Гарантия по договору участия в долевом строительстве зависит от того, где обнаружен дефект: в самом объекте, оборудовании или отделке. Разберём начало срока, фиксацию недостатков и выбор требования к застройщику при ухудшении качества.
Коротко
Гарантийный срок по ДДУ для объекта, кроме оборудования и отделки, устанавливается договором и составляет не менее трёх лет — ч. 5 ст. 7 Закона № 214-ФЗ. Для технологического и инженерного оборудования — не менее трёх лет по ч. 5.1 ст. 7 Закона № 214-ФЗ. Для отделочных работ и элементов отделки — не менее одного года по ч. 5.2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ. Начало гарантии различается; требования о качестве связаны с выявлением дефектов в течение гарантийного срока — ч. 5–6 ст. 7 Закона № 214-ФЗ.
Сначала сохраните сведения о дефекте и дате его обнаружения: от них зависит проверка гарантии.
ч. 5, 6 ст. 7 Закона № 214-ФЗ
ч. 1.1, 5.1, 5.2, 6 ст. 7 Закона № 214-ФЗ
ч. 7 ст. 7 Закона № 214-ФЗ
Ошибки в выборе даты и описании повреждения мешают отделить строительный недостаток от последствий использования помещения.
Разбор договора нужен, когда спор касается не только наличия повреждения, но и срока, причины либо способа его устранения.
Требование о качестве адресуется застройщику. Причину повреждения оценивают с учётом того, кто использовал и ремонтировал объект.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Участник долевого строительства | Если иное не установлено договором, выбирает безвозмездное устранение недостатков в разумный срок, соразмерное уменьшение цены договора или возмещение своих расходов на устранение недостатков. Основание — отступления, ухудшившие качество, либо иные недостатки, делающие объект непригодным для договорного использования. | ч. 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ |
| Застройщик | Передаёт объект с качеством, соответствующим договору, проектной документации, градостроительным регламентам и другим обязательным требованиям; при передаче выдаёт инструкцию по эксплуатации. Устраняет выявленные недостатки в срок, согласованный с участником долевого строительства. | ч. 1, 1.1, 6 ст. 7 Закона № 214-ФЗ |
| Третьи лица, привлечённые участником долевого строительства | Выполненный ими ремонт учитывается при выяснении происхождения дефекта. Если застройщик докажет, что повреждение возникло вследствие ненадлежащего ремонта этими лицами, он не несёт ответственности за такое повреждение. Сохраните описание порученных работ и сведения о состоянии объекта до ремонта. | ч. 7 ст. 7 Закона № 214-ФЗ |
Гарантия связывает требования о качестве с временем обнаружения дефекта и его происхождением.
Договорная гарантия объекта не охватывает по тем же правилам технологическое и инженерное оборудование, отделочные работы и элементы отделки. Для объекта срок устанавливается договором и составляет не менее трёх лет; он исчисляется со дня передачи участнику, если иное не предусмотрено договором — ч. 5 ст. 7 Закона № 214-ФЗ. Для оборудования и отделки действуют самостоятельные положения ч. 5.1 и 5.2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ.
Повреждение нужно сопоставить с тем качеством, которое застройщик обязан обеспечить. Проверяются условия договора, проектная документация, градостроительные регламенты и другие обязательные требования — ч. 1 ст. 7 Закона № 214-ФЗ. При договоре с условиями об отделке, предусмотренными ч. 4.7, соответствие результата отделочных работ и элементов отделки подтверждается стандартом застройщика — ч. 1.2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ.
Для обращения по поводу ненадлежащего качества имеет значение выявление недостатков в течение гарантии — ч. 6 ст. 7 Закона № 214-ФЗ. Но само обнаружение в этот период не снимает вопрос о причине. Нормальный износ, нарушения эксплуатации, ненадлежащий ремонт и нарушение правил предоставленной инструкции освобождают застройщика от ответственности, если он докажет соответствующее происхождение дефекта — ч. 7 ст. 7 Закона № 214-ФЗ.
Освобождение застройщика от ответственности в договоре и доказанные эксплуатационные причины дефекта — разные основания.
Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790
Я проверяю, не подменяет ли спорное условие договора гарантийный срок отказом от ответственности. Затем сопоставляю доводы застройщика с причиной повреждения: по ч. 7 ст. 7 Закона № 214-ФЗ значение имеет доказанность износа, нарушения эксплуатации, ненадлежащего ремонта или нарушения правил предоставленной инструкции. Договор и инструкция нужны в полном виде, вместе с приложениями.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации
Предмет разбирательства зависит от повреждённого элемента, выбранного требования и возражений застройщика.
Трещины и протечки сопоставляют с договорным качеством и обязательными требованиями. Для гарантии объекта отдельно проверяется исключение оборудования и отделки, а также дата передачи — ч. 1, 5 ст. 7 Закона № 214-ФЗ.
Спор о технологическом и инженерном оборудовании требует установить начало гарантии по первому передаточному акту или иному документу передачи. Условия договора сверяются с минимальным сроком — ч. 5.1 ст. 7 Закона № 214-ФЗ.
Для отделочных работ и элементов отделки действует отдельная гарантия. При соответствующих условиях договора качество подтверждается стандартом застройщика; его сопоставляют с обнаруженным дефектом — ч. 1.2, 5.2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ.
Участник связывает денежное требование с отступлениями, ухудшившими качество, либо недостатками, делающими объект непригодным для договорного использования. Проверяются условия выбора способа защиты — ч. 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ.
Требование касается собственных расходов участника на устранение недостатков. Сведения о работах и платежах сопоставляются с повреждениями объекта и условиями договора о выборе требования — ч. 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ.
Застройщик объясняет повреждение износом, ремонтом или использованием объекта с нарушениями. Для освобождения от ответственности ему необходимо доказать предусмотренную законом причину дефекта — ч. 7 ст. 7 Закона № 214-ФЗ.
Для перечня дефектов проверьте категорию повреждённого элемента, минимальную продолжительность гарантии и исходную дату.
| Признак | Гарантия объекта | Гарантии оборудования и отделки | Норма |
|---|---|---|---|
| Предмет гарантии | Объект долевого строительства за исключением технологического и инженерного оборудования, результата отделочных работ и элементов отделки. | Технологическое и инженерное оборудование; отдельно — результат отделочных работ и входящие в объект элементы отделки. | ч. 5–5.2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ |
| Минимальная продолжительность | Договорный срок не может составлять менее трёх лет. | Для оборудования — не менее трёх лет; для отделочных работ и элементов отделки — не менее одного года. Сроки устанавливаются договором. | ч. 5–5.2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ |
| Начало гарантии | Со дня передачи объекта участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. | Для оборудования — со дня подписания первого передаточного акта или иного документа передачи; для отделки — со дня передачи объекта участнику. | ч. 5–5.2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ |
За просрочку устранения дефектов, уменьшения цены или возмещения расходов начисляется неустойка. При изменении ставки расчёт делят на соответствующие периоды.
| Что сравниваем | Размер или расчёт | Норма |
|---|---|---|
| База и ставка неустойки | За каждый день просрочки — одна трехсотая ставки рефинансирования ЦБ РФ, действовавшей в период нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения дефектов, или от суммы, подлежащей возмещению участнику. В формуле ставку в процентах переводят в долю единицы. | ч. 8 ст. 7 Закона № 214-ФЗ |
| Пример для участника — юридического лица | Условно необходимые расходы — 300 000 руб., просрочка — 10 дней. При неизменной ставке: 300 000 × (ставка / 100) / 300 × 10 = 100 × ставка руб. Здесь ставка — её фактическое значение в процентах. | ч. 8 ст. 7 Закона № 214-ФЗ |
| Двойной размер и предел | Для гражданина, приобретающего жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью, неустойка уплачивается в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения дефектов. | ч. 8 ст. 7 Закона № 214-ФЗ |
| Непригодность жилого помещения | Если дефект жилого помещения является основанием для признания его непригодным для проживания, неустойка рассчитывается от цены договора. Любое ухудшение качества не равнозначно этому основанию. | ч. 8 ст. 7 Закона № 214-ФЗ |
Условны только расходы и дни просрочки. Деление на 300 — установленная законом дневная доля ставки. Соразмерное уменьшение цены и необходимые расходы обосновываются по конкретным дефектам: ч. 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ не задаёт фиксированного процента уменьшения.
Правовые последствия связываются с качеством переданного объекта и содержанием договора. Причины, возникшие при эксплуатации, требуют самостоятельной оценки по ч. 7 ст. 7 Закона № 214-ФЗ.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Отступления, ухудшившие качество, или недостатки, делающие объект непригодным для предусмотренного договором использования | Застройщик | По выбору участника, если иное не установлено договором: безвозмездное устранение недостатков в разумный срок, соразмерное уменьшение цены договора или возмещение своих расходов на устранение недостатков. | ч. 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ |
| Нарушение срока устранения дефектов, исполнения требования об уменьшении цены или возмещении расходов | Застройщик | За каждый день — 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действовавшей в период нарушения, от необходимых расходов на устранение дефектов или суммы возмещения. Для гражданина, покупающего жильё исключительно для нужд, не связанных с предпринимательством, — двойной размер, но не более необходимых расходов на устранение дефектов. Если дефект жилья служит основанием признания его непригодным для проживания, база — цена договора. | ч. 8 ст. 7 Закона № 214-ФЗ |
Отдельного административного штрафа за недостатки объекта в гарантийный срок закон не устанавливает. Для освобождения от ответственности застройщику необходимо доказать причины возникновения дефектов, предусмотренные ч. 7 ст. 7 Закона № 214-ФЗ.
адвокат · рег. № 78/8790
Я начинаю разбор гарантийного спора с перечня дефектов по помещениям и элементам: где появилась трещина, что протекает, какое оборудование не работает. Затем сопоставляю каждый пункт с договором и документами передачи. Для оборудования выясняю дату первого передаточного акта, для отделки — дату передачи объекта участнику; различие закреплено в ч. 5.1 и 5.2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ. Без этого одинаково датированные фотографии могут относиться к разным гарантийным периодам.
Отдельно проверяю объяснение причины повреждения. Довод о неправильной эксплуатации сопоставляю с предоставленной инструкцией, сведениями о ремонте и состоянием объекта до вмешательства. Освобождение застройщика от ответственности требует доказанности причин, перечисленных в ч. 7 ст. 7 Закона № 214-ФЗ. При подготовке требования уточняю, какой способ защиты выбран с учётом договора по ч. 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ, и описываю дефекты так, чтобы ответ застройщика можно было сопоставить с каждым повреждением. Согласованный срок устранения фиксирую вместе с объёмом работ — ч. 6 ст. 7 Закона № 214-ФЗ.
Компания — участник долевого строительства готовит требование по каждому повреждению, сохраняя связь между дефектом, договорным качеством и выбранным способом защиты.
Собирайте материалы так, чтобы по каждому дефекту можно было проверить договорное качество, дату обнаружения и ответ застройщика.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Договор участия в долевом строительстве и приложения | Проверить качество, условия гарантии и выбор требования; отделку сопоставить с применимым стандартом застройщика — ч. 1, 1.2, 2, 5–5.2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ. | Стороны договора; сохраните подписанный текст и приложения. |
| Передаточные документы | Установить даты начала гарантий. Для оборудования нужны сведения о первом передаточном акте или ином документе передачи — ч. 5–5.2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ. | Экземпляры документов передачи с датами и подписями. |
| Инструкция по эксплуатации | Сопоставить доводы о нарушении использования с правилами предоставленной инструкции — ч. 1.1, 7 ст. 7 Закона № 214-ФЗ. | Инструкция, переданная застройщиком участнику вместе с объектом. |
| Описание дефектов и фотографии | Сохранить место, вид повреждения и дату его выявления в пределах гарантии — ч. 6 ст. 7 Закона № 214-ФЗ. | Описание участника; фотографии с пояснениями о месте и времени съёмки. |
| Письменное требование и переписка | Подтвердить перечень недостатков, содержание ответа и согласованный срок устранения — ч. 6 ст. 7 Закона № 214-ФЗ. | Требование участника, подтверждение вручения, ответ застройщика и согласование срока. |
Гарантия для выявления дефекта и исковая давность — разные сроки.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Гарантия объекта | По договору, не менее трёх лет; за исключением оборудования, отделочных работ и элементов отделки. | Со дня передачи объекта участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. | ч. 5 ст. 7 Закона № 214-ФЗ |
| Гарантия оборудования | По договору, не менее трёх лет. | Со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. | ч. 5.1 ст. 7 Закона № 214-ФЗ |
| Гарантия отделки | По договору, не менее одного года для отделочных работ и элементов отделки. | Со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства. | ч. 5.2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ |
Общая исковая давность — три года: п. 1 ст. 196 ГК РФ. Предел — десять лет со дня нарушения права с законными исключениями: п. 2 ст. 196 ГК РФ. Если законом не установлено иное, начало — когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении права и надлежащем ответчике: п. 1 ст. 200 ГК РФ. По обязательству с определённым сроком — по окончании срока исполнения: п. 2 ст. 200 ГК РФ. Период течёт со следующего дня: ст. 191 ГК РФ, годовой срок заканчивается в соответствующие месяц и число: п. 1 ст. 192 ГК РФ. Для нерабочего последнего дня применяется ближайший следующий рабочий день: ст. 193 ГК РФ.
Как адвокат ведёт поручение компании
Правовая помощь компаниям и предпринимателям — кто отвечает за ваше поручение
№ 78/8790 · адвокат
Поручение ведёт адвокат Константин Александрович Вруцкий лично. При обращении обсуждаем задачу компании, необходимые действия и объём сопровождения, который будет закреплён в соглашении.
Адвокатская тайна действует с первого слова, ещё до заключения соглашения: сведения о компании, её сделках и контрагентах не могут быть раскрыты, а адвоката нельзя допросить о том, что он узнал от доверителя.
Ответ зависит от категории повреждённого элемента, условий договора и того, когда обнаружен недостаток.
Срок определяется договором и не может быть менее трёх лет — ч. 5 ст. 7 Закона № 214-ФЗ. Из этого правила исключаются технологическое и инженерное оборудование, отделочные работы и элементы отделки. Гарантия объекта исчисляется со дня его передачи участнику, если иное не предусмотрено договором — ч. 5 ст. 7 Закона № 214-ФЗ.
Со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Договорный срок не может быть менее трёх лет — ч. 5.1 ст. 7 Закона № 214-ФЗ. При проверке неисправности запросите сведения об этой исходной дате: дата передачи вашего помещения может с ней не совпадать.
Для результата отделочных работ и элементов отделки договор устанавливает срок не менее одного года — ч. 5.2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ. Он исчисляется со дня передачи объекта участнику — ч. 5.2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ. Для самого объекта, кроме оборудования и отделки, минимальный срок составляет три года по ч. 5 ст. 7 Закона № 214-ФЗ. Проверьте также более длительные условия договора.
Если иное не установлено договором, участник выбирает безвозмездное устранение недостатков в разумный срок, соразмерное уменьшение цены договора или возмещение своих расходов на устранение недостатков. Это право связано с отступлениями, ухудшившими качество, либо иными недостатками, делающими объект непригодным для договорного использования — ч. 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ.
Ч. 6 ст. 7 Закона № 214-ФЗ предусматривает письменные требования с указанием выявленных дефектов при условии их обнаружения в течение гарантии. Сохраните описание протечки, фотографии и подтверждение получения обращения. В переписке обозначьте конкретное место повреждения и дату, когда вы его обнаружили.
Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта ничтожны — ч. 4 ст. 7 Закона № 214-ФЗ. Это нужно отличать от доказанности эксплуатационных причин: застройщик не несёт ответственности, если докажет обстоятельства возникновения дефекта, предусмотренные ч. 7 ст. 7 Закона № 214-ФЗ.
Для освобождения от ответственности застройщик должен доказать, что дефект возник вследствие ненадлежащего ремонта участником или привлечёнными им третьими лицами — ч. 7 ст. 7 Закона № 214-ФЗ. Сохраните сведения о работах и фотографии до ремонта: они нужны для проверки связи между вмешательством и повреждением.
Ч. 6 ст. 7 Закона № 214-ФЗ допускает иск или письменное требование при выявлении дефектов в течение гарантии, а также иск после полного или частичного отказа либо неудовлетворения требований в согласованный срок. Для денежного договорного спора в арбитражном суде — по истечении 30 календарных дней со дня направления претензии, если иные срок или порядок не установлены законом или договором — ч. 5 ст. 4 АПК РФ.
Застройщик обязан передать её при передаче объекта — ч. 1.1 ст. 7 Закона № 214-ФЗ. Если он связывает дефект с нарушением правил и условий эффективного и безопасного использования, проверяются содержание предоставленной инструкции и доказательства причины повреждения — ч. 7 ст. 7 Закона № 214-ФЗ. Приложите к материалам именно полученный экземпляр.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу