убытки от недостоверных сведений плана. Кадастровый инженер при наличии вины несёт ответственность за недостоверность сведений межевого плана, технического плана, акта обследования или карты-плана территории, на основании которых сведения вносятся в ЕГРН — часть 1 статьи 29.2 Закона № 221-ФЗ.
- Страховое возмещение. Убытки, причинённые действиями или бездействием кадастрового инженера заказчику и третьим лицам, подлежат возмещению за счёт страхового возмещения по договору обязательного страхования его гражданской ответственности — часть 2 той же статьи.
- Ответственность юридического лица. Если инженер работал по трудовому договору, договор подряда заключало юридическое лицо, и требования по качеству работ предъявляются к нему.
- Вред от незаконных действий органа. При незаконном приостановлении или отказе в учёте вред возмещается за счёт соответствующей казны — статьи 16 и 1069 ГК РФ.
Показать всеСвернуть
- Расходы на повторные работы. Стоимость нового технического плана, потребовавшегося из-за ошибки исполнителя, доказывается документально и взыскивается как реальный ущерб — статья 15 ГК РФ.
- Судебные расходы. Взыскиваются со стороны, проигравшей спор, в разумных пределах.
Комментарий адвоката Вруцкого
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Здесь важно сразу расставить роли. Технический план готовит кадастровый инженер, и никакой юрист его не заменит: это специальное право, которое даёт членство в саморегулируемой организации, профильное образование и сданный экзамен. Ко мне приходят не за планом, а за тем, чтобы он получился законным и был принят.
Практически вся проблематика этих дел лежит в исходных документах. Закон говорит прямо: сведения о здании указываются на основании разрешения на строительство и проектной документации, а декларация правообладателя допускается лишь там, где такие документы законом не предусмотрены. Попытка закрыть декларацией отсутствующее разрешение видна регистратору сразу.
Второй частый сюжет — расхождение площади. Люди приносят свежий обмер и требуют «поправить реестр». Разбираться надо в другом порядке: сначала выяснить, объект изменился или ошибку допустил тот, кто готовил документы раньше. От ответа зависит, идти по пути учёта изменений или по пути исправления реестровой ошибки.
И честно в ущерб себе: если у вас дом по разрешению, введённый в эксплуатацию, и все бумаги на руках, вам нужен только кадастровый инженер и заявление в МФЦ. Правовое сопровождение здесь ничего не добавит, а денег будет стоить.
Что я беру на себя
Правовая часть работы: сам план готовит кадастровый инженер
- Проверка объекта и участка Выписки из ЕГРН, сведения кадастра недвижимости, права на землю и допустимость размещения объекта.
- Разбор исходных документов Разрешение на строительство, проект, разрешение на ввод либо обоснование того, что достаточно декларации.
- Постановка задачи инженеру Формулирую, какой документ нужен и под какую процедуру: технический план, межевой план или акт обследования.
- Договор подряда Проверяю объём работ, сроки, порядок передачи документов и условия ответственности исполнителя.
- Легализация объекта Когда постройка возведена без документов: оцениваю перспективу и веду дело о признании права на неё.
- Работа с приостановлением Разбор уведомления по конкретному пункту статьи 26 и устранение причины в пределах срока.
- Исправление реестра Техническая и реестровая ошибки, несовпадение площади, ошибочные характеристики объекта.
- Судебная часть Оспаривание приостановления и отказа, возмещение убытков от ошибки исполнителя, дела, где кадастровые работы назначает суд.
Как я веду дело
Порядок работы адвоката — Подготовка технических планов
- 1Разбор ситуацииСмотрю документы и обстоятельства, определяю маршрут и называю перспективу без приукрашивания. Если дело выигрывается своими силами и адвокат вам не нужен — говорю об этом прямо, и на этом разговор может закончиться.
- 2Сбор доказательствСобираю то, что есть у вас, и добываю то, чего нет: сведения о доходах, имуществе и сделках другой стороны через запросы суда. Самостоятельно их не получить — банковская и налоговая тайна открывается только по судебному запросу.
- 3Подготовка документовЗаявление, расчёт, ходатайства, возражения. Вы читаете и утверждаете всё до подачи: подпись под документом ставите вы, значит и понимать его должны вы.
- 4Ведение дела в судеХожу в заседания сам; ваше присутствие требуется, только если суд вызывает лично вас. О каждом заседании и его результате сообщаю в тот же день, не дожидаясь вопросов.
- 5ИсполнениеСопровождаю исполнение решения: исполнительный лист, работодатель или пристав, контроль удержаний, обжалование бездействия. Дело заканчивается не решением, а исполнением.
- 6Связь на всех этапахОтвечаю на вопросы по ходу дела без отдельной оплаты каждой консультации — это часть работы, а не дополнительная услуга.
Заказывать план самому или с юристом
Признак простой — все ли документы на объект у вас есть
Справитесь сами
Достаточно кадастрового инженера:
- объект построен по разрешению и введён в эксплуатацию
- права на земельный участок оформлены, вид использования допускает объект
- характеристики объекта не спорны и совпадают с документами
- нужен обычный учёт нового здания, помещения или машино-места
Заключите договор подряда с кадастровым инженером и подайте заявление в МФЦ. Учёт занимает пять рабочих дней, вместе с регистрацией права — десять.
Нужен юрист
План упирается в право, а не в измерения:
- нет разрешения на строительство или проектной документациич. 8 ст. 24 Закона № 218-ФЗ
- объект имеет признаки самовольной постройкист. 222 ГК РФ
- площадь в реестре не совпадает с фактическойст. 61 Закона № 218-ФЗ
- кадастровый учёт приостановлен или в нём отказаност. 26, 27 Закона № 218-ФЗ
- есть спор с соседом или с органом власти о том, что и где расположено
- ошибка исполнителя уже попала в реестр и причинила убыткист. 29.2 Закона № 221-ФЗ
Правило простое: подготовка технического плана — кадастровая работа, и делает её инженер. Юрист нужен там, где документов на объект недостаёт или где результат работы кто-то оспаривает. Свою ситуацию проще всего найти в разделе выше — «Когда при подготовке технического плана нужен юрист».
Стоимость зависит от объёма работы и того, до какой инстанции дойдёт дело. Размер вознаграждения определяется соглашением об оказании юридической помощи и фиксируется в нём вместе с объёмом работ — ст. 25 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре». Скрытых платежей нет: всё, что не в соглашении, не оплачивается.
| Этап работы | Когда нужен | Что вы получаете | Цена |
|---|---|---|---|
| Разбор ситуации | До решения, идти ли в суд | Оценка перспективы и маршрут дела; если справитесь сами — скажу прямо | от 10,000 ₽ |
| Подготовка документов | Когда маршрут выбран | Заявление, расчёт и ходатайства, согласованные с вами до подачи | по соглашению |
| Ведение дела в первой инстанции | Спор дошёл до суда | Участие во всех заседаниях, истребование доказательств, ответы на возражения | по соглашению |
| Апелляция и кассация | Решение не устроило | Жалоба и участие в вышестоящем суде | по соглашению |
| Выезд по личному вопросу | Нужна встреча на месте | Разбор на месте и план ближайших действий | от 30,000 ₽ |
Кто будет вести ваше дело
Гражданские и семейные дела в Москве и области — кто ведёт ваше дело
Константин Александрович Вруцкий
№ рег. № 78/8790 · адвокат
Дело ведёт адвокат Константин Александрович Вруцкий лично — от первой встречи до исполнения решения. Не помощник и не стажёр: вы разговариваете с тем, кто пойдёт в суд.
Адвокатская тайна действует с первого слова, ещё до заключения договора: рассказанное вами не может быть раскрыто никому и ни при каких условиях, а адвоката нельзя допросить о том, что он узнал от доверителя.
Личное ведениеВеду дело сам — от первого разговора до исполнения, без перепоручения помощникам. Работа идёт по письменному соглашению, а полномочия в суде подтверждаются ордером адвокатского образования: иные представители обязаны предъявлять суду диплом.ч. 5 ст. 53 ГПК РФ — полномочия адвоката удостоверяются ордером · ст. 25 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре» — работа по соглашению
Честная оценкаНе обещаю невозможного: называю реальную перспективу и цену промедления в рублях. Если дело выигрывается своими силами, говорю об этом прямо, даже когда мне это невыгодно.п. 2 ст. 10 Кодекса профессиональной этики адвоката — заверения о благополучном исходе дела прямо запрещены
Адвокатская тайнаВсё, что вы расскажете, охраняется законом. Представитель по гражданскому делу не подлежит допросу об обстоятельствах, которые стали ему известны в связи с исполнением обязанностей, — рассказать можно всё, включая неудобное.п. 1 ч. 3 ст. 69 ГПК РФ — запрет допроса представителя · ст. 8 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре» — адвокатская тайна
Сопровождаю исполнениеРешение суда — ещё не результат. Сопровождаю и стадию исполнения: исполнительный лист, работодатель или пристав, контроль удержаний, обжалование бездействия. Выигранное в суде решение ещё нужно исполнить — у работодателя или пристава.ст. 210 ГПК РФ — решение приводится в исполнение после вступления в силу, кроме случаев немедленного исполнения
Другие услуги по теме: Регистрация и оформление прав на недвижимость
Соседние дела той же темы — по убыванию того, как часто их ищут
Государственная регистрация залога недвижимости по договору ипотекиГосударственная регистрация права собственности и перехода прав на недвижимое имуществоОбязание зарегистрировать переход права собственностиОформление гаража по гаражной амнистии: земля под гаражом и регистрация праваПризнание прекращения права собственности на недвижимое имуществоПризнание права собственности в порядке приобретательной давностиПризнание судом отсутствия зарегистрированного права на недвижимость: исковое заявлениеПризнание права собственности на объект недвижимостиСнятие обременения с объекта недвижимости: ипотека, залог и арестАкт обследования объекта недвижимости для снятия дома с кадастрового учётаОспаривание решения Росреестра о государственной регистрации праваИсправление технической ошибки в выписке ЕГРН: заявление в Росреестр
Показать все услуги темыСвернуть
Частые вопросы
О чём спрашивают чаще всего про технические планы
В какой статье закона написано про технический план?
В статье 24 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»: там дано определение и перечислены требования к содержанию документа.
Кто вправе готовить технический план?
Только кадастровый инженер — член саморегулируемой организации кадастровых инженеров. Работы выполняются по договору подряда на выполнение кадастровых работ.
Из чего состоит технический план?
Из графической и текстовой частей. В графической воспроизводятся сведения кадастрового плана территории или выписки из ЕГРН и показывается местоположение объекта.
Бывает ли выписка из технического плана?
Такого документа закон не предусматривает. Сведения об объекте после кадастрового учёта подтверждаются выпиской из ЕГРН.
Показать всеСвернуть
Когда достаточно декларации вместо разрешений?
Только когда законодательство не предусматривает подготовку или выдачу соответствующих разрешений и проектной документации. Декларация составляется и заверяется правообладателем.
Сколько идёт кадастровый учёт по техническому плану?
Пять рабочих дней при подаче в орган регистрации прав и семь через МФЦ. Одновременный учёт с регистрацией права — десять и двенадцать рабочих дней.
Что делать, если площадь в реестре не совпадает с фактической?
Определить причину: изменение объекта учитывается по новому техническому плану, а воспроизведённая в реестре ошибка исполнителя исправляется как реестровая ошибка.
Не откладывайте защиту