Деньги дольщиков на эскроу блокируются до предусмотренного законом основания перечисления. Здесь — выбор банка для целевого кредита, сроки депонирования, документы для раскрытия счёта и действия застройщика при разногласиях с банком.
Коротко
Проектное финансирование для застройщиков связывает целевой кредит и эскроу: банк предоставляет кредит, а деньги дольщиков блокируются до основания перечисления. При синдицированном кредите счета открываются в определённых договором уполномоченных банках — участниках синдиката; в остальных случаях — в банке целевого кредита по ч. 1.1, 1.1-1 ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ. Перечисление зависит от документов о вводе, а погашение кредита за счёт эскроу — от поручения застройщика по ч. 6 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ.
Начните с события, из-за которого остановился платёж: новый кредит, представление разрешения на ввод или прекращение ДДУ.
ч. 1.2 ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ
ч. 6 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ
ч. 7, 8 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ
Ошибки в реквизитах и основаниях перечисления затрагивают расчёты по ДДУ и обслуживание целевого кредита. Сопоставляйте каждый платёж с его назначением.
Обращение к адвокату полезно до изменения схемы расчётов или направления требования банку.
В расчётах различаются владелец денег, банк, получатель и кредитор. Совпадение банка по кредиту и эскроу не сливает их обязанности.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Участник долевого строительства (депонент) | Вносит средства в счёт цены ДДУ на эскроу. Банк учитывает и блокирует полученную от владельца счёта сумму для передачи застройщику. Внесение средств происходит после регистрации ДДУ. | ч. 2, 4 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ |
| Уполномоченный банк (эскроу-агент) | Открывает счёт для учёта и блокирования денег. Перечисляет средства при представлении предусмотренных документов о вводе; направление на погашение кредита зависит от поручения в кредитном договоре. | ч. 2, 6 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ |
| Застройщик (бенефициар) | Является получателем средств по эскроу. Представляет банку разрешение на ввод или сведения о размещении информации в ЕИСЖС способом, указанным в договоре эскроу, для последующего перечисления. | ч. 2, 6 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ |
| Уполномоченный банк, который предоставил целевой кредит | При целевом кредите участники вносят средства на эскроу в этом банке; при синдицированном — в уполномоченных банках — участниках синдиката, определённых договором. | ч. 1.1, 1.1-1 ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ |
| Банк или иная кредитная организация, предоставившие денежные средства участнику долевого строительства | При прекращении ДДУ возврат на залоговый счёт участника зависит от условия договора с кредитором. Учитываются реквизиты в договоре эскроу и заявление залогодержателя; для маткапитала действует особый порядок возврата. | ч. 8, 8.1 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ |
Эскроу определяет режим денег дольщиков, целевой кредит — источник финансирования строительства.
Счёт эскроу блокирует деньги участника для последующей передачи застройщику — ч. 2 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ. При целевом кредите средства вносят в предоставивший его банк; при синдицированном — в определённые договором уполномоченные банки — участники синдиката по ч. 1.1, 1.1-1 ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ. Для индивидуальных домов в малоэтажном комплексе срок депонирования определяется по ч. 4.1, а перечисление требует разрешения на ввод всех домов и объектов общего имущества, предусмотренных проектом или его этапом, по ч. 6.1 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ.
Разрешение на ввод или сведения о размещении соответствующей информации в ЕИСЖС должны быть представлены банку способом, закреплённым в договоре эскроу. По ч. 6 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ средства перечисляются застройщику либо идут на оплату его кредитных обязательств при наличии поручения в кредитном договоре; перевод на залоговый счёт застройщика также должен быть предусмотрен кредитным договором.
Рефинансирование меняет банк для ДДУ, заключённых после дня кредитного договора, по ч. 1.2 ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ. Расторжение ДДУ и односторонний отказ прекращают эскроу по ч. 7 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ. Возврат учитывает погашение регистрационной записи, реквизиты эскроу и заявление залогодержателя по ч. 8; для маткапитала действует особый порядок по ч. 8.1 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ.
Поступление денег на эскроу и их перечисление застройщику — разные события.
Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790
Я проверяю подтверждение поступления денег на эскроу, а не только платёжное поручение участника. Блокирование внесённой суммы до предусмотренного законом основания перечисления не означает, что участник не оплатил ДДУ. Банк учитывает и блокирует эту сумму для передачи застройщику по ч. 2 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ; представление документов о вводе и направление средств проверяются отдельно по ч. 6 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации
Повод для обращения определяется расхождением между ДДУ, кредитным договором и действиями банка. Для маткапитала действует особый возврат по ч. 8.1 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ; для индивидуальных домов в малоэтажном комплексе — условия перечисления по ч. 6.1 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ.
Сверка реквизитов ДДУ с банком целевого кредита; при синдицированном кредите — с определёнными договором уполномоченными банками — участниками синдиката по ч. 1.1, 1.1-1 ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ.
Разделение договоров по моменту заключения при перекредитовании проекта. Для ДДУ, заключённых после дня заключения договора рефинансирования, действует правило нового банка по ч. 1.2 ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ.
Проверка представления разрешения на ввод или сведений о его размещении в ЕИСЖС. Значение имеет предусмотренный договором эскроу способ передачи документов банку по ч. 6 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ.
Разногласия о том, получает ли средства застройщик или они направляются на кредитные обязательства. Для оплаты кредита нужно поручение застройщика в кредитном договоре по ч. 6 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ.
Сопоставление расторжения или одностороннего отказа с погашением регистрационной записи. Условие договора участника с кредитором может предусматривать перевод на залоговый счёт по ч. 7, 8 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ.
Проверка обязанности застройщика и участника заключить договор эскроу с другим уполномоченным банком, если страховой случай наступил до ввода объекта и регистрации права собственности, по ч. 10 ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ.
Для административного состава важны привлечение денег гражданина, право на жилое помещение и отсутствие ввода дома в эксплуатацию. Состав применяется, если действия не содержат уголовно наказуемого деяния.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Привлечение денег гражданина в связи с возникающим правом собственности на жильё в многоквартирном доме до его ввода лицом без права на это и (или) с нарушением требований закона, если нет уголовно наказуемого деяния | Должностные лица | Для должностного лица размер административного штрафа составляет от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей. | ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ |
| Такое же неправомерное привлечение средств гражданина, связанное с правом собственности на жилое помещение в ещё не введённом доме, если действия не содержат уголовно наказуемого деяния | Юридические лица | Для юридического лица размер административного штрафа составляет от пятисот тысяч до одного миллиона рублей. | ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ |
| Опубликование или размещение застройщиком проектной декларации с неполной или недостоверной информацией либо нарушение сроков её опубликования или размещения | Должностные лица | Административный штраф от пяти тысяч до пятнадцати тысяч рублей. | ч. 2 ст. 14.28 КоАП РФ |
| Опубликование или размещение застройщиком проектной декларации с неполной или недостоверной информацией либо нарушение сроков её опубликования или размещения | Юридические лица | Административный штраф от двухсот тысяч до четырёхсот тысяч рублей. | ч. 2 ст. 14.28 КоАП РФ |
Ответственность по ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ наступает в отношении каждого случая неправомерного привлечения денежных средств гражданина в отдельности — примечание к ст. 14.28 КоАП РФ. Само разногласие о раскрытии эскроу не подменяет признаки этого состава.
адвокат · рег. № 78/8790
В проекте с целевым кредитом я проверяю, куда участник платит по ДДУ и какой банк финансирует стройку. При синдицированном кредите сверяю определённые договором банки — участники синдиката по ч. 1.1, 1.1-1 ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ, а при рефинансировании разделяю ДДУ по датам с учётом ч. 1.2 ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ. Это позволяет обсуждать конкретные реквизиты и договоры.
При задержке перечисления после ввода я ищу подтверждение, что банк получил разрешение или сведения из ЕИСЖС именно способом из договора эскроу. Затем проверяю поручение об оплате кредита и условие о залоговом счёте по ч. 6 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ. В обращении к банку разделяю вопрос об основании перечисления и вопрос о его направлении.
Если ДДУ прекращён, проверяю погашение регистрационной записи, договор участника с кредитором, реквизиты эскроу и заявление залогодержателя по ч. 8 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ. При маткапитале учитываю особый возврат по ч. 8.1 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ. Для подготовки позиции прошу выписки и переписку банка: одного письма участника с новыми реквизитами недостаточно.
Сведите кредит, ДДУ и эскроу в последовательность событий. Для каждого события сохраните документ и подтверждение его передачи адресату.
Для договорного требования о взыскании денег в арбитражном суде — претензия и тридцать календарных дней со дня направления, если закон или договор не устанавливает иной срок или порядок, по ч. 5 ст. 4 АПК РФ. Для иных гражданских споров порядок обязателен, если установлен законом или договором; для приказного производства не требуется — ч. 5 ст. 4 АПК РФ.
При рассмотрении спора в арбитражном суде подготовьте иск по ч. 1, 2 ст. 125 АПК РФ: требования, обстоятельства, доказательства, цену и расчёт суммы. Направьте участникам копии по ч. 3 ст. 125 АПК РФ, приложите подтверждения направления, полномочий, досудебного порядка и уплаты пошлины либо льготы или соответствующее ходатайство по ч. 1 ст. 126 АПК РФ.
| Вопрос | Как решается | Норма |
|---|---|---|
| Основание перечисления застройщику | Для обоснования позиции проверяют представление банку разрешения на ввод или сведений о размещении информации в ЕИСЖС способом из договора эскроу. К спорным обстоятельствам относят получение документов и содержание кредитного поручения. | ч. 6 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ |
| Возврат после прекращения ДДУ | Проверяют расторжение или отказ, погашение записи, договорные реквизиты и заявление залогодержателя. При использовании маткапитала учитывают особый порядок возврата, а не требуют перечислить всю сумму участнику. | ч. 7, 8, 8.1 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ |
| Исполнение обязанности участника по оплате | Проверьте поступление обусловленной договором цены на эскроу: с этого момента обязанность участника по оплате исполнена. Подтверждение перевода следует сопоставить с данными о зачислении, а не с датой перечисления застройщику. | ч. 3 ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ |
| Невнесение денег на эскроу | При невнесении денег более трёх месяцев со дня заключения договора банк вправе односторонне отказаться от договора счёта эскроу. Проверьте дату договора и движение средств: истечение периода даёт банку право на отказ, само по себе не заменяет его. | ч. 7.1 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ |
Для проверки расчётов соберите договоры вместе с подтверждениями регистрации, внесения средств и передачи документов банку.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| ДДУ и сведения о его регистрации | Сверить объект, банк и факт регистрации до внесения средств на эскроу — ч. 4 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ. | Экземпляр договора застройщика и участника с данными о регистрации; копии для проверки. |
| Договор счёта эскроу | Установить способ представления документов о вводе банку — ч. 6 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ. | При использовании банком дистанционного обслуживания договор может быть подписан простой электронной подписью через системы этого банка в соответствии с банковскими правилами — ч. 3 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ. |
| Кредитный договор и договор рефинансирования | Сверить банк целевого кредита и день перекредитования — ч. 1.1, 1.2 ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ. | Подписанные сторонами договоры и изменения; для анализа нужны условия о назначении средств. |
| Разрешение на ввод или сведения из ЕИСЖС | Подтвердить основание перечисления и представление банку способом из договора — ч. 6 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ. | Полученный документ или сведения о размещении информации, вместе с подтверждением передачи банку. |
| Документы о прекращении ДДУ и данные регистрационной записи | Проверить основание, реквизиты возврата и заявление залогодержателя по ч. 7, 8; при маткапитале — заявление участника для запроса банка в СФР по ч. 8.1 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ. | Документы о расторжении либо отказе, сведения о погашении записи; при наличии кредита — договор участника с кредитором. |
Сроки периодами считают со следующего дня по ст. 191 ГК РФ; окончание в нерабочий день переносится по ст. 193 ГК РФ. Для индивидуального дома в малоэтажном комплексе срок депонирования определяется по ч. 4.1, документы для перечисления — по ч. 6.1 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Внесение средств на эскроу | После регистрации ДДУ. | После государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. | ч. 4 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ |
| Условное депонирование | Не может превышать более чем на шесть месяцев срок ввода объекта, указанный в проектной декларации. | Сопоставляют срок депонирования с указанным в проектной декларации сроком ввода. | ч. 4 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ |
| Продление по заявлению участника | По истечении шести месяцев, но не более чем на два года. | По истечении шести месяцев; для продления требуется заявление участника долевого строительства. | ч. 4 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ |
| Перечисление после документов о вводе | Не позднее десяти рабочих дней. | После представления банку разрешения на ввод или сведений о размещении информации в ЕИСЖС способом из договора эскроу. | ч. 6 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ |
| Право банка отказаться от эскроу | При невнесении средств в течение более трёх месяцев. | Со дня заключения договора счёта эскроу. Речь о праве уполномоченного банка на односторонний отказ. | ч. 7.1 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ |
Как адвокат ведёт поручение компании
Правовая помощь компаниям и предпринимателям — кто отвечает за ваше поручение
№ 78/8790 · адвокат
Поручение ведёт адвокат Константин Александрович Вруцкий лично. При обращении обсуждаем задачу компании, необходимые действия и объём сопровождения, который будет закреплён в соглашении.
Адвокатская тайна действует с первого слова, ещё до заключения соглашения: сведения о компании, её сделках и контрагентах не могут быть раскрыты, а адвоката нельзя допросить о том, что он узнал от доверителя.
Ответы о деньгах дольщиков, смене банка и документах для перечисления.
При целевом кредите участники вносят цену ДДУ на эскроу в предоставившем его уполномоченном банке. Для синдицированного кредита банк или банки — участники синдиката определяются кредитным договором по ч. 1.1, 1.1-1 ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ. Сверьте договор и реквизиты ДДУ; название банка в презентации проекта не заменяет документы.
Деньги вносятся после регистрации ДДУ по ч. 4 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ. Проверьте сведения о регистрации до платежа: подписание договора и подача документов на регистрацию не заменяют это событие.
По ч. 1.2 ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ участники по ДДУ, заключённым после дня заключения договора рефинансирования, вносят средства на эскроу в банке, предоставившем этот кредит. Для сверки нужен перечень ДДУ с датами заключения. Переносить это правило на прежние договоры только из-за смены кредита нельзя.
Основание перечисления связано с представлением банку разрешения на ввод или сведений о размещении этой информации в ЕИСЖС способом, указанным в договоре эскроу, — ч. 6 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ. При разногласиях проверяют не только наличие разрешения, но и документальное подтверждение его представления банку.
Не позднее десяти рабочих дней после представления документов или сведений, предусмотренных ч. 6 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ. Сохраните подтверждение получения банком. Для проверки срока переписка об окончании строительства и подтверждение представления разрешения на ввод имеют разное значение.
Часть 6 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ предусматривает также оплату кредитных обязательств, если кредитный договор содержит соответствующее поручение застройщика. Перевод на залоговый счёт застройщика возможен, если это предусмотрено кредитным договором. Направление средств проверяют по конкретному договорному условию.
По ч. 5 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ проценты на сумму средств на эскроу не начисляются. Вознаграждение уполномоченному банку как эскроу-агенту не выплачивается. Эти правила относятся к счёту эскроу; условия кредита застройщика следует проверять отдельно, не выводя их из режима депонированной суммы.
По заявлению участника срок может быть продлён по истечении шести месяцев, но не более чем на два года — ч. 4 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ. Проверьте исходный срок эскроу и срок ввода в проектной декларации. Само обсуждение переноса стройки не заменяет заявление участника о продлении депонирования.
При прекращении эскроу из-за расторжения ДДУ или отказа банк использует сведения о погашении записи по ч. 7–9 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ. Без указания в ДДУ на заёмные средства перевод на счёт из договора эскроу — не позднее трёх рабочих дней от размещения сведений в ЕИСЖС по ч. 8 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ. Если за четырнадцать рабочих дней нет заявления залогодержателя, переводят на залоговый счёт из договора эскроу по ч. 8 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ. Для маткапитала — особый возврат по ч. 8.1 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ.
С момента поступления обусловленной договором цены на открытый в уполномоченном банке счёт эскроу по ч. 3 ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ. Отправка платёжного поручения и зачисление — разные события. Получение денег застройщиком позднее, после представления документов о вводе по ч. 6 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ, не переносит момент исполнения обязанности участника.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу