Собрание членов ТСЖ определяет решения товарищества, а правление и председатель организуют их исполнение. Здесь разобраны выборы органов управления, повестка, подсчёт голосов, отчётность и документы, которые стоит проверить до собрания.
Коротко
Общее собрание членов ТСЖ — высший орган управления товарищества, созываемый по уставу: ч. 1 ст. 145 ЖК РФ. Правление руководит деятельностью ТСЖ, но не решает вопросы исключительной компетенции собрания собственников помещений и компетенции собрания членов товарищества: ч. 1 ст. 147 ЖК РФ. Председатель действует без доверенности, а сделки, требующие одобрения, не входят в его самостоятельные полномочия: ч. 2 ст. 149 ЖК РФ.
До голосования сопоставьте уведомление, устав и вопрос, который предлагают решить. Сохраните полученные документы в первоначальном виде.
ч. 2 ст. 146 ЖК РФ; п. 6 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ
ч. 3 ст. 147 ЖК РФ; п. 3 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ
ч. 6 ст. 147 ЖК РФ
Подпись председателя не заменяет полномочия органа. Проверяйте содержание решения и то, кому поручено его принять.
Правовая проверка нужна, когда документы товарищества по-разному определяют орган, полномочный принять решение.
Собрание членов товарищества, исполнительный орган и ревизионная комиссия выполняют разные задачи. Для проверки полномочий нужны устав и решения об избрании.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Общее собрание членов товарищества собственников жилья | Высший орган управления; избирает членов правления и ревизионную комиссию, досрочно прекращает их полномочия. В предусмотренных уставом случаях избирает также председателя из числа членов правления. | ч. 1; п. 3 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ |
| Правление товарищества собственников жилья | Руководит деятельностью товарищества, кроме вопросов исключительной компетенции собрания собственников помещений и компетенции собрания членов. Является исполнительным органом, подотчётным собранию членов товарищества. | ч. 1, 4 ст. 147 ЖК РФ |
| Председатель правления товарищества собственников жилья | Обеспечивает исполнение решений правления, даёт обязательные для должностных лиц товарищества указания и распоряжения. Действует без доверенности; самостоятельно совершает сделки, не требующие обязательного одобрения по законодательству и уставу. | ч. 1, 2 ст. 149 ЖК РФ |
| Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья | Проверяет финансовую деятельность и представляет собранию членов заключения об отчётности, годовом отчёте и смете, отчитывается о своей деятельности. Члены правления не могут входить в состав ревизионной комиссии. | ч. 1; п. 1, 1.1, 2, 3 ч. 3 ст. 150 ЖК РФ |
| Члены товарищества или их представители | Участвуют в общем собрании членов товарищества; принадлежащие им голоса учитываются при установлении его правомочности и принятии решений. | ч. 3, 4 ст. 146 ЖК РФ |
ТСЖ принимает решения через органы управления, а председатель исполняет собственные полномочия в пределах закона и устава.
ТСЖ — вид товариществ собственников недвижимости: ч. 1 ст. 135 ЖК РФ. Его органы управления — общее собрание членов и правление: ст. 144 ЖК РФ. Председатель не заменяет собой правление. Собрание членов является высшим органом управления и созывается в порядке, установленном уставом: ч. 1 ст. 145 ЖК РФ. Правление как исполнительный орган подотчётно этому собранию: ч. 4 ст. 147 ЖК РФ.
Составление сметы и её утверждение относятся к разным стадиям. Правление составляет смету доходов и расходов и годовой отчёт, представляет отчёт собранию для утверждения: п. 3 ст. 148 ЖК РФ. Утверждённый отчёт размещается в системе или региональной информационной системе при условии обеспечения его размещения в системе в автоматизированном режиме: п. 3 ст. 148 ЖК РФ. Смету и отчёт об её исполнении утверждает собрание членов: п. 8.1 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ.
Проведение общих собраний членов ТСЖ входит в обязанности правления: п. 8 ст. 148 ЖК РФ. К порядку проведения применяются положения о собраниях собственников помещений, если иное не установлено соответствующим разделом жилищного законодательства: ч. 1.1 ст. 146 ЖК РФ. При этом вопросы исключительной компетенции собрания собственников помещений не становятся полномочиями правления: ч. 1 ст. 147 ЖК РФ. Поэтому в документах нужно точно указывать, какой орган собирается и какое решение принимает.
Подотчётность правления собранию членов прямо закреплена в жилищном законодательстве.
Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790
Я проверяю документы правления вместе с решениями собрания членов, а не по отдельной подписи председателя. Правление составляет годовой отчёт о деятельности товарищества и представляет его собранию членов для утверждения: п. 3 ст. 148 ЖК РФ. Общее собрание членов утверждает годовой отчёт о деятельности товарищества: п. 8.2 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ. При размещении утверждённого отчёта в региональной информационной системе учитывается условие обеспечения его размещения в системе в автоматизированном режиме: п. 3 ст. 148 ЖК РФ.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: Жилищный кодекс Российской Федерации
Документы для проверки зависят от предмета разногласий: выборы, голосование, отчётность или пределы полномочий председателя.
Проверка членства кандидатов, решения собрания и срока полномочий по уставу. Правление избирается из членов товарищества на уставный срок, но не более чем на два года: ч. 2 ст. 147 ЖК РФ.
Сопоставление устава и решения об избрании. Председателя выбирает правление из своего состава, если устав не относит избрание к компетенции собрания членов товарищества: ч. 3 ст. 147 ЖК РФ.
Проверка присутствия не менее чем пятидесяти процентов членов правления и простого большинства присутствующих, если уставом не предусмотрено большее число голосов: ч. 6 ст. 147 ЖК РФ.
Сверка инициатора, места, времени и повестки в уведомлении. На обсуждение собрания членов нельзя выносить вопросы, которые не включены в объявленную повестку: ч. 2 ст. 146 ЖК РФ.
Проверка того, кто подготовил и кто утвердил документы. Правление составляет смету, а собрание членов утверждает сметы доходов и расходов и отчёты об их исполнении: п. 3 ст. 148 ЖК РФ; п. 8.1 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ.
Проверка полномочий на подписание договора. Председатель без доверенности совершает сделки, которые по законодательству и уставу не требуют обязательного одобрения правлением или собранием членов: ч. 2 ст. 149 ЖК РФ.
Подготовка материалов для рассмотрения собранием членов жалобы на правление, председателя или ревизионную комиссию. Такой вопрос отнесён к компетенции собрания членов: п. 9 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ.
Внутри товарищества различаются рассмотрение жалобы и решение о досрочном прекращении полномочий. Предмет обращения нужно сформулировать до включения вопроса в повестку.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Грубое нарушение обязанностей, обнаружившаяся неспособность к надлежащему ведению дел или иные серьёзные основания | Постоянно действующие органы товарищества собственников недвижимости: единоличный исполнительный орган (председатель) и постоянно действующий коллегиальный исполнительный орган (правление) | Полномочия могут быть досрочно прекращены по решению высшего органа товарищества. ТСЖ является видом товариществ собственников недвижимости; его высший орган — общее собрание членов. Подача жалобы сама по себе полномочий не прекращает. | п. 2 ст. 123.14 ГК РФ |
Отдельного штрафа за разногласия о полномочиях правления и председателя ТСЖ закон не устанавливает. Рассмотрение жалоб на действия правления, председателя и ревизионной комиссии относится к компетенции собрания членов: п. 9 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ. Досрочное прекращение полномочий здесь показано как организационное последствие решения собрания, а не как административное наказание за любое нарушение.
Внутреннее разбирательство может завершиться решением компетентного органа товарищества. Содержание решения зависит от объявленной повестки.
адвокат · рег. № 78/8790
В документах ТСЖ я сначала ищу не подпись, а цепочку полномочий: кто избрал правление, кому устав поручил выборы председателя, какой орган принял конкретное решение. Правление избирается из членов товарищества, а председатель — из состава правления; при этом устав может передать избрание председателя собранию членов: ч. 2, 3 ст. 147 ЖК РФ. Поэтому для проверки мне нужны и устав, и документы выборов, а не только выписка с фамилией председателя.
При разногласиях о смете я отдельно сопоставляю проект, утверждённый документ и отчёт об исполнении. Правление составляет смету, но утверждение смет и отчётов об их исполнении относится к собранию членов: п. 3 ст. 148 ЖК РФ; п. 8.1 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ. Если обсуждается размещение годового отчёта в региональной информационной системе, проверяю условие его размещения в системе в автоматизированном режиме по п. 3 ст. 148 ЖК РФ. В обращении к собранию советую называть конкретное действие правления и документ, с которым оно расходится: рассмотрение жалоб входит в компетенцию собрания по п. 9 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ.
Готовьте решение от полномочий органа к документам голосования. Это позволяет заранее выявить вопрос, который нельзя решить предложенным составом участников.
Для разбора соберите документы одной процедуры: от действующего устава до решения и материалов исполнения. Не заменяйте первоначальное уведомление поздней редакцией повестки.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Устав товарищества | Проверить созыв собрания, срок правления и орган, избирающий председателя. | Действующая редакция; основания проверки — ч. 1 ст. 145 ЖК РФ; ч. 2, 3 ст. 147 ЖК РФ. |
| Уведомление и подтверждение его направления | Сверить инициатора, место, время, повестку, форму и период голосования, порядок ознакомления с материалами; подтвердить уведомление членов. | Письменное уведомление инициатора; вручение под расписку, заказное письмо либо иной способ по уставу или решению собрания: ч. 1, 2 ст. 146 ЖК РФ. Дополнительные сведения — ч. 5 ст. 45 ЖК РФ с оговоркой ч. 1.1 ст. 146 ЖК РФ. |
| Реестр членов товарищества | Сопоставить сведения о членах товарищества с материалами участия в собрании. | Ведение реестра членов товарищества относится к обязанностям правления: п. 7 ст. 148 ЖК РФ. |
| Протокол заседания правления | Проверить состав присутствовавших, голосование и оформление решения правления. | Подписывается председателем правления и секретарём заседания правления: ч. 6 ст. 147 ЖК РФ. |
| Смета, годовой отчёт и заключения ревизора | Разделить подготовку, финансовую проверку и утверждение документов собранием. | Правление составляет смету и отчёт; ревизионная комиссия представляет заключения: п. 3 ст. 148 ЖК РФ; п. 1.1, 2 ч. 3 ст. 150 ЖК РФ. |
Устав определяет часть сроков работы органов товарищества, а закон устанавливает пределы срока правления и ревизионной комиссии. Для уведомления важна назначенная дата собрания.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Направление уведомления | Не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания. | Отсчёт привязан к дате проведения общего собрания. | ч. 1 ст. 146 ЖК РФ |
| Избрание правления | На срок по уставу, но не более чем на два года. | Проверьте решение об избрании и установленный уставом срок. | ч. 2 ст. 147 ЖК РФ |
| Избрание председателя | На срок, установленный уставом товарищества. | По документам избрания и положению устава о сроке. | ч. 1 ст. 149 ЖК РФ |
| Созыв заседания правления | В сроки, установленные уставом товарищества. | По порядку созыва в уставе; заседание созывает председатель. | ч. 5 ст. 147 ЖК РФ |
| Избрание ревизионной комиссии (ревизора) | Не более чем на два года. | Проверьте решение общего собрания членов об избрании. | ч. 1 ст. 150 ЖК РФ |
| Ревизия финансовой деятельности | Не реже чем один раз в год. | По периоду проверок финансовой деятельности товарищества. | п. 1 ч. 3 ст. 150 ЖК РФ |
Как адвокат ведёт поручение компании
Для первичного разбора полезно собрать документы товарищества и выписать конкретные расхождения. Юридическая работа начинается с проверки компетенции и процедуры.
Правовая помощь компаниям и предпринимателям — кто отвечает за ваше поручение
№ 78/8790 · адвокат
Поручение ведёт адвокат Константин Александрович Вруцкий лично. При обращении обсуждаем задачу компании, необходимые действия и объём сопровождения, который будет закреплён в соглашении.
Адвокатская тайна действует с первого слова, ещё до заключения соглашения: сведения о компании, её сделках и контрагентах не могут быть раскрыты, а адвоката нельзя допросить о том, что он узнал от доверителя.
Ответ зависит от того, идёт ли речь о собрании членов товарищества или о заседании правления. Требования к их голосованию различаются.
Да, собрание членов вправе решать вопросы, отнесённые к компетенции правления: ч. 4 ст. 145 ЖК РФ. Правление таким обратным полномочием не обладает: из его компетенции исключены вопросы исключительной компетенции собрания собственников помещений и компетенции собрания членов товарищества по ч. 1 ст. 147 ЖК РФ.
Правление избирает председателя из своего состава, если устав не относит избрание к компетенции собрания членов: ч. 3 ст. 147 ЖК РФ. В предусмотренных уставом случаях собрание членов избирает председателя также из числа членов правления: п. 3 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ. Сначала проверьте устав, затем решение о выборах.
Не менее двух третей от общего числа голосов членов нужно по всем вопросам п. 2, 6, 7 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ: реорганизация, ликвидация, назначение ликвидационной комиссии, утверждение промежуточного и окончательного ликвидационных балансов, получение заёмных средств и направления использования дохода. По остальным вопросам — большинство от общего числа голосов присутствующих членов или их представителей: ч. 4 ст. 146 ЖК РФ. Голоса пропорциональны доле в общем имуществе: ч. 3 ст. 48 ЖК РФ с оговоркой ч. 1.1 ст. 146 ЖК РФ.
Для первичного разбора сопоставьте протокол с уведомлением, повесткой и материалами подсчёта голосов. Уведомление содержит инициатора, место, время и повестку, а обсуждать не включённые в неё вопросы нельзя: ч. 2 ст. 146 ЖК РФ. Правомочность собрания и порог принятия решения проверяются отдельно по ч. 3, 4 ст. 146 ЖК РФ.
Общее собрание членов товарищества не вправе выносить на обсуждение вопросы, которых не было в повестке: ч. 2 ст. 146 ЖК РФ. Поэтому предложение выбрать председателя или утвердить новый платёж нужно сопоставить с текстом направленного уведомления. Согласие присутствующих обсудить вопрос не заменяет его включение в объявленную повестку.
Не менее чем пятьдесят процентов общего числа членов правления; решения принимаются простым большинством голосов присутствующих членов, если устав не предусматривает большее число голосов: ч. 6 ст. 147 ЖК РФ. Для собрания членов товарищества другой порог правомочности — более пятидесяти процентов от общего числа голосов членов по ч. 3 ст. 146 ЖК РФ.
Нет: член ревизионной комиссии или ревизор не может быть членом правления по ч. 3.1 ст. 147 ЖК РФ. В состав ревизионной комиссии также не могут входить члены правления по ч. 1 ст. 150 ЖК РФ. Перед выборами сопоставьте действующий состав обоих органов с кандидатурами, которые вынесены на голосование.
Председатель действует от имени товарищества без доверенности и подписывает платёжные документы. Он совершает сделки, которые по законодательству и уставу не требуют обязательного одобрения правлением или собранием членов: ч. 2 ст. 149 ЖК РФ. Поэтому отсутствие доверенности и необходимость одобрения договора проверяются как разные вопросы.
Рассмотрение жалоб на действия правления, председателя и ревизионной комиссии входит в компетенцию общего собрания членов товарищества: п. 9 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ. В обращении полезно указать конкретное действие и приложить относящиеся к нему документы. Для обсуждения вопрос должен быть включён в повестку по ч. 2 ст. 146 ЖК РФ.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу