Раздел, выдел и объединение меняют состав земельных участков и права на них. Разберитесь, когда собственники сохраняют общую собственность, зачем нужны согласия арендатора и залогодержателя и как подать схему раздела публичной земли.
Коротко
Раздел создаёт несколько участков, но сам по себе не прекращает общую собственность: участники сохраняют её на образованных участках, если соглашением не установлено иное — п. 3 ст. 11.4 ЗК РФ. При выделе заявитель получает отдельный участок и утрачивает долю в изменённом — п. 2 ст. 11.5 ЗК РФ. Если договориться об образовании участков не удалось, спор рассматривается судом — п. 8 ст. 11.2 ЗК РФ.
Начните с вопроса, должны ли новые участки остаться общими или перейти отдельным собственникам.
п. 3 ст. 11.4 ЗК РФ
п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ
п. 7 ст. 11.4 ЗК РФ
Линия на плане, распределение собственности и сохранение обременений требуют разных проверок.
Юридическая проверка нужна там, где изменение границ затрагивает чужое право.
Собственность, пользование и залог дают участникам разные основания для участия в образовании земли.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Собственник земельного участка | При разделе получает право собственности на все образуемые участки. Если исходная земля принадлежит одному лицу, создание новых объектов не распределяет их между другими лицами. | п. 2 ст. 11.4 ЗК РФ |
| Участники общей собственности | Сохраняют общую собственность на все участки после раздела, если соглашением между ними не установлен иной результат. В соглашении следует выразить именно распределение прав. | п. 3 ст. 11.4 ЗК РФ |
| Участник долевой собственности | По его заявлению производится выдел; он приобретает образуемый участок и утрачивает долю в изменённом. Остальные участники сохраняют долевую собственность с учётом изменения долей. | п. 2 ст. 11.5 ЗК РФ |
| Землепользователи, землевладельцы, арендаторы, залогодержатели | Дают письменное согласие на образование участков. При образовании на основании решения суда, предусматривающего его в обязательном порядке, такое согласие не требуется. | п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ |
| Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления | Рассматривает заявление об утверждении схемы для раздела публичной земли, предоставленной в постоянное пользование, аренду или безвозмездное пользование; принимает утверждение либо мотивированный отказ. | п. 7 ст. 11.4 ЗК РФ |
Выбор способа образования определяет, какой объект останется и у кого возникнет право.
При разделе собственник исходного участка приобретает право собственности на все образованные участки — п. 2 ст. 11.4 ЗК РФ. Участники общей собственности сохраняют её на новых объектах, если своим соглашением не установили иное, — п. 3 ст. 11.4 ЗК РФ. Поэтому раздел имущества в виде земельного участка требует согласовать не только расположение границ, но и принадлежность результата.
Выдел предназначен для обособления доли из участка в долевой собственности: образуются новые участки, а исходный сохраняется в изменённых границах — п. 1 ст. 11.5 ЗК РФ. Выделившийся участник приобретает новый участок и утрачивает долю в изменённом, другие участники сохраняют долевую собственность с учётом изменения долей — п. 2 ст. 11.5 ЗК РФ.
Объединяют смежные участки: образуется общий для них новый объект, а существование исходных прекращается — п. 1 ст. 11.6 ЗК РФ. Если участки принадлежали разным собственникам, возникает общая собственность — п. 3 ст. 11.6 ЗК РФ. Сервитуты и публичные сервитуты при разделе, объединении и выделе продолжают действовать в прежних границах — п. 5 ст. 11.8 ЗК РФ.
Для сособственников решающее значение имеет содержание соглашения о результате раздела.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я сопоставляю условия соглашения с тем, как собственники хотят пользоваться землёй после раздела. Если каждому нужен отдельный объект, проверяю, выражено ли это в соглашении, а не только нарисовано на схеме. При выделе отдельно проверяю прекращение доли заявителя в изменённом участке по п. 2 ст. 11.5 ЗК РФ.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: Земельный кодекс Российской Федерации
С чем обращаются собственники и пользователи исходной земли.
Стороны расходятся в условиях образования новых участков. Спор об их образовании рассматривается в судебном порядке — п. 8 ст. 11.2 ЗК РФ.
Если земля находится в общей собственности, после раздела общая собственность сохраняется, если соглашением участников не установлено иное, — п. 3 ст. 11.4 ЗК РФ.
Заявитель получает образуемый участок и утрачивает долю в изменённом исходном. Остальные сохраняют долевую собственность с изменением долей — п. 2 ст. 11.5 ЗК РФ.
При объединении участков разных собственников возникает общая собственность на результат. Принадлежность исходных объектов нужно сопоставить до объединения — п. 3 ст. 11.6 ЗК РФ.
Для предоставленной в пользование публичной земли рассматривают заявление об утверждении схемы на кадастровом плане территории — п. 7 ст. 11.4 ЗК РФ.
Раздел предоставленного садоводческому или огородническому товариществу участка производится по проекту межевания; исходный сохраняется в изменённых границах — п. 4 ст. 11.4 ЗК РФ.
Уголовная санкция связана с заведомо ложными кадастровыми документами и причинённым ущербом. Само обращение за разделом участка такого состава не образует.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Заведомо ложные сведения в межевом плане, техническом плане, акте обследования, проекте межевания либо карте-плане территории или подлог документов для их подготовки, причинившие крупный либо особо крупный ущерб | Кадастровый инженер | При крупном ущербе — штраф от 100 000 до 300 000 рублей или в размере заработной платы либо иного дохода осуждённого за период от одного года до двух лет; либо лишение права занимать определённые должности или заниматься определённой деятельностью до трёх лет; либо обязательные работы до 360 часов. При особо крупном ущербе — штраф от 200 000 до 500 000 рублей или в размере заработной платы либо иного дохода осуждённого за период от одного года до трёх лет с лишением права занимать определённые должности или заниматься определённой деятельностью до трёх лет; либо исправительные работы до одного года с таким лишением права до трёх лет. | ч. 1, 2 ст. 170.2 УК РФ |
Крупный ущерб — свыше 3 500 000 рублей, особо крупный — свыше 13 500 000 рублей: примечание к ст. 170.2 УК РФ. Несогласие собственников с вариантом раздела разрешается судом по п. 8 ст. 11.2 ЗК РФ.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
При обсуждении раздела я сначала прошу собственников описать желаемый результат словами: отдельная земля каждому или несколько участков в общей собственности. Эта разница меняет содержание соглашения. По п. 3 ст. 11.4 ЗК РФ общая собственность сохраняется на всех образованных участках, если участники не установили иное. Поэтому я проверяю формулировки о правах на каждый новый объект отдельно от чертежа границ.
Затем сопоставляю этот результат с выделом: по п. 2 ст. 11.5 ЗК РФ выделяющийся участник теряет долю в изменённом исходном участке. Проверяю, соответствует ли такое последствие его намерению. Если же собственники объединяют заложенный и незаложенный участки, читаю соглашение о залоге: по п. 6 ст. 11.6 ЗК РФ он распространяется на весь результат, если стороны не предусмотрели иное.
Для публичной земли начинаю с основания пользования и схемы расположения. Пункт 7 ст. 11.4 ЗК РФ связывает процедуру утверждения схемы с постоянным пользованием, арендой или безвозмездным пользованием. Я проверяю, соответствует ли заявление именно этому основанию, и фиксирую дату его поступления в орган.
Двигайтесь от прав на исходную землю к соглашению о результате, затем к документам выбранного способа образования.
До спора определите, что нужно получить: соглашение собственников, согласие правообладателя или решение об утверждении схемы.
Судебное требование об образовании земли должно выражать нужный собственнику результат: раздел или выдел с соответствующей судьбой прав.
| Вопрос | Как решается | Норма |
|---|---|---|
| Раздел земельного участка судом | Спор об образовании участков рассматривается судом. Сособственник подаёт иск о разделе: указывает нарушение своего права, требования, обстоятельства и доказательства, подписывает заявление. Прилагает подтверждающие документы и доказательства направления другим участникам отсутствующих у них копий иска и приложений. | п. 8 ст. 11.2 ЗК РФ, ч. 2, 4 ст. 131 ГПК РФ, п. 4, 6 ст. 132 ГПК РФ |
| Нужны ли согласия правообладателей | Если решение предусматривает раздел, объединение, перераспределение или выдел в обязательном порядке, письменные согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов и залогодержателей по этой норме не требуются. | подп. 2 п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ |
| Кому принадлежат участки после раздела | В общей собственности раздел сохраняет общую собственность на образованных участках, если участники своим соглашением не установили иное. При подготовке требований учитывайте содержание достигнутых договорённостей. | п. 3 ст. 11.4 ЗК РФ |
| Отказ органа в утверждении схемы раздела публичной земли | Гражданин, считающий отказ нарушением своих прав, обращается в суд с административным иском. Указывает орган, реквизиты отказа, нарушенные права, положения закона для проверки и требование признать отказ незаконным; сообщает о жалобе вышестоящему органу, если подавал её. | ч. 1 ст. 218 КАС РФ, п. 2, 3, 6, 7, 9, 10 ч. 2 ст. 220 КАС РФ |
Для раздела частной земли и утверждения схемы публичной земли нужны разные основания.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Соглашение об образовании земельных участков | Определяет образование участков из частной земли нескольких собственников; выдел сельскохозяйственных земельных долей регулируется специальным порядком оборота земли — п. 5 ст. 11.2 ЗК РФ. | Соглашение между собственниками исходной земли. |
| Письменные согласия правообладателей | Подтверждают согласие на образование участков. При обязательном образовании по решению суда они не требуются — п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ. | Землепользователи, землевладельцы, арендаторы, залогодержатели; письменная форма. |
| Заявление и схема расположения на кадастровом плане территории | Для утверждения схемы раздела публичного участка, предоставленного в постоянное пользование, аренду или безвозмездное пользование, — п. 7 ст. 11.4 ЗК РФ. | Заявление заинтересованного лица; подготовленная заявителем схема. |
| Копии документов о правах на исходную землю | Прилагаются к заявлению об утверждении схемы, если права не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости, — подп. 2 п. 7 ст. 11.4 ЗК РФ. | Копии правоустанавливающих и (или) правоудостоверяющих документов. |
| Решение суда об обязательном образовании | Подтверждает основание, при котором согласия правообладателей по норме об образовании не нужны, — подп. 2 п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ. | Решение суда, предусматривающее образование участков в обязательном порядке. |
Для раздела государственной или муниципальной земли, предоставленной в постоянное пользование, аренду либо безвозмездное пользование, отсчёт рассмотрения схемы связан с поступлением заявления заинтересованного лица в уполномоченный орган — п. 7 ст. 11.4 ЗК РФ.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Решение об утверждении схемы раздела публичного участка либо об отказе с указанием оснований | В течение двадцати дней | Со дня поступления от заинтересованного лица заявления об утверждении схемы расположения участка или участков на кадастровом плане территории. | п. 7 ст. 11.4 ЗК РФ |
| Направление заявителю решений | В течение десяти дней | Со дня их принятия. | п. 8 ст. 11.4 ЗК РФ |
| Административный иск гражданина об отказе органа утвердить схему раздела публичного участка | В течение трёх месяцев | Со дня, когда гражданину стало известно о нарушении его прав отказом органа в утверждении схемы. | ч. 1 ст. 219 КАС РФ |
Как адвокат ведёт ваше поручение
№ 78/8790 · адвокат · в профессии с 2006 года
Я веду поручение лично. При обращении разбираю задачу, необходимые действия и объём помощи, который закрепляю в соглашении.
Сведения, полученные в связи с обращением за юридической помощью, охраняются адвокатской тайной.
Ответы о правах на новые участки, согласовании схемы и сохранении обременений.
Когда возник спор об образовании участков: он рассматривается в судебном порядке по п. 8 ст. 11.2 ЗК РФ. Если судебное решение предусматривает образование в обязательном порядке, письменные согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов и залогодержателей по подп. 2 п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ не требуются.
Нет. Образование участков запрещено, если оно делает невозможным разрешённое использование расположенных на них объектов недвижимости, — п. 4 ст. 11.9 ЗК РФ. При разделе общей земли общая собственность на новые участки сохраняется, если соглашением участников не установлено иное, — п. 3 ст. 11.4 ЗК РФ.
Раздел участка единственного собственника означает, что право собственности на все образуемые участки возникает у него же, — п. 2 ст. 11.4 ЗК РФ. Для общей земли результат другой: общая собственность сохраняется на всех образованных участках, если участники соглашением не предусмотрели иное, — п. 3 ст. 11.4 ЗК РФ.
Если исходный участок находится в общей собственности, после его раздела общая собственность сохраняется на всех образованных участках, если соглашением участников не установлено иное, — п. 3 ст. 11.4 ЗК РФ.
Для публичного участка, предоставленного в постоянное пользование, аренду или безвозмездное пользование, предусмотрено заявление об утверждении схемы расположения на кадастровом плане территории. Орган принимает решение об утверждении либо об отказе с указанием оснований — п. 7 ст. 11.4 ЗК РФ.
В течение десяти дней со дня принятия решения об утверждении схемы или об отказе — п. 8 ст. 11.4 ЗК РФ. Эта процедура относится к разделу публичного участка, предоставленного в постоянное пользование, аренду или безвозмездное пользование. На само принятие решения отведено двадцать дней со дня поступления заявления — п. 7 ст. 11.4 ЗК РФ.
Принадлежность новых участков проверяйте по основанию образования: при разделе земля единственного собственника остаётся в его собственности — п. 2 ст. 11.4 ЗК РФ. В общей собственности раздел сохраняет её на всех новых участках, если соглашением не установлено иное, — п. 3 ст. 11.4 ЗК РФ.
Проверьте, какой результат заложен в проекте соглашения: общая собственность после раздела сохраняется, если участники не установили иное, — п. 3 ст. 11.4 ЗК РФ. Я сопоставляю проект с намерениями собственников и проверяю необходимость письменных согласий арендаторов, залогодержателей, землепользователей и землевладельцев по п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ; для обязательного образования по решению суда они не требуются.
Выдел обособляет долю из участка в долевой собственности; исходный участок сохраняется в изменённых границах — п. 1 ст. 11.5 ЗК РФ. У заявителя возникает право собственности на образуемый участок, а доля в изменённом прекращается. Другие участники сохраняют долевую собственность с учётом изменения долей — п. 2 ст. 11.5 ЗК РФ.
При объединении заложенного участка с незаложенным залог распространяется на весь образованный участок, если соглашением сторон не предусмотрено иное, — п. 6 ст. 11.6 ЗК РФ. Сервитуты и публичные сервитуты сохраняются в прежних границах по п. 5 ст. 11.8 ЗК РФ.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу
Не откладывайте защиту