Временная управляющая организация и конкурсный отбор требуют проверки основания управления домом. Здесь — участники процедуры, документы о собственности, роль муниципалитета и вопросы, которые следует разобрать до подписания договора управления.
Коротко
Открытый конкурс проводит орган местного самоуправления по ч. 4 ст. 161 ЖК РФ; для домов с публичной собственностью действует также ч. 2 ст. 163 ЖК РФ. Временная управляющая организация определяется решением этого органа при условиях ч. 17 ст. 161 ЖК РФ и управляет до предусмотренного этой частью выбора способа управления или заключения договора, но не более одного года. Если конкурс признан несостоявшимся, договор допускается без него по ч. 8 ст. 161 ЖК РФ.
Начните с основания включения дома в конкурс и документа, который вам предлагают подписать. Сохраните полученные материалы вместе с датами их получения.
ч. 2 ст. 163 ЖК РФ
ч. 2 ст. 163 ЖК РФ
ч. 1.3, 1.1 ст. 161 ЖК РФ
Ошибки при определении собственника дома переходят в условия отбора и договор. Проверяйте основание процедуры раньше, чем обсуждать привлекательность предложения управляющей организации.
Передайте адвокату документы о доме и материалы отбора, если противоречия затрагивают основание управления.
Состав собственности определяет основание конкурсного управления. Организатора отбора, сторону договора и собственников помещений следует различать и в переписке, и в документах о доме.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Орган местного самоуправления | Проводит конкурс при основаниях ч. 4 ст. 161 ЖК РФ и для домов с публичной собственностью. По ч. 17 ст. 161 ЖК РФ определяет временную лицензированную организацию и письменно уведомляет всех собственников в течение пяти рабочих дней со дня решения. | ч. 4, 17 ст. 161 ЖК РФ; ч. 2 ст. 163 ЖК РФ |
| Управляющая организация | Может быть выбрана конкурсом либо определена временно по ч. 17 ст. 161 ЖК РФ. При признании конкурса несостоявшимся допускается договор без конкурса. Договор с управляющей организацией заключается с учётом лицензионного требования. | ч. 8, 17 ст. 161 ЖК РФ; ч. 1 ст. 162 ЖК РФ |
| Собственники помещений в многоквартирном доме | Обязаны выбрать способ управления: непосредственное управление при установленном ограничении количества квартир, управление товариществом собственников жилья либо кооперативом или управляющей организацией. | ч. 2 ст. 161 ЖК РФ |
| Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование | Их доля в праве общей собственности на общее имущество более чем пятьдесят процентов либо публичная собственность всех помещений дома образуют условия конкурсного управления. Документы должны подтверждать соответствующее условие. | ч. 2 ст. 163 ЖК РФ |
Конкурсный выбор связан с конкретным домом и договором управления, а не только с названием победившей организации.
Конкурс не ограничен публичной собственностью. По ч. 4 ст. 161 ЖК РФ он проводится, в частности, если в течение шести месяцев до дня конкурса способ управления не выбран или решение не реализовано, а также если это произошло до окончания конкурсного договора. Для публичной собственности действует ч. 2 ст. 163 ЖК РФ. Если конкурс признан несостоявшимся, ч. 8 ст. 161 ЖК РФ допускает договор без его проведения.
По ч. 17 ст. 161 ЖК РФ временная организация определяется муниципалитетом, если способ управления не выбран или не реализован, не определена управляющая организация, в том числе из-за несостоявшегося конкурса. Она должна иметь лицензию. По ч. 17 ст. 161 ЖК РФ управление продолжается до выбора собственниками способа управления или заключения договора с организацией, определённой собственниками либо конкурсом, но не более одного года. Договор считается заключённым со дня решения муниципалитета.
Не смешивайте это назначение с управлением новостройкой по ч. 14 ст. 161 ЖК РФ: до заключения конкурсного договора управляет организация, с которой застройщик обязан заключить договор не позднее чем через пять дней после получения разрешения на ввод дома. Управление должно обеспечивать безопасность проживания и надлежащее содержание общего имущества по ч. 1, 1.1 ст. 161 ЖК РФ.
Для основания конкурсного управления существенны доля публичной собственности и принадлежность помещений дома.
Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790
Я сопоставляю сведения о собственности с основанием, указанным организатором. Затем проверяю, совпадает ли выбранная организация со стороной проекта договора. Такая последовательность позволяет обсуждать конкретное расхождение в документах.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: Жилищный кодекс Российской Федерации
Материалы отбора разбирают по тому документу, в котором возникло расхождение.
Организатор применил конкурсное управление по доле публичного собственника. Проверка касается сведений о праве общей собственности и условия более чем пятьдесят процентов по ч. 2 ст. 163 ЖК РФ.
Способ управления не выбран или не реализован, управляющая организация не определена. Проверяют решение муниципалитета о временном управлении, лицензию организации и предел не более одного года по ч. 17 ст. 161 ЖК РФ.
Неясно, каким документом оформлено проведение отбора и кто указан организатором. В ч. 2 ст. 163 ЖК РФ проведение открытого конкурса отнесено к органу местного самоуправления.
После конкурсного выбора предложена редакция договора с другим наименованием управляющего. Проверяют связь выбранной управляющей организации и договора управления по ч. 2 ст. 163 ЖК РФ.
Документы претендента вызывают вопросы о праве управления. Для назначения по ч. 17 ст. 161 ЖК РФ лицензия обязательна; общее правило ч. 1.3 этой статьи сохраняет исключения, включая исполнение обязанностей прежним лицензиатом по ч. 3 ст. 200 ЖК РФ.
Обсуждение договора свелось к названию управляющего, а работы по обеспечению безопасности остались неясными. Их сопоставляют с требованиями к надлежащему содержанию по ч. 1.1 ст. 161 ЖК РФ.
Неразмещение обязательной информации и нарушение обязанностей по управлению — разные вопросы. Ч. 4.1 ст. 161 ЖК РФ предусматривает размещение информации о конкурсе и его результатах; субъект штрафа за неразмещение — должностное лицо.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Неразмещение информации о деятельности органа местного самоуправления в сети «Интернет», если обязанность размещения установлена федеральным законом | Должностные лица | За такое нарушение должностному лицу предусмотрен административный штраф в пределах от трёх тысяч до пяти тысяч рублей. Для применения санкции к сведениям о конкурсном отборе необходимо подтвердить установленную федеральным законом обязанность публикации именно спорной информации. | ч. 2 ст. 13.27 КоАП РФ |
Штраф по ч. 2 ст. 13.27 КоАП РФ относится к неразмещению обязательной информации должностным лицом. Отдельного штрафа за назначение временной управляющей организации закон не устанавливает. По ч. 7 ст. 161 ЖК РФ любой собственник помещения вправе обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию в соответствии с частью 4 этой статьи. По ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ организация отвечает перед собственниками за надлежащее содержание общего имущества; обязанности по коммунальным услугам либо готовности инженерных систем разграничиваются в случаях ст. 157.2 ЖК РФ.
адвокат · рег. № 78/8790
Я начинаю разбор конкурсного управления с документов о собственности на дом. Формулировка организатора о публичном собственнике сама по себе не заменяет сведения о доле в общем имуществе или о принадлежности всех помещений. Эти условия различаются в ч. 2 ст. 163 ЖК РФ, и в обращении нужно показать, какое именно условие положено в основу отбора.
Далее я сопоставляю документы о конкурсном выборе с проектом договора: адрес дома, наименование управляющей организации и основание заключения. Если клиент одновременно получил документ о временном управлении, я отделяю его от конкурсных материалов и отмечаю вопросы к правовому основанию назначения. Переписку выстраиваю вокруг конкретного документа, а не общей просьбы проверить работу муниципалитета.
При оценке будущего управления я обращаю внимание на безопасность общего имущества и готовность инженерных коммуникаций по ч. 1.1 ст. 161 ЖК РФ. Для претендента проверяю лицензионное основание с учётом исключений ч. 1.3 ст. 161 ЖК РФ. Такой разбор даёт перечень расхождений и документов, которые следует запросить до подписания.
Рабочую папку по отбору стройте вокруг дома: собственность, организатор, результат выбора, договор. Не смешивайте документы о временном управлении с документами конкурсного отбора.
Переписка уточняет факты, но обязательность досудебного обжалования определяется видом спора. По ч. 5 ст. 4 АПК РФ для публичного экономического спора оно требуется, если установлено федеральным законом.
Разграничьте публичное решение муниципалитета и договорный спор. Арбитражный маршрут по ч. 1, 3 ст. 198 АПК РФ применяется при нарушении прав в экономической деятельности, если федеральный закон не относит дело к другому суду.
| Вопрос | Как решается | Норма |
|---|---|---|
| Оспаривание решения или действий органа | Подаётся заявление по ст. 199 АПК РФ. Укажите орган, реквизиты решения или время действий, нарушенные права в экономической деятельности, противоречие закону и требование признать акт недействительным либо действия незаконными. | ч. 1 ст. 198 АПК РФ; ч. 1 ст. 199 АПК РФ |
| Срок судебного обращения | Для оспаривания решения муниципалитета отсчитайте три месяца от даты, когда заявитель узнал о нарушении своих прав и законных интересов; федеральный закон может устанавливать иной срок. При оспаривании муниципального решения суд вправе восстановить срок подачи заявления, если причина его пропуска уважительная. | ч. 4 ст. 198 АПК РФ |
| Бездействие при выборе организации | Любой собственник помещения может требовать в суде обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию по части 4 этой статьи. Компетентный суд и форму обращения определите по субъекту и характеру спора. | ч. 7 ст. 161 ЖК РФ |
| Приложения и приостановление решения | Приложите текст оспариваемого акта и документы по ст. 126 АПК РФ, включая доказательства и подтверждение направления копий участникам. По ходатайству суд может приостановить действие решения; сама подача заявления этого не означает. | ч. 2, 3 ст. 199 АПК РФ; ч. 1 ст. 126 АПК РФ |
Сохраните материалы в полученном виде. В рабочей подборке укажите, от кого и когда получен каждый документ; пометки о расхождениях сделайте отдельно от оригинального текста.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Документы о собственности помещений и долях | Проверить основание применения конкурсного управления по ч. 2 ст. 163 ЖК РФ; различить долю в общем имуществе и принадлежность всех помещений. | Копии имеющихся документов с сохранением реквизитов и приложений. |
| Документ организатора о проведении конкурса | Установить, какой дом включён в отбор и какое основание указал орган местного самоуправления по ч. 2 ст. 163 ЖК РФ. | Сохраните документ с подписью и реквизитами в том виде, в котором он получен. |
| Материалы о конкурсном выборе и проект договора | Сопоставить выбранную управляющую организацию со стороной договора управления согласно ч. 2 ст. 163 ЖК РФ. | Полученные редакции с приложениями; проект храните отдельно от подписанного договора. |
| Акты о состоянии общего имущества | Описать состояние дома и коммуникаций для проверки требований надлежащего содержания по ч. 1.1 ст. 161 ЖК РФ. | Имеющиеся подписанные акты, фотографии и документы о работах без изменения исходных файлов. |
| Заявление и судебные приложения | Для судебного оспаривания решения органа: заявление по ст. 199 АПК РФ, текст акта, доказательства, документы о пошлине или льготе, полномочиях и направлении копий участникам по ч. 1 ст. 126 АПК РФ. | Подписывает заявитель или представитель; форму и направление копий определяют ч. 1, 3 ст. 125 АПК РФ во взаимосвязи с ч. 1 ст. 199 АПК РФ. |
Разделите сроки конкурсного отбора, временного управления и судебного оспаривания. Сохраните доказательства публикации результатов, принятия решения и даты, когда стало известно о нарушении прав.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Публикация результатов конкурса | Не позднее трёх дней. | Со дня определения результатов; сайт тот же, где размещалась информация о конкурсе. | ч. 4.1 ст. 161 ЖК РФ |
| Заключение конкурсного договора | Не ранее чем через десять дней. | Со дня размещения результатов на официальном сайте, включая несостоявшийся конкурс; оговорка указана ниже. | ч. 8.1 ст. 161 ЖК РФ |
| Уведомление о временном назначении | В течение пяти рабочих дней. | Со дня решения органа местного самоуправления; письменное уведомление всех собственников. | ч. 17 ст. 161 ЖК РФ |
| Временное управление | До предусмотренного частью 17 выбора способа управления или заключения договора, но не более одного года. | Договор считается заключённым со дня решения муниципалитета. | ч. 17 ст. 161 ЖК РФ |
| Заявление об оспаривании решения органа | Три месяца, если федеральный закон не установил иное; при уважительной причине пропуска срок может восстановить суд. | Со дня, когда гражданин или организация узнали о нарушении своих прав и законных интересов решением органа. | ч. 4 ст. 198 АПК РФ |
Ограничение ч. 8.1 ст. 161 ЖК РФ не применяется до определения Правительством официального сайта. Срок уведомления о временном назначении — рабочие дни; остальные указанные здесь сроки ЖК не названы рабочими.
Как адвокат ведёт поручение компании
Правовая помощь компаниям и предпринимателям — кто отвечает за ваше поручение
№ 78/8790 · адвокат
Поручение ведёт адвокат Константин Александрович Вруцкий лично. При обращении обсуждаем задачу компании, необходимые действия и объём сопровождения, который будет закреплён в соглашении.
Адвокатская тайна действует с первого слова, ещё до заключения соглашения: сведения о компании, её сделках и контрагентах не могут быть раскрыты, а адвоката нельзя допросить о том, что он узнал от доверителя.
Вопросы о временном управлении отделяйте от проверки конкурсного отбора по документам о доме.
Основания различаются, хотя организация может совпасть. По ч. 17 ст. 161 ЖК РФ муниципалитет определяет лицензированную организацию, если способ управления не выбран или не реализован, не определён управляющий, в том числе после несостоявшегося конкурса. По ч. 17 ст. 161 ЖК РФ она управляет до предусмотренного этой частью выбора способа или заключения договора, но не более одного года. Победитель определяется конкурсом; сверяйте оба документа.
Проверьте условия ч. 17 ст. 161 ЖК РФ, решение муниципалитета и лицензию организации. Договор считается заключённым со дня решения. По ч. 17 ст. 161 ЖК РФ всех собственников письменно уведомляют в течение пяти рабочих дней со дня решения об условиях управления и прекращения договора и самом решении. Управление новостройкой по договору застройщика — иной случай ч. 14 ст. 161 ЖК РФ.
Орган местного самоуправления проводит конкурс в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, согласно ч. 2 ст. 163 ЖК РФ. Вопросы к основанию включения дома и документам организатора следует отделить от обсуждения проекта договора с выбранной организацией.
По ч. 2 ст. 163 ЖК РФ проверяется доля Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество более чем пятьдесят процентов либо принадлежность всех помещений публичным образованиям. Сведения об отдельном помещении сопоставляют с этими условиями.
Адрес дома, организацию, состав общего имущества, перечень работ, цену и контроль по ч. 3 ст. 162 ЖК РФ; коммунальные услуги и плату — с исключениями для случаев ст. 157.2 ЖК РФ. Ч. 8 ст. 161 ЖК РФ допускает договор без конкурса, если он признан несостоявшимся. По ч. 8.1 ст. 161 ЖК РФ заключение возможно не ранее чем через десять дней после публикации результатов; до определения Правительством официального сайта это ограничение не применяется.
Для временного назначения по ч. 17 ст. 161 ЖК РФ лицензия необходима. Общее правило ч. 1.3 этой статьи исключает управление товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом. Ч. 3 ст. 200 ЖК РФ также обязывает прежнего лицензиата продолжать управление после исключения дома из реестра, прекращения, аннулирования или непродления лицензии до предусмотренных этой частью событий.
Они помогают сопоставить обсуждаемые работы с требованиями ч. 1.1 ст. 161 ЖК РФ: надёжностью и безопасностью дома, защитой жизни, здоровья и имущества, доступностью общего имущества и готовностью инженерных коммуникаций. Отметьте конкретные объекты и сохраните относящиеся к ним акты.
Ч. 2 ст. 13.27 КоАП РФ предусматривает штраф должностным лицам от трёх тысяч до пяти тысяч рублей, если обязанность размещения установлена федеральным законом. Ч. 4.1 ст. 161 ЖК РФ требует размещать сведения о конкурсе и его результатах. Установите, какие обязательные сведения не размещены, кем и когда: несогласие с содержанием публикации само по себе не означает её отсутствия.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу