Смена управляющей компании дома — это решение собрания собственников, отказ от прежнего договора, запись в реестре лицензий и передача дома. Здесь — порядок, сроки, документы при смене управляющей компании и ответственность прежней организации.
Коротко
Смена управляющей компании в многоквартирном доме начинается с решения общего собрания собственников: способ управления можно выбрать и изменить в любое время на основании его решения (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ). От договора с прежней организацией собственники вправе отказаться не ранее чем через год с даты заключения, за исключением случаев невыполнения ею условий договора или изменения способа управления (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ). Новая организация приступает к управлению с даты внесения изменений в реестр лицензий (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ).
Три ситуации, в которых передача дома останавливается, и первые шаги по каждой
ч. 10 ст. 162 ЖК РФ
ч. 2, 3 ст. 198 ЖК РФ
ч. 6 ст. 198 ЖК РФ
Ошибки, из-за которых дом остаётся за прежней организацией или переходит со спором
Случаи, в которых я подключаюсь до собрания или после него
У каждого участника перехода дома своя обязанность и свой срок
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Собственники помещений | Выбирают и изменяют способ управления на общем собрании; решение обязательно для всех собственников помещений в доме. Внеочередное собрание созывается по инициативе любого из собственников | ч. 3 ст. 161 ЖК РФ, ч. 2 ст. 45 ЖК РФ |
| Новая управляющая организация | Размещает сведения о договоре в системе и направляет их в орган надзора в течение пяти рабочих дней; приступает к управлению с даты внесения изменений в реестр лицензий | ч. 2 ст. 198 ЖК РФ, ч. 7 ст. 162 ЖК РФ |
| Прежняя управляющая организация | Сведения о прекращении договора размещает в системе и направляет в орган надзора в течение пяти рабочих дней; документацию, ключи, электронные коды доступа и оборудование передаёт в течение трёх рабочих дней со дня прекращения договора. Пока управляет домом по договору, вправе созвать общее собрание | ч. 2 ст. 198 ЖК РФ, ч. 10 ст. 162 ЖК РФ, ч. 7 ст. 45 ЖК РФ |
| Товарищество собственников жилья, кооператив | При прекращении управления передаёт документацию в течение трёх рабочих дней с даты решения собрания об изменении способа управления | ч. 3.1 ст. 161 ЖК РФ |
| Орган государственного жилищного надзора | Вносит изменения в реестр лицензий; если лицензиат не представил сведения о прекращении договора — по результатам внеплановой проверки | ч. 3 ст. 198 ЖК РФ |
| Орган местного самоуправления | Проводит открытый конкурс, если в течение шести месяцев до дня его проведения способ управления не выбран или принятое решение о нём не реализовано, а также в случаях ч. 13 ст. 161 ЖК РФ и ч. 5 ст. 200 ЖК РФ | ч. 4 ст. 161 ЖК РФ |
| Собственник, указанный в решении собрания | Получает документацию при непосредственном управлении; если такой собственник не указан — любой собственник помещения | ч. 10 ст. 162 ЖК РФ |
Способы управления домом и основания перехода
Смена управляющей компании — переход управления многоквартирным домом от одной управляющей организации к другой или к иному способу управления. Способов три: непосредственное управление собственниками помещений в доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ).
Управляющая организация работает на основании лицензии, за исключением случая осуществления такой деятельности товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и случая, предусмотренного ч. 3 ст. 200 ЖК РФ (ч. 1.3 ст. 161 ЖК РФ). Поэтому смена управляющей компании дома завершается не подписанием договора, а внесением изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ).
Виды смены по основанию: решение общего собрания о выборе иной организации или об изменении способа управления (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ); отказ от договора, заключённого по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения, если до истечения срока его действия общее собрание приняло решение о выборе или об изменении способа управления (ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ); исключение сведений о доме из реестра лицензий, прекращение действия или аннулирование лицензии (ст. 200 ЖК РФ); определение управляющей организации решением органа местного самоуправления, когда способ управления не выбран или не реализован, — не более одного года (ч. 17 ст. 161 ЖК РФ).
Срок и перечень передачи
Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790
Срок считается в рабочих днях и идёт со дня прекращения договора управления, а не со дня собрания. Кроме документации, ключей и кодов доступа передаются иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации дома. Получатель зависит от выбранного способа управления.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: Жилищный кодекс Российской Федерации
С чем ко мне приходят управляющие организации и собственники помещений
Собственники хотят отказаться от договора раньше года. Проверяю, есть ли невыполнение условий договора или изменение способа управления, при которых отказ возможен до истечения года (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).
Прежняя организация не передаёт техническую документацию, ключи и коды доступа. Считаю срок в три рабочих дня, готовлю требование и иск (ч. 10 ст. 162 ЖК РФ).
Орган надзора не вносит дом за новой организацией. Разбираю, кто и когда разместил сведения в системе и направил их в орган надзора (ч. 2 ст. 198 ЖК РФ).
Счета собственникам выставляют обе организации. Сверяю дату исключения дома из реестра: с неё прежний лицензиат не вправе начислять плату (ч. 6 ст. 198 ЖК РФ).
Новый собственник выясняет, с какого момента платит. Обязанность возникает с момента возникновения права собственности на помещение (п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ).
Способ управления не выбран, и проводится открытый конкурс (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ). Проверяю основания конкурса и сроки отказа от договора с победителем (ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ).
Санкции за отказ, уклонение и нарушение порядка и сроков передачи документов
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Отказ от передачи, уклонение от передачи технической документации и иных документов или нарушение порядка и сроков их передачи | Юридическое лицо | Штраф от ста пятидесяти тысяч до двухсот тысяч рублей | ч. 1 ст. 7.23.2 КоАП РФ |
| Те же действия: отказ, уклонение, нарушение порядка и сроков передачи | Должностное лицо | Штраф от тридцати тысяч до сорока тысяч рублей | ч. 1 ст. 7.23.2 КоАП РФ |
| Те же действия, совершённые гражданином | Гражданин | Штраф от двух тысяч до пяти тысяч рублей | ч. 1 ст. 7.23.2 КоАП РФ |
| Повторное правонарушение | Должностное лицо, ранее подвергнутое наказанию за аналогичное правонарушение | Дисквалификация: от 1 года до 3 лет за повторное нарушение при передаче документации на дом | ч. 2 ст. 7.23.2 КоАП РФ |
Состав — воспрепятствование деятельности по управлению домом при передаче документов управляющей организации, товариществу, кооперативу или одному из собственников.
адвокат · рег. № 78/8790
Смену управляющей компании я начинаю не с собрания, а с договора прежней организации: дата его заключения и условия, которые она не выполнила, определяют, можно ли отказаться от него до истечения года (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ). Протокол собрания вычитываю до отправки подлинников: решение о выборе управляющей организации требует более пятидесяти процентов голосов от общего числа голосов собственников (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ), а решение без необходимого кворума ничтожно, если иное не предусмотрено законом (п. 2 ст. 181.5 ГК РФ).
Второе, что проверяю, — кто и когда разместит сведения в системе. Пять рабочих дней со дня заключения договора (ч. 2 ст. 198 ЖК РФ) новая организация контролирует сама, а от записи в реестре зависит дата, с которой она приступает к управлению (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ).
Передачу дома я веду по перечню ч. 10 ст. 162 ЖК РФ: документация, ключи, электронные коды доступа, оборудование. Каждую позицию, которую прежняя организация не отдала в срок, фиксирую письменно — из этих записей складывается и иск о понуждении, и обращение о составе по ч. 1 ст. 7.23.2 КоАП РФ.
Если клиент — прежняя организация, я смотрю на ту же цепочку с другой стороны: при исключении дома из реестра лицензий она обязана надлежащим образом управлять им до возникновения обязательств у новой организации (ч. 3 ст. 200 ЖК РФ), а с даты исключения уже не вправе начислять плату (ч. 6 ст. 198 ЖК РФ).
От проверки договора до приёма документации
Что обязательно до суда, а что делаю для доказательств
Требования, суд, форма обращения и пошлина
| Вопрос | Как решается | Норма |
|---|---|---|
| Обязать прежнюю организацию передать документацию, ключи и коды доступа | Исковое заявление в арбитражный суд по экономическому спору; содержание иска — по правилам о форме искового заявления | ч. 4 ст. 4 АПК РФ, ч. 2 ст. 125 АПК РФ |
| Пошлина по иску о передаче документации | Иск неимущественного характера: для организаций 50 000 рублей | подп. 4 п. 1 ст. 333.21 НК РФ |
| Признать незаконным отказ органа надзора внести изменения в реестр лицензий | Новая управляющая организация просит арбитражный суд признать отказ жилищного надзора незаконным; три месяца отсчитываются от дня, когда она узнала о нарушении отказом её права управлять домом | ч. 1, 4 ст. 198 АПК РФ |
| Пошлина и приложения к заявлению против органа | Для организаций 50 000 рублей; к заявлению — документы по ст. 126 АПК РФ и текст оспариваемого решения | подп. 7 п. 1 ст. 333.21 НК РФ, ч. 2 ст. 199 АПК РФ |
| Взыскать денежные средства по договору управления | Исковое заявление после претензии и тридцати календарных дней, если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором; к иску — документы о досудебном порядке | ч. 5 ст. 4 АПК РФ, п. 7 ч. 1 ст. 126 АПК РФ |
| Обжаловать решение собрания о смене управляющей компании | Право у собственника помещения, который не участвовал в собрании или голосовал против, если решение принято с нарушением Жилищного кодекса и нарушает его права; срок — шесть месяцев со дня, когда он узнал или должен был узнать о решении. Суд вправе оставить решение в силе, если голос собственника не мог повлиять на результаты, нарушения несущественны и убытков ему не причинено | ч. 6 ст. 46 ЖК РФ |
| Решение собрания ничтожно | Если иное не предусмотрено законом: принято по вопросу вне повестки дня (кроме случая, когда участвовали все), при отсутствии необходимого кворума или по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания | ст. 181.5 ГК РФ |
Оспоримое решение собрания может быть оспорено не позднее чем в течение двух лет со дня, когда сведения о нём стали общедоступными для собственников (п. 5 ст. 181.4 ГК РФ). Если суд признает недействительным решение общего собрания о выборе управляющей организации, изменения в реестр лицензий вносятся на основании вступившего в законную силу решения суда (ч. 3.1 ст. 198 ЖК РФ).
Документы при смене управляющей компании — для перехода дома и для суда
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Протокол общего собрания собственников | Основание отказа от прежнего договора и выбора новой организации (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ) | Решения оформляются протоколом; подлинники инициатор собрания представляет в управляющую организацию, правление товарищества или кооператива, а при непосредственном управлении — в орган жилищного надзора не позднее чем через десять дней (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ) |
| Сообщение о проведении собрания | Инициатор, форма собрания, дата, место и время или срок голосования, повестка дня, порядок ознакомления с материалами (ч. 5 ст. 45 ЖК РФ) | Инициатор собрания, не позднее чем за десять дней до его проведения (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ) |
| Решения собственников по вопросам повестки | Сведения о голосующем, о документе о праве собственности и ответ «за», «против» или «воздержался» по каждому вопросу (ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ) | Собственник лично или представитель по доверенности на голосование в письменной форме (ч. 2 ст. 48 ЖК РФ) |
| Договор управления с новой организацией | Состав общего имущества, перечень работ и услуг, порядок платы и контроля (ч. 3 ст. 162 ЖК РФ) | Письменная или электронная форма с использованием системы, один документ, подписанный сторонами (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ) |
| Договор с прежней организацией | Дата заключения определяет, когда возможен отказ (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ) | Подписан собственниками и прежней организацией |
| Сведения о заключении и прекращении договора | Основание изменения реестра лицензий (ч. 2 ст. 198 ЖК РФ) | Лицензиат размещает в системе и направляет в орган надзора |
| Перечень переданного | Сверка документации, ключей и кодов доступа по ч. 10 ст. 162 ЖК РФ | Прежняя организация и получатель дома |
| Выписка из ЕГРЮЛ на истца и ответчика | Приложение к иску (п. 9 ч. 1 ст. 126 АПК РФ) | Выписку управляющая организация берёт свежую: с её получения до дня подачи иска о передаче дома — не больше тридцати дней (п. 9 ч. 1 ст. 126 АПК РФ) |
Календарные и рабочие дни — как в норме
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Отказ от договора управления по решению собрания | Не ранее чем через год, кроме невыполнения условий договора и изменения способа управления | С даты заключения договора | ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ |
| Сообщение собственникам о собрании | Не позднее чем за десять дней | До даты проведения собрания | ч. 4 ст. 45 ЖК РФ |
| Обжалование решения собрания собственником | Шесть месяцев | Со дня, когда собственник узнал или должен был узнать о решении | ч. 6 ст. 46 ЖК РФ |
| Сведения в системе и в органе надзора | Пять рабочих дней | Со дня заключения, прекращения, расторжения договора | ч. 2 ст. 198 ЖК РФ |
| Передача дома: документация, ключи, коды | Три рабочих дня | Со дня прекращения договора управления | ч. 10 ст. 162 ЖК РФ |
| Начало управления новой организацией | Без отдельного срока | С даты внесения изменений в реестр лицензий | ч. 7 ст. 162 ЖК РФ |
| Оспаривание отказа жилищного надзора в арбитражном суде | Три месяца для новой организации | Когда она узнала, что отказ внести дом в реестр нарушает её права | ч. 4 ст. 198 АПК РФ |
| Общий срок исковой давности | Три года (п. 1 ст. 196 ГК РФ); по передаче дома — не более десяти лет со дня нарушения права (п. 2 ст. 196 ГК РФ) | По передаче документов — по окончании срока передачи (п. 2 ст. 200 ГК РФ) | п. 1, 2 ст. 196 ГК РФ |
| Начало давности по требованию к прежней организации | — | Со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении права и о надлежащем ответчике, если законом не установлено иное | п. 1 ст. 200 ГК РФ |
Сроки передачи дома и обжалования считаются со следующего дня после даты или события, с которых они начинаются (ст. 191 ГК РФ); если последний день пришёлся на нерабочий, срок заканчивается в ближайший следующий за ним рабочий день (ст. 193 ГК РФ).
Как адвокат ведёт поручение компании
Правовая помощь компаниям и предпринимателям — кто отвечает за ваше поручение
№ 78/8790 · адвокат
Поручение ведёт адвокат Константин Александрович Вруцкий лично. При обращении обсуждаем задачу компании, необходимые действия и объём сопровождения, который будет закреплён в соглашении.
Адвокатская тайна действует с первого слова, ещё до заключения соглашения: сведения о компании, её сделках и контрагентах не могут быть раскрыты, а адвоката нельзя допросить о том, что он узнал от доверителя.
Ответы по нормам Жилищного кодекса
Собственники на общем собрании принимают решение об отказе от договора с прежней организацией и о выборе иной (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ). С новой организацией договор заключается на условиях решения собрания (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ), сведения размещаются в системе и направляются в орган жилищного надзора (ч. 2 ст. 198 ЖК РФ), а управление начинается с даты внесения изменений в реестр лицензий (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ).
Способ управления выбирается и изменяется в любое время на основании решения общего собрания (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ). Отказ от договора допускается не ранее чем через год с даты его заключения, за исключением случаев невыполнения организацией условий договора или изменения способа управления (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ). Решение о выборе управляющей организации принимается более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Техническую документацию на дом и иные связанные с управлением документы, ключи от помещений общего имущества, электронные коды доступа к оборудованию, иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации дома. Срок — три рабочих дня со дня прекращения договора управления (ч. 10 ст. 162 ЖК РФ).
Сведения о заключении, прекращении, расторжении договора управления лицензиат в течение пяти рабочих дней размещает в системе и направляет в орган государственного жилищного надзора (ч. 2 ст. 198 ЖК РФ). Если прежняя организация сведения о прекращении договора не подала, изменения в реестр вносятся по результатам внеплановой проверки по сведениям нового лицензиата (ч. 3 ст. 198 ЖК РФ).
Смена директора управляющей компании не меняет сторону договора: договор управления заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ). Основания одностороннего отказа собственников от договора — истечение года, невыполнение условий договора и изменение способа управления (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).
Обязанность по внесению платы возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение (п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ). Дом может управляться только одной управляющей организацией (ч. 9 ст. 161 ЖК РФ), а каждый собственник самостоятельно исполняет обязанности по договору управления и не отвечает по обязательствам других собственников (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).
Отказ, уклонение или нарушение порядка и сроков передачи документации — воспрепятствование деятельности по управлению домом: штраф на должностных лиц от тридцати тысяч до сорока тысяч рублей, на юридических лиц — от ста пятидесяти тысяч до двухсот тысяч рублей (ч. 1 ст. 7.23.2 КоАП РФ). Если должностное лицо уже подвергалось наказанию за аналогичное нарушение при передаче документов, повторный случай влечёт дисквалификацию на 1–3 года (ч. 2 ст. 7.23.2 КоАП РФ).
Изменения в реестр лицензий вносятся органом жилищного надзора на основании вступившего в законную силу решения суда о признании решения общего собрания недействительным и не ранее даты вступления его в силу (ч. 3.1 ст. 198 ЖК РФ). Обжаловать решение, принятое с нарушением Жилищного кодекса и нарушающее его права, может собственник, который не участвовал в собрании или голосовал против, — в течение шести месяцев со дня, когда узнал или должен был узнать о решении (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ).
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу