Допуск застройщика к деньгам дольщиков зависит от документов на проект, прав на землю и соответствия органов управления требованиям закона. Разберём условия привлечения средств, ограничения для руководителя и владельцев, расчёт показателей и уведомления.
Коротко
Специализированный застройщик: требования к привлечению денег дольщиков охватывают разрешение на строительство, проектную декларацию и зарегистрированные права на землю — ч. 1 ст. 3 Закона № 214-ФЗ. Руководитель застройщика, главный бухгалтер и кандидаты на эти должности проходят проверку ограничений по ч. 1, 3 ст. 3.2 Закона № 214-ФЗ. Конечное физическое лицо с участием более пяти процентов также должно соответствовать этим требованиям — ч. 4 ст. 3.2 Закона № 214-ФЗ.
Начните с события, из-за которого возник вопрос о допуске к долевому строительству. Соберите подтверждения по проекту и по людям, принимающим решения.
ч. 1 ст. 3 Закона № 214-ФЗ
ч. 2 ст. 3.2 Закона № 214-ФЗ
ч. 3, 4 ст. 3.2 Закона № 214-ФЗ
Документальный допуск к проекту и пригодность руководителя проверяются раздельно. Ошибка в одном направлении не устраняется подтверждением другого.
Правовая проверка полезна, когда одного кадрового или финансового документа недостаточно для ответа о соответствии.
Проверка охватывает застройщика, его органы управления, главного бухгалтера и конечное физическое лицо. Назначение на должность и участие в капитале имеют разные основания проверки.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Застройщик | Привлекает деньги участников долевого строительства после получения разрешения, раскрытия проектной декларации и регистрации права на участок либо соответствующего договора на землю. | ч. 1 ст. 3 Закона № 214-ФЗ |
| Коллегиальный исполнительный орган застройщика | Включён в круг органов управления, которые должны соответствовать требованиям к руководителю застройщика. Проверка не ограничивается единоличным органом. | ч. 1 ст. 3.2 Закона № 214-ФЗ |
| Единоличный исполнительный орган застройщика | Должен соответствовать ограничениям по судимости, дисквалификации, ответственности и связи с банкротством; то же относится к временному единоличному исполнительному органу. | ч. 1, 3 ст. 3.2 Закона № 214-ФЗ |
| Управляющая компания | Подлежит требованиям к руководителю, если осуществляет функции единоличного исполнительного органа застройщика. | ч. 1 ст. 3.2 Закона № 214-ФЗ |
| Главный бухгалтер застройщика и кандидаты на указанные должности | Проверяются на соответствие требованиям; назначение главного бухгалтера не устраняет ограничения по его прежней деятельности. | ч. 1, 3 ст. 3.2 Закона № 214-ФЗ |
| Физическое лицо | При конечном прямом или косвенном участии более пяти процентов в корпоративном юридическом лице — застройщике должно соответствовать требованиям к руководителю и главному бухгалтеру. | ч. 4 ст. 3.2 Закона № 214-ФЗ |
Право принимать деньги по договору участия в долевом строительстве связано с проектом и с соответствием самого застройщика.
Документы на стройку образуют исходные условия: разрешение на строительство, проектная декларация и государственная регистрация права собственности на землю либо договора аренды, субаренды или допустимого договора безвозмездного пользования. Безвозмездное пользование допустимо в случаях, предусмотренных законом о содействии развитию жилищного строительства, созданию объектов туристской инфраструктуры и иному развитию территорий, либо по специальному основанию земельного законодательства — ч. 1 ст. 3 Закона № 214-ФЗ.
Для многоквартирного дома нужны проектная документация с положительным заключением экспертизы, собственные средства и банковское подтверждение. Деньги на счёте и целевой кредит — альтернативы в п. 1.2 ч. 2 ст. 3 Закона № 214-ФЗ. Проверяются также отсутствие ликвидации, банкротных процедур с предусмотренными законом исключениями и административного приостановления деятельности — п. 2–4 ч. 2 ст. 3 Закона № 214-ФЗ.
Кадровые ограничения относятся к руководителю застройщика и главному бухгалтеру, включая кандидатов. Они учитывают не только судимость и дисквалификацию, но и прежнее управление юридическим лицом, признанным банкротом, владение долями застройщика-банкрота и исполнение судебных актов об ответственности. На конечное физическое лицо с участием более пяти процентов распространяются ограничения части 3 — ч. 1, 3, 4 ст. 3.2 Закона № 214-ФЗ. При строительстве в пределах одного или нескольких разрешений требуется уплата взносов в компенсационный фонд либо размещение денег на счетах эскроу — ч. 1.2, 4 ст. 3 Закона № 214-ФЗ.
Круг проверяемых лиц закреплён отдельно от финансовых условий проекта.
Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790
Я начинаю кадровую проверку с того, кто фактически занимает каждую из названных должностей и на каком решении основаны его полномочия. Затем отдельно собираю сведения о кандидате: решение о назначении не отвечает на вопросы о судимости, дисквалификации и прежней ответственности по ч. 3 ст. 3.2 Закона № 214-ФЗ.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации
Вопрос о соответствии возникает на разных этапах подготовки проекта и изменения управления. Для каждого случая нужен свой набор подтверждений.
Сверка разрешения на строительство, раскрытия проектной декларации и государственной регистрации прав на участок перед привлечением средств участников долевого строительства по конкретному проекту — ч. 1 ст. 3 Закона № 214-ФЗ.
Проверка нового руководителя и подготовка информации для уведомления органа субъекта РФ после решения о назначении или прекращении полномочий — ч. 1, 2 ст. 3.2 Закона № 214-ФЗ.
Проверка привлечения по законодательству о банкротстве к субсидиарной ответственности по обязательствам юридического лица и (или) взысканию убытков с юридического лица, даты исполнения и пятилетнего ограничения — п. 3 ч. 3 ст. 3.2 Закона № 214-ФЗ.
Сопоставление периода исполнения функций единоличного исполнительного органа юридического лица с датой направления проектной декларации — п. 4 ч. 3 ст. 3.2 Закона № 214-ФЗ.
Определение конечного физического лица за цепочкой участия через третьих лиц. При прямом или косвенном участии более пяти процентов проверяются все ограничения части 3, распространяющиеся на такого владельца, — ч. 4 ст. 3.2 Закона № 214-ФЗ.
Разделение расчёта собственных средств и доказательств наличия денег на банковском счёте либо целевого кредитного договора с уполномоченным банком — п. 1.1, 1.2 ч. 2 ст. 3 Закона № 214-ФЗ.
Финансовое соответствие застройщика не заменяет проверку людей, управляющих им или участвующих в его капитале.
| Признак | Требования к застройщику | Требования к органам управления и участникам | Норма |
|---|---|---|---|
| Предмет проверки | Разрешение на строительство, раскрытие проектной декларации и государственная регистрация застройщиком права собственности на земельный участок либо договора аренды или субаренды. | Личная история руководителя, главного бухгалтера и кандидатов: судимость, дисквалификация, ответственность и связь с банкротством. | ч. 1, 2 ст. 3 Закона № 214-ФЗ; ч. 1, 3 ст. 3.2 Закона № 214-ФЗ |
| Числовые показатели | Собственные средства и банковское подтверждение соотносятся с проектной стоимостью строительства. | Конечное участие физического лица более пяти процентов определяет обязанность соответствовать требованиям к управлению. | п. 1.1, 1.2 ч. 2 ст. 3 Закона № 214-ФЗ; ч. 4 ст. 3.2 Закона № 214-ФЗ |
| Событие, требующее документов | Привлечение денежных средств участников долевого строительства допускается после получения разрешения на строительство, раскрытия проектной декларации и государственной регистрации права на участок. | После решения о прекращении полномочий, назначении руководителя или образовании временного органа направляются уведомление и информация о соответствии. | ч. 1, 2 ст. 3 Закона № 214-ФЗ; ч. 2 ст. 3.2 Закона № 214-ФЗ |
Проектная стоимость служит базой финансовых показателей. Порог участия в капитале проверяется отдельно: он определяет круг физических лиц, подлежащих требованиям к управлению.
| Показатель | Размер или формула | Норма |
|---|---|---|
| Собственные средства | Не менее десяти процентов от проектной стоимости строительства — пункт 1.1 части 2 статьи ст. 3 Закона № 214-ФЗ. Нижняя граница = проектная стоимость × 10 % по пункту 1.1 части 2 статьи ст. 3 Закона № 214-ФЗ. Этот показатель относится к собственным средствам, а не к остатку банковского счёта. | п. 1.1 ч. 2 ст. 3 Закона № 214-ФЗ |
| Пример расчёта нижней границы | При условной проектной стоимости 200 000 000 рублей: 200 000 000 × 10 % = 20 000 000 рублей. Пример показывает только арифметику доли; состав собственных средств устанавливается отдельным порядком. | п. 1.1 ч. 2 ст. 3 Закона № 214-ФЗ |
| Деньги на банковском счёте | Не менее десяти процентов от проектной стоимости на дату направления проектной декларации в орган субъекта РФ; счёт застройщика должен быть открыт в уполномоченном банке — пункт 1.2 части 2 статьи ст. 3 Закона № 214-ФЗ. | п. 1.2 ч. 2 ст. 3 Закона № 214-ФЗ |
| Альтернатива банковскому остатку | Наличие на ту же дату кредитного договора с уполномоченным банком о целевом кредите на строительство в размере не менее сорока процентов проектной стоимости — пункт 1.2 части 2 статьи ст. 3 Закона № 214-ФЗ. | п. 1.2 ч. 2 ст. 3 Закона № 214-ФЗ |
| Конечное участие физического лица | Более пяти процентов в капитале корпоративного юридического лица — застройщика, прямо или косвенно через третьих лиц — часть 4 статьи ст. 3.2 Закона № 214-ФЗ. Порог не сформулирован как «пять процентов и более». | ч. 4 ст. 3.2 Закона № 214-ФЗ |
Проектная стоимость и суммы примера условные; проценты установлены законом. Порядок расчёта собственных средств устанавливает Правительство РФ — п. 1.1 ч. 2 ст. 3 Закона № 214-ФЗ. Для финансирования завершения незавершённых объектов по законодательству о банкротстве ч. 2.2-1 ст. 3 Закона № 214-ФЗ допускает заключение ДДУ застройщиками, не соответствующими требованиям части 2.
Административный состав касается незаконного привлечения денег гражданина на жилое помещение в ещё не введённом многоквартирном доме, если действия не содержат уголовно наказуемого деяния — ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Привлечение денег без права или с нарушением требований долевого строительства | Должностные лица | Штраф от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей за привлечение денег гражданина без права или с нарушением требований, связанное с его будущим правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, не введённом в эксплуатацию; если нет уголовно наказуемого деяния. | ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ |
| То же незаконное привлечение денег гражданина | Юридические лица | Штраф от пятисот тысяч до одного миллиона рублей за привлечение денег гражданина без права или с нарушением требований, связанное с его будущим правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, не введённом в эксплуатацию; если нет уголовно наказуемого деяния. | ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ |
| Нарушение при привлечении денег граждан в крупном размере | Лицо, совершившее преступление | Обязательные работы до трёхсот шестидесяти часов, либо исправительные работы до одного года, либо принудительные работы до двух лет, либо лишение свободы на тот же срок с ограничением свободы до одного года или без такового. | ч. 1 ст. 200.3 УК РФ |
Административная ответственность наступает за каждый случай неправомерного привлечения денег гражданина отдельно — примечание к ст. 14.28 КоАП РФ. Крупный размер — сумма свыше четырёх миллионов пятисот тысяч рублей; освобождение от уголовной ответственности предусмотрено при полном возмещении суммы и (или) мерах, приведших к вводу объекта в эксплуатацию — п. 1, 2 примечаний к ст. 200.3 УК РФ.
адвокат · рег. № 78/8790
Я разделяю проверку допуска к долевому строительству на проектную, финансовую и кадровую части. Проектная документация и положительное заключение экспертизы подтверждают требование п. 1 ч. 2 ст. 3 Закона № 214-ФЗ, но не подтверждают соответствие руководителя по ч. 3 ст. 3.2 Закона № 214-ФЗ. Поэтому сначала выясняю, какой именно документ или факт вызвал сомнение, затем сопоставляю его с отдельным требованием.
При привлечении кандидата по законодательству о банкротстве к субсидиарной ответственности по обязательствам юридического лица я проверяю исполнение судебного акта. От этой даты отсчитывается пятилетний период по п. 3 ч. 3 ст. 3.2 Закона № 214-ФЗ. Для управления юридическим лицом, признанным банкротом, и владения долями застройщика-банкрота точкой сопоставления служит дата направления проектной декларации — п. 4, 5 ч. 3 ст. 3.2 Закона № 214-ФЗ. Одинаковое слово «банкротство» здесь не означает одинаковую проверку.
При смене руководителя я отдельно готовлю сведения для уведомления уполномоченного органа субъекта РФ. Решение о назначении запускает срок не позднее трёх рабочих дней по части 2 статьи ст. 3.2 Закона № 214-ФЗ, поэтому сбор данных о соответствии кандидата разумно начать ещё до кадрового решения.
Подготовку к привлечению денег стройте вокруг конкретного проекта, схемы финансирования и состава управления. По каждому требованию сохраните документ, позволяющий проверить факт и дату. При оспаривании решения органа, нарушающего права в предпринимательской деятельности и не соответствующего закону, подаётся заявление по ч. 1 ст. 199 АПК РФ при условиях ч. 1, 3 ст. 198 АПК РФ.
Для правовой проверки соберите проектные документы, финансовые подтверждения и сведения о лицах, подпадающих под кадровые ограничения.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Разрешение на строительство и проектная декларация | Подтверждают исходные условия привлечения денег по конкретному проекту — ч. 1 ст. 3 Закона № 214-ФЗ. | Представьте разрешение и декларацию в том виде, в котором они получены и раскрыты застройщиком. |
| Подтверждение регистрации права на участок или договора | Позволяет установить зарегистрированную собственность, аренду, субаренду либо допустимое безвозмездное пользование — ч. 1 ст. 3 Закона № 214-ФЗ. | Нужны сведения о государственной регистрации соответствующего права или договора. |
| Проектная документация и положительное заключение экспертизы | Подтверждают требование к документации для многоквартирного дома — п. 1 ч. 2 ст. 3 Закона № 214-ФЗ. | Передайте документацию и заключение с реквизитами объекта и экспертизы. |
| Расчёт собственных средств и банковские документы | Разграничивают собственные средства и наличие денег на счёте либо целевого кредитного договора — п. 1.1, 1.2 ч. 2 ст. 3 Закона № 214-ФЗ. | Расчёт застройщика; сведения по счёту или кредитный договор с уполномоченным банком. |
| Решение о руководителе и информация о соответствии | Нужны для уведомления органа субъекта РФ при прекращении полномочий, назначении или образовании временного органа — ч. 2 ст. 3.2 Закона № 214-ФЗ. | Решение о полномочиях, уведомление застройщика и подтверждающая информация о проверяемом лице. |
Заявление об оспаривании решения органа — в течение трёх месяцев со дня, когда стало известно о нарушении прав, если иное не установлено федеральным законом, с возможностью восстановления по уважительной причине — ч. 4 ст. 198 АПК РФ.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Уведомить о решении по руководителю | Не позднее трёх рабочих дней с момента принятия решения | Решение о прекращении полномочий, назначении нового руководителя или образовании временного единоличного исполнительного органа. | ч. 2 ст. 3.2 Закона № 214-ФЗ |
| Проверить ограничение после ответственности по судебному акту | Пока со дня исполнения прошло менее пяти лет | Исполнение обязанности по судебному акту о субсидиарной ответственности по обязательствам юридического лица и (или) взыскании убытков с юридического лица по законодательству о банкротстве. | п. 3 ч. 3 ст. 3.2 Закона № 214-ФЗ |
| Прежнее управление юридическим лицом-банкротом | Пять лет, предшествовавших направлению декларации | Дата направления проектной декларации в орган субъекта РФ; проверяется исполнение функций единоличного исполнительного органа юридического лица, признанного арбитражным судом банкротом. | п. 4 ч. 3 ст. 3.2 Закона № 214-ФЗ |
| Прежнее владение долями застройщика-банкрота | Три года, предшествовавших направлению декларации | Дата направления декларации в орган субъекта РФ; прямое и косвенное владение более пятью процентами акций (долей) застройщика, признанного арбитражным судом банкротом. | п. 5 ч. 3 ст. 3.2 Закона № 214-ФЗ |
Как адвокат ведёт поручение компании
Правовая помощь компаниям и предпринимателям — кто отвечает за ваше поручение
№ 78/8790 · адвокат
Поручение ведёт адвокат Константин Александрович Вруцкий лично. При обращении обсуждаем задачу компании, необходимые действия и объём сопровождения, который будет закреплён в соглашении.
Адвокатская тайна действует с первого слова, ещё до заключения соглашения: сведения о компании, её сделках и контрагентах не могут быть раскрыты, а адвоката нельзя допросить о том, что он узнал от доверителя.
Ответы отделяют условия проекта от ограничений для органов управления и конечных владельцев.
Нет. До привлечения средств нужны разрешение на строительство, проектная декларация и зарегистрированные права на землю — ч. 1 ст. 3 Закона № 214-ФЗ. Отдельно проверяются руководитель, главный бухгалтер, кандидаты и конечное физическое лицо с участием более пяти процентов — части 1, 3, 4 статьи ст. 3.2 Закона № 214-ФЗ.
Часть 1 ст. 3 Закона № 214-ФЗ допускает государственную регистрацию договора аренды или субаренды участка. Безвозмездное пользование допускается в случаях, предусмотренных законом о содействии развитию жилищного строительства, созданию объектов туристской инфраструктуры и иному развитию территорий, либо по специальному основанию земельного законодательства. Одного договора без проверки регистрации недостаточно.
В пункте 1.2 части 2 статьи ст. 3 Закона № 214-ФЗ кредитный договор назван альтернативой наличию денег на банковском счёте: целевой кредит должен составлять не менее сорока процентов проектной стоимости и предоставляться уполномоченным банком. Собственные средства не менее десяти процентов — отдельный показатель пункта 1.1 части 2 статьи ст. 3 Закона № 214-ФЗ.
Да, если она осуществляет функции единоличного исполнительного органа застройщика. Часть 1 ст. 3.2 Закона № 214-ФЗ также называет коллегиальный исполнительный орган, единоличный исполнительный орган, временный единоличный исполнительный орган, главного бухгалтера и кандидатов на соответствующие должности.
Пункт 1 ч. 3 ст. 3.2 Закона № 214-ФЗ называет неснятую или непогашенную судимость за преступления в сфере экономической деятельности либо против государственной власти. Кроме этого основания, проверяются дисквалификация, прежняя ответственность, управление юридическим лицом-банкротом и владение долями застройщика-банкрота — п. 2–5 ч. 3 ст. 3.2 Закона № 214-ФЗ.
При привлечении по законодательству о банкротстве к субсидиарной ответственности по обязательствам юридического лица и (или) взысканию убытков с юридического лица запрет быть руководителем или главным бухгалтером действует, если со дня исполнения обязанности по судебному акту прошло менее пяти лет — п. 3 ч. 3 ст. 3.2 Закона № 214-ФЗ. Отсчёт ведётся от исполнения обязанности, а не от вынесения решения.
Часть 4 статьи ст. 3.2 Закона № 214-ФЗ требует соответствия конечного физического лица, которое прямо или косвенно через третьих лиц имеет участие более пяти процентов в капитале корпоративного юридического лица — застройщика. Поэтому проверка цепочки владения нужна и при наличии промежуточных юридических лиц.
Не позднее трёх рабочих дней с момента принятия решения — часть 2 статьи ст. 3.2 Закона № 214-ФЗ. Правило охватывает прекращение полномочий, избрание или назначение нового руководителя, образование временного единоличного исполнительного органа. Вместе с уведомлением представляется информация о соответствии лиц требованиям закона.
Примечание к ст. 14.28 КоАП РФ связывает административную ответственность по ч. 1 с каждым случаем неправомерного привлечения денег гражданина отдельно. Речь о жилом помещении в многоквартирном доме, ещё не введённом в эксплуатацию. Состав применяется, если действия не содержат уголовно наказуемого деяния — ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу