ООО управляющая компания МКД: лицензия, договор и ответственность

ООО управляющая компания МКД работает по лицензии и договору управления. Разбираю требования Жилищного кодекса к управлению домом, исключение дома из реестра лицензий, штрафы по КоАП, сроки, документы и порядок смены управляющей организации.

Написать в мессенджер

Telegram MAX WhatsApp

Адвокат Константин Вруцкий — защита по уголовным делам, Москва — Адвокат · рег. № 78/8790

Коротко

ООО управляющая компания МКД — управляющая организация, которая по договору управления за плату выполняет работы и оказывает услуги по управлению домом, содержанию и ремонту общего имущества (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ). Управлять домами она вправе только на основании лицензии, решение о предоставлении которой принимает орган государственного жилищного надзора (ч. 1 ст. 192 ЖК РФ). К исполнению договора по конкретному дому организация обязана приступить с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ).

Что делать сейчас: управляющая компания многоквартирного дома

Ситуации, в которых у управляющей организации счёт идёт на дни: дом под угрозой исключения из реестра, смена управляющей организации и дело по КоАП.

Позвонить сейчас

Собственников известили о наличии оснований для исключения дома из реестра лицензий

Проверить основание: в течение двенадцати месяцев со дня выдачи предписания по дому лицензиату и (или) его должностным лицам судом два и более раза назначено наказание за неисполнение или ненадлежащее исполнение этого предписания (ч. 5 ст. 198 ЖК РФ).
Собственники вправе в течение двух месяцев со дня надлежащего информирования решить на общем собрании, что лицензиат продолжает управление (ч. 7 ст. 198 ЖК РФ).
Копию протокола направить в орган жилищного надзора заказным почтовым отправлением с уведомлением о вручении в течение трёх рабочих дней со дня оформления протокола; тогда сведения о доме из реестра не исключаются (ч. 7 ст. 198 ЖК РФ).

ч. 7 ст. 198 ЖК РФ

Общее собрание отказалось от договора управления и выбрало другую управляющую организацию

Сверить срок: отказ допускается не ранее чем через год с даты заключения договора, за исключением случаев невыполнения условий договора или изменения способа управления (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).
В течение пяти рабочих дней со дня прекращения договора разместить сведения в системе и направить их в орган жилищного надзора (ч. 2 ст. 198 ЖК РФ).
В течение трёх рабочих дней со дня прекращения договора передать техническую документацию, ключи и коды доступа (ч. 10 ст. 162 ЖК РФ).

ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ

Составлен протокол о нарушении правил управления многоквартирными домами

Сверить, какое правило осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами вменяют и кому — организации или должностному лицу (ч. 1 ст. 7.23.3 КоАП РФ).
Проверить давность: за правонарушение с дисквалификацией — не позднее одного года со дня совершения, при длящемся — со дня обнаружения, если частью 1 статьи не предусмотрен более длительный срок (ч. 3 ст. 4.5 КоАП РФ).
Решение органа жилищного надзора, которое, по мнению организации, не соответствует закону и нарушает её права в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, она вправе оспорить заявлением в арбитражный суд (ч. 1 ст. 198 АПК РФ).

ч. 1 ст. 7.23.3 КоАП РФ

Чего делать нельзя: управляющая компания многоквартирного дома

Ошибки, которые стоят дома в реестре или штрафа.

Выставлять платёжные документы после исключения дома из реестра С даты исключения сведений о доме из реестра лицензий лицензиат не вправе управлять им, в том числе начислять и взимать плату и выставлять платёжные документы (ч. 6 ст. 198 ЖК РФ). Исключение — обязанность надлежащим образом исполнять обязанности по управлению домом до события, указанного в ч. 3 ст. 200 ЖК РФ.ч. 6 ст. 198 ЖК РФ
Бросать дом, пока не появился новый управляющий При исключении дома из реестра, непродлении срока, прекращении действия или аннулировании лицензии лицензиат обязан надлежащим образом управлять домом до события из ч. 3 ст. 200 ЖК РФ: возникновения обязательств у новой управляющей организации, по договорам при непосредственном управлении или регистрации товарищества либо кооператива. Невыполнение обязанностей в период прекращения действия или аннулирования лицензии — отдельный состав (ч. 2 ст. 7.23.3 КоАП РФ).ч. 3 ст. 200 ЖК РФ
Удерживать документацию и ключи После прекращения договора техническая документация, ключи и электронные коды доступа передаются вновь выбранной управляющей организации, товариществу или кооперативу в течение трёх рабочих дней (ч. 10 ст. 162 ЖК РФ).ч. 10 ст. 162 ЖК РФ
Молчать о расторжении договора Лицензиат обязан в течение пяти рабочих дней разместить в системе сведения о заключении, прекращении, расторжении договора и направить их в орган жилищного надзора (ч. 2 ст. 198 ЖК РФ). Если он этого не сделал, реестр меняют по итогам внеплановой проверки по сведениям другого лицензиата (ч. 3 ст. 198 ЖК РФ).ч. 2 ст. 198 ЖК РФ
Оставлять предписание жилищного надзора без исполнения Два и более наказания судом за неисполнение предписания по дому в течение двенадцати месяцев со дня его выдачи — основание исключить дом из реестра, если собственники не решили сохранить управление (ч. 5, 7 ст. 198 ЖК РФ). По предписанию об устранении нарушений лицензионных требований из перечня ч. 5.1 ст. 198 ЖК РФ достаточно одного наказания — исключают все дома.ч. 5 ст. 198 ЖК РФ
Ставить разным собственникам разные условия Условия договора управления устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в доме (ч. 4 ст. 162 ЖК РФ).ч. 4 ст. 162 ЖК РФ
Работать по чужой лицензии Лицензия действует только на территории субъекта, орган жилищного надзора которого её предоставил, и не подлежит передаче третьим лицам (ч. 4 ст. 192 ЖК РФ).ч. 4 ст. 192 ЖК РФ

Когда нужна помощь юриста: управляющая компания многоквартирного дома

Случаи, когда решение принимают за управляющую организацию — орган надзора, собрание или суд.

Орган жилищного надзора выдал предписание, а за его неисполнение уже назначено наказание (ч. 5 ст. 198 ЖК РФ).ч. 5 ст. 198 ЖК РФ
Собрание собственников отказалось от договора управления, ссылаясь на невыполнение его условий (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ
В предоставлении лицензии отказали из-за несоответствия лицензионным требованиям или недостоверной либо искажённой информации в заявлении и документах (ч. 2 ст. 194 ЖК РФ).ч. 2 ст. 194 ЖК РФ
Начато дело о нарушении правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (ч. 1 ст. 7.23.3 КоАП РФ).ч. 1 ст. 7.23.3 КоАП РФ
Прежняя управляющая организация не передаёт техническую документацию, ключи и коды доступа (ч. 10 ст. 162 ЖК РФ).ч. 10 ст. 162 ЖК РФ

Кто участвует: управляющая компания многоквартирного дома

Кто решает судьбу дома и лицензии и что каждому поручает Жилищный кодекс.

Участник	Обязанность или право	Норма
Управляющая организация	По заданию собственников за плату управляет домом, содержит и ремонтирует общее имущество, предоставляет коммунальные услуги; отвечает перед собственниками за все услуги и работы по содержанию общего имущества	ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ
Собственники помещений	Выбирают и меняют способ управления на общем собрании; решение обязательно для всех собственников дома	ч. 3 ст. 161 ЖК РФ
Орган государственного жилищного надзора	Принимает решение о предоставлении лицензии, вносит изменения в реестр лицензий субъекта, своим решением исключает из него сведения о доме или о всех домах лицензиата по основаниям ч. 5–5.4 ст. 198 ЖК РФ, ведёт лицензионный контроль за соблюдением лицензионных требований	ч. 1 ст. 192 ЖК РФ, ч. 3, 5 ст. 198 ЖК РФ, ч. 2 ст. 196 ЖК РФ
Орган местного самоуправления	Проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации; по обращению о невыполнении обязательств управляющей организацией в пятидневный срок проводит внеплановую проверку	ч. 4 ст. 161 ЖК РФ, ч. 1.1 ст. 165 ЖК РФ
Ресурсоснабжающая организация	Отвечает за поставку ресурсов надлежащего качества до границ общего имущества и внешних сетей дома, если иное не установлено договором с ней	ч. 15 ст. 161 ЖК РФ
Застройщик	Заключает договор управления с управляющей организацией не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию	ч. 14 ст. 161 ЖК РФ

Показать всёСкрыть

Что это значит: управляющая компания многоквартирного дома

Место управляющей организации среди способов управления и основа её права управлять домом.

Управление управляющей организацией — один из способов управления многоквартирным домом наряду с непосредственным управлением и управлением товариществом или кооперативом (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ). Деятельность по управлению домами ведётся по лицензии, за исключением управления товариществом собственников жилья, жилищным или иным специализированным потребительским кооперативом и случая, предусмотренного ч. 3 ст. 200 ЖК РФ (ч. 1.3 ст. 161 ЖК РФ).

Под деятельностью по управлению понимаются работы и услуги по управлению домом на основании договора управления (ч. 2 ст. 192 ЖК РФ). Лицензия предоставляется сроком на пять лет, действует только в субъекте, где её предоставили, продлевается в порядке, установленном Правительством, и не передаётся третьим лицам (ч. 4 ст. 192 ЖК РФ). Дом может управляться только одной управляющей организацией (ч. 9 ст. 161 ЖК РФ).

Договор управления заключается в письменной форме или в электронной форме с использованием системы, одним документом, подписанным сторонами (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ). В нём указываются, кроме прочего, состав общего имущества и адрес дома, перечень работ и услуг, порядок определения цены и платы, порядок контроля за управляющей организацией (ч. 3 ст. 162 ЖК РФ). Если управляющую организацию выбрало общее собрание, договор заключается на срок от одного года до пяти лет (п. 1 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ).

Экономия, когда фактические расходы оказались меньше учтённых в плате за содержание, остаётся у управляющей организации при условии, что работы и услуги по договору оказаны и экономия не привела к ненадлежащему качеству; договор может предусмотреть иное распределение (ч. 12 ст. 162 ЖК РФ).

Что говорит закон: управляющая компания многоквартирного дома

Что происходит с правом управлять домом после его исключения из реестра лицензий.

Исключение сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации является основанием для прекращения лицензиатом деятельности по управлению таким домом в порядке, установленном статьей 200 настоящего Кодекса. С даты исключения сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации лицензиат не вправе осуществлять деятельность по управлению таким многоквартирным домом, в том числе начислять и взимать плату за жилое помещение и коммунальные услуги, выставлять платежные документы потребителям, за исключением случаев, предусмотренных частью 3 статьи 200 настоящего Кодекса.ч. 6 ст. 198 ЖК РФ

Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790

Для управляющей организации это граница, после которой платёжные документы по дому выставлять нельзя. Исключение, на которое ссылается норма, — обязанность продолжать управление до одного из событий, перечисленных в ч. 3 ст. 200 ЖК РФ, например до дня, когда обязательства возникнут у новой управляющей организации. Поэтому дату исключения и дату перехода дома я проверяю по реестру до того, как компания выпустит очередные квитанции.

Нормы по теме: управляющая компания многоквартирного дома

Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста

ст. 161 ЖК РФ Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом
ст. 162 ЖК РФ Договор управления многоквартирным домом
ст. 192 ЖК РФ Лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами

Официальный текст: Жилищный кодекс Российской Федерации

Виды дел: управляющая компания многоквартирного дома

С чем управляющие организации приходят чаще всего.

Исключение дома из реестра лицензий

Орган жилищного надзора исключает дом после двух и более наказаний за неисполнение предписания по нему, а все дома — после наказания за неисполнение предписания об устранении нарушений лицензионных требований или банкротства лицензиата (ч. 5, 5.1, 5.4 ст. 198 ЖК РФ).

Смена управляющей организации

Собрание отказалось от договора досрочно, и нужно проверить основание отказа (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ), сроки передачи документации (ч. 10 ст. 162 ЖК РФ) и порядок изменения реестра (ч. 3 ст. 198 ЖК РФ).

Дело по КоАП о правилах управления

Организации и её должностному лицу вменяют нарушение правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, в том числе в период прекращения действия лицензии или её аннулирования (ч. 1, 2 ст. 7.23.3 КоАП РФ).

Отказ в предоставлении лицензии

Соискателю отказали из-за несоответствия лицензионным требованиям или недостоверной либо искажённой информации в заявлении и (или) документах (ч. 2 ст. 194 ЖК РФ); решение органа оспаривается в арбитражном суде (ч. 1 ст. 198 АПК РФ).

Недействительное решение собрания

Суд признал недействительным решение собрания о выборе управляющей организации; реестр меняют по вступившему в силу решению суда и не ранее даты его вступления в силу (ч. 3.1 ст. 198 ЖК РФ).

Проверка по жалобе собственников

По обращению о невыполнении обязательств управляющей организацией орган местного самоуправления в пятидневный срок проверяет её, а при выявленном невыполнении условий договора не позднее пятнадцати дней со дня обращения созывает собрание о расторжении договора (ч. 1.1 ст. 165 ЖК РФ).

Ответственность: управляющая компания многоквартирного дома

Штрафы и дисквалификация за нарушение правил управления домами — для организации и её должностных лиц.

Нарушение	Кто отвечает	Санкция	Норма
Нарушение правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами	Должностное лицо управляющей организации, в том числе руководитель	Штраф от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей или дисквалификация на срок до трех лет	ч. 1 ст. 7.23.3 КоАП РФ
Нарушение правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами	Управляющая организация — юридическое лицо	Штраф от ста пятидесяти тысяч до двухсот пятидесяти тысяч рублей	ч. 1 ст. 7.23.3 КоАП РФ
Невыполнение обязанностей по правилам управления домами в период прекращения действия лицензии или её аннулирования, если организация обязана продолжать управление	Должностное лицо управляющей организации	Штраф от ста тысяч до двухсот тысяч рублей или дисквалификация на срок до трех лет	ч. 2 ст. 7.23.3 КоАП РФ
Невыполнение обязанностей по правилам управления домами в период прекращения действия лицензии или её аннулирования, если организация обязана продолжать управление	Управляющая организация — юридическое лицо	Штраф от ста пятидесяти тысяч до пятисот тысяч рублей	ч. 2 ст. 7.23.3 КоАП РФ

Индивидуальные предприниматели отвечают по этой статье как юридические лица (примечание к ст. 7.23.3 КоАП РФ); в ч. 2 ст. 7.23.3 КоАП РФ для них указан штраф от ста пятидесяти тысяч до пятисот тысяч рублей или дисквалификация на срок до трех лет. Запись о дисквалифицированном лице вносится в реестр дисквалифицированных лиц не позднее дня, следующего за днем представления органом жилищного надзора сведений о вступлении в силу решения суда о дисквалификации (ч. 5 ст. 195 ЖК РФ).

Возможные исходы: управляющая компания многоквартирного дома

Чем заканчиваются споры о доме, лицензии и штрафе.

Дом остаётся в реестре лицензий: собственники в установленный срок решили на общем собрании сохранить управление за лицензиатом и уведомили орган жилищного надзора (ч. 7 ст. 198 ЖК РФ).
Дом исключён из реестра: управляющая организация прекращает управление в порядке, установленном Жилищным кодексом, и до наступления одного из событий, перечисленных в ч. 3 ст. 200 ЖК РФ, исполняет обязанности надлежащим образом (ч. 6 ст. 198 ЖК РФ).
Назначен штраф или дисквалификация должностного лица за нарушение правил управления домами (ч. 1 ст. 7.23.3 КоАП РФ). За правонарушение, влекущее дисквалификацию, лицо может быть привлечено к ответственности не позднее одного года со дня совершения, если частью 1 статьи не предусмотрен более длительный срок (ч. 3 ст. 4.5 КоАП РФ).
Решение органа жилищного надзора проверяет арбитражный суд по заявлению организации (ч. 1 ст. 198 АПК РФ): он признаёт решение незаконным или отказывает в заявлении.

Показать всёСкрыть

Решение собрания о новом управляющем признано судом недействительным, и реестр лицензий меняют на основании вступившего в силу решения суда (ч. 3.1 ст. 198 ЖК РФ).

Не откладывайте правовую оценку

Обсудите задачу компании до следующего действия

Получили документ, готовите решение или возник спор? Позвоните или напишите: разберу обстоятельства, проверю применимый порядок и сроки, объясню возможные действия и риски для компании.

Позвонить сейчас

Комментарий адвоката Вруцкого

адвокат · рег. № 78/8790

Управляющая организация чаще всего теряет дом не из-за одного большого нарушения, а из-за цепочки: предписание, неисполнение, второе постановление — и орган жилищного надзора уже вправе ставить вопрос об исключении дома из реестра (ч. 5 ст. 198 ЖК РФ). Поэтому я начинаю не с протокола, а с реестра предписаний: какие выданы, какие исполнены, по каким уже есть наказания.

Вторая точка, где компании ошибаются, — переход дома. Пока не наступило одно из событий, перечисленных в ч. 3 ст. 200 ЖК РФ, — чаще всего это возникновение обязательств у нового управляющего, — прежний лицензиат обязан управлять домом надлежащим образом, а после исключения дома из реестра не вправе выставлять платёжные документы (ч. 6 ст. 198 ЖК РФ). Эти две нормы требуют точной даты, и я сверяю её по реестру лицензий и протоколу собрания.

В деле по КоАП я проверяю, какое именно правило управления вменяют и кому — организации или должностному лицу. Затем считаю срок: за правонарушение, влекущее дисквалификацию, лицо может быть привлечено к ответственности не позднее одного года со дня совершения, если частью 1 статьи не предусмотрен более длительный срок (ч. 3 ст. 4.5 КоАП РФ). Решение органа надзора, если оно нарушает права компании, оспариваю заявлением в арбитражный суд (ч. 1 ст. 198 АПК РФ).

Порядок действий: управляющая компания многоквартирного дома

Путь управляющей организации от лицензии до начала и окончания управления домом.

1
Получить лицензиюЗаявление соискателя рассматривает орган государственного жилищного надзора в срок, не превышающий десяти рабочих дней со дня приема заявления и документов; при непоступлении документов по межведомственному запросу срок может быть продлён не более чем на пять рабочих дней, о чём соискателю направляется уведомление (ч. 1 ст. 194 ЖК РФ).
2
Быть выбранной собранием или по конкурсуСпособ управления выбирается на общем собрании собственников (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ). Если способ не выбран или решение не реализовано, орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ).
3
Заключить договор управленияДоговор заключается в письменной или электронной форме одним документом; при выборе собранием — с каждым собственником на условиях решения собрания (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ). Условия одинаковы для всех собственников (ч. 4 ст. 162 ЖК РФ).
4
Разместить сведения и договорВ течение пяти рабочих дней со дня заключения договора сведения размещаются в системе и направляются в орган жилищного надзора (ч. 2 ст. 198 ЖК РФ); сам договор управляющая организация размещает в системе (ч. 2.1 ст. 162 ЖК РФ).
5
Приступить к управлениюУправляющая организация обязана приступить к исполнению договора с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта в связи с заключением договора (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ, ч. 4 ст. 198 ЖК РФ).
6
Отчитываться перед собственникамиВ течение первого квартала текущего года управляющая организация представляет собственникам отчет о деятельности по управлению домом за предыдущий год и размещает его в системе (ч. 10.1 ст. 161 ЖК РФ).
7
Передать дом при прекращении договораВ течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управляющая организация передает техническую документацию, ключи и коды доступа новому управляющему, товариществу или кооперативу (ч. 10 ст. 162 ЖК РФ).

Документы: управляющая компания многоквартирного дома

Что собрать управляющей организации для проверки, смены управляющего или дела по КоАП.

Документ	Зачем	Кто подписывает, форма
Сведения из реестра лицензий субъекта	Подтверждают лицензию и адреса домов, которыми управляет лицензиат (ч. 2 ст. 195 ЖК РФ)	Ведёт орган жилищного надзора; сведения открыты и размещаются в системе, за исключением сведений, доступ к которым ограничен законодательством Российской Федерации (ч. 4 ст. 195 ЖК РФ)
Протокол общего собрания собственников	Основание выбора способа управления или отказа от договора управления (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ, ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ)	Оформляется по итогам общего собрания собственников
Договор управления многоквартирным домом	Определяет состав общего имущества, перечень работ и услуг, порядок цены и контроля (ч. 3 ст. 162 ЖК РФ)	Один документ, подписанный сторонами, в письменной или электронной форме (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ)
Предписания органа жилищного надзора и постановления по ним	Показывают, есть ли основания для исключения дома из реестра (ч. 5 ст. 198 ЖК РФ)	Выдаёт орган надзора; постановления выносит суд
Отчет о деятельности за предыдущий год	Подтверждает исполнение договора перед собственниками (ч. 10.1 ст. 161 ЖК РФ)	Составляет управляющая организация, размещает в системе
Акт передачи технической документации, ключей и кодов доступа	Фиксирует передачу дома новому управляющему (ч. 10 ст. 162 ЖК РФ)	Подписывают прежняя и новая управляющие организации

Показать всёСкрыть

Сроки: управляющая компания многоквартирного дома

Сроки лицензиата, собрания и суда.

Действие	Срок	С какого дня	Норма
Сведения о договоре — в систему и орган надзора	Пять рабочих дней	Со дня заключения, прекращения, расторжения договора	ч. 2 ст. 198 ЖК РФ
Передача документации, ключей и кодов доступа	Три рабочих дня	Со дня прекращения договора управления	ч. 10 ст. 162 ЖК РФ
Решение собрания о продолжении управления	Два месяца	Со дня надлежащего информирования	ч. 7 ст. 198 ЖК РФ
Привлечение по делу с дисквалификацией	Не позднее одного года, если частью 1 статьи не предусмотрен более длительный срок	Со дня совершения; при длящемся правонарушении — со дня обнаружения	ч. 3 ст. 4.5 КоАП РФ
Заявление об оспаривании решения органа надзора	Три месяца, если иное не установлено федеральным законом; пропущенный по уважительной причине срок суд может восстановить	Со дня, когда стало известно о нарушении прав	ч. 4 ст. 198 АПК РФ
Иск по договору управления	Три года по п. 1 ст. 196 ГК РФ; предел — десять лет со дня нарушения права (п. 2 ст. 196 ГК РФ)	Со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о надлежащем ответчике, если законом не установлено иное	п. 1 ст. 196 ГК РФ, п. 1 ст. 200 ГК РФ

Показать все срокиСкрыть

Срок, определенный периодом, начинается на следующий день после даты или события, которыми определено его начало (ст. 191 ГК РФ); если последний день приходится на нерабочий, срок оканчивается в ближайший следующий рабочий день (ст. 193 ГК РФ).

Как я веду дело

Как адвокат ведёт поручение компании

1
Разбор ситуацииСмотрю документы компании и обстоятельства, определяю маршрут и называю перспективу без приукрашивания. Если задача решается силами самой компании — говорю об этом прямо.
2
Сбор документовОпределяю, какие договоры, внутренние документы, переписка и материалы органа относятся к задаче. Недостающие сведения получаем доступным законным способом; судебные запросы возможны в соответствующей процедуре.
3
Подготовка документовГотовлю необходимые по задаче документы: договор, ответ, возражения, заявление или жалобу. Согласуем содержание и порядок подписания; проверяем полномочия лица, которое направляет документ.
4
Представительство по задачеПо согласованному поручению веду переговоры, представляю интересы в компетентном органе или суде. Заранее объясняю, когда необходимо личное участие представителя компании и какие документы потребуются.
5
Результат и дальнейшие действияРазбираю полученное решение или подготовленный документ и объясняю последующие действия. Исполнение судебного акта, обжалование и дополнительные этапы входят в работу в объёме, предусмотренном соглашением.
6
Связь на всех этапахСогласуем контактное лицо компании и порядок информирования. Сообщаю о значимых событиях и необходимых решениях в пределах принятого поручения.

Сам или с адвокатом: управляющая компания многоквартирного дома

Что управляющая организация делает своими силами, а где цена ошибки — дом или лицензия.

Справится сама компания

Разместить в системе сведения о заключенном или расторгнутом договоре в течение пяти рабочих дней (ч. 2 ст. 198 ЖК РФ).
Подготовить и разместить годовой отчет о деятельности по управлению домом (ч. 10.1 ст. 161 ЖК РФ).
Передать документацию и ключи по акту при спокойной смене управляющего (ч. 10 ст. 162 ЖК РФ).

Лучше с адвокатом

Дом под угрозой исключения из реестра лицензий после наказаний за неисполнение предписания (ч. 5 ст. 198 ЖК РФ).
Дело о нарушении правил управления многоквартирными домами против организации или руководителя (ч. 1 ст. 7.23.3 КоАП РФ).
Оспаривание решения органа жилищного надзора в арбитражном суде (ч. 1 ст. 198 АПК РФ).

Рутинные обязанности лицензиата компания исполняет сама; споры, где на кону дом в реестре или дисквалификация руководителя, я веду вместе с ней.

Кто ведёт дело

Правовая помощь компаниям и предпринимателям — кто отвечает за ваше поручение

Константин Александрович Вруцкий

№ 78/8790 · адвокат

Поручение ведёт адвокат Константин Александрович Вруцкий лично. При обращении обсуждаем задачу компании, необходимые действия и объём сопровождения, который будет закреплён в соглашении.

Адвокатская тайна действует с первого слова, ещё до заключения соглашения: сведения о компании, её сделках и контрагентах не могут быть раскрыты, а адвоката нельзя допросить о том, что он узнал от доверителя.

Личное ведениеВеду дело сам — от первого разговора до исполнения. Доверитель — компания или индивидуальный предприниматель, работа идёт по письменному соглашению с адвокатом — ст. 25 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре».

Честная оценкаНе обещаю результата: называю реальную перспективу и цену промедления в рублях. Если задача решается силами компании, говорю прямо. Обещать положительный результат адвокату запрещено — п. 2 ст. 10 Кодекса профессиональной этики адвоката.

Адвокатская тайнаСведения о компании, её сделках, контрагентах и финансах, полученные в связи с делом, охраняются законом — рассказать можно всё, включая неудобное. Это адвокатская тайна — ст. 8 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре».

Понятные следующие шагиОбъясняю значение документа или решения и следующие действия компании. Представительство, обжалование и исполнение входят в согласованный объём помощи по соглашению — ст. 25 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре».

Частые вопросы: управляющая компания многоквартирного дома

Ответы по нормам Жилищного кодекса и КоАП.

Нужна ли лицензия, чтобы ООО управляющая компания МКД начала работу?

Да. Управляющие организации управляют домами на основании лицензии, решение о предоставлении которой принимает орган государственного жилищного надзора (ч. 1 ст. 192 ЖК РФ). Лицензия предоставляется сроком на пять лет и действует только на территории субъекта, где ее предоставили (ч. 4 ст. 192 ЖК РФ). Лицензия не требуется товариществу собственников жилья, жилищному или иному специализированному потребительскому кооперативу, а также в случае, предусмотренном ч. 3 ст. 200 ЖК РФ (ч. 1.3 ст. 161 ЖК РФ).

С какого дня ООО управляющая компания МКД может управлять новым домом?

Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта в связи с заключением договора (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ). До этого сведения о договоре размещаются в системе и направляются в орган жилищного надзора в течение пяти рабочих дней (ч. 2 ст. 198 ЖК РФ).

Могут ли собственники отказаться от договора с управляющей компанией досрочно?

По решению общего собрания собственники вправе в одностороннем порядке отказаться от договора не ранее чем через год с даты его заключения, за исключением случаев невыполнения управляющей организацией условий договора или изменения способа управления (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ). В этих случаях они вправе отказаться от договора и до истечения года, приняв решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления.

За что дом исключают из реестра лицензий управляющей компании?

Решает орган жилищного надзора, основания: два и более наказания за неисполнение предписания по дому за двенадцать месяцев со дня выдачи, если собственники не сохранили управление (ч. 5, 7 ст. 198 ЖК РФ); наказание за неисполнение предписания об устранении нарушений лицензионных требований (ч. 5.1 ст. 198 ЖК РФ); повторное грубое нарушение лицензионных требований (ч. 5.2 ст. 198 ЖК РФ); три и более наказания за воспрепятствование проверкам или уклонение от них (ч. 5.3 ст. 198 ЖК РФ); банкротство лицензиата (ч. 5.4 ст. 198 ЖК РФ).

Показать всёСкрыть

Можно ли начислять плату после исключения дома из реестра?

Нет. С даты исключения лицензиат не вправе начислять и взимать плату и выставлять платежные документы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 3 ст. 200 ЖК РФ (ч. 6 ст. 198 ЖК РФ). Сама обязанность управлять домом надлежащим образом сохраняется до одного из событий, перечисленных в ч. 3 ст. 200 ЖК РФ, например до возникновения обязательств у новой управляющей организации.

Какой штраф грозит управляющей компании МКД по КоАП?

За нарушение правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами юридическому лицу — от ста пятидесяти тысяч до двухсот пятидесяти тысяч рублей, должностному лицу — от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей или дисквалификация на срок до трех лет (ч. 1 ст. 7.23.3 КоАП РФ).

Кому остается экономия управляющей компании по содержанию дома?

Разница между учтенными в плате и фактическими расходами остается у управляющей организации при условии, что работы и услуги по договору оказаны и экономия не привела к ненадлежащему качеству; договор может предусмотреть иное распределение экономии (ч. 12 ст. 162 ЖК РФ).

Может ли дом управляться двумя управляющими компаниями?

Нет. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (ч. 9 ст. 161 ЖК РФ). При смене управляющего прежняя организация передает документацию, ключи и коды доступа новой в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора (ч. 10 ст. 162 ЖК РФ).

Услуги и темы рядом: управляющая компания многоквартирного дома

Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу

Показать всёСкрыть

Обсудите задачу до подписания и ответа

Запишитесь на консультацию

+7 (495) 198-70-77

Позвонить сейчас