Перенос срока сдачи дома застройщиком: порядок и неустойка

Перенос срока сдачи дома застройщиком — изменение срока передачи объекта долевого строительства по договору. Разбираю уведомление дольщика, порядок изменения договора, неустойку за просрочку, односторонний акт и давность.

Написать в мессенджер

Telegram MAX WhatsApp

Адвокат Константин Вруцкий — защита по уголовным делам, Москва — Адвокат · рег. № 78/8790

Коротко

Перенос срока сдачи дома застройщиком — изменение условия договора участия в долевом строительстве о сроке передачи объекта. Если строительство не может быть завершено в срок, застройщик не позднее чем за два месяца до его истечения направляет участнику информацию и предложение об изменении договора, а изменение идёт в порядке, установленном Гражданским кодексом (ч. 3 ст. 6 Закона № 214-ФЗ). Пока срок не изменён, за просрочку застройщик уплачивает неустойку, если просрочка не вызвана уклонением участника от подписания передаточного акта (ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ).

Что делать сейчас: перенос срока сдачи дома застройщиком

Первые шаги застройщика и компании-дольщика, когда срок передачи под угрозой

Позвонить сейчас

Застройщик видит, что дом не будет достроен к сроку из договора

Выписать дату передачи по каждому договору и рубеж уведомления: не позднее чем за два месяца до истечения срока застройщик направляет участнику информацию и предложение об изменении договора (ч. 3 ст. 6 Закона № 214-ФЗ).
Учесть, что требование единого срока для участников дома или блок-секции с отдельным подъездом не действует в случае изменения срока по ч. 3 (ч. 1 ст. 6 Закона № 214-ФЗ): сроки по договорам, где изменение подписано и где нет, могут разойтись.

ч. 3 ст. 6 Закона № 214-ФЗ

Участник не подписывает соглашение о новом сроке

Не считать срок перенесённым: одностороннее изменение условий обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных ГК, другими законами или иными правовыми актами (п. 1 ст. 310 ГК РФ), а если обе стороны ведут предпринимательскую деятельность — и договором (п. 2 ст. 310 ГК РФ).
Посчитать по такому договору неустойку за каждый день просрочки от цены договора и учесть её в бюджете проекта (ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ).

п. 1 ст. 310 ГК РФ

Компания — участник долевого строительства не получила объект в срок

Проверить, не уклонялась ли компания от подписания передаточного акта: тогда застройщик освобождается от неустойки при условии надлежащего исполнения им обязательств (ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ).
Направить претензию с расчётом в одинарном размере; иск о деньгах — после тридцати календарных дней со дня направления претензии, если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором (ч. 5 ст. 4 АПК РФ).

ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ

Чего делать нельзя: перенос срока сдачи дома застройщиком

Ошибки застройщика при переносе срока и их цена

Сообщить новую дату письмом и считать её согласованной Письмо по ч. 3 ст. 6 Закона № 214-ФЗ — информация и предложение, а изменение срока идёт в порядке, установленном Гражданским кодексом. Одностороннее изменение условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных ГК, другими законами или иными правовыми актами (п. 1 ст. 310 ГК РФ). Цена — неустойка от прежнего срока (ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ).ч. 3 ст. 6 Закона № 214-ФЗ
Пропустить рубеж уведомления Информация и предложение об изменении договора направляются не позднее чем за два месяца до истечения срока передачи (ч. 3 ст. 6 Закона № 214-ФЗ). Позднее письмо — нарушение этой обязанности, а договорный срок без изменения договора остаётся прежним, и неустойка считается от него (ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ).ч. 3 ст. 6 Закона № 214-ФЗ
Назначить разные сроки участникам одного дома Срок передачи единый для участников, получающих объекты в многоквартирном доме или блок-секции с отдельным подъездом и выходом на территорию общего пользования, за исключением случая изменения срока по ч. 3 (ч. 1 ст. 6 Закона № 214-ФЗ).ч. 1 ст. 6 Закона № 214-ФЗ
Объяснять просрочку подрядчиком или нехваткой денег Если иное не предусмотрено законом или договором, нарушивший обязательство при предпринимательской деятельности отвечает, если не докажет непреодолимую силу; нарушение обязанностей контрагентами должника и отсутствие у должника необходимых денежных средств к ней не относятся (п. 3 ст. 401 ГК РФ).п. 3 ст. 401 ГК РФ
Передать объект до ввода или раньше договорного срока Без разрешения на ввод застройщик не вправе передавать объект участнику (ч. 2 ст. 8 Закона № 214-ФЗ). Передать его раньше договорного срока можно лишь тогда, когда договор разрешает досрочную передачу (ч. 3 ст. 8 Закона № 214-ФЗ). При досрочной передаче по ч. 3 односторонний акт составлять нельзя (ч. 6 ст. 8 Закона № 214-ФЗ).ч. 2 ст. 8 Закона № 214-ФЗ
Составить односторонний акт сразу после срока Если иное не установлено договором, односторонний акт застройщик вправе составить только при уклонении или отказе участника от принятия (кроме отказа по ч. 5), по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи, и при сведениях о получении участником сообщения о готовности либо о возврате письма из-за отказа в получении или отсутствия адресата (ч. 6 ст. 8 Закона № 214-ФЗ).ч. 6 ст. 8 Закона № 214-ФЗ

Когда нужна помощь юриста: перенос срока сдачи дома застройщиком

Случаи, в которых адвокат проверяет документы и расчёт до спора

Застройщик готовит предложение об изменении срока и должен соблюсти рубеж уведомления по ч. 3 ст. 6 Закона № 214-ФЗ и единый срок для дома по ч. 1 ст. 6 Закона № 214-ФЗ.ч. 3 ст. 6 Закона № 214-ФЗ
Часть участников подписала соглашение о новом сроке, часть — нет, и неустойку нужно считать по каждому договору отдельно (ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ).ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ
В проектной документации объекта есть характеристика уникального объекта, и неустойка ограничена пятью процентами от цены договора (ч. 2.1 ст. 6 Закона № 214-ФЗ).ч. 2.1 ст. 6 Закона № 214-ФЗ
Компания-дольщик получила от застройщика односторонний акт о передаче объекта и оспаривает дату передачи и основания его составления (ч. 6 ст. 8 Закона № 214-ФЗ).ч. 6 ст. 8 Закона № 214-ФЗ

Кто участвует: перенос срока сдачи дома застройщиком

Обязанности и права сторон договора участия при переносе срока

Участник	Обязанность или право	Норма
Застройщик	Обязан передать объект не позднее срока по договору; срок единый для участников дома или блок-секции с отдельным подъездом, за исключением случая изменения срока по ч. 3.	ч. 1 ст. 6 Закона № 214-ФЗ
Застройщик, который не успевает	Не позднее чем за два месяца до истечения срока обязан направить участнику информацию и предложение об изменении договора.	ч. 3 ст. 6 Закона № 214-ФЗ
Участник долевого строительства — гражданин	Вправе получить неустойку (пени) в двойном размере за каждый день просрочки передачи объекта, кроме уникального объекта по ч. 2.1.	ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ
Участник долевого строительства — не гражданин	Вправе получить неустойку (пени) в размере одной трёхсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки, кроме уникального объекта по ч. 2.1.	ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ
Участник, получивший сообщение о готовности	Обязан приступить к принятию в срок по договору, а если он не установлен, — в течение семи рабочих дней со дня получения сообщения.	ч. 4 ст. 8 Закона № 214-ФЗ
Арбитражный суд	Рассматривает экономический спор застройщика и компании-дольщика по исковому заявлению.	ч. 4 ст. 4 АПК РФ

Показать всех участниковСвернуть

Что это значит: перенос срока сдачи дома застройщиком

Срок передачи объекта и правила его изменения

Срок сдачи дома в договоре участия в долевом строительстве на языке закона — срок передачи застройщиком объекта участнику. Застройщик обязан передать объект не позднее этого срока, и он единый для участников, получающих объекты в одном многоквартирном доме или блок-секции с отдельным подъездом, за исключением случая изменения срока по ч. 3 (ч. 1 ст. 6 Закона № 214-ФЗ).

Перенос — это изменение условия о сроке. Застройщик не позднее чем за два месяца до истечения срока направляет участнику информацию и предложение об изменении договора, а само изменение идёт в порядке, установленном Гражданским кодексом (ч. 3 ст. 6 Закона № 214-ФЗ).

Одностороннее изменение условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных ГК, другими законами или иными правовыми актами (п. 1 ст. 310 ГК РФ). Если обязательство связано с предпринимательской деятельностью всех сторон, одностороннее изменение допускается в случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (п. 2 ст. 310 ГК РФ). Если предпринимательскую деятельность ведут не все стороны, например участник — гражданин, договор может дать такое право лишь стороне, которая её не ведёт, кроме случаев, когда закон или иной правовой акт допускает предоставить его другой стороне (п. 2 ст. 310 ГК РФ).

Ввод дома в эксплуатацию — другой рубеж: передавать объект можно не ранее чем после получения разрешения на ввод (ч. 2 ст. 8 Закона № 214-ФЗ), а после него — не позднее срока по договору (ч. 3 ст. 8 Закона № 214-ФЗ).

Что говорит закон: перенос срока сдачи дома застройщиком

Единый срок передачи и исключение для его изменения

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.ч. 1 ст. 6 Закона № 214-ФЗ

Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790

Исключение — случай ч. 3 ст. 6 Закона № 214-ФЗ: строительство не может быть завершено в срок, и застройщик предлагает участнику изменить договор. Изменение идёт в порядке, установленном Гражданским кодексом (ч. 3 ст. 6 Закона № 214-ФЗ). Поэтому при переносе я сверяю срок по каждому договору дома, а не по одному образцу.

Нормы по теме: срок передачи объекта дольщику и его перенос

Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста

ст. 6 214-ФЗ о долевом строительстве Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства

Официальный текст: Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации

Виды дел: перенос срока сдачи дома застройщиком

С чем приходят застройщики и компании-дольщики

Предложение участникам о новом сроке

Застройщик понял, что не успевает, и готовит информацию и предложение об изменении договора. Проверяю рубеж по каждому договору, текст и способ отправки (ч. 3 ст. 6 Закона № 214-ФЗ).

Претензия компании о неустойке

Участник, не являющийся гражданином, требует неустойку в одинарном размере. Проверяю цену договора, период просрочки и ставку на день исполнения обязательства (ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ).

Спор о дате после соглашения

Стороны изменили срок, а спор идёт о том, с какой даты считать просрочку. Сверяю соглашение и порядок его заключения по Гражданскому кодексу (ч. 3 ст. 6 Закона № 214-ФЗ).

Уклонение участника от акта

Застройщик готов передать объект, участник не приходит. Проверяю сообщение о готовности и срок принятия (ч. 4 ст. 8 Закона № 214-ФЗ): от них зависит освобождение от неустойки (ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ).

Уникальный объект

В проектной документации есть характеристика уникального объекта. При просрочке на срок, не превышающий тридцати месяцев, неустойка не более пяти процентов от цены договора (ч. 2.1 ст. 6 Закона № 214-ФЗ).

Односторонний акт передачи

Застройщик составил акт без участника, компания оспаривает дату. Проверяю, истекли ли два месяца со дня передачи по договору и были ли сведения о получении сообщения (ч. 6 ст. 8 Закона № 214-ФЗ).

Что влияет на исход: перенос срока сдачи дома застройщиком

Обстоятельства, которые проверяю в первую очередь

Когда ушло предложение

Информация и предложение об изменении договора — не позднее чем за два месяца до истечения срока (ч. 3 ст. 6 Закона № 214-ФЗ). Важны даты отправки и получения по каждому договору.

Изменён ли договор

Срок меняется в порядке, установленном Гражданским кодексом (ч. 3 ст. 6 Закона № 214-ФЗ); одностороннее изменение недопустимо, за исключением случаев, предусмотренных законом (п. 1 ст. 310 ГК РФ), а между предпринимателями — и договором (п. 2 ст. 310 ГК РФ).

Кто участник

Участнику-гражданину неустойка уплачивается в двойном размере, иному участнику — в одинарном: одна трёхсотая ставки рефинансирования ЦБ РФ за день (ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ).

Причина просрочки

Если иное не предусмотрено законом или договором, предприниматель отвечает, если не докажет непреодолимую силу; срыв у контрагентов и нехватка денег к ней не относятся (п. 3 ст. 401 ГК РФ).

Поведение участника

Уклонение участника от подписания передаточного акта освобождает застройщика от неустойки при условии надлежащего исполнения им своих обязательств (ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ).

Давность требования

На защиту права установлен трёхлетний срок давности; его начало определяется по ст. 200 ГК РФ (п. 1 ст. 196 ГК РФ); с истечением давности по главному требованию считается истекшей и давность по неустойке (п. 1 ст. 207 ГК РФ).

Размер и расчёт: неустойка за перенос срока сдачи дома застройщиком

Формула неустойки за просрочку передачи объекта

Кто и кому платит	Как считается	Норма
Застройщик — участнику, не являющемуся гражданином	Застройщик уплачивает неустойку (пени): цена договора × ставка рефинансирования ЦБ РФ, действующая на день исполнения обязательства, × 1/300 × число дней просрочки.	ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ
Застройщик — участнику-гражданину	Застройщик уплачивает ту же неустойку (пени) в двойном размере: сумма, посчитанная по первой строке, удваивается.	ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ
Пример расчёта	Пример: цена договора 10 000 000 рублей, ставка 16 %, просрочка 30 дней, участник — компания: 10 000 000 × 16 % / 300 × 30 = 160 000 рублей.	ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ
Застройщик уникального объекта	Застройщик при просрочке на срок, не превышающий тридцати месяцев, уплачивает одну трёхсотую ставки от цены договора за каждый день, но не более пяти процентов от цены договора.	ч. 2.1 ст. 6 Закона № 214-ФЗ
Застройщик при уклонении участника от акта	Застройщик освобождается от уплаты неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения своих обязательств по договору.	ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ
Застройщик-предприниматель: основание ответственности	Застройщик отвечает, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, если иное не предусмотрено законом или договором.	п. 3 ст. 401 ГК РФ

Показать весь расчётСкрыть

Цифры в примере условные. Ставка берётся та, что действует на день исполнения обязательства (ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ). Неустойка начисляется по каждому договору отдельно.

Не откладывайте правовую оценку

Обсудите задачу компании до следующего действия

Получили документ, готовите решение или возник спор? Позвоните или напишите: разберу обстоятельства, проверю применимый порядок и сроки, объясню возможные действия и риски для компании.

Позвонить сейчас

Комментарий адвоката Вруцкого

адвокат · рег. № 78/8790

Перенос срока сдачи дома застройщиком я начинаю разбирать с таблицы договоров: дата передачи, рубеж уведомления, кто участник — гражданин или нет, подписано ли изменение. Без неё расчёт неустойки по дому превращается в догадку.

Чаще всего вижу одну ошибку: застройщик рассылает письмо с новой датой и считает срок перенесённым. Закон требует направить информацию и предложение об изменении договора, а изменение срока идёт в порядке, установленном Гражданским кодексом (ч. 3 ст. 6 Закона № 214-ФЗ). Пока изменение не оформлено, я считаю неустойку от прежней даты (ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ).

Для компании-дольщика проверяю обратное: было ли сообщение о готовности и вовремя ли участник приступил к принятию (ч. 4 ст. 8 Закона № 214-ФЗ). Уклонение от подписания передаточного акта освобождает застройщика от неустойки при условии надлежащего исполнения им своих обязательств (ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ).

Ссылки на подрядчиков и банк в споре не работают: нарушение обязанностей контрагентами и отсутствие денег не относятся к непреодолимой силе, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 3 ст. 401 ГК РФ). Поэтому позицию я строю из документов, а не из объяснений.

Порядок действий: перенос срока сдачи дома застройщиком

Шаги застройщика от сверки договоров до передачи объекта

1
Сверка договоровСобираю договоры участия по дому или блок-секции и выписываю срок передачи. Он единый для участников, за исключением случая изменения срока по ч. 3 (ч. 1 ст. 6 Закона № 214-ФЗ).
2
Рубеж уведомленияОт даты передачи по договору отсчитываю назад: информация и предложение об изменении договора уходят не позднее чем за два месяца до истечения срока (ч. 3 ст. 6 Закона № 214-ФЗ).
3
Предложение участникуГотовлю текст: почему строительство не может быть завершено в срок, новая дата, проект изменения договора. Изменение срока идёт в порядке, установленном Гражданским кодексом (ч. 3 ст. 6 Закона № 214-ФЗ).
4
Ответ участникаПодписанное изменение даёт новый срок. При отказе срок прежний: одностороннее изменение условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных ГК, другими законами или иными правовыми актами (п. 1 ст. 310 ГК РФ), а в договоре между предпринимателями — и случаев, предусмотренных договором (п. 2 ст. 310 ГК РФ).
5
Ввод и сообщение о готовностиПосле разрешения на ввод (ч. 2 ст. 8 Закона № 214-ФЗ) застройщик не менее чем за месяц до срока передачи, а если договором предусмотрен срок начала передачи — не менее чем за четырнадцать рабочих дней до него, направляет сообщение о готовности с предупреждением о последствиях бездействия заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении или вручает лично под расписку (ч. 4 ст. 8 Закона № 214-ФЗ).
6
Передача или односторонний актПередача — по подписанному сторонами акту (ч. 1 ст. 8 Закона № 214-ФЗ). Если иное не установлено договором, при уклонении участника односторонний акт составляется по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи, если есть сведения о получении сообщения или письмо вернулось (ч. 6 ст. 8 Закона № 214-ФЗ).
7
Неустойка и претензияПри просрочке считаю неустойку по ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ. Для арбитражного иска о взыскании денег по договору выжидаю тридцать календарных дней с отправки претензии; закон или договор могут установить другой срок либо порядок урегулирования (ч. 5 ст. 4 АПК РФ).

Досудебный порядок: перенос срока сдачи дома застройщиком

Что делается до обращения в арбитражный суд

Застройщик направляет участнику информацию и предложение об изменении договора не позднее чем за два месяца до истечения срока передачи.ч. 3 ст. 6 Закона № 214-ФЗ
Претензию о неустойке отправляет участник. Обратиться за взысканием в арбитражный суд он может через тридцать календарных дней после отправки, если закон или договор не задают другой срок либо порядок досудебного урегулирования.ч. 5 ст. 4 АПК РФ
В претензии — расчёт: цена договора, ставка рефинансирования ЦБ РФ на день исполнения обязательства, одна трёхсотая за каждый день просрочки; двойной размер — только для гражданина.ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ
Иной спор из договора, в том числе об изменении срока, передаётся в арбитражный суд после досудебного порядка, только если такой порядок установлен федеральным законом или договором.ч. 5 ст. 4 АПК РФ
Документы о претензионном порядке прикладываются к иску, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом.п. 7 ч. 1 ст. 126 АПК РФ

Через суд: перенос срока сдачи дома застройщиком

Иск о неустойке и спор об изменении договора в арбитражном суде

Вопрос	Как решается	Норма
Неустойка компании-дольщику	Истец подаёт исковое заявление в арбитражный суд с ценой иска и расчётом взыскиваемой суммы.	ч. 4 ст. 4 АПК РФ, п. 6, п. 7 ч. 2 ст. 125 АПК РФ
Досудебный порядок в иске	Истец указывает сведения о соблюдении претензионного порядка и прикладывает документы, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом.	п. 8 ч. 2 ст. 125 АПК РФ, п. 7 ч. 1 ст. 126 АПК РФ
Пошлина по иску о неустойке	Истец уплачивает по цене иска: до 100 000 рублей — 10 000 рублей; от 100 001 рубля до 1 000 000 рублей — 10 000 рублей плюс 5 процентов суммы, превышающей 100 000 рублей; от 1 000 001 рубля до 10 000 000 рублей — 55 000 рублей плюс 3 процента суммы, превышающей 1 000 000 рублей; от 10 000 001 рубля до 50 000 000 рублей — 325 000 рублей плюс 1 процент суммы, превышающей 10 000 000 рублей; свыше 50 000 000 рублей — 725 000 рублей плюс 0,5 процента суммы, превышающей 50 000 000 рублей, но не более 10 000 000 рублей.	подп. 1 п. 1 ст. 333.21 НК РФ
Спор об изменении договора	Истец уплачивает пошлину по спору об изменении договора: организация — 50 000 рублей, физическое лицо — 15 000 рублей.	подп. 2 п. 1 ст. 333.21 НК РФ
Копии иска сторонам	Истец направляет другим лицам копии иска и документов заказным письмом с уведомлением о вручении или в электронном виде.	ч. 3 ст. 125 АПК РФ

Показать всёСкрыть

Документы: перенос срока сдачи дома застройщиком

Что собрать застройщику и компании-дольщику

Документ	Зачем	Кто подписывает, форма
Договор участия в долевом строительстве	Срок передачи и цена договора — основа расчёта неустойки (ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ).	Застройщик и участник
Предложение об изменении договора	Подтверждает исполнение обязанности сообщить о невозможности завершить строительство в срок (ч. 3 ст. 6 Закона № 214-ФЗ).	Застройщик; с доказательством отправки
Соглашение об изменении срока	Фиксирует новый срок; оформляется в порядке, установленном Гражданским кодексом (ч. 3 ст. 6 Закона № 214-ФЗ).	Застройщик и участник
Разрешение на ввод в эксплуатацию	Без него передача объекта не допускается (ч. 2 ст. 8 Закона № 214-ФЗ).	Получает застройщик в установленном порядке
Сообщение о готовности объекта	Запускает срок принятия и даёт основание для одностороннего акта (ч. 4, ч. 6 ст. 8 Закона № 214-ФЗ).	Застройщик; заказное письмо с описью вложения и уведомлением или вручение под расписку
Передаточный акт	В нём указывается дата передачи объекта (ч. 1 ст. 8 Закона № 214-ФЗ).	Застройщик и участник; односторонний — застройщик (ч. 6 ст. 8 Закона № 214-ФЗ)
Претензия с расчётом	Досудебный порядок перед иском о деньгах (ч. 5 ст. 4 АПК РФ).	Участник или его представитель

Показать все документыСвернуть

Сроки: перенос срока сдачи дома застройщиком

Рубежи переноса, передачи и исковой давности

Действие	Срок	С какого дня	Норма
Предложение об изменении договора	Не позднее чем за два месяца	До истечения срока передачи по договору	ч. 3 ст. 6 Закона № 214-ФЗ
Сообщение о готовности объекта	Не менее чем за месяц; при сроке начала передачи — не менее чем за четырнадцать рабочих дней до него	До срока передачи по договору	ч. 4 ст. 8 Закона № 214-ФЗ
Односторонний акт	По истечении двух месяцев, если иное не установлено договором	Со дня, предусмотренного договором для передачи	ч. 6 ст. 8 Закона № 214-ФЗ
Иск о деньгах после претензии	Через тридцать календарных дней; иной срок либо порядок может быть установлен законом или договором	Со дня направления претензии	ч. 5 ст. 4 АПК РФ
Исковая давность: срок	Трёхлетний срок (п. 1 ст. 196 ГК РФ); предел — десять лет с даты нарушения права, кроме исключений, установленных отдельными федеральными законами (п. 2 ст. 196 ГК РФ)	С даты, когда стало или должно было стать известно о нарушении права и надлежащем ответчике, если закон не устанавливает иное (п. 1 ст. 200 ГК РФ)	п. 1, п. 2 ст. 196 ГК РФ

Показать все срокиСкрыть

Как я веду дело

Как адвокат ведёт поручение компании

1
Разбор ситуацииСмотрю документы компании и обстоятельства, определяю маршрут и называю перспективу без приукрашивания. Если задача решается силами самой компании — говорю об этом прямо.
2
Сбор документовОпределяю, какие договоры, внутренние документы, переписка и материалы органа относятся к задаче. Недостающие сведения получаем доступным законным способом; судебные запросы возможны в соответствующей процедуре.
3
Подготовка документовГотовлю необходимые по задаче документы: договор, ответ, возражения, заявление или жалобу. Согласуем содержание и порядок подписания; проверяем полномочия лица, которое направляет документ.
4
Представительство по задачеПо согласованному поручению веду переговоры, представляю интересы в компетентном органе или суде. Заранее объясняю, когда необходимо личное участие представителя компании и какие документы потребуются.
5
Результат и дальнейшие действияРазбираю полученное решение или подготовленный документ и объясняю последующие действия. Исполнение судебного акта, обжалование и дополнительные этапы входят в работу в объёме, предусмотренном соглашением.
6
Связь на всех этапахСогласуем контактное лицо компании и порядок информирования. Сообщаю о значимых событиях и необходимых решениях в пределах принятого поручения.

Кто ведёт дело

Правовая помощь компаниям и предпринимателям — кто отвечает за ваше поручение

Константин Александрович Вруцкий

№ 78/8790 · адвокат

Поручение ведёт адвокат Константин Александрович Вруцкий лично. При обращении обсуждаем задачу компании, необходимые действия и объём сопровождения, который будет закреплён в соглашении.

Адвокатская тайна действует с первого слова, ещё до заключения соглашения: сведения о компании, её сделках и контрагентах не могут быть раскрыты, а адвоката нельзя допросить о том, что он узнал от доверителя.

Личное ведениеВеду дело сам — от первого разговора до исполнения. Доверитель — компания или индивидуальный предприниматель, работа идёт по письменному соглашению с адвокатом — ст. 25 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре».

Честная оценкаНе обещаю результата: называю реальную перспективу и цену промедления в рублях. Если задача решается силами компании, говорю прямо. Обещать положительный результат адвокату запрещено — п. 2 ст. 10 Кодекса профессиональной этики адвоката.

Адвокатская тайнаСведения о компании, её сделках, контрагентах и финансах, полученные в связи с делом, охраняются законом — рассказать можно всё, включая неудобное. Это адвокатская тайна — ст. 8 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре».

Понятные следующие шагиОбъясняю значение документа или решения и следующие действия компании. Представительство, обжалование и исполнение входят в согласованный объём помощи по соглашению — ст. 25 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре».

Частые вопросы: перенос срока сдачи дома застройщиком

Ответы по нормам закона о долевом строительстве и ГК

Может ли застройщик перенести срок сдачи дома без согласия дольщика?

Одностороннее изменение условий обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных ГК, другими законами или иными правовыми актами (п. 1 ст. 310 ГК РФ); если обе стороны ведут предпринимательскую деятельность, такие случаи может предусмотреть и договор (п. 2 ст. 310 ГК РФ). Застройщик направляет участнику информацию и предложение об изменении договора, а само изменение срока идёт в порядке, установленном Гражданским кодексом (ч. 3 ст. 6 Закона № 214-ФЗ).

Может ли застройщик назначить разные сроки сдачи дома разным дольщикам?

Срок передачи должен быть единым для участников, которым застройщик передаёт объекты в одном многоквартирном доме или в блок-секции с отдельным подъездом и выходом на территорию общего пользования, за исключением случая изменения срока по ч. 3 (ч. 1 ст. 6 Закона № 214-ФЗ).

За сколько застройщик обязан сообщить о переносе срока сдачи дома?

Не позднее чем за два месяца до истечения срока передачи по договору застройщик направляет участнику информацию о том, что строительство не может быть завершено в срок, и предложение об изменении договора (ч. 3 ст. 6 Закона № 214-ФЗ). Сообщение о готовности объекта — другая обязанность: не менее чем за месяц до срока передачи, а при сроке начала передачи по договору — не менее чем за четырнадцать рабочих дней до него (ч. 4 ст. 8 Закона № 214-ФЗ).

Какая неустойка за перенос срока сдачи дома застройщиком, если дольщик — компания?

Одна трёхсотая ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки; двойной размер закон даёт только участнику-гражданину (ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ). Для уникального объекта при просрочке на срок, не превышающий тридцати месяцев, — не более пяти процентов от цены договора (ч. 2.1 ст. 6 Закона № 214-ФЗ).

Показать все вопросыСвернуть

Освобождает ли перенос срока сдачи дома застройщиком от неустойки?

Предложение об изменении договора само срок не меняет: изменение идёт в порядке, установленном Гражданским кодексом (ч. 3 ст. 6 Закона № 214-ФЗ). От неустойки застройщик освобождается, если просрочка вызвана уклонением участника от подписания передаточного акта, при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по договору (ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ).

Можно ли при переносе срока сдачи дома сослаться на подрядчика или банк?

Застройщику-предпринимателю для освобождения от ответственности нужно доказать, что исполнить обязательство надлежащим образом помешала непреодолимая сила; закон или договор могут предусматривать иные основания ответственности. Нарушение обязанностей контрагентами должника и отсутствие у должника необходимых денежных средств к ней не относятся (п. 3 ст. 401 ГК РФ).

Можно ли передать объект раньше срока сдачи дома?

Сначала застройщик должен получить разрешение на ввод, и лишь затем возможна передача объекта (ч. 2 ст. 8 Закона № 214-ФЗ). Даже при наличии разрешения передавать объект досрочно нельзя, кроме случая, когда договор допускает такую передачу (ч. 3 ст. 8 Закона № 214-ФЗ).

Сколько времени есть на иск о неустойке за перенос срока сдачи дома?

Для судебной защиты права закон отводит три года по общему правилу (п. 1 ст. 196 ГК РФ). Начальная дата связана с осведомлённостью о нарушении права и надлежащем ответчике: учитывается день, когда об этом узнали или должны были узнать, если закон не предусматривает иного (п. 1 ст. 200 ГК РФ). Срок не может превышать десять лет со дня нарушения права, за исключением случаев, установленных отдельными федеральными законами (п. 2 ст. 196 ГК РФ).

Услуги и темы рядом: срок передачи объекта дольщику и его перенос

Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу

Показать всёСкрыть

Обсудите задачу до подписания и ответа

Запишитесь на консультацию

+7 (495) 198-70-77

Позвонить сейчас