Кадастровая стоимость — результат оценки недвижимости на определённую дату. Разберём, какие сведения о доме и участке учитывает бюджетное учреждение, на какие платежи влияет оценка и чем исправление ошибки отличается от установления рыночной стоимости.
Коротко
Кадастровую стоимость определяет бюджетное учреждение по методическим указаниям: ч. 1 ст. 14 Закона № 237-ФЗ. Она используется для налогообложения и расчёта аренды государственной или муниципальной земли: ч. 2 ст. 3 Закона № 237-ФЗ. При несогласии с суммой различайте ошибку в характеристиках объекта и установление рыночной стоимости. Ошибка требует описания и обоснования, а для установления рыночной стоимости нужен электронный отчёт оценщика: ч. 9 ст. 21 Закона № 237-ФЗ, ч. 5 ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ.
Начните с причины несогласия: непонятный расчёт, неверные сведения об объекте или отличие от рыночной оценки.
ч. 3–5 ст. 20 Закона № 237-ФЗ
ч. 9–11, 13 ст. 21 Закона № 237-ФЗ
ч. 5, 5.1, 7 ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ
Неподходящее заявление может оставить спорную сумму без пересмотра. Перед подачей проверьте предмет обращения и приложения.
Адвокат сопоставляет основание обращения с тем, как была получена спорная величина.
Определение стоимости, утверждение результатов и обращение за пересмотром относятся к разным участникам. Название адресата проверьте до отправки документов.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Бюджетное учреждение | Определяет кадастровую стоимость всех включённых в перечень объектов по методическим указаниям. Проводит обязательный контроль качества с учётом сложившейся ценовой ситуации на рынке недвижимости. | ч. 1, 4 ст. 14 Закона № 237-ФЗ |
| Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации | Утверждает результаты определения кадастровой стоимости актом. Если выявленные органом регистрации прав нарушения не устранены, результаты не могут быть утверждены. | ч. 1, 2 ст. 15 Закона № 237-ФЗ |
| Физические лица | Обращаются за разъяснениями, если результаты определения стоимости затрагивают их права или обязанности. В обращении указывают сведения о себе и кадастровый номер и (или) адрес недвижимости. | ч. 4, 5 ст. 20 Закона № 237-ФЗ |
| Любые юридические и физические лица | Вправе подать заявление об исправлении ошибок определения стоимости. Заявителю нужно описать содержание ошибки и обосновать ошибочность сведений отчёта. | ч. 5, 9 ст. 21 Закона № 237-ФЗ |
| Юридические и физические лица | Могут просить установить кадастровую стоимость в размере рыночной, если стоимость затрагивает их права или обязанности. Правообладателю частного объекта, не являющемуся собственником, нужно согласие собственника. | ч. 1, 5.1 ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ |
У оценки есть дата и исходные сведения об объекте. Их нужно отличать от суммы, которую собственник рассчитывает получить при продаже.
Кадастровая стоимость — результат оценки объекта недвижимости на определённую дату, основанный на ценообразующих факторах. Её определяют по правилам государственной кадастровой оценки и методическим указаниям. Закон связывает её с налогообложением и расчётом арендной платы за государственные или муниципальные земельные участки: п. 2 ч. 1, ч. 2 ст. 3 Закона № 237-ФЗ.
Для дома, квартиры или машино-места обязательному рассмотрению подлежат местоположение, год постройки, материал стен, серия многоквартирного дома, ветхое или аварийное состояние, нахождение в зоне с особыми условиями использования территории. Для земли — местоположение и такая зона; учитываются также иные факторы по методическим указаниям: ч. 2, 3 ст. 14 Закона № 237-ФЗ.
Результат проходит контроль качества на основе рыночной ситуации, в том числе сведений о сделках из Единого государственного реестра недвижимости: ч. 4 ст. 14 Закона № 237-ФЗ. Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации утверждает содержащиеся в отчёте результаты определения кадастровой стоимости путём принятия соответствующего акта: ч. 1 ст. 15 Закона № 237-ФЗ. Для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяются сведения о кадастровой стоимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости: ч. 1 ст. 18 Закона № 237-ФЗ.
Рыночная информация участвует в определении кадастровой стоимости вместе с экономическими характеристиками использования недвижимости.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я начинаю проверку с характеристик, которые повлияли на оценку конкретного участка или помещения. Затем сопоставляю найденные расхождения с основанием обращения: исправление ошибки требует её описания, а установление рыночной стоимости — отчёта оценщика, ч. 9 ст. 21 Закона № 237-ФЗ, ч. 5 ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: О государственной кадастровой оценке
Участок, дом и помещение могут требовать разных доказательств, даже если собственник оспаривает одну и ту же итоговую сумму.
Гражданин хочет выяснить, как учреждение получило стоимость его объекта. Основание для обращения за разъяснениями — влияние результата оценки на права или обязанности: ч. 1, 4 ст. 20 Закона № 237-ФЗ.
В оценке искажено разрешённое использование или целевое назначение. Такие данные могут образовывать ошибку определения стоимости; в заявлении нужно объяснить расхождение: ч. 9, 13 ст. 21 Закона № 237-ФЗ.
Ветхое или аварийное состояние обязательно рассматривается на предмет влияния на стоимость. Искажение данных о состоянии и износе проверяется как ошибка: ч. 2 ст. 14 Закона № 237-ФЗ, ч. 13 ст. 21 Закона № 237-ФЗ.
Объект находится в зоне с особыми условиями использования территории. Проверяют, как это обстоятельство отражено при оценке и не искажены ли исходные сведения: ч. 2, 3 ст. 14 Закона № 237-ФЗ, ч. 13 ст. 21 Закона № 237-ФЗ.
В расчёте допущена ошибка, повлиявшая на величину стоимости. Она относится к основаниям исправления; заявление адресуется бюджетному учреждению, определившему стоимость: ч. 1, 2 ст. 21 Закона № 237-ФЗ.
Оценка затрагивает права гражданина, и он просит установить её в размере рыночной. К заявлению нужен электронный отчёт, а при подаче через представителя — доверенность: ч. 1, 5 ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ.
Запрос о расчёте, исправление ошибки и установление рыночной стоимости имеют разные предмет и приложения.
| Признак | Кадастровая стоимость | Смежная процедура | Норма |
|---|---|---|---|
| Причина обращения | Нужно понять использованные учреждением сведения и расчёт. | Разъяснения предоставляют по обращению лица, чьи права или обязанности затронуты оценкой. В обращении нужны данные заявителя и объекта. | ч. 1, 4, 5 ст. 20 Закона № 237-ФЗ |
| Дефект исходных данных | При определении суммы искажены характеристики объекта или допущена арифметическая ошибка. | Исправление ошибок предполагает описание ошибки и обоснование, почему сведения отчёта ошибочны; подтверждающие документы можно приложить по желанию. | ч. 2, 9, 10, 13 ст. 21 Закона № 237-ФЗ |
| Сопоставление с рынком | Собственник хочет установить величину, соответствующую рыночной оценке недвижимости. | Для установления рыночной стоимости нужен отчёт оценщика в электронной форме. Подать заявление можно в течение шести месяцев от даты, на которую проведена оценка. | ч. 5, 7 ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ |
| Цель применения | Стоимость используется для налогообложения и расчёта аренды публичной земли. | Цена предполагаемой продажи сама по себе не заменяет результат государственной оценки. Рыночная информация входит в основу определения кадастровой стоимости. | ч. 2 ст. 3 Закона № 237-ФЗ |
Ошибки в оформлении обращения имеют процедурные последствия: просьба о пересмотре может остаться без рассмотрения. Проверьте реквизиты и отчёт до отправки в бюджетное учреждение.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Отсутствуют обязательные сведения в обращении о предоставлении разъяснений: данные заявителя, кадастровый номер и (или) адрес недвижимости. | Лицо, подавшее обращение о предоставлении разъяснений. | Отказ в рассмотрении обращения, не соответствующего требованиям к обязательным сведениям о заявителе и недвижимости. | ч. 5, 6 ст. 20 Закона № 237-ФЗ |
| К заявлению об установлении рыночной стоимости не приложен соответствующий требованиям электронный отчёт либо заявление подано по истечении шести месяцев от даты оценки. | Заявитель. | Возврат заявления без рассмотрения в течение пяти рабочих дней со дня поступления; при просрочке речь идёт о подаче по истечении шести месяцев от даты рыночной оценки. | ч. 7, 8 ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ |
В таблице приведены последствия недостатков обращения. При выявлении ошибок в ходе предоставления разъяснений учреждение обязано исправить их по своему решению: ч. 7 ст. 20 Закона № 237-ФЗ.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я проверяю кадастровую оценку через исходные данные: какое использование участка принято, как описано состояние здания, отражены ли ограничения территории. Для меня существенно отделить обнаруженное искажение от простого расхождения между ожидаемой ценой и результатом оценки. Описание ошибки и обоснование недостоверности сведений отчёта нужны для заявления по ч. 9, 13 ст. 21 Закона № 237-ФЗ.
Если собственник опирается на рыночную стоимость, я проверяю электронную форму отчёта, дату оценки и документы представителя. Отдельно выясняю, подаёт ли заявление собственник или другой правообладатель частной недвижимости: во втором случае требуется согласие собственника. Эти вопросы связаны с ч. 5, 5.1, 7 ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ.
В обращении я связываю каждое возражение с конкретным объектом и сведениями, которые повлияли на сумму. Когда расчёт пока непонятен, готовлю запрос разъяснений в бюджетное учреждение с реквизитами заявителя и недвижимости по ч. 5 ст. 20 Закона № 237-ФЗ. Это позволяет обсуждать проверяемые данные, а не только величину в уведомлении.
Сначала установите источник спорной суммы и содержание расхождения. Затем выбирайте обращение, которое соответствует вашей цели.
Состав зависит от цели: объяснение расчёта, исправление ошибки или установление рыночной стоимости.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Обращение о предоставлении разъяснений | Получить объяснение определения стоимости, затрагивающей права или обязанности заявителя: ч. 1, 4 ст. 20 Закона № 237-ФЗ. | Физическое лицо указывает ФИО, адрес места жительства, телефон, электронную почту при наличии, кадастровый номер и (или) адрес: ч. 5 ст. 20 Закона № 237-ФЗ. |
| Заявление об исправлении ошибок | Обозначить ошибку и обосновать недостоверность сведений отчёта; при необходимости указать его страницы: ч. 9 ст. 21 Закона № 237-ФЗ. | Заявитель подаёт лично, почтой с уведомлением или электронно в бюджетное учреждение либо МФЦ: ч. 7 ст. 21 Закона № 237-ФЗ. |
| Документы о характеристиках объекта | Подтвердить ошибку или представить сведения о характеристиках недвижимости. Прилагаются по желанию заявителя: ч. 10, 11 ст. 21 Закона № 237-ФЗ. | Заявитель вправе приложить документы. Истребование иных документов, не предусмотренных статьёй, не допускается: ч. 10 ст. 21 Закона № 237-ФЗ. |
| Отчёт об оценке рыночной стоимости | Обязательное приложение к заявлению об установлении рыночной стоимости: ч. 5 ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ. | Отчёт составляется в форме электронного документа; он должен содержать выписку из реестра о правах, ограничениях и обременениях: ч. 5, 6 ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ. |
| Доверенность и согласие собственника | Доверенность нужна при обращении представителя. Согласие — при подаче другим правообладателем частного объекта: ч. 5, 5.1 ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ. | Доверенность удостоверяется по законодательству РФ. Для государственной и муниципальной недвижимости согласие собственника не требуется: ч. 5, 5.1 ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ. |
Дата внесения кадастровой стоимости и дата рыночной оценки запускают разные периоды. Сохраните подтверждение поступления обращения учреждению.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Предоставление бюджетным учреждением разъяснений гражданину | Тридцать дней | Со дня поступления обращения о предоставлении разъяснений в бюджетное учреждение. | ч. 3 ст. 20 Закона № 237-ФЗ |
| Подача заявления об исправлении ошибок оценки | В течение пяти лет | Со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о соответствующей кадастровой стоимости. | ч. 6 ст. 21 Закона № 237-ФЗ |
| Подача заявления об установлении рыночной стоимости | В течение шести месяцев | С даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка недвижимости и которая указана в приложенном отчёте. | ч. 7 ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ |
| Возврат заявления об установлении рыночной стоимости без рассмотрения | В течение пяти рабочих дней | Со дня представления в учреждение или МФЦ; при отправке почтой — с даты штемпеля уведомления о вручении; при электронной подаче — со дня её совершения. | ч. 4, 8 ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ |
Как адвокат ведёт ваше поручение
Объём помощи зависит от того, понятен ли источник расхождения и есть ли документы о характеристиках объекта.
№ 78/8790 · адвокат · в профессии с 2006 года
Я веду поручение лично. При обращении разбираю задачу, необходимые действия и объём помощи, который закрепляю в соглашении.
Сведения, полученные в связи с обращением за юридической помощью, охраняются адвокатской тайной.
Ответы о расчёте, правах заявителя и выборе обращения по поводу оценки недвижимости.
Бюджетное учреждение определяет её по методическим указаниям для объектов, включённых в перечень. Основа — рыночная информация и экономические характеристики использования недвижимости. Для земли обязательно рассматривают местоположение и нахождение в зоне с особыми условиями использования территории: ч. 1, 3 ст. 14 Закона № 237-ФЗ, ч. 2 ст. 3 Закона № 237-ФЗ.
В том числе на налогообложение и аренду государственной или муниципальной земли: ч. 2 ст. 3 Закона № 237-ФЗ. Стоимость, установленная в размере рыночной по удовлетворённому заявлению в учреждение, применяется с 1 января года подачи заявления, но не ранее даты кадастрового учёта (внесения сведений о ранее учтённом объекте) и начала применения изменяемой стоимости: п. 6 ч. 2 ст. 18 Закона № 237-ФЗ.
Бюджетное учреждение предоставляет разъяснения по обращению. Подать его вправе физическое лицо, если оценка затрагивает его права или обязанности. Укажите ФИО, адрес места жительства, телефон, электронную почту при наличии, кадастровый номер и (или) адрес квартиры: ч. 1, 4, 5 ст. 20 Закона № 237-ФЗ.
Да, сведения о ветхом или аварийном состоянии подлежат обязательному рассмотрению на предмет влияния на стоимость. Для зданий также учитываются местоположение, год постройки, материал стен, серия многоквартирного дома и другие предусмотренные методическими указаниями факторы: ч. 2 ст. 14 Закона № 237-ФЗ.
Приложите имеющиеся документы, подтверждающие расхождение в разрешённом использовании, местоположении или иных данных. Такое приложение допускается по желанию заявителя. В самом заявлении нужно описать ошибку и обосновать ошибочность сведений отчёта; при необходимости указать его страницы: ч. 9–11, 13 ст. 21 Закона № 237-ФЗ.
Заявление об исправлении ошибок вправе подать любые юридические и физические лица, а также органы государственной власти и местного самоуправления. Это отличается от обращения за разъяснениями: там для физического лица требуется влияние результатов на его права или обязанности — ч. 5 ст. 21 Закона № 237-ФЗ, ч. 4 ст. 20 Закона № 237-ФЗ.
Для исправления опечатки отчёт оценщика не обязателен; документы о наличии ошибки прилагаются по желанию. Электронный отчёт требуется для установления кадастровой стоимости в размере рыночной: ч. 9, 10 ст. 21 Закона № 237-ФЗ, ч. 5 ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ.
В течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка и которая указана в отчёте: ч. 7 ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ. При подаче по истечении этого периода бюджетное учреждение возвращает заявление без рассмотрения. Дата получения отчёта собственником не заменяет дату оценки: ч. 7, п. 2 ч. 8 ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ.
Да, если заявление об установлении рыночной стоимости подаёт правообладатель, не являющийся собственником частного объекта. Для недвижимости в государственной или муниципальной собственности согласие собственника не требуется. В согласии указывают сведения о собственнике и кадастровый номер: ч. 5.1, 5.2 ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ.
В течение тридцати дней со дня поступления обращения в бюджетное учреждение: ч. 3 ст. 20 Закона № 237-ФЗ. Обращение без обязательных сведений о заявителе и объекте рассмотрению не подлежит: ч. 5, 6 ст. 20 Закона № 237-ФЗ. Этот срок относится к разъяснениям расчёта.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу
Не откладывайте защиту