Тариф на содержание жилья определяет расходы на управление домом и содержание общего имущества. Здесь разобраны решения собственников, предложения управляющей организации и муниципальная плата: какие документы сопоставить, если начисления выросли.
Коротко
Тарифы на содержание и ремонт жилья связаны с расходами на общее имущество. В доме без товарищества или кооператива размер определяет собрание собственников с учётом предложений управляющей организации, за исключением расходов, определяемых по специальному порядку для общедомовых ресурсов; срок — не менее одного года по ч. 7 ст. 156 ЖК РФ. Если собственники не приняли соответствующее решение, муниципальный размер применяется по ч. 4 ст. 158 ЖК РФ.
Начните с основания спорной строки, а не с общей суммы квитанции. Сохраните начисления до изменения и после него, чтобы видеть предмет разногласий.
ч. 7 ст. 156 ЖК РФ
ч. 4 ст. 158 ЖК РФ
ч. 2, 5, 6 ст. 154 ЖК РФ
Неверное основание платы и недовольство её величиной — разные доводы. Для разбора начислений нужны документы именно вашего дома и сведения о спорной услуге.
Помощь адвоката полезна, когда в документах расходятся основание платы, её состав и применённый размер.
Полномочие утвердить размер платы зависит от управления домом. Собственник помещения и управляющая организация выполняют разные роли.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Собственник помещения в многоквартирном доме | Несёт расходы на своё помещение и участвует в содержании общего имущества соразмерно доле в праве общей собственности путём внесения платы за содержание; это касается собственника помещения, а не только проживающего гражданина. | ч. 1 ст. 158 ЖК РФ |
| Собственники помещений в таком доме | На общем собрании определяют размер платы в доме без товарищества или кооператива, за исключением расходов, определяемых специальным порядком для общедомовых ресурсов. При определении размера учитываются предложения управляющей организации. | ч. 7 ст. 156 ЖК РФ |
| Управляющая организация | Её предложения учитываются собранием при определении платы. Предложение раскрывает позицию исполнителя по расходам, но само по себе не заменяет решение собственников о размере платы. | ч. 7 ст. 156 ЖК РФ |
| Органы управления товарищества собственников жилья | Определяют обязательные платежи и взносы членов товарищества на содержание и ремонт общего имущества в соответствии с его уставом; для кооператива решение принимают органы управления соответствующего кооператива. | ч. 8 ст. 156 ЖК РФ |
| Орган местного самоуправления | Устанавливает размер при отсутствии соответствующего решения собственников. В городах федерального значения полномочие принадлежит органу государственной власти субъекта, если закон субъекта не передал его органам внутригородских муниципальных образований. | ч. 4 ст. 158 ЖК РФ |
Название «тариф» в квитанции ещё не отвечает на вопрос, кто и для каких расходов установил цену.
Тариф на текущее содержание жилья оплачивает управление, содержание и текущий ремонт общего имущества. Взнос на капремонт и коммунальные услуги выделены отдельно по ч. 2 ст. 154 ЖК РФ. Общедомовые ресурсы входят в содержание при конструктивной возможности их потребления по ч. 9.1 ст. 156 ЖК РФ. При непосредственном управлении, невыбранном или нереализованном способе управления они входят в коммунальные услуги; для Москвы предусмотрены особенности по ч. 5, 6 ст. 154 ЖК РФ.
Когда ищут тариф на содержание жилья МКД, сначала нужно установить форму управления. В доме без товарищества или кооператива размер определяет собрание с учётом предложений управляющей организации; исключение относится к расходам на общедомовые ресурсы, которые определяются специальным порядком по ч. 7 ст. 156 ЖК РФ. Платежи членов товарищества либо кооператива определяют его органы управления по уставу согласно ч. 8 ст. 156 ЖК РФ.
Муниципальный тариф на содержание и ремонт жилья проверяют при непринятии собственниками на общем собрании решения о выборе способа управления, решения об установлении размера платы по ч. 4 ст. 158 ЖК РФ. Уполномоченный орган учитывает методические рекомендации и определяет предельные индексы изменения платы. Участие собственника в общих расходах соразмерно его доле по ч. 1 ст. 158 ЖК РФ.
Размер платы связан с необходимым содержанием общего имущества.
Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790
Я разделяю расходы на принадлежащее собственнику помещение и на общее имущество дома. Затем проверяю, какой документ определяет размер платы: сама обязанность участвовать в расходах не объясняет цену, указанную в квитанции. Дополнительные взносы на капремонт не смешиваю с текущим содержанием.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: Жилищный кодекс Российской Федерации
Предмет разбора зависит от документа, которым объясняют начисление, и от состава расходов.
Собственники получили повышенную квитанцию, а в качестве основания предъявлено письмо управляющей организации. Проверяется связь предложения с решением собрания и исключение для расходов на общедомовые ресурсы по ч. 7 ст. 156 ЖК РФ.
Управляющая организация ссылается на городской акт. Нужно выяснить, принимали ли собственники соответствующее решение, и сопоставить обстоятельства дома с основанием муниципального размера по ч. 4 ст. 158 ЖК РФ.
В спорной строке объединены управление, ремонт и другие расходы. Разбор начинается с разграничения содержания, коммунальных услуг и капитального ремонта, которые для собственника выделены ч. 2 ст. 154 ЖК РФ.
Член товарищества не согласен с обязательными платежами на общее имущество. Проверяются устав и решение органов управления, поскольку порядок определения этих платежей закреплён в ч. 8 ст. 156 ЖК РФ.
Собственник офиса или магазина оспаривает участие в расходах дома либо их размер. Обязанность связана с помещением и долей в праве общей собственности на общее имущество по ч. 1 ст. 158 ЖК РФ.
Предложенная цена не объяснена составом содержания общего имущества. Анализ касается связи расходов с обеспечением содержания по требованиям законодательства, а не только сравнения соседних квитанций по ч. 1 ст. 156 ЖК РФ.
Содержание общего имущества, капремонт и коммунальные услуги могут быть указаны в одной квитанции, но основания платежей различаются.
| Признак | Плата за содержание | Соседний вид платы | Норма |
|---|---|---|---|
| Предмет расходов | Управление, содержание и текущий ремонт общего имущества. Общедомовые ресурсы включаются при конструктивной возможности их потребления; для Москвы предусмотрены особенности. | Коммунальные услуги выделены отдельно. При непосредственном управлении, невыбранном или нереализованном способе управления общедомовые ресурсы включаются в них. | ч. 2, 5, 6 ст. 154 ЖК РФ; ч. 9.1 ст. 156 ЖК РФ |
| Вид ремонта | Текущий ремонт общего имущества входит в содержание. Поэтому тариф УК на содержание и ремонт жилья нужно читать вместе с перечнем работ. | Взнос на капитальный ремонт — самостоятельный платёж собственника, отдельный от платы за содержание. | ч. 2 ст. 154 ЖК РФ |
| Положение нанимателя | Плата за содержание входит в расходы нанимателя по договору социального найма или найма государственного либо муниципального жилищного фонда. | Плата за пользование жилым помещением — плата за наём — выделена отдельно; капитальный ремонт проводится за счёт собственника жилищного фонда. | ч. 1 ст. 154 ЖК РФ |
| Что задаёт размер | Плата за содержание устанавливается так, чтобы обеспечить содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства. | Минимальный взнос на капитальный ремонт устанавливается актом субъекта. Минимальный тариф на содержание жилья нельзя отождествлять с этим взносом. | ч. 1, 8.1 ст. 156 ЖК РФ |
Проверяйте отдельно основание цены и распределение общих расходов. Сумма из чужой квитанции не служит формулой для вашего помещения.
| Элемент расчёта | Как проверить | Норма |
|---|---|---|
| Доля общих расходов | Участие собственника в расходах на содержание общего имущества соразмерно доле в праве общей собственности. Для расчёта сопоставьте сумму распределяемых расходов и долю собственника, не смешивая её с расходами на его собственное помещение. | ч. 1 ст. 158 ЖК РФ |
| Пример распределения | Условные расходы на содержание общего имущества — 100 000 руб., условная доля собственника — 1/100. При распределении соразмерно доле получается: 100 000 × 1/100 = 1 000 руб. Пример не устанавливает размер платы за квадратный метр. | ч. 1 ст. 158 ЖК РФ |
| Плата нанимателя | Для нанимателей по договорам социального найма или найма государственного либо муниципального жилищного фонда размер определяется исходя из занимаемой общей площади; в отдельных комнатах общежитий — из площади этих комнат. | ч. 2 ст. 156 ЖК РФ |
| Цена в доме с управляющей организацией | Сверьте размер с решением собрания и предложением управляющей организации для дома без товарищества или кооператива. Исключение — расходы на общедомовые ресурсы, для которых действует специальный порядок определения. | ч. 7 ст. 156 ЖК РФ |
| Муниципальный размер | Если соответствующее решение собственников не принято, проверьте акт уполномоченного органа и категорию дома, к которой отнесено помещение. Для городов федерального значения учитывайте распределение полномочий между органами субъекта и внутригородскими муниципальными образованиями. | ч. 4 ст. 158 ЖК РФ |
Цифры примера условные: показано распределение расходов соразмерно доле по ч. 1 ст. 158 ЖК РФ, а не утверждённая цена для конкретного дома. Расчёт общедомовых ресурсов требует отдельной проверки их основания.
При нарушении порядка расчёта, повлекшем необоснованное увеличение платы, предусмотрен штраф в пользу собственника или указанного в законе нанимателя. Само повышение цены ещё не подтверждает такое нарушение.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Нарушение порядка расчёта платы за содержание, повлекшее её необоснованное увеличение | Управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищный или жилищно-строительный кооператив, иной специализированный потребительский кооператив | 50% превышения начисленной платы над надлежащей. Выплата — снижением платы за содержание; при непогашенной задолженности, подтверждённой вступившим в силу судебным актом, — снижением задолженности по плате за жилое помещение до полной уплаты штрафа. | ч. 11, 13 ст. 156 ЖК РФ |
| Ненадлежащее качество услуг и работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества или перерывы сверх установленной продолжительности | Лицо, оказывающее соответствующие услуги и выполняющее работы | Изменение размера платы за содержание в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Это последствие ненадлежащего качества, отдельное от штрафа за нарушение расчёта. | ч. 10 ст. 156 ЖК РФ |
Штраф не выплачивается, если нарушение произошло по вине собственника или нанимателя либо было устранено до обращения и (или) до оплаты указанными лицами. Для нанимателя правило касается договоров социального найма и найма государственного либо муниципального жилищного фонда по ч. 11 ст. 156 ЖК РФ. Отдельного штрафа за неучастие в расходах на содержание общего имущества закон не устанавливает. Собственник обязан участвовать в этих расходах соразмерно своей доле в праве общей собственности путём внесения платы за содержание по ч. 1 ст. 158 ЖК РФ.
адвокат · рег. № 78/8790
Когда собственнику показывают только новую квитанцию, я начинаю с происхождения цены. Ищу решение собрания и предложение управляющей организации, сопоставляю их с датой начала начислений. Для дома без товарищества или кооператива этот порядок определения платы закреплён в ч. 7 ст. 156 ЖК РФ; отдельно отмечаю исключение для расходов на общедомовые ресурсы. Формулировка «управляющая компания: тарифы на содержание жилья» удобна для поиска, но в документах нужны конкретные решения и состав расходов.
В муниципальном акте я проверяю основание его применения к дому. Часть 4 ст. 158 ЖК РФ связывает такой размер с отсутствием соответствующего решения собственников. Поэтому одинаковая городская ставка в разных квитанциях ещё не объясняет, почему её применили к каждому помещению. Если вопрос касается платежей членов товарищества, вместо предложения управляющей организации разбираю устав и решение органов управления по ч. 8 ст. 156 ЖК РФ.
Расчёт я раскладываю по видам платы по ч. 2 ст. 154 ЖК РФ. Учитываю, что при непосредственном управлении, невыбранном или нереализованном способе управления общедомовые ресурсы входят в коммунальные услуги; для Москвы предусмотрены особенности по ч. 5, 6 ст. 154 ЖК РФ.
Для собственника коммерческого помещения разбор начинается с общих документов дома, а затем переходит к его начислениям.
Соберите материалы, позволяющие связать цену в квитанции с решением по дому и расходами на общее имущество.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Квитанции до повышения и после него | Показать изменение содержания и отделить его от капремонта и коммунальных услуг с учётом особого включения общедомовых ресурсов и правил Москвы по ч. 2, 5, 6 ст. 154 ЖК РФ. | Платёжные документы с данными начисляющего лица; сохраняйте исходные электронные файлы либо бумажные экземпляры. |
| Решение общего собрания и предложение управляющей организации | Сопоставить утверждённый размер с предложением, которое учитывается по ч. 7 ст. 156 ЖК РФ; выделить исключение для общедомовых ресурсов. | Протокол и материалы собрания, письменное предложение управляющей организации. Для анализа нужна полная версия с приложениями. |
| Устав и решение органов управления товарищества | Проверить определение обязательных платежей членов товарищества в соответствии с уставом по ч. 8 ст. 156 ЖК РФ. | Действующий устав и решение органа управления; фиксируйте название органа и сведения о принятом решении. |
| Муниципальный акт о размере платы | Установить цену и основание её применения при отсутствии соответствующего решения собственников по ч. 4 ст. 158 ЖК РФ. | Акт уполномоченного органа с приложениями о категориях домов и размере платы; реквизиты сохраняйте полностью. |
| Сведения о помещении и доле собственника | Проверить распределение расходов на общее имущество соразмерно доле в праве общей собственности по ч. 1 ст. 158 ЖК РФ. | Документы о праве на помещение и данные, которыми пользовалось начисляющее лицо; приложите письменное объяснение расчёта. |
Сроки со дня получения обращения считайте со следующего дня по ст. 191 ГК РФ. По п. 3 ст. 192 ГК РФ окончание месячного срока приходится на соответствующее число последнего месяца; если такого числа нет — на последний день этого месяца. Когда последний день срока нерабочий, срок истекает в ближайший следующий рабочий день по ст. 193 ГК РФ.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Установление размера собранием | Не менее одного года; дом без товарищества или кооператива, кроме расходов по ч. 9.2. | Период установления платы — по решению собрания. | ч. 7 ст. 156 ЖК РФ |
| Проверка заявления о штрафе | Не позднее тридцати дней: проверка и решение о выплате или отказе. | Со дня поступления письменного обращения о выплате штрафа. | ч. 12 ст. 156 ЖК РФ |
| Выплата штрафа при выявлении нарушения | Не позднее двух месяцев; снижением платы или подтверждённой судебным актом задолженности. | Со дня получения обращения. | ч. 13 ст. 156 ЖК РФ |
| Исковая давность по денежному требованию | Для денежного спора о плате за содержание жилья общий срок давности составляет три года; десять лет со дня нарушения права — его предельная продолжительность, за исключением установленных законом случаев. | Если законом не установлено иное — узнал или должен был узнать о нарушении и надлежащем ответчике; при определённом сроке исполнения — по его окончании. | п. 1, 2 ст. 196 ГК РФ; п. 1, 2 ст. 200 ГК РФ |
Как адвокат ведёт поручение компании
Правовая помощь компаниям и предпринимателям — кто отвечает за ваше поручение
№ 78/8790 · адвокат
Поручение ведёт адвокат Константин Александрович Вруцкий лично. При обращении обсуждаем задачу компании, необходимые действия и объём сопровождения, который будет закреплён в соглашении.
Адвокатская тайна действует с первого слова, ещё до заключения соглашения: сведения о компании, её сделках и контрагентах не могут быть раскрыты, а адвоката нельзя допросить о том, что он узнал от доверителя.
Ответ зависит от решений по дому, вида расходов и формы управления. Городская ставка и предложение управляющей организации проверяются по разным основаниям.
Для дома без товарищества или кооператива размер определяет собрание с учётом предложения управляющей организации, кроме расходов на общедомовые ресурсы, определяемых специальным порядком по ч. 7 ст. 156 ЖК РФ. Тариф на содержание жилья собственников проверяют по решению дома, а не по цене соседнего здания.
Если собственники не приняли соответствующее решение, размер устанавливается уполномоченным органом по ч. 4 ст. 158 ЖК РФ. В городах федерального значения это орган государственной власти субъекта, если закон субъекта не передал полномочие органам внутригородских муниципальных образований. Наличие городского акта само по себе не объясняет начисление в вашем доме.
Плата должна обеспечивать содержание общего имущества по требованиям законодательства согласно ч. 1 ст. 156 ЖК РФ. Проверяйте действующее решение по дому: размер в доме без товарищества или кооператива устанавливается не менее чем на один год по ч. 7 ст. 156 ЖК РФ, кроме расходов на общедомовые ресурсы со специальным порядком.
Часть 7 ст. 156 ЖК РФ предусматривает определение размера собранием с учётом предложений управляющей организации, за исключением расходов на общедомовые ресурсы, определяемых специальным порядком. Уведомление нужно сопоставить с решением. Повышение тарифа на содержание жилья требует проверки основания по ч. 7 ст. 156 ЖК РФ; дата квитанции сама по себе его не подтверждает.
Обязательные платежи и взносы членов товарищества на содержание и ремонт общего имущества определяют его органы управления в соответствии с уставом по ч. 8 ст. 156 ЖК РФ. Поэтому для проверки цены нужны устав и решение этих органов; переписка с исполнителем работ не заменяет их сопоставления.
Размер платы должен обеспечивать содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства по ч. 1 ст. 156 ЖК РФ. Минимальный взнос на капитальный ремонт устанавливается актом субъекта по ч. 8.1 ст. 156 ЖК РФ; этот взнос не следует принимать за минимальную цену текущего содержания.
Поиск «тарифы на содержание жилья Пермь» начните с решения по дому и основания применения местного акта. В Екатеринбурге муниципальный размер также проверяется при отсутствии соответствующего решения собственников по ч. 4 ст. 158 ЖК РФ. Ставку нельзя переносить между городами или категориями домов без проверки документа.
Нет: взнос на капремонт выделен отдельно по ч. 2 ст. 154 ЖК РФ. Общедомовые ресурсы входят в содержание при конструктивной возможности потребления по ч. 9.1 ст. 156 ЖК РФ. При непосредственном управлении, невыбранном или нереализованном способе управления они входят в коммунальные услуги; для Москвы предусмотрены особенности по ч. 5, 6 ст. 154 ЖК РФ.
Собственник помещения в многоквартирном доме участвует в расходах на содержание общего имущества соразмерно доле в праве общей собственности по ч. 1 ст. 158 ЖК РФ. Норма относится к собственнику помещения; в споре проверяется объём общих расходов и доля участия, а не только использование магазина.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу