Регистрация договора долевого участия в строительстве начинается с заявления застройщика и участника. Здесь — состав документов для первого договора, проверка плана дома, получение сведений о разрешении и подготовка к разбору замечаний регистратора.
Коротко
Государственная регистрация договоров долевого участия требует заявлений застройщика и участника (ч. 1 ст. 48 Закона № 218-ФЗ). Для первого ДДУ по дому нужен комплект по ч. 2 ст. 48 Закона № 218-ФЗ, часть сведений получает регистратор. Уступку регистрируют по заявлениям цедента и цессионария: необходимы договор уступки и справка об оплате цены ДДУ (ч. 10 ст. 48 Закона № 218-ФЗ). После передачи и кадастрового учёта объекта застройщик обязан подать электронное заявление о праве участника в срок по ч. 6 ст. 16 Закона № 214-ФЗ.
Начните с определения стадии: договор готовят к подаче, сведения о доме уточняют или получены замечания к документам.
ч. 1 ст. 48 Закона № 218-ФЗ; ч. 2 ст. 48 Закона № 218-ФЗ
п. 1 ч. 2 ст. 48 Закона № 218-ФЗ
п. 2 ч. 2 ст. 48 Закона № 218-ФЗ
Ошибки в подготовке первого договора затрагивают документы всего дома. Проверяйте содержание сведений, а не только наличие файлов.
Адвокат проверяет комплект застройщика и содержание замечаний к подаче.
Стороны подают заявления, а сведения о строительстве поступают также через информационное взаимодействие. Эти действия относятся к разным участникам процедуры.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Застройщик | Сторона договора, на основании заявления которой вместе с заявлением участника долевого строительства осуществляется регистрация. При подготовке первого договора проверяет наличие дополнительных документов о создаваемом доме. | ч. 1 ст. 48 Закона № 218-ФЗ; ч. 2 ст. 48 Закона № 218-ФЗ |
| Участник долевого строительства | Сторона договора, чьё заявление необходимо для государственной регистрации ДДУ. Подготовка документов о доме не подменяет участие этой стороны в обращении за регистрацией. | ч. 1 ст. 48 Закона № 218-ФЗ |
| Орган регистрации прав | Получает сведения из реестра разрешений на строительство через информационное взаимодействие. При отсутствии информации в системе запрашивает сведения у органа, выдавшего разрешение; проектную декларацию также получает через взаимодействие систем. | п. 1, 3 ч. 2 ст. 48 Закона № 218-ФЗ |
| Орган, выдавший разрешение на строительство | После получения запроса размещает разрешение в единой информационной системе жилищного строительства и уведомляет орган регистрации прав с использованием этой системы. Это отдельное действие в получении сведений. | п. 1 ч. 2 ст. 48 Закона № 218-ФЗ |
| Залогодержатель | Его согласие необходимо, если до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства участок, на котором осуществляется строительство, или права на него переданы в залог в обеспечение обязательств застройщика по целевому кредиту на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства. | п. 8 ч. 2 ст. 48 Закона № 218-ФЗ |
Договор и сведения о создаваемом доме проверяют во взаимосвязи.
Регистрация договора долевого участия в Росреестре — процедура, которая по ч. 1 ст. 48 Закона № 218-ФЗ опирается на заявления застройщика и участника долевого строительства. Подписанный текст договора, заявления сторон и документы о доме выполняют разные задачи. При подготовке обращения удобно вести отдельные перечни: что подписывают стороны и какие сведения относятся к строительному проекту.
Государственная регистрация договора долевого участия в строительстве при заключении договора с первым участником требует дополнительных документов по ч. 2 ст. 48 Закона № 218-ФЗ. В их числе план создаваемого дома. Он отражает местоположение, количество помещений и машино-мест, планируемую площадь каждого. Поэтому сверка не ограничивается названием жилого комплекса: нужно сопоставить описание конкретного объекта.
Для второго и последующих ДДУ по дому исключены документы из п. 1–3, 6 и 7 ч. 2; согласие залогодержателя на прекращение залога представляется, если выдано для каждого объекта (ч. 3.1 ст. 48 Закона № 218-ФЗ). Ранее представленные документы первого ДДУ, помещённые в реестровое дело, повторно истребовать нельзя (ч. 4 ст. 48 Закона № 218-ФЗ). ДДУ и уступка подлежат регистрации по ст. 17 Закона № 214-ФЗ. Для индивидуальных жилых домов действуют отдельные правила ч. 2.1–2.3 ст. 48 Закона № 218-ФЗ.
Основание обращения за регистрацией связано с обеими сторонами договора.
Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790
Я начинаю проверку подачи с заявлений сторон: документы о доме не заменяют их. Затем сопоставляю комплект первого договора с перечнем дополнительных документов. Это позволяет отдельно обсуждать участие сторон и сведения, которые получает орган регистрации прав.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: О государственной регистрации недвижимости
Поводы для проверки застройщиком документов перед обращением за регистрацией.
Нужно определить, какие документы о создаваемом доме подготовлены и как они соотносятся с договором первого участника. Проверка строится по перечню ч. 2 ст. 48 Закона № 218-ФЗ.
Согласован договор, но порядок участия застройщика и участника в подаче ещё не организован. Проверяются заявления сторон, на основании которых осуществляется регистрация по ч. 1 ст. 48 Закона № 218-ФЗ.
Недостающая информация о разрешении требует выяснить этап обмена сведениями. По п. 1 ч. 2 ст. 48 Закона № 218-ФЗ орган регистрации прав получает её через системы либо запрашивает у выдавшего разрешение органа.
Возникли вопросы к обозначениям помещений и машино-мест. Проверяется план создаваемого дома и отражение в нём местоположения, количества объектов и планируемых площадей по п. 2 ч. 2 ст. 48 Закона № 218-ФЗ.
За регистрацией обращаются цедент и цессионарий. Нужны договор уступки и справка об оплате цены ДДУ с размерами и сроками платежей, выданная застройщиком или банком, через который платили (ч. 10 ст. 48 Закона № 218-ФЗ).
До первого договора участок либо права на него переданы в залог под целевой строительный кредит. Проверяется наличие предусмотренного п. 8 ч. 2 ст. 48 Закона № 218-ФЗ согласия залогодержателя.
Штрафы за раскрытие информации и привлечение денег относятся к самостоятельным составам нарушений застройщика.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Неполная или недостоверная проектная декларация в СМИ или общедоступных сетях; предоставление застройщиком такой информации, предусмотренной законодательством; нарушение сроков опубликования или размещения декларации, изменений | Должностные лица | Административный штраф от пяти тысяч до пятнадцати тысяч рублей | ч. 2 ст. 14.28 КоАП РФ |
| Неполная или недостоверная проектная декларация в СМИ или общедоступных сетях; предоставление застройщиком такой информации, предусмотренной законодательством; нарушение сроков опубликования или размещения декларации, изменений | Юридические лица | Административный штраф от двухсот тысяч до четырёхсот тысяч рублей | ч. 2 ст. 14.28 КоАП РФ |
| Привлечение средств гражданина на жилое помещение в не введённом в эксплуатацию многоквартирном доме лицом без права на это либо с нарушением требований долевого строительства, если действия не содержат уголовно наказуемого деяния | Должностные лица | Административный штраф от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей | ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ |
| Привлечение средств гражданина на жилое помещение в не введённом в эксплуатацию многоквартирном доме лицом без права на это либо с нарушением требований долевого строительства, если действия не содержат уголовно наказуемого деяния | Юридические лица | Административный штраф от пятисот тысяч до одного миллиона рублей | ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ |
Отдельного штрафа за замечание к комплекту ДДУ или уступки закон не устанавливает. Комплект — по ч. 1, 2, 10 ст. 48 Закона № 218-ФЗ. Примечание к ст. 14.28 КоАП РФ: ответственность по ч. 1 — за каждый случай неправомерного привлечения средств гражданина отдельно.
адвокат · рег. № 78/8790
При подготовке ДДУ я разделяю работу с договором и работу со сведениями о доме. Вначале проверяю, какие заявления подготовили застройщик и участник долевого строительства: именно они названы основанием регистрации в ч. 1 ст. 48 Закона № 218-ФЗ. Затем собираю карту документов первого договора. Если начать с отдельных замечаний без такой карты, легко потерять связь между описанием помещения, планом дома и декларацией.
В плане меня интересуют обозначения помещений, машино-мест и площади: состав этих сведений закреплён в п. 2 ч. 2 ст. 48 Закона № 218-ФЗ. Я сопоставляю их с описанием объекта, отмечаю расхождения и готовлю вопросы для ответственного за проектные документы. Отдельно выясняю, связан ли вопрос регистратора с документами сторон или с межведомственным получением сведений о разрешении по п. 1 ч. 2 ст. 48 Закона № 218-ФЗ.
Письменные пояснения я строю вокруг конкретного замечания и подтверждающего документа. До отправки сохраняю версии договора, плана и переписки, чтобы было понятно, какие сведения сопоставлялись. Для вопросов об уступке и оформлении готового объекта составляю отдельный перечень обстоятельств и документов: смешивать разные стадии в одном ответе неудобно.
Для первого договора подготовка включает заявления сторон и документы о создаваемом доме. Отдельный список контрольных вопросов помогает согласовать работу договорного отдела и специалистов по проектным документам.
Сохраните решение и подтверждение подачи документов. Перед обращением в арбитражный суд по поводу регистрационного решения выясните, предусмотрена ли федеральным законом обязательная досудебная процедура для этого публичного экономического спора (ч. 5 ст. 4 АПК РФ).
Если решение или бездействие регистратора не соответствует закону и нарушает права в предпринимательской или иной экономической деятельности, подаётся заявление об оспаривании. Проверьте компетенцию арбитражного суда (ч. 1, 3 ст. 198 АПК РФ).
| Вопрос | Как решается | Норма |
|---|---|---|
| Предмет обращения | Укажите орган, реквизиты решения или время действий, нарушенные права и нормы, которым они противоречат. Сформулируйте требование признать решение или действие (бездействие) незаконным. Производство возбуждается по заявлению заинтересованного лица. | ч. 2 ст. 197 АПК РФ; ч. 1 ст. 199 АПК РФ |
| Срок подачи заявления | Для оспаривания регистрационного решения гражданином или организацией предусмотрены три месяца: отсчёт ведётся со дня, когда заявителю стало известно о нарушении его прав и законных интересов. Федеральный закон может установить иной срок; при уважительной причине пропуска восстановление срока подачи заявления допускается судом. | ч. 4 ст. 198 АПК РФ |
| Приложения и доказательства | Приложите текст решения и документы по требованиям к приложениям: подтверждение направления копий, уплаты пошлины либо льготы или ходатайство, доказательства и полномочия подписанта. Сохраните поданный комплект и сообщения регистратора; досудебное обжалование подтвердите, если оно обязательно по федеральному закону. | ч. 2 ст. 199 АПК РФ; п. 1–3, 5, 7 ч. 1 ст. 126 АПК РФ |
| Приостановление действия решения | Заявитель вправе просить арбитражный суд приостановить действие акта или решения регистратора, которое он оспаривает; суд может удовлетворить это ходатайство. Электронное ходатайство о приостановлении исполнения решения органа подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью. Подача заявления сама по себе не означает удовлетворения ходатайства. | ч. 3 ст. 199 АПК РФ |
Регистрация договора долевого участия: документы различаются для первого ДДУ и уступки. Часть сведений регистратор получает через системы.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Заявления сторон | Основание государственной регистрации договора; участие застройщика и участника проверяется отдельно от документов о доме. ч. 1 ст. 48 Закона № 218-ФЗ. | Застройщик и участник долевого строительства — стороны договора. |
| План создаваемого дома | Отражает местоположение, количество жилых и нежилых помещений, машино-мест и планируемую площадь каждого. П. 2 ч. 2 ст. 48 Закона № 218-ФЗ. | План дома со сведениями по п. 2 ч. 2 ст. 48 Закона № 218-ФЗ; не заменяется рекламной схемой помещений. |
| Сведения о разрешении на строительство | Необходимы для регистрации первого договора; регистратор получает их через системы либо запрашивает у выдавшего разрешение органа. П. 1 ч. 2 ст. 48 Закона № 218-ФЗ. | Информационное взаимодействие; при отсутствии информации — запрос органа регистрации прав. |
| Проектная декларация | Включена в перечень для первого договора; нужна также для сопоставления сведений о проекте. П. 3 ч. 2 ст. 48 Закона № 218-ФЗ. | Орган регистрации прав получает её через взаимодействие систем. |
| Согласие залогодержателя | Требуется, если до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства участок, на котором осуществляется строительство, либо права на него переданы в залог в обеспечение обязательств застройщика по целевому кредиту на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства. П. 8 ч. 2 ст. 48 Закона № 218-ФЗ. | Согласие залогодержателя; проверяется применимость условия о залоге. |
| Договор уступки и справка об оплате | Для регистрации уступки нужны договор и справка о полной или частичной уплате цены ДДУ цедентом застройщику с размерами и сроками платежей. Ч. 10 ст. 48 Закона № 218-ФЗ. | Заявления — цедент и цессионарий; справку выдаёт застройщик либо банк, через который осуществлялись платежи. |
В календаре подготовки разделите действия застройщика и ответы органов на запросы. Контрольная дата договорного отдела не заменяет установленный законом срок ответа органа.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Размещение разрешения и уведомление регистратора | Не более двух рабочих дней | С даты получения запроса органом, выдавшим разрешение на строительство; запрос направляется при отсутствии информации в системе. | п. 1 ч. 2 ст. 48 Закона № 218-ФЗ |
| Представление запрошенных списков приобретателей стандартного жилья | Не более двух рабочих дней | С даты получения запроса уполномоченным органом местного самоуправления, утвердившим списки; запрос нужен, если заявитель их не представил. | п. 7 ч. 2 ст. 48 Закона № 218-ФЗ |
| Подача застройщиком заявления о праве участника | Не позднее тридцати рабочих дней | Со дня подписания передаточного, одностороннего акта или иного документа о передаче; обязанность возникает после передачи и кадастрового учёта объекта. Заявление — электронное. | ч. 6 ст. 16 Закона № 214-ФЗ |
| Заявление в арбитражный суд | На судебное оспаривание отведены три месяца; иной срок возможен по федеральному закону | Со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении прав; суд может восстановить срок при уважительной причине пропуска. | ч. 4 ст. 198 АПК РФ |
Как адвокат ведёт поручение компании
Правовая помощь компаниям и предпринимателям — кто отвечает за ваше поручение
№ 78/8790 · адвокат
Поручение ведёт адвокат Константин Александрович Вруцкий лично. При обращении обсуждаем задачу компании, необходимые действия и объём сопровождения, который будет закреплён в соглашении.
Адвокатская тайна действует с первого слова, ещё до заключения соглашения: сведения о компании, её сделках и контрагентах не могут быть раскрыты, а адвоката нельзя допросить о том, что он узнал от доверителя.
Различайте заявления сторон, документы о доме и сведения, получаемые регистратором.
По ч. 1 ст. 48 Закона № 218-ФЗ регистрация осуществляется на основании заявления сторон договора: застройщика и участника долевого строительства. Сопроводительное письмо не подменяет заявления сторон.
Для договора с первым участником по создаваемому дому предусмотрены дополнительные документы по ч. 2 ст. 48 Закона № 218-ФЗ. В их числе план дома, сведения о разрешении на строительство и проектная декларация. Проверьте также применимость специальных требований к поручительству, спискам приобретателей стандартного жилья и согласию залогодержателя.
План создаваемого дома включён в перечень документов для договора с первым участником по п. 2 ч. 2 ст. 48 Закона № 218-ФЗ. Он должен содержать местоположение, количество жилых и нежилых помещений, машино-мест и планируемую площадь каждого. Для сверки выделите в плане тот объект, описание которого включено в подаваемый договор.
Орган регистрации прав получает их через информационное взаимодействие систем. При отсутствии информации он запрашивает сведения у органа, выдавшего разрешение (п. 1 ч. 2 ст. 48 Закона № 218-ФЗ). Уточните содержание недостающих сведений и этап запроса, чтобы определить адресата пояснений.
Пункт 3 ч. 2 ст. 48 Закона № 218-ФЗ предусматривает получение проектной декларации регистратором через информационное взаимодействие с системой жилищного строительства. Застройщику следует сохранить версию декларации, с которой сверяли договор и план, для ответа на замечания.
Пункт 8 ч. 2 ст. 48 Закона № 218-ФЗ предусматривает согласие залогодержателя, если до первого договора участок или права на него переданы в залог для обеспечения целевого кредита на строительство. При проверке выясните цель кредита и момент залога. Указание только на наличие обременения без этих обстоятельств недостаточно для разбора требования.
Для ДДУ нужны заявления застройщика и участника (ч. 1 ст. 48 Закона № 218-ФЗ), для уступки — цедента и цессионария (ч. 10 ст. 48 Закона № 218-ФЗ). После передачи и кадастрового учёта объекта застройщик обязан подать электронное заявление о праве участника без доверенности не позднее тридцати рабочих дней со дня подписания документа о передаче (ч. 6 ст. 16 Закона № 214-ФЗ).
Это разные регистрационные действия. Для права участника дополнительно нужны выписка из реестра разрешений на ввод, получаемая регистратором, и передаточный акт или иной документ о передаче (ч. 11 ст. 48 Закона № 218-ФЗ). Одновременно с регистрацией собственности погашается запись о регистрации ДДУ (ч. 11.1 ст. 48 Закона № 218-ФЗ). После регистрации застройщик передаёт собственнику выписку ЕГРН, если действует по ч. 6 ст. 16 Закона № 214-ФЗ.
Сохраните замечание, договор, план и декларацию. Сверьте комплект по ч. 1, 2 ст. 48 Закона № 218-ФЗ. Проверка плана и декларации регистратором ограничена наличием объекта и соответствием договору его вида, назначения, этажа и площади; законность выдачи разрешения и соответствие проектной документации не проверяются (ч. 3.2, 3.3 ст. 48 Закона № 218-ФЗ). Для последующих ДДУ учтите исключение документов по ч. 3.1 и запрет повторного истребования по ч. 4 ст. 48 Закона № 218-ФЗ.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу